무단 전대 퇴거소송 절차와 주의사항 

상가나 주택을 임대했는데 어느 날 전혀 모르는 사람이 사용하고 있는 경우가 있습니다. 임차인에게 물어보니 “제가 잠깐 다른 사람에게 빌려줬다”고 하거나, 아예 제3자가 사업자등록을 하고 영업 중인 경우도 있습니다. 임대인 입장에서는 계약 상대방도 아닌 사람이 자신의 건물을 사용하고 있으니 당장 내보내고 싶을 수밖에 없습니다.

그러나 다른 사람이 사용하고 있다는 사실만으로 바로 무단 전대라고 단정해서는 안 됩니다. 임대인이 과거에 전대를 허락했는지, 건물 전체를 넘긴 것인지 일부 공간만 사용하게 한 것인지, 실제 점유자가 누구인지부터 확인해야 합니다. 이 구분을 잘못하면 계약해지와 퇴거소송 자체가 흔들릴 수 있습니다.

민법은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 하고 있습니다. 이를 위반하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

예를 들어 임대인 A가 B에게 음식점을 임대했는데, B가 임대인에게 아무런 이야기도 하지 않고 C에게 가게 전체를 다시 빌려주고 C가 직접 영업하고 있다고 가정해 보겠습니다. B와 C 사이의 전대차계약 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.

두 사람 사이에서는 계약이 유효할 수 있습니다. 하지만 임대인 A에게는 그 전대차를 주장할 수 없습니다. 따라서 A는 B와의 임대차계약을 무단 전대를 이유로 해지하고, B에게는 건물 인도를, 실제 점유자인 C에게는 퇴거를 요구할 수 있습니다.

전전세 계약서를 썼다고 전차인이 보호되는 것은 아니다

무단 전대 사건에서 전차인은 흔히 “나도 보증금을 주고 정상적으로 계약했다”고 주장합니다. 실제로 전차인이 임차인에게 수천만 원의 보증금을 지급하고 전대차계약서까지 작성한 경우도 있습니다. 그러나 그 계약은 어디까지나 임차인과 전차인 사이의 관계입니다.

임대인의 동의를 받지 않은 전대라면 전차인은 자신의 전대차계약을 근거로 건물 소유자인 임대인에게 계속 사용하게 해달라고 요구하기 어렵습니다. 특히 전차인이 임차인에게 지급한 보증금을 아직 돌려받지 못했다는 이유로 “보증금을 받을 때까지 나가지 않겠다”고 주장하는 것도 임대인의 퇴거청구에 대한 정당한 항변이 되지 않습니다.

전차인은 임대인에게 건물을 반환하고, 자신이 지급한 보증금 문제는 전대인인 임차인을 상대로 별도로 해결해야 합니다(수원지방법원 2020. 3. 31. 선고 2019가단567504 판결).

집주인이 전대 사실을 알고 있었다면 동의한 것으로 볼까… 단순히 알았다는 것만으로는 부족

실제 소송에서 가장 많이 다투는 부분이 임대인의 동의 여부입니다. 임차인은 “집주인도 다 알고 있었다”고 주장하고, 임대인은 “알기는 했지만 허락한 적은 없다”고 반박하는 경우가 많습니다.

예를 들어 임대인이 건물에 여러 차례 방문하면서 제3자가 영업하는 사실을 알고 있었지만 별다른 말을 하지 않았다고 가정해 보겠습니다. 이 사실만으로 곧바로 전대에 동의했다고 단정하기는 어렵습니다. 임대인이 직접 전차인과 계약조건을 협의했다거나, 전대 사실을 전제로 별도의 합의를 했거나, 전차인에게 직접 차임을 받는 등 객관적인 행동이 있었다면 묵시적 동의 여부가 문제 될 수 있습니다.

