갱신 때 임대료 5퍼센트 넘게 올려달라는데 거부할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세든 월세든 임대차 계약 갱신 시기가 다가오면, 임대인으로부터 “이번엔 사정이 있어서 임대료를 5% 넘게 올려야겠다”는 통보를 받았다는 상담이 부쩍 늘고 있습니다. 재산세·종합부동산세 부담을 이유로 드는 경우도 있고, 주변 시세를 근거로 드는 경우도 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “집주인이 올려달라니 어쩔 수 없이 맞춰드려야 하는 줄 알았어요”라며 군말 없이 인상분을 지급한 경우였습니다. 반대로 “5%가 넘으면 무조건 안 내도 된다”고 단정했다가, 정작 본인이 계약갱신요구권을 이미 다 쓴 상태였다는 사실은 모른 채 대응 시점을 놓치는 경우도 있습니다. 두 경우 모두 실제로는 갱신이 어떤 방식으로 이루어졌는지에 따라 결론이 완전히 달라집니다.

최근 헌법재판소와 대법원은 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 차임·보증금 증액청구는 5%를 초과할 수 없다는 제한을 강행규정으로 확고히 유지하고 있습니다. 반면 당사자가 갱신요구권을 쓰지 않고 새로 합의해 재계약하는 경우에는 이 상한이 그대로 적용되지 않는다는 점도 함께 짚어야 합니다.

아래에서는 갱신 유형에 따라 임대료 5% 인상 요구를 거부할 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우, 그리고 상가는 무엇이 다른지를 최근 결정례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 계약갱신요구권을 행사해 갱신하면 임대인은 임대료를 5% 넘게 올릴 수 없습니다

갱신요구권 행사에 따른 갱신에는 증액 상한 5%가 강행규정으로 적용됩니다.

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 정하고 있습니다. 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 이때 갱신되는 임대차는 종전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

다만 차임과 보증금만은 예외입니다. 같은 조 제3항 단서는 갱신되는 임대차의 차임과 보증금을 제7조의 범위에서만 증감할 수 있도록 정하고, 제7조와 시행령 제8조는 그 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 초과하지 못한다고 못박고 있습니다. 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 재차 증액을 청구할 수도 없습니다.

임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 차임과 보증금 증액청구를 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 초과하지 못하도록 제한한 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성을 확보하기 위한 불가피한 규제로서 과잉금지원칙에 위반되지 아니한다(헌법재판소 2024. 2. 28. 선고 2020헌마1343등 결정).

이 상한은 단순한 권고가 아니라 주택임대차보호법 제10조가 정한 강행규정입니다. 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 명시하고 있으므로, 갱신요구권 행사에 따른 갱신에서 5%를 넘는 인상 약정은 그 초과분에 한해 처음부터 무효입니다. 임차인이 거부할 수 있는 근거는 감정이 아니라 이 조문 자체에 있습니다.

계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우, 임대인은 5%를 넘는 인상을 강제할 수 없고 임차인은 그 초과분을 거부할 수 있습니다.

2. 갱신요구권을 쓰지 않고 새로 합의해 재계약하면 5% 상한이 적용되지 않습니다

‘갱신’이라는 이름이 같아도, 법적 성격이 다르면 증액 제한도 다르게 적용됩니다.

제6조의3 제3항 단서가 정한 5% 상한은 문언상 “제1항에 따라 갱신되는 임대차”, 즉 임차인이 실제로 갱신요구권을 행사했을 때 성립하는 갱신에만 적용됩니다. 임차인이 갱신요구권을 행사한다는 의사를 밝히지 않은 채 임대인이 제시한 인상된 조건에 그대로 합의해 새 계약서를 쓰면, 이는 법정 갱신이 아니라 당사자 간의 새로운 합의이므로 원칙적으로 계약자유의 원칙이 적용되고 5% 상한이 강제되지 않습니다.

그래서 실무에서는 협상 초기에 “저는 계약갱신요구권을 행사하겠습니다”라는 의사를 문자나 내용증명으로 명확히 남겨두는 것이 핵심입니다. 이런 의사표시가 있었다면, 그 뒤 작성되는 문서의 제목이 ‘갱신계약서’든 ‘재계약서’든 실질은 갱신요구권 행사에 따른 갱신이므로 5% 상한이 그대로 적용됩니다.

