상속 건물 세입자 보증금 반환 의무와 분담 기준 

안녕하세요 법률사무소 새양재 홍현기변호사입니다.

부모님이 생전에 세를 놓던 주택이나 상가 건물을 상속받았는데, 얼마 지나지 않아 세입자가 계약 만료나 이사를 이유로 보증금을 돌려달라고 요구해 와 난감해하시는 분들이 많습니다.

상속인 입장에서는 부모님의 부동산 자산만 물려받았다고 생각했는데, 갑자기 수천만 원에서 수억 원에 달하는 전세·월세 보증금을 내어주어야 하는 상황에 직면하면 당황스러울 수밖에 없습니다.

특히 형제 여러 명이 건물을 공동으로 상속받은 상태라면 "누가 이 돈을 부담해야 하는지", "내가 먼저 내어주면 다른 형제들에게 지분만큼 구상권을 청구해 받아낼 수 있는지"를 두고 새로운 가족 분쟁으로 번지곤 합니다.

상속은 부동산이나 예금 같은 적극재산뿐만 아니라, 임차보증금 반환 채무나 대출금 같은 피상속인의 빚도 함께 승계되는 법적 절차라는 점을 명확히 이해하셔야 합니다.

1. 부동산 상속 시 임차보증금 반환 의무도 함께 승계될까?

부모님이 생전에 체결한 임대차계약은 부모님이 돌아가시더라도 소멸하지 않으며, 상속인들이 임대인의 지위를 그대로 포괄 승계하게 됩니다.

따라서 단순히 등기부상 건물의 소유권만 가져오는 것이 아니라, 세입자에게 임대차보증금을 돌려주어야 할 법적 채무까지 함께 떠안게 됩니다. 예를 들어 시세 5억 원짜리 상가를 상속받았더라도 반환해야 할 세입자 보증금이 2억 원 남아있다면, 실질적인 상속재산 가치는 3억 원으로 평가해야 합니다.

상속재산분할 협의나 심판을 진행할 때도 단순 부동산 시세만 놓고 나눌 것이 아니라, 보증금 반환 채무, 근저당권 대출금, 체납 세금 등을 전부 차감한 '순상속재산'을 기준으로 나누어야 추후 정산 분쟁을 예방할 수 있습니다.

2. 공동상속인이 여러 명일 때 세입자 보증금은 누가 내줘야 할까?

형제들이 공동명의로 건물을 상속받은 상태라면 세입자에 대한 대외적인 책임과 형제들 내부적인 분담 비율을 명확히 구분해야 합니다.

주택이나 상가임대차보호법상 임대인 지위를 공동 승계한 상속인들은 세입자에 대해 불가분채무(또는 연대채무)를 부담하게 됩니다. 즉, 세입자는 공동상속인 전원에게 동시에 청구할 수도 있고, 건물을 관리하며 월세를 받아온 특정 상속인 1인에게 보증금 전액을 반환하라고 요구할 수도 있습니다.

• 기존 임대차계약서 및 보증금 잔액 확인

• 세입자의 계약 만료일 및 퇴거 예정일

• 부모님 사망 이후 월세(임대수익)를 독점 수령해 온 당사자

• 공동상속인 각자의 법정상속 지분율 및 분할 협의 여부

세입자의 반환 청구를 피할 수는 없으므로, 우선 세입자와의 관계를 정리한 뒤 형제들 내부에서 각자의 상속 지분 비율에 따라 부담액을 정산하는 절차를 밟아야 합니다.

3. 한 명이 보증금을 전액 반환해 준 경우의 내부 정산 방법

세입자의 이사 날짜가 촉박하여 건물을 주로 관리하던 형제 1인이 본인의 개인 돈으로 보증금을 전부 내어주고 세입자를 내보내는 경우가 많습니다.

이 경우 보증금을 전액 대신 변제한 상속인은 다른 공동상속인들을 상대로 각자의 상속 지분에 해당하는 금액만큼 '구상금 청구' 또는 상속재산분할 시 '기여분 및 정산금 반영'을 요구할 권리가 발생합니다.

다만, 만약 상속재산분할을 통해 특정 형제가 해당 건물을 단독 소유하기로 이미 확정 합의했다면 보증금 반환 채무 역시 그 단독 취득자가 전액 부담하는 것이 일반적입니다. 분할 협의가 끝나지 않은 공동상속 상태라면 보증금 반환 당시의 부동산 지분율에 따라 정확한 내부 정산액을 산정해내어야 합니다.

한편 부모님의 채무가 재산보다 많아 상속포기나 한정승인을 고민 중인 상황이라면, 세입자의 독촉에 밀려 상속재산으로 보증금을 임의 변제하거나 부동산을 처분했다가 '단순승인'으로 간주될 위험이 있으므로 절대 서둘러 변제해서는 안 됩니다.

상속 건물에 세입자가 있는 경우, 부동산의 매매 시세만 볼 것이 아니라 임차보증금 반환 채무와 세금, 대출 관계까지 종합적으로 연결하여 분석해야 정당한 상속분을 지킬 수 있습니다.

세입자로부터 갑작스러운 보증금 반환 독촉을 받았거나, 형제들 간에 보증금 분담 및 정산 문제로 갈등을 겪고 계신다면 혼자 고민하지 마시고 편하게 상담을 신청해주시기 바랍니다. 보유하신 계약서와 상속 내역을 바탕으로 가장 명확하고 현실적인 해결책을 자세히 안내해 드리겠습니다.

법률사무소 새양재 홍현기 변호사