반대로 단순히 제3자의 사용 사실을 알고 있었다는 정도라면 전대 동의가 있었다고 보기 어렵다는 판결도 있습니다. 전대에 대한 임대인의 동의가 있었다는 점은 이를 주장하는 임차인 측에서 입증해야 합니다(전주지방법원 2020. 2. 14. 선고 2019가단6869 판결).

가게 한쪽을 다른 사람에게 쓰게 했다… 이것도 무단 전대일까

건물 전체를 넘긴 경우와 일부 공간만 다른 사람에게 사용하게 한 경우는 구별해야 합니다. 민법은 건물 임차인이 건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 한 경우에는 무단 전대 금지 규정을 적용하지 않도록 하고 있습니다.

예를 들어 넓은 사무실의 한쪽 책상 몇 개를 다른 사업자와 함께 사용하는 정도라면 곧바로 계약해지 사유가 되는 무단 전대라고 보기 어려울 수 있습니다. 하지만 형식적으로만 일부 공간이라고 해놓고 사실상 상당한 면적을 독립적으로 넘겼다면 이야기가 달라집니다.

실제로 전체 면적의 약 절반을 다른 사람에게 사용하게 하고 상당한 차임까지 받은 사안에서는 단순한 소부분 사용이 아니라 무단 전대로 인정된 사례가 있습니다(춘천지방법원 강릉지원 2023. 5. 31. 선고 2022가단36963 판결). 결국 면적만 볼 것이 아니라 출입구가 분리되어 있는지, 별도로 영업하고 있는지, 차임을 받고 있는지, 독립적인 점유가 가능한 구조인지를 함께 봐야 합니다.

무단 전대를 발견했다면 바로 소송하면 될까… 먼저 계약을 해지해야

임차인이 무단 전대를 했다고 해서 기존 임대차계약이 언제나 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 원칙적으로 임대인은 무단 전대를 이유로 계약을 해지한다는 의사표시를 해야 합니다. 실무에서는 내용증명으로 “임대인의 동의 없이 제3자에게 목적물을 전대한 사실이 확인되었으므로 민법 제629조에 따라 임대차계약을 해지한다”고 통보하는 방법을 많이 사용합니다.

해지 통지가 임차인에게 도달하면 그때 계약해지의 효력이 발생합니다. 별도로 내용증명을 보내지 않고 소송을 제기하면서 소장에 해지 의사표시를 기재할 수도 있습니다. 이 경우 소장 부본이 임차인에게 송달된 날 계약이 해지될 수 있습니다(대구지방법원 2015. 11. 19. 선고 2014나5966 판결, 수원지방법원 2020. 3. 31. 선고 2019가단567504 판결).

상가 임대차계약서에는 종종 “임차인이 임대인의 동의 없이 전대하거나 임차권을 양도한 경우 별도의 최고 없이 계약을 해지할 수 있다”는 특약이 들어갑니다.

더 강하게는 무단 전대 사실이 발생하면 별도의 해지 통보 없이 계약이 자동으로 종료된다는 조항을 두기도 합니다.

이러한 자동해지 조항이 명확하게 정해져 있고 실제 무단 전대가 확인된다면 별도의 해지 통보 없이 계약이 종료된 것으로 판단될 수 있습니다.

다만 실무에서는 자동해지 여부 자체를 두고 다시 분쟁이 발생할 수 있으므로, 임대인 입장에서는 계약서 조항을 믿고 아무런 통지를 하지 않기보다 무단 전대 사실과 계약 종료 의사를 내용증명으로 다시 남겨두는 편이 안전합니다(제주지방법원 2022. 4. 15. 선고 2021가합12199 판결).

퇴거소송은 누구를 상대로 해야 하나… 임차인과 실제 점유자를 함께 봐야

무단 전대 사건에서 자주 발생하는 실수가 계약 상대방인 임차인만 상대로 소송하는 것입니다. 판결에서 임차인에게 건물을 인도하라고 했는데 실제 현장에는 전차인이 계속 점유하고 있다면 집행 과정에서 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 현재 건물을 누가 실제로 점유하고 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

일반적으로는 임차인에게 임대차계약 해지에 따른 건물 인도를 청구하고, 전차인에게는 소유권에 기해 건물에서 퇴거할 것을 청구하는 구조가 활용됩니다. 예를 들어 계약자는 B인데 실제 점포를 운영하는 사람이 C라면 B와 C를 함께 피고로 지정하는 방안을 검토해야 합니다.

