명도소송 요건인 3기 연체는 연속이 아니어도 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가 임대인분들로부터 “세입자가 차임을 밀렸다 냈다를 반복하는데, 이런 경우에도 명도소송을 낼 수 있느냐”는 문의가 부쩍 늘고 있습니다. 임대료 부담과 자영업 경기 악화가 겹치면서, 매달 꼬박꼬박 내지 못하고 한 달 걸러 한 달씩 밀리는 임차인이 많아졌기 때문입니다.

상담을 하다 보면 임차인은 물론 임대인조차 “3기 연체가 요건이라던데, 지난달엔 냈으니 연속으로 세 번 밀린 게 아니라서 해지는 안 되는 것 아니냐”고 오해하는 경우가 많습니다. 실제로 어떤 임차인은 “한 달 내고 두 달 밀리고를 반복했으니 연속 3기는 아니다”라며 명도소송에 맞서보려 하지만, 막상 소송이 진행되면 이 주장은 받아들여지지 않는 경우가 대부분입니다.

최근 법원은 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 정한 “차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때”라는 요건을 연체의 연속성이 아니라 누적 합계액을 기준으로 판단하고 있습니다. 즉 연체와 납부를 반복하더라도 밀린 금액을 모두 더했을 때 3개월치 차임에 이르면 해지·명도 요건은 그대로 충족됩니다.

아래에서는 3기 연체 요건이 왜 연속을 요구하지 않는지, 그리고 명도소송을 준비할 때 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 3기 연체는 연체 횟수가 아니라 밀린 금액의 누적 합계를 의미합니다

“3기”란 세 번 연속으로 밀렸다는 뜻이 아니라, 밀린 차임을 모두 합한 금액이 월세 세 달치에 이르렀다는 뜻입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 “임대인은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 제10조제1항에도 불구하고 계약을 해지할 수 있다”고 정하고 있습니다. 이 조문은 2015년 개정으로 신설되기 전까지는 민법 제640조의 2기 기준이 상가임대차에도 그대로 적용되었고, 개정 이후 임차인 보호를 위해 기준이 한 기분 늘어난 것입니다.

여기서 핵심은 “3기의 차임액에 달하는 때”라는 문언입니다. 조문은 “3회 연속으로 연체한 때”라고 쓰지 않았습니다. “달하는 때”는 누적된 금액의 크기를 가리키는 표현이지, 연체가 끊이지 않고 이어졌는지를 묻는 표현이 아닙니다.

예를 들어 매달 차임을 내기로 한 임차인이 1월분을 밀리고 2월분은 내고 3월분을 다시 밀린 뒤 4월분은 내고 5월분을 또 밀렸다면, 연속해서 세 달을 밀린 적은 한 번도 없습니다. 그러나 밀린 1월·3월·5월분을 모두 더하면 3개월치 차임에 해당하므로, 3기 연체 요건은 그대로 충족됩니다.

3기 연체는 세 달 연속으로 한 푼도 안 냈는지가 아니라, 밀린 금액을 모두 더했을 때 월세 세 달치에 이르렀는지로 판단합니다.

2. 판례도 연체의 연속성을 요구하지 않는다는 입장을 확인해 왔습니다

법원은 연체가 끊겼다 이어졌다를 반복해도 결국 누적 합계만 본다는 입장을 판례로 확인해 왔습니다.

같은 문언 구조를 가진 민법 제640조의 2기 연체 요건에 대해, 대법원은 상가임차인이 계약 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작해 갱신 후에 가서야 누적 연체액이 2기에 이른 사안에서도 해지 요건을 인정했습니다.

상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).

이 판결은 연체가 갱신 전후로 걸쳐 있어도, 나아가 연체와 납부가 섞여 있어도 결국 “차임연체액이 몇 기에 달했는가”라는 누적 금액만을 기준으로 삼는다는 점을 보여줍니다. 이 법리는 3기 기준을 정한 상가건물 임대차보호법 제10조의8에도 그대로 이어져, 실무와 하급심 재판에서 동일하게 적용되고 있습니다.

