공동임차인 연대책임, 한 명이 나가도 남은 사람이 차임 전액 물어야 하는 이유 

자취방이나 셰어하우스를 친구와 함께 임차했다가, 한 사람이 먼저 나가면서 "나머지는 네가 알아서 해"라며 발을 빼는 경우가 적지 않습니다. 문제는 임대인이 나간 사람을 빼고 청구하지 않는다는 데 있습니다. 계약서에 이름을 나란히 올린 공동임차인이라면, 한 명이 실제로 짐을 빼고 다른 곳으로 이사를 갔더라도 법적으로는 여전히 임차인 지위가 남아 있고, 임대인은 남은 사람에게 차임 전액을 청구할 수 있습니다. 이 글에서는 공동임차인의 연대의무가 어떤 법적 근거로 발생하는지, 나간 사람을 계약에서 실제로 빼려면 무엇이 필요한지, 전액을 낸 사람은 나간 사람에게 어떻게 돌려받을 수 있는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공동임차인, 이름을 나란히 올렸다면 — 이탈은 자동 소멸이 아니다

임대차계약은 임대인과 임차인 사이의 합의로 성립하고, 그 계약상 지위는 원칙적으로 상대방의 동의 없이 임의로 바꿀 수 없습니다. 공동임차인으로 계약서에 함께 서명했다면 두 사람 모두가 그 계약의 당사자이고, 한 사람이 물리적으로 이사를 가고 짐을 빼냈다는 사실만으로는 그 당사자 지위가 저절로 사라지지 않습니다. 대학생 자취, 사회초년생 셰어하우스, 룸메이트 원룸처럼 여러 사람이 이름을 함께 올리는 임대차에서 특히 자주 벌어지는 상황입니다.

이사간 사람이 남은 사람이나 임대인에게 "나 이제 안 산다"고 구두로 통보했더라도, 그 말 한마디로 임대인과의 계약관계까지 정리되는 것은 아닙니다. 계약 내용을 바꾸려면 임대인을 포함한 당사자 전원의 합의가 필요한데, 실제로는 이 절차 없이 그냥 짐만 빼고 나가는 경우가 훨씬 많습니다. 그 결과 임대인 입장에서는 계약서상 임차인이 여전히 두 명이고, 두 사람 모두에게 차임을 청구할 권리가 그대로 남아 있는 상태가 됩니다. 왜 이런 구조가 되는지는 다음 항목에서 근거 조문으로 설명하겠습니다.

왜 남은 사람이 전액을 무나 — 민법 제616조·제654조가 정한 연대의무

민법 제616조는 사용대차에 관한 조문으로 "수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다"고 정하고 있습니다. 그리고 민법 제654조는 "제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다"고 정해, 사용대차의 이 제616조를 임대차에도 그대로 끌어옵니다. 즉 여러 사람이 함께 하나의 주택을 임차했다면, 그 차임지급의무는 각자 자기 지분만큼만 책임지는 분할채무가 아니라 전원이 연대하여 부담하는 채무가 됩니다.

이 조문의 취지는 임차물을 여러 사람이 함께 사용·수익하는 것을 전제로 계약이 체결됐다는 데 있습니다. 임대인 입장에서는 여러 명의 임차인 중 누구에게든 차임 전액을 청구할 수 있게 되어, 그중 한 명이 무자력이거나 연락이 끊기더라도 다른 사람에게서 전액을 회수할 수 있는 구조가 만들어집니다. 반대로 공동임차인 각자는 "내 몫만 내면 끝"이 아니라, 다른 공동임차인이 내지 못한 몫까지 자신이 떠안을 수 있는 위치에 서게 됩니다. 이 연대의무가 실제로 어떻게 작동하는지는 다음 항목에서 구체적으로 살펴보겠습니다.

민법이 다수당사자의 채권관계를 정하는 원칙은 사실 반대 방향입니다. 민법 제408조(분할채권관계)는 "채권자나 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각채권자 또는 각채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다"고 정해, 여러 사람이 하나의 채무를 나눠 진다면 원칙적으로 각자 자기 몫만 책임지는 분할채무가 기본값입니다. 공동임차인의 차임지급의무가 유독 이 원칙을 벗어나 연대채무가 되는 이유는, 제616조·제654조라는 별도 조문이 명시적으로 예외를 정해두었기 때문입니다. 즉 이 사안에서는 "특별한 사정이 없으면 절반씩만 책임진다"는 상식적인 기대가 법적으로는 통하지 않습니다.

