임대인이 실거주한다며 갱신을 거절하는데 확인할 방법 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세 계약 만료를 앞두고 임대인으로부터 “들어와서 살 거니까 나가 달라”는 통보를 받는 임차인이 늘고 있습니다. 계약갱신요구권 제도가 자리 잡으면서, 갱신을 막기 위한 사유로 실거주를 내세우는 사례도 함께 늘어난 탓입니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “집주인이 들어와서 산다는데 별수 있나요”, “서류까지 보여줬으니 진짜겠죠”라는 생각으로 별다른 확인 없이 집을 비워주셨습니다. 그런데 이사를 마친 뒤 우연히 알게 됩니다. 그 집에 임대인이나 그 가족이 아니라 새로운 임차인이 들어와 살고 있다는 사실을요.

최근 대법원은 이런 분쟁에서 임대인이 실제 거주하려 한다는 점에 대한 증명책임이 임대인 본인에게 있다는 법리를 명확히 했습니다. 임차인이 일단 집을 비워주고 나면 확인할 방법이 없다고 체념할 이유가 없다는 뜻이기도 합니다.

아래에서는 임대인의 실거주 주장이 어떤 요건을 갖춰야 하는지, 그리고 임차인이 그 진위를 확인할 수 있는 구체적인 방법과 허위로 드러났을 때의 손해배상 절차까지 살펴보겠습니다.

1. 임대인의 ‘실거주’ 주장만으로 갱신거절이 곧바로 정당화되지는 않습니다

실거주 갱신거절은 법이 정한 예외 사유일 뿐, 진술만으로 완성되지 않습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 정합니다. 다만 같은 항 제8호는 예외를 두는데, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함합니다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있습니다.

문제는 이 “실제 거주하려는 경우”라는 문구가 임대인의 일방적인 진술만으로 충족되지 않는다는 점입니다. 단순히 “들어와서 살 것”이라고 통보하는 것과, 실제로 그럴 필요와 의사가 있는 것은 전혀 다른 문제입니다.

갱신요구 거절 통지 역시 아무 때나 할 수 있는 것이 아니라, 임차인의 갱신요구가 도달한 뒤 지체 없이 이뤄져야 하고, 그 사유 또한 통지 시점에 분명히 특정돼 있어야 나중에 다툼의 여지가 줄어듭니다.

실거주 갱신거절은 법이 예외적으로 허용한 사유일 뿐, 임대인의 말 한마디로 자동 성립하는 것이 아닙니다.

2. 실거주 여부는 임대인이 증명해야 하고, 임차인은 거절 시점부터 확인을 요구할 수 있습니다

“일단 나가라”는 통보를 받았다면, 그 자리에서 계획을 구체적으로 물어야 합니다.

실거주를 이유로 한 갱신거절이 다툼이 됐을 때, 그 사유가 진짜였는지를 누가 밝혀야 하는지가 오랫동안 애매했습니다. 이에 대해 대법원은 다음과 같이 정리했습니다.

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

즉 임차인이 “거짓말 아니냐”를 입증할 필요는 없고, 임대인이 실제 거주 의사와 필요성을 구체적으로 밝혀야 합니다. 이 점을 알면 갱신거절 통지를 받은 그 순간부터 임차인이 취할 수 있는 태도가 달라집니다.

통보를 받았을 때는 “언제부터 들어와 사실 계획인지”, “기존에 거주하시던 곳은 어떻게 정리하실 계획인지”를 문자나 카카오톡 등 기록이 남는 방식으로 물어보고 답변을 받아두는 것이 좋습니다. 나중에 실제 정황을 확인했을 때 이 답변과 어긋난다면, 그 자체가 중요한 증거가 됩니다.

임대인이 진짜 실거주 의사를 증명해야 하는 만큼, 임차인은 그 계획을 구체적으로 확인하고 기록해 둘 권리가 있습니다.

