🏠 동거·층간소음 공제 주장, 보증금 전액 

임대차가 끝난 뒤 임대인이 동거 인원과 층간소음을 이유로 보증금에서 금액을 공제하겠다고 나서면, 계약서와 손해 발생의 인과관계가 핵심이 됩니다. 이 사건은 14평 원룸 임대차가 종료된 뒤 보증금 전액 반환을 둘러싼 분쟁에서 임차인의 청구가 받아들여진 사례입니다.

📌 사건 경위

임차인은 14평 원룸을 1년간 임차했습니다. 계약기간이 끝난 뒤 보증금 반환을 요구했지만 임대인은 원룸에 두 사람이 거주했고 그로 인한 층간소음 때문에 아래층의 새 임차인을 구하지 못해 손해를 보았다고 주장하며 보증금 전액 반환을 거부했습니다. 임차인은 계약 종료에 따른 보증금 반환을 구하는 소송을 제기했습니다.

⚖️ 공제 주장과 입증 쟁점

쟁점은 임대인이 주장한 추가 방세나 층간소음 손해를 보증금에서 공제할 법적 근거가 있는지였습니다. 임대차계약서에는 거주 인원에 따라 추가 방세가 발생한다는 약정이 없었습니다. 실제 동거 사실을 명확히 인정할 증거가 있는지, 아래층 임차인의 퇴실 또는 신규 임차인 모집 실패가 해당 원룸의 소음 때문이라고 볼 자료가 있는지도 따져야 했습니다.

🗂️ 세림의 대응

임차 목적물이 원룸 한 개라는 계약 내용과 추가 방세 약정이 없다는 점을 중심으로 반환 의무를 정리했습니다. 임대인이 주장하는 손해는 단순한 추측만으로 공제할 수 없고, 동거 사실과 소음 발생, 아래층 임차인의 퇴실 사이의 인과관계가 각각 증명되어야 한다는 구조로 다투었습니다. 계약서와 임대인의 주장 사이의 간극을 분리해 법원이 확인할 쟁점을 명확히 했습니다.

🏠 임차권 보전의 기준

보증금을 받기 전에 이사해야 하는 경우에는 주택임대차보호법상 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 다만 이 사건의 승소 근거는 임차권등기 자체가 아니라 계약 종료와 보증금 반환 의무, 그리고 임대인의 공제 주장에 대한 증거 부족이었습니다. 실제 사건에서는 등기 완료 여부와 점유 이전 시점을 별도로 확인해야 합니다.

✅ 판결 결과

법원은 임대차계약이 원룸 한 개에 관한 계약일 뿐 거주 인원 수에 관한 별도 계약이라고 볼 수 없고, 아래층의 새 임차인을 구하지 못한 사정은 임대인 측 사정이라고 판단했습니다. 추가 방세 약정과 동거 사실을 뒷받침할 자료가 부족하고 층간소음으로 인한 손해도 인정하기 어렵다고 보아 임대인에게 보증금 전액을 지급하라고 판결했습니다.

🔎 사건의 의미

임대인은 실제로 발생하고 입증된 채권이 있다면 보증금과 정산을 주장할 수 있지만, 계약서에 없는 비용이나 인과관계가 확인되지 않은 손해를 임의로 공제할 수는 없습니다. 임차인도 계약 종료 통지, 인도 준비, 보증금 지급 내역과 임대인의 공제 사유를 시간순으로 남겨 두는 것이 중요합니다. 이 사례는 보증금 반환 분쟁에서 계약 문언과 객관적 증거가 판단의 출발점이라는 점을 보여줍니다.