공동임차인의 차임지급의무는 민법 제654조가 준용하는 제616조에 따라 연대채무의 성질을 가진다 — 각자 지분만큼만 책임지는 분할채무가 아니다.

연대의무는 이렇게 작동한다 — 이행청구와 일부 면제의 효력

제616조가 "연대하여 그 의무를 부담한다"고 정하고 있으므로, 연대채무에 관한 민법 총칙 규정이 함께 적용됩니다. 대표적인 것이 제416조(이행청구의 절대적 효력)로, "어느 연대채무자에 대한 이행청구는 다른 연대채무자에게도 효력이 있다"고 정합니다. 임대인이 남은 사람에게만 차임 청구서나 내용증명을 보내더라도, 그 이행청구가 갖는 법적 효과(이행지체 발생, 소멸시효 중단 등)는 나간 사람에게도 함께 미친다는 뜻입니다.

반대로 임대인이 나간 사람에게 "당신 몫은 됐다"는 취지로 말한다고 해서 남은 사람의 부담이 그만큼 가벼워지는 것도 아닙니다. 제419조(면제의 절대적 효력)는 "어느 연대채무자에 대한 채무면제는 그 채무자의 부담부분에 한하여 다른 연대채무자의 이익을 위하여 효력이 있다"고 정하고 있어서, 나간 사람에 대한 면제는 그 사람의 내부 부담부분만큼만 전체 채무액을 줄일 뿐입니다. 부담부분이 균등하다면 절반이 줄 뿐, 남은 사람이 전액에서 완전히 벗어나는 결과는 생기지 않습니다. 그래서 남은 사람은 "임대인이 알아서 나간 사람한테 청구하겠지"라고 안심할 수 없습니다. 실무적으로도 임대인이 밀린 차임을 두고 굳이 나간 사람까지 따로 찾아가 개별 통지를 하는 경우는 많지 않고, 대부분 계속 거주 중인 남은 사람에게 청구가 집중되는 경향이 있습니다.

나간 사람이 계약에서 완전히 빠지려면 — 계약인수와 임대인 동의

나간 사람이 연대의무에서 실제로 벗어나려면 어떻게 해야 할까요. 계약당사자로서의 지위 자체를 다른 사람에게 넘기는 계약인수는, 원래 계약의 상대방인 임대인의 동의가 있어야 효력이 생긴다는 것이 계약법의 일반적인 법리입니다. 즉 나가는 사람·남는 사람·임대인 세 당사자가 함께 합의해야 나가는 사람을 임차인 지위에서 완전히 제외할 수 있고, 남는 사람이나 나가는 사람끼리만 내부적으로 "네가 알아서 해"라고 정리한 것으로는 임대인에게 대항할 수 없습니다.

예를 들어 원룸을 함께 쓰던 A·B 중 A가 지방으로 발령이 나 먼저 이사를 가고 B가 혼자 남기로 했다면, A·B·임대인 세 사람이 변경계약서(또는 임대인의 서면 동의서)를 작성해 A를 임차인 명단에서 빼고, 보증금 중 A의 몫을 어떻게 정산할지까지 명시해야 A가 비로소 연대의무에서 벗어납니다. 이 절차를 건너뛰면 A는 임대차 계약기간이 끝날 때까지 여전히 공동임차인으로서 차임 전액에 대한 연대책임을 그대로 안고 있게 됩니다.

임대인이 동의를 꺼리는 경우도 실무에서는 흔합니다. 임대인 입장에서는 임차인 수가 줄어드는 것이 회수 리스크가 커지는 일이므로 굳이 응해줄 이유가 없기 때문입니다. 이런 상황이라면 계약기간이 끝나는 시점에 맞춰 남는 사람 단독 명의로 새로 재계약을 체결하면서 기존 계약을 종료하고 보증금을 정산하는 방법이 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 계약기간 중간에 굳이 무리하게 지위를 바꾸려 하기보다, 갱신 시점을 활용해 정리하는 편이 임대인의 협조를 얻기에도 수월한 경우가 많습니다.