3. 이사 후에도 전입세대열람·확정일자 열람·등기부등본으로 실거주 여부를 확인할 수 있습니다

집을 비워준 뒤에도 실거주 이행 여부를 추적할 제도적 장치가 남아 있습니다.

실거주 갱신거절이 진짜였는지는 결국 임대인이 실제로 그 집에 들어가 살았는지로 드러납니다. 대법원은 이 “실제 거주하려는 의사”를 판단할 때 다음과 같은 사정을 종합적으로 본다고 밝히고 있습니다.

거주의사를 판단함에 있어서는 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단한다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

이 기준에 맞춰 임차인이 실제로 확인할 수 있는 자료는 크게 세 가지입니다. 첫째, 전입세대열람입니다. 이사 후 일정 기간이 지난 시점에 기존 임대차계약서를 지참해 주민센터를 방문하면 이해관계인 자격으로 해당 주소의 전입세대를 열람할 수 있습니다. 임대인이나 그 직계가족이 아닌 제3자의 이름이 올라와 있다면 실거주가 아니었을 가능성을 뒷받침하는 정황이 됩니다.

둘째, 확정일자 정보제공 요청입니다. 주택임대차보호법 제3조의6은 그 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자가 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등의 정보 제공을 요청할 수 있도록 정하고 있고, 종전 임차인도 이 이해관계인에 해당할 수 있습니다. 새로운 확정일자가 부여돼 있다면 새 임차인과 계약이 체결됐다는 뜻입니다.

셋째, 등기부등본입니다. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있고, 갱신거절 이후 소유권이 제3자에게 넘어갔는지를 바로 확인할 수 있습니다. 실거주를 이유로 나가 달라고 해놓고 곧바로 매도한 경우라면, 애초에 실거주 의사가 있었는지 자체가 의심받게 됩니다.

전입세대열람·확정일자 열람·등기부등본, 이 세 가지가 이사 후에도 실거주 이행 여부를 확인할 수 있는 실질적인 통로입니다.

4. 확인 결과 허위로 드러나면 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액도 기준에 따라 정해집니다

정당한 사유 없이 2년 내 제3자에게 임대했다면, 손해배상 책임을 피할 수 없습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절했음에도, 갱신되었더라면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 그로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정하고 있습니다. 실질적으로 갱신거절 시점부터 2년 안에 다른 사람에게 세를 놓았다면 이 조항이 적용된다고 보시면 됩니다.

손해배상액은 당사자 사이에 미리 정한 금액이 없다면 같은 조 제6항에 따라 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 정해집니다. ①갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, ②임대인이 새 임차인에게 받은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액을 2년분으로 계산한 금액, ③실거주 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액입니다. 이사비, 중개보수, 새로 계약한 주택의 차임 상승분 등이 세 번째 항목의 손해액을 구성할 수 있습니다.

한편 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대하지 않고 곧바로 매도해 버린 경우에는 이 조항이 직접 적용되지는 않지만, 실무에서는 민법 제750조의 일반 불법행위 법리로 손해배상 책임을 인정하는 경향이 자리 잡고 있습니다. 재임대든 매도든, 실거주 의사 없이 갱신거절을 수단으로만 썼다면 책임에서 자유로울 수 없다는 것입니다.

재임대든 매도든, 실거주 갱신거절 뒤 정당한 사유 없이 집을 넘겼다면 손해배상 책임이 뒤따릅니다.

5. 확인부터 손해배상 청구까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

증거부터 갖춰야, 그다음 조정과 소송에서 결과가 달라집니다.

실거주 갱신거절이 의심된다면 ①이사 전 임대인과 주고받은 통보 내용·계획 답변을 문자·카카오톡 등으로 확보하고 ②이사 후 일정 시점에 전입세대열람과 확정일자 정보제공 요청, 등기부등본 열람으로 실제 정황을 확인한 다음 ③허위 정황이 확인되면 임대인에게 내용증명으로 손해배상을 요구하거나 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하고 ④조정이 성립하지 않으면 관할법원(임차 목적물 소재지에 따라 수원지방법원 등)에 손해배상청구소송을 제기하는 순서로 진행되는 것이 일반적입니다.

