저당권 효력이 미치는 과실, 압류 이후 임료채권까지 잡히는 범위와 통지 요건 

부동산에 저당권을 설정해 둔 상태에서 그 부동산이 임대차 중이라면, 저당권이 실행될 때 매달 들어오는 임료(차임)는 누구의 몫이 될까요. 저당권은 원래 부동산 자체의 교환가치만을 파악하는 담보물권이지만, 민법은 일정한 시점부터 그 부동산에서 나오는 과실—대표적으로 임료채권—에까지 저당권의 효력을 확장해 두고 있습니다. 문제는 이 효력이 저당권을 설정한 순간부터가 아니라 부동산이 압류된 이후부터만 미친다는 점, 그리고 그 효력을 임차인이나 새로운 권리취득자에게 실제로 주장하려면 별도의 통지 요건까지 갖춰야 한다는 점입니다. 이 글에서는 저당권 효력이 과실에 미치는 범위와 시점, 그리고 실제로 임료를 회수하려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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저당권 효력이 과실에도 미친다 — 민법 제359조의 구조

저당권은 목적물을 점유하지 않고 그 교환가치만을 지배하는 담보물권입니다. 그런데 민법은 이 효력범위를 부동산 자체에만 묶어두지 않고, 부합물·종물(민법 제358조)뿐 아니라 일정한 시점 이후의 과실에까지 넓혀 두었습니다. 민법 제359조는 "저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다"고 정합니다. 여기서 과실은 논밭의 수확물이나 임야의 벌채목 같은 천연과실뿐 아니라, 건물이나 토지를 사용하게 해주고 받는 법정과실도 포함하므로, 실무에서는 저당부동산의 임료(차임)·지료 채권이 가장 흔하게 문제 됩니다.

이렇게 효력범위를 넓혀둔 이유는 담보가치 보전에 있습니다. 저당권 실행 절차는 압류부터 매각·배당까지 상당한 시간이 걸리는데, 그 기간 동안 저당부동산에서 나오는 수익까지 저당권자가 전혀 파악할 수 없다면 설정자가 부동산 관리를 소홀히 하거나 수익만 챙기고 담보가치를 방치할 유인이 생깁니다. 압류 이후의 과실에 저당권 효력을 미치게 함으로써, 저당권자가 부동산 자체의 가치뿐 아니라 그로부터 파생되는 수익까지 함께 담보로 파악할 수 있게 한 것입니다.

• 천연과실 — 경작물·수확물·벌채한 목재 등 물건 자체에서 자연적으로 생기는 산출물.

• 법정과실 — 임료(차임)·지료·이자 등 물건의 사용 대가로 받는 금전.

• 실무 비중 — 저당부동산이 건물·토지인 경우 대부분 임료채권 형태의 법정과실이 문제됨.

저당권 효력은 저당부동산 자체만이 아니라, 압류 이후 그 부동산에서 생기는 과실—특히 임료채권—에도 미친다(민법 제359조).

왜 '압류 이후'부터인가 — 사용수익권과의 경계선

저당권은 담보물권일 뿐 소유권을 이전받는 것이 아니므로, 원칙적으로 설정자의 사용·수익권을 빼앗지 않습니다. 그래서 저당권을 설정한 뒤라도 압류 전까지는 설정자가 그 부동산을 직접 쓰거나 임대해 임료를 받아 생활비로 써도 아무 문제가 없고, 저당권 효력이 거기까지 미치지 않습니다. 압류가 있어야 비로소 저당권의 지배력이 부동산의 교환가치를 넘어 사용수익 영역까지 넓어지고, 그 시점 이후에 발생하는 과실에만 효력이 미치기 시작합니다. 여기서 압류 시점은 통상 경매개시결정이 채무자에게 송달되거나 그 등기가 마쳐진 때를 기준으로 봅니다.