부담부분을 다툴 때 무엇을 보나 — 균등 추정과 그 예외

연대의무는 임대인과의 대외관계에서 "각자 전액 책임"을 정한 것일 뿐, 공동임차인들 사이의 내부관계까지 항상 절반씩으로 고정하는 것은 아닙니다. 민법 제424조(부담부분의 균등)는 "연대채무자의 부담부분은 균등한 것으로 추정한다"고 정합니다. '추정'이라는 표현이 핵심인데, 이는 다른 사정이 증명되지 않는 한 일단 균등하게 본다는 뜻이지, 반드시 균등해야 한다는 뜻은 아닙니다.

실제로 부담부분을 다투게 되면 계약 체결 당시 두 사람이 차임을 어떤 비율로 나누기로 약정했는지, 방을 몇 대 몇으로 나눠 썼는지, 보증금은 누가 얼마씩 냈는지와 같은 사정이 함께 고려될 수 있습니다. 가령 방 두 개짜리 집에서 한 사람이 더 넓은 방을 쓰며 애초에 차임의 60%를 부담하기로 구두로 정해뒀다면, 그 약정과 실제 납부 내역이 균등 추정을 뒤집는 근거가 될 수 있습니다. 반대로 그런 사정이 전혀 증명되지 않으면 법원은 원칙으로 돌아가 균등한 부담을 전제로 정산액을 판단하게 됩니다. 그래서 처음 함께 계약할 때부터 분담 비율을 문서로 남겨두는 것이 나중에 다툼을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

전액을 낸 사람의 구제수단 — 구상권 행사

나간 사람이 임대인과의 관계에서 여전히 연대채무자로 남아 있다는 사실은, 거꾸로 전액을 낸 남은 사람에게 회수할 길이 있다는 뜻이기도 합니다. 민법 제425조(출재채무자의 구상권)는 "어느 연대채무자가 변제 기타 자기의 출재로 공동면책이 된 때에는 다른 연대채무자의 부담부분에 대하여 구상권을 행사할 수 있다"고 정합니다. 즉 남은 사람이 차임 전액을 계속 납부해 왔다면, 그 기간 나간 사람이 부담했어야 할 몫을 별도로 청구할 수 있고, 같은 조 제2항에 따라 면책된 날 이후의 법정이자까지 함께 구할 수 있습니다.

부담부분의 비율은 앞서 본 대로 특약이 없으면 균등한 것으로 추정되므로, 두 사람이었다면 우선은 절반씩을 기준으로 정산을 시도하는 경우가 많습니다. 청구는 지급명령이나 소액사건 소송 등으로 진행할 수 있는데, 이때 계약서, 그동안의 차임 계좌이체 내역, 나간 시점을 뒷받침하는 자료(전입세대열람·짐 반출 정황 등)를 미리 정리해 두는 쪽이 구상금액을 다투는 데 유리합니다.

실무 유의점 — 나가기 전에 문서로 남겨야 하는 것들

공동임차인 관계를 정리할 때 나중에 분쟁으로 번지는 경우 대부분은 절차를 문서 없이 구두로만 마무리했기 때문입니다. "그냥 알아서 하자"는 식으로 넘어간 뒤 몇 달이 지나 임대인이 밀린 차임 전액을 청구하고 나서야, 계약서상 자신이 여전히 임차인으로 남아 있었다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 실무에서 드물지 않습니다. 나가는 시점에 다음 사항들을 챙겨두면 이후 다툼의 소지를 크게 줄일 수 있습니다.

• 임대인의 서면 동의 또는 변경계약서 — 구두 합의만으로는 나간 사람의 연대의무가 소멸하지 않는다.

• 보증금 정산 내역 — 나가는 사람이 자기 몫을 언제, 얼마 돌려받는지 서면으로 명시.

• 이사 시점과 이후 차임 분담 비율 — 분쟁 시 구상권 산정의 근거 자료가 된다.

• 새 입주자를 들이는 경우 — 무단전대가 아니라 임대인 동의 아래 계약당사자를 변경하는 방식으로 처리해야 나간 사람의 책임이 실제로 끝난다.

