신탁된 건물인 줄 모르고 전세 계약했는데 무효라고 해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세 계약을 맺은 뒤에야 그 건물이 신탁회사 명의로 등기되어 있었다는 사실을 알고, 계약의 효력 자체를 의심받아 당황하는 임차인분들의 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “등기부등본에 집주인 이름이 그대로 있으니 문제없겠지”, 부동산에서 “신탁이라도 동의서를 받아뒀으니 걱정 안 하셔도 된다”는 말을 듣고 전세 계약을 진행한 경우였습니다. 그런데 막상 잔금까지 치르고 입주한 뒤 신탁회사가 “그 임대차는 우리와 무관하다”는 입장을 밝히면, 보증금을 돌려받을 길이 막막해지는 전개로 이어지는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 신탁된 부동산의 임대차 효력을 신탁원부에 임대 권한이 기재되어 있는지 여부를 기준으로 엄격하게 판단하고 있습니다. 단순히 등기부에 종전 소유자 이름이 남아 있다거나, 부동산에서 괜찮다고 말했다는 사정만으로는 임차인의 권리가 보호되지 않습니다.

아래에서는 신탁된 건물인 줄 모르고 전세 계약을 맺었을 때 그 계약이 정말 무효인지, 이미 낸 보증금은 어떻게 돌려받을 수 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 신탁등기가 끝난 건물은 소유자가 이미 신탁회사로 바뀐 것입니다

신탁등기 이후 건물의 관리·처분 권한은 원소유자가 아니라 수탁자에게 있습니다.

신탁법 제4조 제1항은 등기할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기를 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한다는 사실을 제3자에게 대항할 수 있다고 정하고 있습니다. 건물이 신탁회사 앞으로 신탁등기를 마치면, 등기부에 종전 소유자(위탁자) 이름이 남아 있더라도 법적으로는 그 순간부터 소유권이 신탁회사(수탁자)에게 넘어간 것으로 취급됩니다.

또한 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산의 관리, 처분과 신탁 목적 달성에 필요한 모든 행위를 할 권한을 가진다고 정하고 있습니다. 반대로 말하면 위탁자, 즉 원래 건물을 짓거나 보유했던 사람은 신탁계약에서 별도로 권한을 유보해두지 않는 한 신탁재산인 건물을 임대할 권한이 없습니다.

실무에서는 담보신탁(대출을 받으면서 담보 목적으로 신탁회사에 소유권을 넘기는 형태)이 많은데, 이 경우에도 위탁자가 임대차계약을 체결하려면 수탁자의 사전 승낙이 필요하고, 그 승낙 내용이 신탁원부에 기재되어 있어야 제3자인 임차인에게도 효력이 미칩니다. 신탁원부는 등기소에서 등기부등본과 별도로 열람·발급을 신청해야 확인할 수 있어, 계약 전 확인하지 않으면 놓치기 쉽습니다.

신탁등기가 끝난 건물은 등기부상 이름과 무관하게 관리·처분 권한이 신탁회사에 있고, 위탁자의 임대 권한은 신탁계약에서 별도로 정한 범위 안에서만 인정됩니다.

2. 임대인이 신탁회사의 승낙 없이 계약했다면 대항력을 주장하기 어렵습니다

신탁원부에 임대 권한이 기재되어 있지 않으면, 전입신고와 확정일자만으로는 보호받지 못합니다.

주택임대차보호법상 대항력은 원칙적으로 적법한 임대 권한을 가진 사람과 계약을 체결했을 때 문제되는 개념입니다. 신탁된 건물에서 위탁자가 수탁자의 승낙 없이 임의로 체결한 임대차라면, 임차인이 아무리 전입신고와 확정일자를 갖추었더라도 그 대항력을 소유자인 수탁자나 수탁자로부터 건물을 넘겨받은 사람에게 주장하기 어렵습니다.

대법원은 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재되어 있는 경우에 한해, 그 내용을 제3자인 임차인에게도 대항할 수 있다고 보고 있습니다.

신탁계약에서 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받아 자신의 명의로 신탁부동산을 임대하기로 정하고 그 내용이 신탁원부에 기재되어 있다면 이는 제3자에게 대항할 수 있으나, 그 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 귀속될 뿐이고 수탁자나 그로부터 소유권을 취득한 자는 임대인 지위를 승계하지 않는다(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 2019다300101 판결).

즉 신탁원부에 위탁자의 임대 권한이 적혀 있어 계약 자체는 유효하게 인정되는 경우조차, 보증금을 돌려줄 의무는 여전히 위탁자 개인에게만 있을 뿐 신탁회사나 그 건물을 나중에 사들인 사람에게는 미치지 않습니다. 하물며 신탁원부에 그런 기재조차 없다면, 임차인은 대항력도 우선변제권도 인정받지 못하는 것이 원칙입니다.