실무 적용은 시점 계산이 핵심입니다. 예를 들어 상가건물에 저당권이 설정돼 있고 임의경매가 개시되어 압류등기가 되었다면, 그 등기 이후 매달 발생하는 임료채권에 비로소 저당권 효력이 미치기 시작합니다. 반면 압류 이전에 이미 지급기가 도래해 설정자가 받은 임료는 저당권 효력이 미치는 범위 밖에 있는 설정자의 고유재산이므로, 저당권자가 뒤늦게 그 반환을 요구할 근거가 없습니다. 압류가 언제 이루어졌는지, 문제 되는 임료의 지급기가 그 전인지 후인지를 정확히 가려야 하는 이유가 여기에 있습니다.

압류 전에 발생·수취한 과실은 설정자의 고유재산이고, 압류 이후 발생하는 과실만 저당권 효력의 대상이 된다.

압류의 주체 — 저당권자가 직접 신청하지 않아도 되는가

민법 제359조의 문언은 "저당부동산에 대한 압류가 있은 후"라고만 정할 뿐, 그 압류를 반드시 저당권자 자신이 신청해야 한다고 한정하지 않습니다. 그래서 저당권자 스스로 임의경매를 신청해 압류에 이른 경우뿐 아니라, 다른 채권자가 신청한 강제경매나 다른 담보권자의 경매절차에서 저당부동산이 압류된 경우에도, 그 압류가 있은 시점부터 해당 저당권의 효력이 과실에 미친다고 보는 것이 실무의 일반적인 이해입니다. 즉 효력 발생의 기준은 '누가 압류를 신청했는가'가 아니라 '언제 압류가 있었는가'입니다.

이 점은 후순위 채권자가 경매를 신청한 사안에서 특히 의미가 있습니다. 선순위 저당권자가 스스로는 아무런 신청을 하지 않았더라도, 후순위 채권자의 신청으로 경매절차가 개시되어 압류가 이루어지면 그 시점부터 선순위 저당권의 효력도 함께 과실에 미치기 시작합니다. 다만 효력이 미친다는 것과 실제로 그 과실을 회수하는 것은 별개의 문제이며, 회수를 위한 절차는 뒤에서 다시 설명하겠습니다.

대항하려면 통지가 필요하다 — 제359조 단서의 의미

민법 제359조는 본문에 이어 단서를 두어 "그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다"고 정합니다. 압류가 있었다는 사정을 몰랐던 제3취득자—예컨대 압류 이후 저당부동산을 매수해 소유권을 넘겨받은 사람, 새로 지상권을 설정받은 사람, 전세권을 취득한 사람—에게는 저당권자가 압류 사실을 통지한 뒤가 아니면 과실에 대한 효력을 주장할 수 없다는 뜻입니다. 통지가 있기 전이라면 그 제3취득자가 종전 설정자로부터 임료 상당을 넘겨받거나 스스로 수취해도 저당권자가 사후에 이를 문제 삼기 어렵습니다.

실무적으로는 저당권자가 압류 사실이 등기부에 공시된 것만으로 안심할 것이 아니라, 소유권·지상권·전세권 취득자가 나타날 가능성을 염두에 두고 통지 절차를 별도로 챙겨야 한다는 뜻이기도 합니다. 다만 이 단서가 열거하는 상대방은 소유권·지상권·전세권을 취득한 자로 한정되어 있고, 단순한 채권적 사용권자인 임차인은 문언상 여기에 포함되지 않습니다. 임차인에 대해 저당권자가 임료를 실제로 어떻게 확보하는지는 통지가 아니라 아래에서 보는 별도의 집행 절차가 핵심입니다.

압류 이후 소유권·지상권·전세권을 취득한 제3자에게는 저당권자가 압류 사실을 통지한 뒤가 아니면 과실에 대한 효력을 대항할 수 없다(민법 제359조 단서).

임료를 실제로 받는 법 — 경매절차와는 별개의 채권집행

저당권 효력이 압류 후 차임채권에 미친다고 해서, 저당권자가 저당부동산 경매절차 안에서 그 임료를 자동으로 배당받는 것은 아닙니다. 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결은 저당부동산에 대한 압류 이후 발생하는 차임채권 등에 저당권의 효력이 미치는 것은 맞지만, 경매절차에는 이를 별도로 관리·추심할 제도가 없으므로 "저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐"이라고 판시했습니다. 효력이 미친다는 것과 실제로 회수한다는 것은 서로 다른 층위의 문제라는 점을 분명히 한 것입니다.