특히 소송까지 가게 되면 증명책임이 임대인에게 있다는 법리를 뒷받침할 자료를 얼마나 체계적으로 갖췄는지가 결과를 좌우합니다. 다음 순서로 자료를 정리해두시길 권합니다.

1. 갱신거절 통지 내용과 임대인이 밝힌 실거주 계획(시기·사유)을 문자·카카오톡 등 기록으로 남깁니다.

2. 이사 후 일정 기간이 지난 시점에 전입세대열람과 확정일자 정보제공 요청으로 실제 거주자·재임대 여부를 확인합니다.

3. 등기부등본으로 소유권 변동 여부를 함께 확인해 매도 정황까지 파악합니다.

이 자료들을 갖추고 나면, 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사와 함께 손해배상 청구와 조정·소송 중 어떤 절차가 더 유리한지 구체적으로 검토해볼 수 있습니다.

마치며

임대인의 실거주 통보를 받으면 “집주인이 그렇다는데 별수 있나”라는 생각에 초기 대응을 포기하는 분들이 많습니다.

집을 비워줘야 하는 임차인 입장에서는 통보 내용을 기록해두고, 이사 후에도 전입세대열람과 확정일자 확인을 통해 실제 이행 여부를 지켜보는 것이 가장 확실한 대비입니다. 반대로 실제로 들어와 살 계획인 임대인 입장에서도, 이사 준비 내역이나 기존 거주지 정리 과정을 미리 기록해 두는 것이 불필요한 오해와 분쟁을 막는 길입니다.

저는 실거주 갱신거절을 둘러싼 분쟁에서 집을 비워준 임차인 쪽과, 실제로 들어와 살려는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 남기고 확인했는지가 결과를 갈랐던 사례를 여러 번 보아 왔습니다.

확인할 방법이 없다고 포기하기 전에, 지금 그 통보 내용부터 정리해보시기 바랍니다. 그 정리가 막막하다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 실거주한다며 갱신을 거절했는데, 정말 확인할 방법이 있나요?

A. 있습니다. 이사 후 전입세대열람, 확정일자 정보제공 요청, 등기부등본 열람으로 실제 거주자나 소유권 변동을 확인할 수 있고, 증명책임 자체도 임대인에게 있습니다.

Q. 전입세대열람은 아무나 신청할 수 있나요?

A. 이해관계인만 가능합니다. 종전 임대차계약서 등으로 그 주택에 대한 임대차 이해관계를 소명하면 주민센터에서 열람을 신청할 수 있습니다.

Q. 임대인이 가족 명의로 전입신고를 해두면 확인할 방법이 없나요?

A. 전입세대열람만으로 부족하다면 확정일자 정보제공 요청과 등기부등본을 함께 확인하시길 권합니다. 실제 거주 여부는 전입신고 하나가 아니라 이사 준비 정황, 기존 거주지 정리 여부 등을 종합해 판단됩니다.

Q. 재임대가 아니라 매도한 경우에도 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 주택임대차보호법의 손해배상 규정이 직접 적용되지는 않지만, 실거주 의사 없이 갱신거절을 수단으로 삼았다는 정황이 확인되면 민법상 불법행위책임을 물을 수 있는 경우가 실무에서 인정되고 있습니다.

Q. 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?

A. 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분, 새 임차인과의 차임 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액으로 정해집니다. 새로 이사한 집의 차임이 크게 올랐다면 배상액도 그만큼 커질 수 있습니다.

Q. 확인 절차는 언제부터 시작해야 하나요?

A. 갱신거절 통보를 받은 시점부터 계획을 구체적으로 물어 기록해두고, 이사 후 일정 시점에 전입세대열람 등으로 확인하는 것이 가장 좋습니다. 시간이 지날수록 자료 확보가 어려워질 수 있습니다.