임대인이 처음부터 동의하지 않는 경우도 있습니다. 이때는 계약기간이 끝나거나 임대인과 별도의 합의가 이루어지기 전까지는 나가는 사람도 연대책임에서 완전히 벗어나기 어렵다는 점을 미리 염두에 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 공동임차인 중 한 명이 아무 말 없이 짐만 빼고 나가면 어떻게 되나요?

A. 임대인의 동의 없이 사실상 퇴거한 것만으로는 계약상 임차인 지위가 사라지지 않아, 나간 사람도 여전히 연대하여 차임 등 채무를 부담합니다. 임대인은 남은 사람과 나간 사람 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있습니다.

Q. 임대인이 나간 사람에게는 연락도 안 하고 남은 사람에게만 청구서를 보내는데 문제없나요?

A. 문제없습니다. 연대채무 구조에서는 채권자가 채무자 중 누구에게 얼마를 청구할지 선택할 수 있어, 남은 사람에게만 전액을 청구하는 것도 적법합니다. 다만 남은 사람이 전액을 낸 뒤에는 나간 사람에게 구상권을 행사할 수 있습니다.

Q. 계약서에 '각자 절반씩만 책임진다'는 특약을 넣으면 되지 않나요?

A. 임대인과의 계약에 그런 특약을 명시하고 임대인이 동의했다면 분할채무로 정할 여지가 있습니다. 다만 그런 특약이 없으면 민법 규정에 따라 연대의무가 원칙이므로, 계약서에 분담 방식을 명확히 기재해 두는 쪽이 안전합니다.

Q. 보증금 중 나간 사람 몫은 어떻게 돌려받나요?

A. 보증금 반환은 원칙적으로 계약이 끝나고 임대인이 목적물을 돌려받은 뒤 이루어지므로, 계약 중간에 나가는 사람은 임대인이 아니라 남는 공동임차인과 별도의 정산 특약을 맺어 자기 몫을 돌려받는 방식이 실무상 일반적입니다.

Q. 남은 사람이 나간 사람 몫까지 계속 냈는데 상대방이 갚지 않으면 어떻게 하나요?

A. 그동안의 차임 납부 내역과 계약서, 나간 시점을 뒷받침하는 자료를 근거로 지급명령이나 소액사건 소송을 통해 구상금을 청구할 수 있습니다. 부담부분 비율에 다툼이 있다면 실제 거주 기간과 사용 비율 등이 판단 근거가 될 수 있습니다.

Q. 나간 사람을 계약에서 확실히 빼려면 무엇부터 해야 하나요?

A. 임대인, 나가는 사람, 남는 사람 세 사람이 함께 변경계약서를 작성해 나가는 사람을 임차인 명단에서 제외하고 보증금 정산 내용을 명시하는 것이 가장 확실합니다. 임대인의 서면 동의 없이는 나간 사람의 연대의무가 소멸하지 않습니다.

맺음말

공동임차인으로 계약서에 이름을 함께 올렸다면, 한 사람이 실제로 이사를 가더라도 그 사실만으로 연대의무에서 벗어나지는 않습니다. 임대인의 동의 없이 이루어진 이탈은 법적으로는 계약상 지위가 그대로 남아 있는 상태이고, 임대인은 남은 사람에게 차임 전액을 청구할 수 있습니다. 나간 사람을 계약에서 실제로 빼려면 변경계약서나 임대인의 서면 동의처럼 형식을 갖춘 절차가 필요하고, 이를 건너뛴 채 구두로만 정리하면 나중에 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.

전액을 대신 낸 사람이라도 그 부담이 그대로 끝나는 것은 아닙니다. 구상권을 통해 나간 사람의 몫을 되받을 수 있는 만큼, 납부 내역과 이사 시점을 뒷받침하는 자료를 미리 챙겨두는 것이 실제 정산 과정에서 도움이 됩니다. 수원·광교 등 경기남부 지역에서도 셰어하우스나 원룸을 공동으로 임차하는 사회초년생·대학생이 늘면서 이런 유형의 분쟁이 함께 늘고 있어, 나가기 전 정산 절차부터 챙겨보는 것을 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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