실무 절차는 이렇습니다. 저당권자가 임차인을 상대로 임료채권에 대한 압류·추심명령이나 전부명령을 별도로 신청하고, 그 결정이 임차인(제3채무자)에게 송달되면 그 시점 이후로 임차인은 종전의 임대인(저당권설정자)이 아니라 저당권자에게 직접 임료를 지급해야 합니다. 이 절차를 밟지 않으면 저당권 효력이 과실에 관념적으로 미치고 있어도 실제로 돈이 저당권자에게 들어오지는 않습니다. 저당부동산 경매가 진행 중이라는 사정만으로 임료채권까지 알아서 정리될 것이라고 기대해서는 안 되는 이유입니다.

• 1단계 — 저당부동산 압류 이후 발생분 임료채권 특정.

• 2단계 — 민사집행법 제273조에 따른 채권집행(압류 및 추심명령·전부명령) 신청.

• 3단계 — 결정을 임차인(제3채무자)에게 송달.

• 4단계 — 송달 이후 임차인이 저당권자에게 직접 임료 지급.

저당권의 효력이 미치는 차임채권에 대한 실행은 저당부동산 경매절차와 별개로, 민사집행법 제273조의 채권집행 방법으로 이루어져야 한다(대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결).

흔한 오해와 임차인·설정자가 각각 유의할 점

실무에서 자주 나타나는 오해가 두 가지 있습니다. 하나는 "저당권 실행 경매가 시작되면 그 부동산의 임료도 낙찰대금과 함께 자동으로 배당된다"는 오해로, 앞서 본 것처럼 별도의 채권집행 절차 없이는 임료가 배당재단에 편입되지 않습니다. 다른 하나는 설정자(임대인) 쪽에서 "압류 이후에도 임차인에게서 임료를 계속 받아 써도 당장 문제되지 않는다"고 안이하게 생각하는 경우인데, 저당권자가 별도로 임료채권을 압류한 이후분까지 설정자가 임차인으로부터 수취해 소비하면 저당권자와 사이에 부당이득이나 손해배상 문제가 불거질 수 있습니다.

임차인 입장에서도 확인할 것이 있습니다. 저당권자로부터 임료채권에 대한 압류·추심명령 등이 송달되면, 그 시점부터는 종전 임대인에게 임료를 지급해도 저당권자에게는 그 지급으로 대항할 수 없어 이중지급 위험이 생깁니다. 임대인과 저당권자 중 누구에게 지급해야 하는지 애매한 상황이라면, 임차인으로서는 민법상 변제공탁 절차를 활용해 채무 불이행 위험 자체를 피하는 방법을 검토할 필요가 있습니다.

압류 후 소유권이 넘어간 경우 — 매수인·전세권자의 지위

압류가 있은 뒤에도 저당권설정자가 그 부동산을 제3자에게 처분하거나, 그 부동산에 새로 지상권·전세권이 설정되는 경우가 있습니다. 이때 저당권자가 압류 사실을 그 제3취득자에게 통지하지 않았다면, 통지 전까지 그 제3취득자가 임료 등 과실을 정당하게 수취해도 저당권자가 이를 되돌려 달라고 주장할 근거가 없습니다(민법 제359조 단서). 반대로 저당권자가 내용증명 등으로 압류 사실을 명확히 통지해 두었다면, 그 이후 제3취득자가 수취하는 과실에 대해서도 저당권 효력을 그대로 주장할 수 있습니다.

그래서 저당권자는 압류 등기가 되어 있다는 사실만 믿고 있어서는 부족하고, 소유권이나 지상권·전세권 변동이 예상되거나 실제로 확인되면 곧바로 통지 절차를 갖춰 자신의 지위를 명확히 해두는 것이 안전합니다. 반대로 매수인이나 전세권 설정을 검토하는 쪽에서도, 등기부에 압류가 표시되어 있다면 그 부동산에서 나오는 임료 등 수익에 저당권 효력이 미칠 수 있다는 점을 염두에 두고 계약 조건을 협의하는 것이 바람직합니다.

