임대차 10년 넘은 상가도 권리금 보호 대상인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

상가 임대차 기간이 10년을 넘어가는 사업장이 늘면서, 계약 만료를 앞두고 권리금을 둘러싼 분쟁 문의가 늘고 있습니다.

제가 상담한 임대인분들 중에는 “10년 다 채웠으니 계약갱신도 안 되고, 권리금 문제도 이제 저랑은 상관없다”고 생각하는 분들이 적지 않습니다. 그런데 막상 임차인이 신규임차인을 데려와 소개하면 “갱신요구권도 없는데 굳이 만나줘야 하느냐”며 거절했다가, 뒤늦게 손해배상 소송을 당하는 경우가 반복됩니다.

최근 대법원은 계약갱신요구권 행사기간과 권리금 회수기회 보호를 근거 조문부터 다른 별개의 제도로 명확히 구분하고 있습니다. 전체 임대차기간이 10년을 넘어 갱신요구권이 소멸했다는 사정만으로, 임대인의 권리금 보호의무까지 함께 없어지는 것은 아니라는 취지입니다.

아래에서는 10년이 넘은 상가 임대차에서도 권리금 회수기회가 보호되는 근거와 범위, 그리고 예외적으로 보호받지 못하는 경우까지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 임대차기간이 10년을 넘어 계약갱신요구권이 사라져도 권리금 보호의무는 남습니다

계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 근거 조문부터 다른 별개의 권리입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권을 최초임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있도록 정하고 있습니다(2018년 10월 개정 전에는 5년이었습니다). 따라서 전체 임대차기간이 10년을 넘으면 임차인은 더 이상 갱신을 요구할 권리가 없고, 임대인은 재계약을 거절할 수 있습니다.

그런데 권리금 회수기회 보호는 이 갱신요구권 조항과는 완전히 별개인 제10조의4에서 규정합니다. 이 조항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지” 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정하고 있고, 이 의무는 계약갱신 가부와 무관하게 발생합니다.

그래서 실무에서는 “재계약을 안 해줘도 되니 권리금 문제도 신경 쓸 필요 없다”는 오해가 흔합니다. 그러나 두 제도는 요건과 효과가 전혀 다르고, 법원도 각각 별도로 판단합니다.

계약갱신요구권이 소멸했다는 사정만으로 임대인의 권리금 회수기회 보호의무까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.

2. 대법원은 갱신요구권 소멸 이후에도 권리금 보호의무가 있다고 못박았습니다

10년(구법 5년)을 넘겨 갱신요구권이 없어진 사안에서도 대법원은 임대인의 권리금 보호의무를 인정했습니다.

이 쟁점을 최초로 정면에서 판단한 사건이 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결입니다. 구 상가임대차법(당시 갱신요구권 상한이 5년이던 시기) 적용 사안이었지만, 판시 내용은 현행 10년 규정에도 그대로 이어집니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결).

이 법리는 2018년 10월 갱신요구권 상한이 5년에서 10년으로 늘어난 현행법에도 그대로 적용됩니다. 조문 구조와 입법 취지가 그대로이기 때문입니다. 즉 지금 기준으로도 전체 임대차기간이 10년을 넘겨 갱신요구권이 없어진 경우, 임대인은 제10조의4가 정한 방해행위 — 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구·수수하는 행위, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약체결을 거절하는 행위 — 를 해서는 안 됩니다.

10년을 넘겼다는 이유만으로 임대인이 권리금 회수를 막아도 되는 것은 아닙니다.

3. 권리금 계약이 미리 체결돼 있지 않아도 임대인의 거절만으로 손해배상 책임이 생깁니다

신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하면, 권리금 계약 체결 여부와 무관하게 방해행위로 인정됩니다.

실무에서 임대인들이 자주 하는 항변이 있습니다. “임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약서까지 작성된 게 아니니 방해로 볼 수 없다”는 주장입니다. 그러나 대법원은 이 항변을 받아들이지 않습니다.

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결은, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결 자체를 정당한 사유 없이 거절하면 그 행위만으로 제10조의4 제1항 제4호가 정한 방해행위(정당한 사유 없는 계약체결 거절)에 해당한다고 판단했습니다. 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 방해행위가 성립하는 것은 아니라는 취지입니다.

따라서 임차인 입장에서는 신규임차인을 실제로 데려와 임대인에게 소개·주선한 사실, 그리고 임대인이 만나보지도 않거나 터무니없는 조건을 붙여 사실상 거절한 정황만 입증하면 방해행위를 주장할 수 있습니다. 계약서 작성 단계까지 가지 못했다는 이유로 포기할 필요는 없습니다.

권리금 계약서가 없다는 사정만으로 임대인의 거절이 정당화되지는 않습니다.

4. 3기 차임 연체나 1년 6개월 이상 폐업 등 예외 사유가 있으면 보호받지 못합니다

권리금 회수기회 보호에도 명시적인 예외가 있고, 손해배상액에는 상한이 있습니다.