특히 사업자등록 명의자와 실제 영업자가 다르거나 여러 사람이 교대로 점유하고 있다면 소송 전에 점유관계를 정확하게 특정하는 작업이 중요합니다.

임차인에게는 보증금을 돌려줘야 하는데 어떻게 인도를 청구하나

임대차계약이 해지되면 임차인은 건물을 반환해야 하지만, 임대인도 임대차보증금을 반환해야 합니다. 두 의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있습니다. 예를 들어 보증금이 5천만 원이고 임차인이 연체한 차임과 관리비가 1천만 원이라면 임대인은 이를 정산한 뒤 남은 보증금 4천만 원을 반환함과 동시에 건물 인도를 구하는 방식으로 청구할 수 있습니다.

따라서 임대인이 “무단 전대했으니 보증금도 전부 몰취하고 건물도 내놓으라”고 주장할 수 있는 것은 아닙니다.

계약서상 위약금이나 손해배상 약정이 있는지, 연체차임과 원상복구비 등이 얼마인지 별도로 계산해야 합니다(제주지방법원 2022. 4. 15. 선고 2021가합12199 판결).

상가 임차인이 무단 전대를 했다면 단순히 현재 임대차계약 해지만 문제가 되는 것이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법상 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우에는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

즉, 임차인이 장기간 영업했다는 이유로 “아직 10년이 지나지 않았으니 계약을 연장해달라”고 요구하더라도 무단 전대 사실이 있다면 갱신이 거절될 수 있습니다. 권리금 회수기회 보호에서도 문제가 생깁니다.

무단 전대를 한 임차인은 상가임대차법이 정한 보호 제외 사유에 해당할 수 있으므로, 계약 종료 시 임대인이 신규임차인과 계약하지 않았다는 이유로 권리금 회수방해 손해배상을 청구하기 어려워질 수 있습니다(서울남부지방법원 2022. 1. 13. 선고 2021나62414 판결, 서울중앙지방법원 2021. 11. 4. 선고 2021가합502028 판결).

계약이 끝났는데도 계속 영업? 차임 상당의 부당이득도 청구할 수 있다

계약해지 후에도 임차인이나 전차인이 계속 건물을 사용한다면 임대인은 그 사용에 따른 금전도 청구할 수 있습니다. 전차인이 무단으로 점포를 점유하면서 계속 영업하고 있다면 임대인은 전차인에게 차임 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다.

예를 들어 월 차임이 300만 원인 점포에서 계약해지 후 전차인이 5개월을 더 영업했다면 해당 기간의 사용이익을 기준으로 부당이득 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 임차인이 계약해지 이후 실제로 건물을 사용·수익하지 않았고 전차인이 독립적으로 점유하고 있었다면 임차인에게도 같은 금액을 무조건 중복 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 누가 어떤 기간 동안 실제로 사용·수익했는지를 구분해 청구해야 합니다(수원지방법원 2018. 4. 5. 선고 2017가단531891 판결, 울산지방법원 2017. 4. 18. 선고 2016가단14668 판결).

전차인은 임차인에게 월세도 내고 집주인에게 부당이득도 내야 하나

전차인 입장에서는 자신이 전대인인 임차인에게 이미 월세를 내고 있는데 임대인까지 부당이득을 요구하면 이중으로 지급하는 것처럼 느낄 수 있습니다. 이 부분도 시점을 나누어 봐야 합니다.