자주 묻는 질문

Q. 저당권 효력이 미치는 과실에는 어떤 것들이 포함되나요?

A. 천연과실과 법정과실 모두 포함되며, 저당부동산 대부분이 건물이나 토지이므로 실무에서는 임료(차임)나 지료 같은 법정과실이 주로 문제됩니다. 다만 압류 이후 발생한 과실에 한해 효력이 미치고, 압류 전에 이미 발생·지급된 과실은 포함되지 않습니다.

Q. 저당권을 설정한 순간부터 임료에도 효력이 미치나요?

A. 아닙니다. 민법 제359조는 저당부동산에 대한 압류가 있은 후부터 효력이 미친다고 정해, 설정 시점이 아니라 압류 시점을 기준으로 삼습니다. 압류 전까지 설정자가 받은 임료는 저당권 효력과 무관한 고유재산으로 취급됩니다.

Q. 저당권자가 직접 경매를 신청하지 않고 다른 채권자가 압류한 경우에도 효력이 미치나요?

A. 조문은 압류의 신청 주체를 저당권자로 한정하지 않으므로, 다른 채권자의 강제경매나 다른 담보권자의 경매로 압류된 경우에도 그 시점부터 과실에 효력이 미친다고 보는 것이 실무의 일반적 이해입니다. 다만 실제 임료를 회수하려면 저당권자가 별도 절차를 밟아야 합니다.

Q. 임료를 실제로 받으려면 어떻게 해야 하나요?

A. 저당부동산 경매절차에서 자동으로 배당되지 않으므로, 민사집행법 제273조에 따라 임료채권 자체를 별도로 압류하고 추심명령이나 전부명령을 받아야 합니다. 그 결정이 임차인에게 송달된 이후부터 임차인이 저당권자에게 직접 임료를 지급하게 됩니다.

Q. 압류 이후에도 임대인이 임차인에게서 임료를 계속 받아써도 되나요?

A. 저당권자가 별도로 임료채권을 압류하기 전까지는 사실상 가능하지만, 저당권자가 압류·추심절차를 밟은 이후에도 임대인이 임료를 받아 소비하면 저당권자와 분쟁이 생길 수 있습니다. 임차인도 이중지급 위험을 피하려면 송달 여부를 확인해야 합니다.

Q. 압류 이후 부동산 소유권이 제3자에게 넘어가면 저당권자는 임료를 못 받나요?

A. 저당권자가 압류 사실을 그 제3취득자에게 통지하지 않았다면, 통지 전까지는 대항할 수 없어 임료를 주장하기 어렵습니다. 따라서 저당권자는 소유권 변동 가능성이 있으면 통지 절차를 미리 갖춰두는 것이 안전합니다.

맺음말

저당권의 효력은 부동산 자체에 그치지 않고, 압류 이후 발생하는 과실—특히 임료채권—에까지 미칩니다. 다만 그 효력은 압류 시점을 기준으로만 발생하고, 소유권·지상권·전세권을 취득한 제3자에게 주장하려면 통지라는 별도 요건을 갖춰야 하며, 실제로 임료를 회수하려면 저당부동산 경매와는 별개로 민사집행법상 채권집행 절차를 밟아야 합니다. '저당권이 있으니 임료도 당연히 내 몫'이라고 단정하기보다, 압류 시점과 통지 여부, 채권집행 절차의 진행 상황을 각각 따로 확인하는 것이 먼저입니다.

수원지방법원 관할의 임의경매 사건에서도 저당부동산의 임료를 둘러싼 다툼은 드물지 않게 나타납니다. 저당권자든 설정자든 임차인이든, 압류 이후 발생한 임료가 어느 절차를 거쳐 누구에게 귀속되어야 하는지를 미리 정리해 두면 불필요한 분쟁을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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