[원주횡성여주변호사]토지임대차해지미등기무허가건물매수청구#차임연체 

임대차계약 미등기 건물매수청구 성공사례

■ 사건요약

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기간의 정함이 없는 토지 임대차에서 토지 임대인이 임대차계약 해지통고를 하자 지상에 건축한 건물매수청구를 한 사안입니다.

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■ 기간의 정함이 없는 임대차의 해지

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민법 제635조는 기간의 약정이 없는 토지임대차에서 임대인의 해지통고 후 6개월이 지나면 해지의 효력이 발생하도록 정하고 있습니다.

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■ 건물매수청구권

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민법 제643조는 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간 만료로 종료되고 지상건물이 현존하는 경우 민법 제283조를 준용하여 임차인에게 갱신청구권 및 건물매수청구권을 인정하고 있습니다.

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다만, 차임 연체, 무단양도·전대 등 임차인의 채무불이행을 원인으로 임대차가 해지된 경우에는 민법 제643조에 따른 건물매수청구권이 인정되지 않습니다.

■주요쟁점 및 주장

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이 사건의 경우

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1) 상대방이 해지통보를 한 사실, 그로부터 6개월이 지나 해지의 효력이 발생한 사실,

2) 지상에 의뢰인이 건축한 건물이 있는 사실은 다툼이 없었으나,

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법적으로 쟁점이 되는 부분은

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1) 이 사건 건물이 임대차기간 중 임대인 동의 없이 일부 증축한 사실,

2) 무허가 미등기 건물인 사실,

3) 건물매수청구권 행사 당시 차임이 연체중이었던 사실이었습니다.

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이에 관하여

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1) 이 사건 건물이 임대차기간 중 임대인 동의 없이 일부 증축한 사실

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• 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도릐 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료 시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존 건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정한다고 할 수 없는 점(대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결),

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2) 무허가 미등기 건물인 사실

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• 경제적 가치가 남아 있는 건물은 행정관청의 허가를 받지 않은 건물이라도 토지의 임대 목적에 반하여 축조되었거나 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가인 등의 특별한 사정이 없으면 매수청구권의 대상이 될 수 있는 점(대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220998 판결),

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3) 건물매수청구권 행사 당시 차임이 연체중이었던 사실

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• 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다24319 판결에서는 임대인의 최초 해지통고가 차임 연체가 아니라 민법 제635조에 따른 해지통고인 사안에서 해지통고 후 차임 지급이 일부 이루어졌거나 해지 후 차임 상당 부당이득금 지급이 지체되었다는 사정만으로 이를 차임 연체에 의한 해지로 볼 수 없고, 민법 제635조에 따른 해지통고로 임대차가 종료된 이상 건물매수청구권을 행사할 수 있다고 판단하였습니다.

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위와 같은 저희의 주장이 인정되어 [임차인의 건물매수청구가 인정]된 사례입니다.

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■ 소송은 당사자 혼자서 진행하기에 어려운 부분이 많습니다. 소송에 휘말리신 경우 법률전문가인 변호사의 조력을 받아 진행하시기를 권유드립니다.

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