대법원은 임대인이 전차인을 상대로 목적물 반환을 청구한 이후에는 전대인인 임차인이 더 이상 전차인에게 적법하게 목적물을 사용·수익하게 할 수 없는 상태가 되므로, 그 이후 전차인의 전대인에 대한 차임 지급의무가 문제될 수 있다고 판단하고 있습니다.

따라서 무단 전대 사건에서는 임대인의 반환청구 시점, 임차인과 전차인의 전대차계약 관계, 실제 사용기간을 나누어 정리해야 합니다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2019다202573 판결).

소송 중 다른 사람에게 또 점포를 넘기면 어떻게 하나… 점유이전금지가처분이 필요할 수 있다

퇴거소송을 시작했는데 임차인이나 전차인이 다시 다른 사람에게 점포를 넘기는 경우가 있습니다. 임대인이 B와 C를 상대로 소송을 진행하고 있는 동안 C가 D에게 영업장을 넘겨버리면, 나중에 판결을 받아도 실제 점유자가 달라져 강제집행 과정에서 문제가 생길 수 있습니다. 이 때문에 명도·퇴거소송에서는 점유이전금지가처분을 함께 검토하는 경우가 많습니다.

가처분을 통해 현재 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 제한하고 집행관이 현황을 확인해 두면 본안판결을 받은 뒤 집행 과정에서 점유자가 바뀌는 위험을 줄일 수 있습니다. 특히 무단 전대 사건처럼 계약상 임차인, 사업자등록자, 실제 운영자가 서로 다른 경우에는 소송 전에 점유이전금지가처분 필요성을 먼저 검토하는 것이 중요합니다.

또한 등기부나 임대차계약서만 보고 실제 점유자를 확인할 수 없는 경우가 많습니다. 상가라면 외부 간판과 영업자 명칭, 카드결제 사업자, 사업자등록, 온라인 매장 정보 등을 확인할 수 있습니다. 현장 사진이나 CCTV, 관리사무소 자료, 임차인과 주고받은 문자도 중요한 자료가 될 수 있습니다.

예를 들어 계약상 임차인은 B인데 간판과 사업자등록은 C 명의이고, 실제 매장에서는 D가 직원들을 관리하고 있다면 누가 점유자인지 추가 확인이 필요합니다. 명도소송은 판결문을 받는 것보다 실제 강제집행할 수 있는 판결을 받는 것이 중요합니다. 따라서 소송 전에 현재 점유자의 이름과 점유형태를 가능한 범위에서 구체적으로 확인해야 합니다.

무단 전대 퇴거소송은 ‘누가 실제로 쓰고 있는지’부터 확인해야

세입자가 제3자에게 건물을 사용하게 했다고 해서 곧바로 계약을 해지하고 아무나 상대로 퇴거소송을 제기하면 되는 것은 아닙니다. 건물 전체를 전대한 것인지 소부분만 사용하게 한 것인지, 임대인이 과거에 전대를 허락한 사실은 없는지, 계약서에 자동해지 특약이 있는지부터 확인해야 합니다.

무단 전대가 인정된다면 임차인에게 계약해지와 건물 인도를 요구하고, 실제 점유자인 전차인에게는 퇴거를 청구하는 방식을 검토할 수 있습니다. 이후에도 점유가 계속되면 차임 상당 부당이득을 함께 청구하고, 소송 중 점유자가 바뀔 위험이 있다면 점유이전금지가처분도 고려해야 합니다.

현재 계약한 세입자가 아닌 제3자가 주택이나 상가를 사용하고 있거나, 사업자등록 명의와 실제 운영자가 달라 무단 전대가 의심되는 상황이라면 바로 퇴거를 요구하기 전에 계약서, 현장 점유상태, 임대인의 동의 여부부터 정리해 보셔야 합니다.

법률사무소 강현에서는 무단 전대 성립 여부, 해지 통보 방법, 임차인·전차인에 대한 인도 및 퇴거청구, 점유이전금지가처분과 부당이득 청구까지 함께 검토해 실제 강제집행이 가능한 소송 방향을 구체적으로 판단해 드리고 있습니다.