연체가 갱신 전후로 걸쳐 있든, 중간에 납부가 끼어 있든 법원은 결국 누적된 연체액만 봅니다.

3. 일부만 갚아 3기 밑으로 내려가도 이미 발생한 해지 사유는 사라지지 않습니다

해지권은 누적액이 3기에 이른 시점에 이미 발생하고, 그 뒤 일부 변제로 잔액이 줄어도 원칙적으로 소멸하지 않습니다.

명도소송 실무에서 자주 나오는 항변이 하나 더 있습니다. 소장을 받은 임차인이 그제야 밀린 돈 일부를 갚고 “지금은 연체액이 3기에 못 미치니 해지 사유가 없어졌다”고 주장하는 경우입니다.

그러나 해지권은 연체액이 3기에 “달한 시점”에 이미 발생합니다. 그 이후에 임차인이 일부를 변제해 남은 연체액이 줄어들었다고 해서, 이미 발생한 해지의 효력이 소급해서 사라지는 것은 아닙니다. 다만 임대인이 이의 없이 계속 차임을 받으며 임대차 관계를 이어갈 의사를 명백히 표시했다고 볼 만한 사정이 있다면, 그 부분은 개별 사안에서 별도로 다투어질 수 있습니다.

같은 취지는 계약갱신요구 거절 사유에서 더 뚜렷합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 “3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”라고 정해, 현재 연체 중인지가 아니라 과거에 한 번이라도 3기에 달한 사실이 있었는지를 묻습니다. 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결도 해지 사유(제10조의8)와 갱신거절 사유(제10조 제1항 제1호)의 문언이 이렇게 다르다는 점을 전제로 판단한 바 있어, 사후에 밀린 돈을 전부 갚더라도 과거의 3기 연체 사실 자체는 없던 일이 되지 않는다는 입장이 해지·갱신거절 양쪽에서 일관되게 유지되고 있습니다.

일단 누적액이 3기에 달한 이상, 뒤늦은 일부 변제만으로 이미 발생한 해지 사유를 되돌리기는 어렵습니다.

4. 3기 연체는 명도소송뿐 아니라 권리금 회수 기회까지 함께 잃게 만듭니다

3기 연체 사실 하나가 계약 해지와 권리금 회수 기회 상실이라는 두 가지 불이익을 동시에 불러옵니다.

명도소송이 길어질수록 임차인의 부담은 커집니다. 계약 해지 이후에도 점포를 계속 사용하면 그 기간 동안의 차임 상당액은 법률상 원인 없는 부당이득이 되어 반환해야 하고, 여기에 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금까지 더해집니다. 패소가 확정된 뒤 강제집행(인도집행) 단계까지 가면 집행비용도 임차인이 부담하게 되는 경우가 많습니다.

여기에 더해 상가임차인에게 더 뼈아픈 것은 권리금 회수 기회입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 적용되지 않는다고 정하는데, 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 바로 그 사유 중 하나입니다. 즉 3기 연체가 있었다면 임대인이 신규 임차인의 권리금 지급을 방해해도 법적 책임을 지지 않게 되어, 임차인은 계약 해지는 물론 그동안 쌓아온 권리금까지 회수하지 못할 수 있습니다.

5. 명도소송은 이런 순서로 진행됩니다

소 제기 전 연체액을 정확히 계산해 두는 것이 소송 전체의 방향을 결정합니다.

상가 명도소송은 통상 ①통장 내역을 바탕으로 누적 연체액이 3기에 달했는지 계산하고 계약 해지 의사를 내용증명으로 통지 → ②임차인이 점유를 넘기거나 시설을 바꿔치기하지 못하도록 점유이전금지가처분 신청(목적물 소재지 관할, 수원 지역이라면 수원지방법원 등) → ③건물명도(인도)청구소송 제기 및 심리 → ④승소 판결이 확정되면 강제집행을 통한 인도집행의 순서로 진행됩니다.