신탁원부에 임대 권한이 기재되어 있지 않은 채 체결된 전세 계약은, 전입신고와 확정일자를 갖췄더라도 소유자인 신탁회사에게는 대항력을 주장하기 어렵습니다.

3. 신탁 전부터 살고 있었다면 이야기가 달라집니다

대항요건을 신탁등기보다 먼저 갖췄다면 임차인의 권리가 우선합니다.

모든 경우에 임차인이 불리한 것은 아닙니다. 신탁등기가 이루어지기 전부터 그 건물에 실제로 거주하면서 전입신고를 마치고 있었다면, 즉 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 신탁등기보다 먼저 갖추고 있었다면, 임차인의 대항력은 신탁등기 이후에도 그대로 유지됩니다. 신탁등기 접수일과 대항력 발생 시점(전입신고 다음 날 0시) 가운데 어느 쪽이 앞서는지가 핵심입니다.

이는 부동산 물권변동에서 오래전부터 확립된 순위 원칙과 같은 맥락입니다. 대법원은 근저당권자나 소유권을 취득한 제3자와의 관계에서도, 주택임대차보호법상 대항요건을 먼저 갖춘 임차인의 지위가 그 뒤에 이루어진 권리변동보다 우선한다는 입장을 일관되게 유지해 왔고, 이 원칙은 신탁등기가 이루어진 경우에도 마찬가지로 적용됩니다.

문제는 신탁등기가 언제 이루어졌는지 임차인 입장에서 정확히 알기 어렵다는 점입니다. 계약 전 등기부등본을 발급받아 갑구에 신탁 관련 기재가 있는지, 있다면 그 접수일자가 언제인지부터 확인해야 하고, 이미 거주 중인 상태에서 뒤늦게 신탁등기 사실을 알게 됐다면 자신의 전입신고일과 신탁등기 접수일 중 어느 쪽이 먼저인지부터 정리해야 합니다.

신탁등기보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이라면, 신탁이 되었다는 사정만으로 기존의 권리가 없어지지는 않습니다.

4. 시간이 지나 신탁회사가 건물을 처분할수록 보증금 회수는 더 어려워집니다

공매나 매각이 진행되기 전에 대응해야 그나마 회수 가능성이 남습니다.

담보신탁된 건물은 대출금이 연체되면 법원 경매가 아니라 신탁회사가 직접 진행하는 공매 절차를 거쳐 매각되는 경우가 많습니다. 법원 경매와 달리 신탁 공매에는 배당요구 제도가 별도로 마련되어 있지 않아, 대항력 없는 임차인은 매각대금에서 보증금을 우선 변제받을 절차 자체가 없는 경우가 대부분입니다.

이 상태에서 시간이 지날수록 위탁자 개인을 상대로 한 보증금 회수도 더 어려워집니다. 신탁을 설정한 위탁자는 대개 자금 사정이 좋지 않아 신탁을 이용한 경우가 많고, 건물이 공매로 넘어가고 나면 위탁자에게 남는 재산이 거의 없어 승소 판결을 받아도 실제로 집행할 재산이 없는 상황에 이르는 경우가 흔합니다.

반대로 신탁회사가 아직 건물을 처분하기 전, 또는 공매 절차가 개시되기 전이라면 위탁자의 다른 재산에 대한 가압류, 신탁회사를 상대로 한 사정 확인, 우선수익자와의 협의 등 취할 수 있는 조치의 폭이 그만큼 넓습니다. 신탁 사실을 알게 된 시점에서 곧바로 대응할수록 회수 가능성이 높아진다는 점을 유의해야 합니다.

5. 신탁원부 확인부터 보증금반환청구까지 이렇게 진행됩니다

계약 전 신탁원부를 확인하지 못했다면, 지금부터라도 순서대로 확인해야 합니다.

신탁된 건물에서 전세 계약 문제가 불거지면 통상 ①관할 등기소(수원지방법원 등기과 등)에서 등기부등본과 신탁원부를 발급받아 임대 권한 유무를 확인 → ②임대인인 위탁자에게 내용증명을 발송해 보증금 반환을 공식적으로 청구 → ③협의가 되지 않으면 임차보증금반환청구소송(부동산 소재지 또는 피고 주소지 관할 법원, 예컨대 수원 지역 건물이라면 수원지방법원)을 제기하고 필요시 위탁자 재산에 가압류를 병행 → ④승소 판결이 확정되면 위탁자의 다른 재산에 대한 강제집행의 순서로 진행됩니다.

신탁된 건물인 줄 모르고 이미 계약을 체결했다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본 갑구를 발급받아 신탁 관련 기재와 신탁등기 접수일자가 본인의 전입신고일보다 앞서는지부터 확인합니다.

