불법점유 명도소송, 강제로 내보낼 수 있나요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

“임대차계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않습니다.”

“월세도 밀렸는데 계속 영업하면서 퇴거를 거부합니다.”

계약이 종료되었더라도 임차인이 스스로 건물을 비워주지 않는다면 임대인이 직접 문을 잠그거나 짐을 밖으로 옮기는 방식으로 해결하기보다 불법점유 명도소송을 통해 적법하게 인도를 구하는 방법을 검토해야 합니다.

다만 소송을 시작하기 전에 임대차가 실제로 종료됐는지, 현재 점유자에게 더 이상 적법한 점유권원이 없는지부터 확인해야 합니다.

월세가 밀렸다면 계약해지가 가능할까요?

건물 임대차에서 민법 제640조는 원칙적으로 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

다만 상가건물 임대차에는 특별법이 적용됩니다.

현행 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 불법점유 명도소송에서는 단순히 “월세를 몇 달 안 냈다”는 주장보다 적용되는 법률과 실제 연체액부터 정확하게 계산해야 합니다.

어떤 경우 불법점유 명도소송을 검토할까요?

대표적으로 다음과 같은 경우입니다.

① 임대차기간이 적법하게 종료됐는데 퇴거하지 않는 경우

② 차임 연체 등으로 계약이 해지됐는데 계속 점유하는 경우

③ 계약 종료 자체를 부인하며 영업을 계속하는 경우

④ 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기려는 정황이 있는 경우

상가 임대차에서는 계약갱신요구권 여부도 함께 확인해야 합니다. 과거 3기분에 달하는 차임 연체 사실이 있는 경우 갱신요구 거절 사유가 될 수 있으며, 현재 3기의 차임액에 달하는 연체가 있다면 계약해지 문제도 별도로 검토됩니다.

불법점유 명도소송 전 무엇을 준비해야 할까요?

① 계약 종료 근거를 확인합니다

: 임대차계약서와 갱신계약, 특약사항을 살펴 계약기간 만료인지, 차임 연체나 계약위반에 따른 해지인지 구분합니다.

② 해지·종료 통보자료를 보존합니다

: 내용증명, 문자, 카카오톡 등을 통해 언제 어떤 이유로 계약 종료를 통보했는지 정리하는 것이 좋습니다.

③ 현재 점유자를 확인합니다

: 불법점유를 이유로 부동산 인도를 청구하는 경우 실제 점유자가 누구인지가 중요할 수 있습니다. 대법원도 불법점유를 이유로 인도를 청구하는 경우 현실적인 점유자를 상대방으로 해야 한다고 보고 있습니다.

④ 점유이전금지가처분을 검토합니다

: 소송 도중 다른 사람에게 점유가 넘어가면 판결 이후 집행 과정이 복잡해질 수 있습니다.

점유자가 변경될 우려가 있다면 현재 점유 상태를 고정하기 위한 점유이전금지가처분 필요성도 함께 검토하는 것이 좋습니다. 가처분이 집행된 후 점유를 타인에게 이전하는 행위는 가처분의 효력과 연결되어 별도의 문제가 발생할 수 있습니다.

⑤ 미납금과 명도를 구분합니다

: 건물을 돌려받는 것과 미납 월세, 계약 종료 이후 사용에 따른 금전을 정산하는 것은 별개의 쟁점입니다. 명도와 함께 어느 범위까지 금전청구를 할 것인지도 검토해야 합니다.

불법점유 명도소송, 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 불법점유 명도소송 전에 임차인의 짐을 빼도 되나요?

A. 임의로 점유를 배제하는 방식은 추가 분쟁으로 이어질 수 있으므로 신중해야 합니다. 계약 종료와 인도청구 절차를 법적으로 진행하는 것이 안전합니다.

Q. 불법점유 명도소송은 월세 3개월 연체면 가능한가요?

A. 상가임대차라면 정확히는 ‘3개월’이 아니라 3기의 차임액에 달하는 연체인지 확인해야 합니다.

Q. 불법점유 명도소송 전에 점유이전금지가처분이 필요한가요?

A. 모든 사건에 필요한 것은 아닙니다. 다만 소송 중 점유자가 변경될 가능성이 있다면 향후 강제집행까지 고려해 필요성을 검토할 수 있습니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 서울대 출신의 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이며 법무법인 아크로 대표변호사로 활동하고 있습니다.

불법점유 명도소송에서는 단순히 퇴거만 요구하지 않고 아래 요소를 검토하는 과정이 필요합니다.

• 임대차 종료 여부

• 차임 연체와 계약해지

• 실제 점유자

• 점유이전금지가처분

• 미납차임 및 금전정산

• 판결 이후 강제집행

퇴거를 거부한다면 소송 이후 집행까지 살펴야 합니다.

임차인이 계약 종료 후에도 점유하고 있다면 감정적으로 출입을 막기보다 계약서와 연체내역, 해지 통보자료, 실제 점유관계를 먼저 정리해야 합니다.

불법점유 명도소송을 고민하고 있다면 현재 점유권원이 소멸했는지, 누구를 상대로 청구해야 하는지, 가처분과 강제집행까지 필요한지를 나누어 대응 방향을 검토해보시기 바랍니다.