혼인 중 받은 분양권도 재산분할 대상일까 — 평가 기준
사건 개요
혼인 기간 중 아파트 청약에 당첨돼 분양권을 손에 쥐는 부부가 적지 않습니다. 문제는 이혼을 앞둔 시점에 불거집니다. 분양권은 대개 부부 중 한쪽 명의로만 계약이 이뤄지고, 계약금·중도금도 그 사람 급여계좌에서 빠져나간 경우가 많습니다. 그러다 보니 명의자 쪽은 "내 청약통장, 내 신용으로 받은 것이니 내 재산"이라 하고, 상대방은 "혼인 중 함께 마련한 것인데 왜 나눌 몫이 없느냐"며 부딪힙니다.
실제 상담에서도 "이혼하면 분양권은 그냥 명의자가 다 가져가는 것 아니냐"고 지레 포기하고 오는 분들이 많습니다. 반대로 명의자 쪽은 "계약금은 부모님이 보태주신 돈"이라며 재산분할대상에서 통째로 빼려 합니다. 그러나 분양권도 장래 아파트를 취득할 수 있는 재산적 가치가 있는 권리인 이상, 혼인 중 취득했다면 원칙적으로 재산분할 대상에서 벗어나지 못합니다.
결국 다툼의 무게중심은 "포함되느냐 마느냐"가 아니라 "얼마로 평가해, 어떤 방식으로 나눌 것인가"로 옮겨갑니다. 그 답은 취득 경위와 자금 흐름을 얼마나 촘촘히 정리해 두었느냐에서 갈립니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결과를 가르는 지점은 크게 네 가지입니다. 첫째, 청약 신청·당첨·분양계약 체결이 혼인 기간 중에 이뤄졌는지입니다. 둘째, 명의가 일방 배우자 앞으로 되어 있어도 실질적으로 부부 공동의 협력으로 형성된 재산인지입니다. 셋째, 계약금·중도금 자금 출처가 부모의 증여 등 특유재산에 해당하는지, 그리고 상대방의 가사·생활비 기여로 그 특유재산성이 희석되는지입니다. 넷째, 분양권의 가액을 언제, 어떤 방법으로 산정하고 중도금대출 같은 채무를 어떻게 공제하는지입니다.
네 지점은 순서대로 이어져 있어, 앞 단계에서 밀리면 뒷단계는 다툴 기회조차 오지 않습니다. 그래서 결과는 법정에서의 주장보다, 이 네 지점을 미리 증거로 채워 두었는가에서 사실상 정해집니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 분양권을 재산분할 대상으로 확정 짓기 — 명의·특유재산 항변 무력화
가장 먼저 무너지는 지점이 "이건 내 명의니까 내 것"이라는 상대의 주장입니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음 순서로 사실관계와 법리를 함께 세웁니다.
1) 취득 전 과정을 혼인 기간 안에 위치시킵니다.
청약 신청일, 당첨자 발표일, 분양계약서 체결일을 혼인관계증명서상 혼인신고일과 대조해 시간순으로 정리합니다. 청약통장 가입일과 예치금 납입 내역까지 함께 확인해, 분양권 취득으로 이어진 전 과정이 혼인 기간 중 이뤄졌음을 특정합니다. 이 시점 정리가 이후 모든 주장의 토대가 됩니다.
2) 명의만으로는 빠질 수 없다는 법리를 근거로 세웁니다.
부부 한쪽 명의로 되어 있는 재산이라도 실질적으로 부부의 협력으로 형성한 것이면 재산분할 대상이 된다는 것이 확립된 법리입니다. 계약금·중도금이 나간 계좌의 입출금 내역, 청약통장의 개설·유지 경위, 대출 상환에 쓰인 자금의 흐름을 근거로 실질적 공동형성 사실을 뒷받침합니다.
3) 특유재산(부모 증여) 항변을 미리 차단합니다.
계약금 일부가 부모의 증여였다 해도, 혼인 기간이 상당하고 상대 배우자가 가사·양육을 전담하거나 생활비를 부담해 그 자금이 유지·증식되는 데 기여했다면 재산분할 대상에 포함될 수 있다는 것이 실무의 경향입니다. 급여명세, 가계부, 중도금대출 상환내역을 통해 상대방의 기여를 구체적 숫자로 정리해 항변을 무력화합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 분양권의 가액을 정확히 세우고 정산금을 설계하기
대상에 포함되더라도 가액 산정 근거가 부실하면 원하는 결과를 얻기 어렵습니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 챙깁니다.
1) 평가 기준시점을 특정합니다.
재산분할 대상 재산의 가액은 원칙적으로 이혼소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 산정합니다. 분양권은 분양가에 웃돈(프리미엄)이 얹혀 시세가 수시로 변동하는 재산이므로, 변론종결 시점에 가장 근접한 시세 자료를 갱신해 제출하는 것이 결과에 직접 영향을 줍니다.
2) 구체적 평가 방법을 갖춥니다.
분양권의 가치는 분양대금 기납입액에 프리미엄을 더한 구조로 파악합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라온 같은 단지·유사 단지의 최근 거래가, 인근 공인중개사의 시세 확인서를 근거자료로 갖추고, 다툼이 큰 경우 감정평가를 통해 객관적 가액을 산정합니다. 전매가 제한된 물건이라면 제한 해제 이후 예상 시세까지 함께 제시합니다.
3) 중도금대출 등 채무를 공제한 순가액을 산출합니다.
재산분할은 적극재산에서 소극재산을 뺀 순재산을 기준으로 이뤄집니다. 분양권에 딸린 중도금대출 잔액, 연체이자, 계약을 중도 해제할 경우의 위약금 리스크까지 반영해 순가액을 도출해야, 명목상 시세만 보고 과다하게 청구했다가 심리 단계에서 신뢰를 잃는 일을 피할 수 있습니다.
4) 현물분할이 어려운 특성을 반영해 정산금을 설계합니다.
분양권은 성질상 둘로 나눠 가질 수 없고, 분양계약상 명의변경에도 제한이 따르는 경우가 많습니다. 그래서 명의자가 분양권을 그대로 보유하되, 산정된 가액에 분할비율을 곱한 금액을 상대방에게 현금으로 지급하는 대상분할 방식으로 설계하는 것이 실무에서 가장 무리 없이 정리되는 형태입니다.
결론
분양권을 둘러싼 다툼은 대개 "내 명의니까 내 것"이라는 감정적 주장으로 시작되지만, 실제 결과는 취득 시점의 사실관계와 가액 산정의 근거를 얼마나 촘촘히 갖추었는가에서 갈립니다.
재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년 안에 행사하지 않으면 소멸한다는 점도 놓치지 말아야 합니다(민법 제839조의2 제3항, 제843조). 지금 보유한 분양권이 재산분할 대상에 해당하는지, 어떻게 평가해 정산금을 설계할지 궁금하시다면 한 번 점검을 받아보시기를 권합니다.
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