연체를 이유로 한 명도소송을 준비한다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서와 특약사항(차임 지급일, 연체 시 조치 등)을 먼저 확인합니다.

2. 통장 거래내역을 발급받아 월별 납부·연체 내역을 정리하고, 누적 연체액이 3기에 달한 시점을 특정합니다.

3. 계약 해지 의사를 담은 내용증명을 발송하고, 도달 여부와 시점을 증빙으로 남겨둡니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 명도소송에 전문성 있는 변호사와 상담하면, 점유이전금지가처분과 명도소송을 함께 진행해 실효성 있는 인도·회수 전략을 세울 수 있습니다.

마치며

차임 연체 문제는 “그래도 오래 알고 지낸 세입자인데”, “곧 사정이 나아지겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그 사이 연체액은 조용히 3기를 넘기고, 정작 명도소송을 시작하려 할 때는 이미 회수하기 어려운 금액까지 불어나 있는 경우가 적지 않습니다.

차임을 받지 못한 임대인 입장에서는 감정적인 독촉보다, 연체 시점과 금액을 정리해 언제 3기에 달했는지부터 특정하는 것이 먼저입니다. 반대로 갑자기 명도소송을 통보받은 임차인 입장에서도 “곧 갚으면 되겠지”라는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 실제 연체 누적액이 얼마인지, 해지권이 언제 발생했는지에 따라 대응 방향이 완전히 달라집니다.

저는 차임을 받지 못해 명도소송을 준비하는 임대인과, 반대로 갑작스러운 명도소송에 대응해야 하는 임차인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 연체액을 어떻게 계산하고 언제 해지권이 발생했는지에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 연체가 3기에 가까워지고 있거나 이미 명도소송을 통보받았다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 3기 연체는 반드시 최근 3개월 연속이어야 하나요?

A. 아닙니다. 계약 기간 전체에 걸쳐 밀린 금액을 모두 합산해 3개월치 차임에 이르면 요건이 충족됩니다. 시기가 오래되었더라도 정산되지 않은 연체액이라면 합산 대상에 포함됩니다.

Q. 소장을 받고 임차인이 밀린 돈을 전부 갚겠다고 하면 명도소송을 막을 수 있나요?

A. 이미 3기 연체로 해지권이 발생한 이상, 뒤늦은 변제만으로 해지의 효력을 되돌리기는 어렵습니다. 다만 변제 사실은 소송 진행이나 이후 합의 과정에서 참작될 수 있습니다.

Q. 관리비 연체도 3기 계산에 포함되나요?

A. 원칙적으로 3기 연체는 차임(월세) 연체액을 기준으로 합니다. 관리비는 계약서상 차임에 포함해 정하기로 한 경우가 아니라면 별도 채권으로 다루어지는 경우가 많으므로, 계약서 문구를 먼저 확인해야 합니다.

Q. 주택(아파트·오피스텔 등) 임대차도 3기 기준이 적용되나요?

A. 아닙니다. 주택임대차는 민법 제640조에 따라 2기 연체가 계약 해지 요건이고, 계약갱신요구 거절 사유를 정한 주택임대차보호법 제6조의3도 2기 기준을 씁니다. 3기 기준은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가임대차에 한정됩니다.

Q. 점유이전금지가처분은 왜 명도소송과 함께 신청하나요?

A. 소송이 진행되는 사이 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 승소 판결을 받고도 그 제3자를 상대로 다시 소송해야 할 수 있습니다. 점유이전금지가처분은 이런 사태를 막아 판결의 실효성을 지키기 위한 절차입니다.

Q. 명도소송에서 승소했는데도 임차인이 나가지 않으면 어떻게 되나요?

A. 판결이 확정되면 법원에 강제집행을 신청해 인도집행을 진행할 수 있습니다. 집행 과정에서 발생하는 비용은 원칙적으로 임차인에게 청구할 수 있습니다.