2. 등기소에서 신탁원부를 별도로 발급받아, 위탁자가 수탁자의 승낙을 받아 자기 명의로 임대할 수 있다는 조항이 있는지 확인합니다.

3. 계약 당시 중개사가 신탁 사실을 설명했는지, 설명했다면 어떤 근거로 안전하다고 안내했는지 계약서·문자·녹취 등 관련 자료를 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 신탁부동산 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 위탁자를 상대로 한 보증금반환청구와 함께 설명의무를 소홀히 한 중개사에 대한 책임 추궁까지 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

신탁된 건물인 줄 모르고 전세 계약을 맺은 임차인분들은 “설마 이런 일이 나에게 생기겠나”라는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 계약 당시에는 아무 문제 없어 보였던 서류가, 신탁회사의 공매 소식과 함께 갑자기 현실적인 위협으로 다가오기 때문입니다.

보증금을 떼일 위기에 놓인 임차인 입장에서는 감정적으로 억울함을 호소하기보다, 등기부등본과 신탁원부부터 확보해 자신의 전입신고일과 신탁등기 접수일 중 어느 쪽이 앞서는지를 객관적으로 정리하는 것이 먼저입니다.

반대로 신탁 사실을 제대로 확인하지 못한 채 계약을 체결하거나 중개한 임대인·중개사 입장에서도, 신탁원부 열람이라는 기본적인 확인 절차를 거쳤는지에 따라 책임의 범위가 크게 달라질 수 있습니다.

저는 신탁부동산을 둘러싼 임대차 분쟁에서 보증금을 돌려받으려는 임차인 쪽과, 신탁 구조 안에서 계약 경위를 소명해야 하는 임대인·중개사 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 신탁원부 기재 내용 하나에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 신탁원부 한 장으로 결론이 갈리는 만큼, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 신탁된 건물인 줄 모르고 전세 계약을 했는데, 계약 자체가 무효인가요?

A. 계약 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 임대인(위탁자)과 임차인 사이에서는 계약이 유효하게 성립하는 경우가 많지만, 신탁원부에 임대 권한이 기재되어 있지 않으면 소유자인 신탁회사에게는 그 계약을 주장할 수 없다는 의미로 “무효”라는 말을 쓰는 경우가 대부분입니다.

Q. 등기부등본만 봐도 신탁 여부를 알 수 있나요?

A. 등기부등본 갑구에 신탁 등기가 되어 있으면 “신탁”이라는 기재와 신탁원부 번호가 함께 나타납니다. 다만 구체적으로 위탁자가 임대할 권한이 있는지는 신탁원부를 별도로 발급받아야 확인할 수 있습니다.

Q. 이미 보증금을 다 냈는데 돌려받을 방법이 없나요?

A. 임대인인 위탁자를 상대로 보증금반환청구소송을 제기하고, 위탁자의 다른 재산에 가압류를 병행하는 방법이 있습니다. 계약 경위에 따라 위탁자나 중개사를 상대로 한 형사 고소나 손해배상 청구도 함께 검토할 수 있습니다.

Q. 신탁되기 전부터 그 집에 살고 있었다면 괜찮은가요?

A. 신탁등기가 이루어지기 전에 이미 전입신고와 점유를 마쳐 대항요건을 갖췄다면, 그 대항력은 신탁등기 이후에도 유지되어 신탁회사에게도 주장할 수 있습니다. 전입신고일과 신탁등기 접수일 중 어느 쪽이 앞서는지가 관건입니다.

Q. 신탁원부에 위탁자가 임대해도 된다고 적혀 있으면 안전한가요?

A. 그 경우 임대차계약 자체는 신탁회사에게도 대항할 수 있는 것으로 인정되지만, 보증금 반환의무는 여전히 위탁자에게만 있고 신탁회사나 건물을 나중에 사들인 사람에게는 미치지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다. 신탁원부에 기재가 있다고 완전히 안심할 수는 없습니다.

Q. 공인중개사가 신탁 사실을 제대로 설명해주지 않았다면 책임을 물을 수 있나요?

A. 중개사에게는 등기부등본을 확인해 권리관계를 설명할 의무가 있으므로, 신탁 사실을 확인하지 않고 계약을 중개했다면 손해배상책임을 물을 수 있는 경우가 있습니다. 다만 설명 여부와 인과관계는 개별 사안의 증거관계에 따라 달라집니다.

Q. 지금이라도 계약을 취소하고 나갈 수 있나요?

A. 임대인이 신탁 사실을 알면서도 고지하지 않았다면 착오 또는 기망을 이유로 한 계약 취소를 검토할 수 있습니다. 다만 취소가 받아들여지더라도 보증금 회수 가능성은 별개 문제이므로, 취소보다 보증금반환청구를 우선 검토하는 경우가 많습니다.