[화성시청역 더리브] 안심보장증서 및 가입계약 무효, 전액 승소 

규약에 임원회의 처분 조항이 있고 가입자 동의서까지 존재했던 임의단체형 민간임대주택 사건에서, 총회 결의 흠결을 근거로 회원가입계약 무효를 인정받은 소송 과정을 정리했습니다.

임의단체형 민간임대주택 사업의 위험성

안녕하세요, 인천 민간임대주택 전문 배성권 변호사입니다.

민간임대주택은 사업 방식에 따라 여러 갈래로 나뉘는데, 최근 분쟁이 몰리는 쪽은 임의단체형입니다. 이 유형은 관련 법령에 근거 규정 자체가 존재하지 않습니다. 규정이 없다는 것은 곧 가입자를 보호할 제도적 장치가 마련되어 있지 않다는 의미입니다. 그래서 가입을 앞두고 있든 탈퇴를 검토하든, 해당 사업이 어떤 형태로 운영되는지 확인하는 일이 모든 판단의 출발점이 되어야 합니다. 오늘 소개할 사건은 임의단체형으로 진행된 화성시청역 더리브 에코그린시티 사업에서 회원가입계약의 효력을 다투어 무효 판결을 이끌어낸 사례입니다.

환불 약속의 근거가 처음부터 존재하지 않았습니다

주식회사 초록도시개발이 시행한 에코그린시티 역시 임의단체형 사업이었습니다. 의뢰인은 계약을 체결한 뒤 사업이 굴러가는 모습에 미심쩍은 부분이 생겨 탈퇴 가능성을 문의해 오셨습니다. 자료를 살펴보니 이 사업에서도 가입계약 안심보장증서가 발급되어 있었습니다. 증서에는 2026년 12월 31일까지 시행사가 지구단위계획을 마무리하지 못하면 납입한 출자금을 전액 돌려준다는 문언이 담겨 있었습니다.

그런데 이런 유형의 환불 약정은 총유물의 처분에 해당하므로 총회 결의를 거치지 않으면 효력을 인정받을 수 없습니다. 확인 결과 에코그린시티에서는 그러한 결의가 이루어진 사실이 없었습니다. 의뢰인은 환불이 담보된다고 믿고 서명했지만, 실제로는 이행될 수 없는 약속이었던 것입니다. 여기에 더해 설령 환불을 요구하더라도 사업 주체에 반환할 만한 자력이 있는지조차 불확실한 상황이었습니다.

규약 조항과 동의서를 앞세운 반박이 이어졌습니다

저는 안심보장증서가 무효이며, 이를 신뢰하고 체결한 회원가입계약에도 무효 내지 취소 사유가 존재한다는 구성으로 소를 제기했습니다. 이에 대해 피고 측은 규약이 총유물 처분에 관한 사항을 단체위원회 회의에서 결정할 수 있도록 정하고 있으며 실제 그 회의를 거쳐 증서를 발급했으므로 문제가 없다고 맞섰습니다.

저는 해당 규약이 어떤 경위로 만들어졌는지, 그리고 그 조항이 총유물 처분을 단체위원회 결의만으로 종결할 수 있다는 취지로 해석될 수 있는지를 정면으로 파고들었습니다. 그러자 피고 측은 원고가 규약 동의서에 서명하고 날인한 이상 단체위원회를 통한 증서 발급에도 동의한 것이라는 논리를 추가로 폈습니다. 이에 대해서는 동의서에 대한 서명을 규약의 제정이나 개정을 승인하는 총회 결의와 같은 무게로 평가할 수 없다는 점을 집중적으로 다투었습니다. 여러 차례 공방이 오간 끝에 재판부는 원고 측 논리를 받아들였습니다.

근거 조항이 있어도 엄격 해석 기준은 흔들리지 않았습니다

이 사건이 다른 사례와 구별되는 지점은 규약 자체에 임원회의를 통한 총유물 처분이 가능하다는 문언이 들어 있었다는 것입니다. 여기에 가입 시점에 그 규약에 동의한다는 별도 문건까지 작성되어 있어, 자칫 의뢰인이 증서의 법적 성격을 알면서 계약했다는 방향으로 결론이 기울 여지도 있었습니다. 그럼에도 총유물의 처분행위는 엄격한 기준으로 판단되어야 한다는 원칙을 처음부터 끝까지 관철한 것이 결과로 이어졌습니다.

단체 측 항변 유형을 파악하고 있어야 대응이 가능합니다

지역주택조합이든 민간임대주택이든, 단체 측은 사업마다 서로 다른 방어 논리를 준비해 옵니다. 규약 조항을 내세우기도 하고 동의서나 총회 의사록을 근거로 삼기도 합니다. 예상하지 못한 반박이 등장했을 때 논리의 축을 유지하려면 유사 사건을 다루어 본 경험이 필수적입니다. 안심보장증서나 총유물 처분과 관련해 어려움을 겪고 계시다면 편하게 문의해 주시기 바랍니다.