반대로 이미 2년 갱신을 한 차례 마쳐 갱신요구권을 다 쓴 임차인이 그 이후 세 번째 계약을 다시 맺는 경우에는 상한 규정을 적용할 법적 근거 자체가 없습니다. 이때 임대인의 인상 요구가 5%를 넘더라도 합의에 이르지 못하면 계약이 종료되고 퇴거로 이어질 수 있다는 점이, 갱신요구권 행사 여부를 반드시 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

5% 상한은 갱신요구권을 실제로 행사했을 때만 강제되고, 요구권을 쓰지 않은 재계약에는 자동으로 적용되지 않습니다.

3. 상가는 환산보증금을 넘으면 5% 상한 규정이 아예 적용되지 않습니다

상가임대차는 보증금 규모에 따라 5% 룰의 적용 여부 자체가 갈립니다.

상가건물임대차보호법 제11조도 증액청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못하도록 정해, 주택과 같은 취지의 상한을 두고 있습니다. 그런데 상가임대차보호법은 제2조 제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 환산보증금(보증금에 월차임의 100배를 더한 금액, 서울은 9억원) 이하인 임대차에만 전면 적용됩니다.

환산보증금을 초과하는 상가는 대항력, 계약갱신요구권(최대 10년, 제10조), 권리금 회수기회 보호 등 일부 조항만 적용되고, 차임 증액 상한을 정한 제11조는 적용 대상에서 빠집니다. 즉 임대인이 5%를 훌쩍 넘는 인상을 요구해도 법정 상한을 근거로 거부하기는 어렵고, 계약 문언과 협상의 문제로 넘어갑니다.

다만 이 경우에도 임대인이 일방적으로 통보만 하고 임차인의 동의 없이 인상분을 강제로 받아갈 권리는 없습니다. 협의가 이루어지지 않으면 임대인은 법원에 차임 증액 청구 소송을 제기해 적정 차임을 정해야 하고, 법원은 인근 시세와 조세·공과금 변동 등을 종합해 판단합니다.

상가는 환산보증금 초과 여부부터 확인해야, 5% 상한을 주장할 수 있는 사안인지가 갈립니다.

4. 5% 넘는 인상분을 이미 냈다면 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다

강행규정을 넘는 인상 약정은 애초에 무효이므로, 초과분은 돌려받을 수 있습니다.

갱신요구권 행사에 따른 갱신에서 5%를 초과하는 인상 약정에, 몰라서 응했거나 임대인의 요구에 못 이겨 새 계약서에 서명했더라도 결론은 달라지지 않습니다. 그 초과 부분은 주택임대차보호법 제10조에 따라 처음부터 효력이 없으므로, 임차인은 이미 지급한 초과분을 민법상 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다.

부당이득반환청구권은 원칙적으로 소멸시효가 길지만, 실무적으로는 임대차가 종료되는 시점에 보증금 정산 과정에서 상계·공제로 함께 처리하는 경우가 많습니다. 다만 시간이 지날수록 계좌이체 내역, 인상 약정 문자 등 지급 근거를 확보하기가 어려워지므로, 인상분을 낸 시점부터 관련 자료를 정리해두는 것이 유리합니다.

5% 초과 약정은 처음부터 무효이므로, 이미 낸 초과분도 지금부터 자료를 정리하면 돌려받을 수 있습니다.

5. 거부 후 명도소송으로 번지면 절차는 이렇게 진행됩니다

초기에 의사표시를 문서로 남겨두는지가 이후 절차 전체를 좌우합니다.

임대인이 5% 초과 인상을 요구하며 갱신을 거부하거나 명도를 요구하는 경우, 통상 ①임차인이 내용증명으로 계약갱신요구권 행사 의사와 적법한 증액 범위를 통지 → ②협의가 안 되면 임대인이 관할 법원(수원 지역 임대차라면 수원지방법원)에 건물명도 청구소송을 제기하거나 임차인이 주택임대차분쟁조정위원회·상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청 → ③소송·조정에서는 갱신요구권의 적법한 행사 여부와 증액 상한 위반 여부가 핵심 쟁점으로 심리 → ④법원이 갱신요구권의 적법 행사를 인정하면 임대인의 명도청구는 받아들여지지 않고 5% 이내로 조정된 조건으로 임대차가 존속하는 순서로 진행됩니다.

임대인으로부터 5% 초과 인상 통보를 받았다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서와 갱신요구 의사를 언제, 어떤 방식(문자·내용증명 등)으로 표시했는지부터 정리합니다.