제10조의4 제2항은 예외를 정하고 있습니다. 제10조 제1항 각호가 정한 해지 정당 사유 — 3기분 차임액에 이르는 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없는 전대, 임차인의 고의·중과실로 인한 건물 파손, 철거·재건축이 필요한 경우 등 — 가 있으면 임대인은 권리금 회수기회 보호의무 자체를 부담하지 않습니다.

임차인이 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우도 예외 사유입니다. 또한 임대인이 스스로 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우도 방해행위로 보지 않습니다.

다만 방해행위가 인정되더라도 손해배상액에는 상한이 있습니다. 제10조의4 제3항에 따라 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(통상 감정평가로 산정) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 손해배상청구권은 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

5. 권리금 분쟁은 이런 절차로 진행됩니다

신규임차인 주선 사실과 임대인의 방해 정황을 초기에 기록해두는 것이 소송 승패를 가릅니다.

권리금 분쟁은 통상 ①임대차 종료 6개월 전부터 신규임차인 물색·주선(수원 지역 사업장이라면 수원남부·수원중부경찰서 관할과는 별개로 임대인과의 협의가 우선) → ②임대인에게 신규임차인 소개 및 임대차조건 협의 요청, 내용증명으로 기록 → ③임대인이 거절·방해할 경우 손해배상청구 소송(수원지방법원) 제기 → ④감정평가를 통한 권리금 액수 확정 및 판결의 순서로 진행됩니다.

신규임차인 주선을 거절당했거나 반대로 임대인 입장에서 방해 주장을 받았다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서상 계약기간과 갱신 이력을 확인해 전체 임대차기간이 실제로 10년을 넘었는지부터 계산합니다.

2. 신규임차인에게 보낸 소개 문자·통화 녹음·내용증명 등 주선 사실을 입증할 자료를 정리합니다.

3. 임대인이 요구한 차임·보증금 조건이 주변 시세에 비해 현저히 고액인지 비교 자료를 확보합니다.

이러한 자료를 바탕으로 상가임대차 권리금 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 손해배상청구와 함께 실질적인 회수 방안을 검토할 수 있습니다.

마치며

10년이 넘은 상가는 재계약도 안 되고 권리금도 당연히 포기해야 한다는 생각 때문에, 정작 신규임차인을 주선할 시기를 놓치는 임차인분들이 많습니다.

권리금을 받아야 하는 임차인 입장에서는 갱신요구권 소멸과 권리금 보호를 분리해서 판단하고, 임대차 종료 6개월 전부터 신규임차인 주선 사실부터 서둘러 기록으로 남겨야 합니다.

반대로 신규임차인을 마주해야 하는 임대인 입장에서도 “10년 지났으니 나와는 상관없다”는 판단은 위험합니다. 정당한 사유가 실제로 있는지부터 검토해야 예상치 못한 손해배상 부담을 피할 수 있습니다.

저는 상가임대차 권리금 분쟁에서 권리금을 받아야 하는 임차인 쪽과 신규임차인을 마주한 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 갱신요구권과 권리금 보호를 혼동해 대응 시기를 놓치는 경우를 여러 번 보아 왔습니다.

지금 임대차기간이 10년에 가까워지고 있거나 이미 넘었다면, 그 시점이 바로 상담이 필요한 때입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대차기간이 10년을 넘으면 임차인은 계약갱신도, 권리금도 모두 못 받나요?

A. 아닙니다. 계약갱신요구권(제10조)과 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 별개 제도입니다. 갱신요구권이 소멸해도, 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해할 수 없습니다.

Q. 임대인이 “재계약도 안 해주는데 신규임차인까지 만나야 하냐”고 하면요?

A. 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약체결을 거절하면 그 자체가 방해행위(제10조의4 제1항 제4호)에 해당해 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

Q. 신규임차인과 권리금 계약서를 아직 안 썼는데도 방해로 인정되나요?

A. 인정될 수 있습니다. 대법원은 임대인의 계약체결 거절 행위 자체를 방해행위로 보고 있고, 권리금 계약이 사전에 체결되어 있을 것까지 요구하지 않습니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결).

Q. 3기 차임을 연체한 적이 있으면 권리금을 아예 못 받나요?

A. 그럴 수 있습니다. 3기분 차임액 연체 등 제10조 제1항 각호의 해지 정당 사유가 있으면 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 자체가 발생하지 않습니다.

Q. 손해배상을 받는다면 금액은 어떻게 정해지나요?

A. 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(통상 감정평가) 중 낮은 금액을 한도로 산정됩니다. 임대차 종료일부터 3년 내 청구하지 않으면 시효로 소멸합니다.

Q. 1년 넘게 가게 문을 닫아뒀는데도 권리금을 주장할 수 있나요?

A. 어렵습니다. 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우는 법이 정한 예외 사유에 해당해 보호받지 못할 수 있습니다.

Q. 임대인이 직접 데려온 세입자가 권리금을 준다고 하면 문제 없나요?

A. 문제 없습니다. 임대인이 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우는 방해행위에서 제외됩니다. 다만 그 금액이 실제 시세에 크게 못 미친다면 별도로 다툴 여지가 있습니다.