2. 임대인이 요구한 인상률과 그 산정 근거(조세·공과금·시세 자료)를 받아 5% 상한 위반 여부를 계산합니다.

3. 상가라면 보증금과 월차임을 환산보증금 공식(보증금+월차임×100)에 대입해 상한 규정 적용 대상인지부터 확인합니다.

이러한 자료를 갖추고 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사와 상담하면, 명도소송 대응과 부당이득 반환청구를 함께 준비해 실질적인 대응 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

갱신철마다 반복되는 임대료 실랑이는 몇십만 원 차이처럼 보여도, 장기간 누적되면 수백만 원 이상 차이가 나고, 감정이 상해 갱신 자체가 무산되는 경우도 적지 않습니다.

임대료 인상을 요구하는 임대인 입장에서도 재산세·종합부동산세·관리비 부담이 실제로 늘어난 사정은 있습니다. 반대로 법정 상한을 지키려는 임차인 입장에서도 무조건 버티기만 하다가 갱신요구권 행사 시점이나 의사표시 방식을 놓치면 오히려 불리해질 수 있습니다.

저는 임대인과 임차인 양쪽의 임대차 분쟁 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 갱신의 유형과 임대차 목적물의 성격(주택인지 상가인지, 환산보증금을 넘는지)을 먼저 정확히 짚어야 결론이 달라진다는 것을 여러 사건에서 확인해왔습니다.

임대료 인상 통보를 받고 거부해도 되는지 판단이 서지 않는다면, 그 판단이 갱신 여부와 명도 리스크를 가르는 갈림길입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 계약갱신요구권 행사 여부를 물어보지도 않고 5% 넘게 올린 금액으로 새 계약서를 내밀었습니다. 서명해도 되나요?

A. 서명 전에 갱신요구권을 행사하겠다는 의사를 먼저 밝혀두는 것이 좋습니다. 이미 서명했더라도 갱신요구권 행사 요건을 충족했다면 5% 초과분은 강행규정 위반으로 무효이므로 반환을 청구할 수 있습니다.

Q. 저는 이미 2+2년으로 계약갱신요구권을 다 썼습니다. 이번에도 5% 상한이 적용되나요?

A. 원칙적으로 적용되지 않습니다. 법정 갱신요구권을 모두 행사한 뒤의 재계약은 당사자 간 새로운 합의이므로, 임대인이 5%를 넘는 인상을 요구해도 이를 거부할 법적 근거는 약해지고 협상의 문제로 넘어갑니다.

Q. 상가를 임차하고 있는데 보증금이 커서 상가임대차보호법이 아예 적용 안 된다고 들었습니다. 그래도 5% 상한을 주장할 수 있나요?

A. 환산보증금이 지역별 기준을 초과하면 제11조의 5% 상한 규정은 적용되지 않습니다. 다만 계약갱신요구권(10년) 등 일부 조항은 여전히 적용되므로, 어떤 조항이 살아있는지부터 확인해야 합니다.

Q. 5% 넘게 인상된 금액을 몇 달째 내고 있었다는 걸 뒤늦게 알았습니다. 지금이라도 돌려받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 갱신요구권 행사에 따른 갱신이었다면 초과분 약정은 처음부터 무효이므로 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다. 다만 계좌이체 내역 등 지급 증거를 먼저 정리해두는 것이 좋습니다.

Q. 거부했더니 임대인이 계약을 해지하겠다고 합니다. 정말 나가야 하나요?

A. 적법하게 갱신요구권을 행사했다면 임대인은 5% 초과 인상을 이유로 계약을 해지하거나 명도를 요구할 수 없습니다. 명도소송으로 번지더라도 법원은 갱신요구권의 적법한 행사 여부를 먼저 심리합니다.

Q. 임대인이 관리비를 올리는 방식으로 사실상 임대료를 더 받으려고 합니다. 이것도 5% 규제 대상인가요?

A. 실질적으로 차임 인상과 같은 효과를 노린 관리비 증액은 증액 제한 규정의 잠탈로 다투어질 여지가 있습니다. 관리비 산정 근거와 인상 폭을 확인해 실질이 차임 인상인지부터 따져봐야 합니다.

Q. 협상이 안 되면 어디에 도움을 요청할 수 있나요?

A. 주택임대차분쟁조정위원회나 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 조정이 안 되면 소송으로 진행합니다. 소송 전 자료를 정리해두면 조정 단계에서부터 유리한 결론을 끌어낼 수 있습니다.