신탁회사 몰래 체결한 임대차계약, 임차인은 건물을 비워줘야할까? 

사건 개요

원고는 부동산담보신탁계약에 따라 이 사건 부동산의 소유권을 이전받은 수탁자였습니다.

당초 이 사건 부동산의 소유자였던 피고는 원고와 신탁계약을 체결하면서,

신탁계약 체결 이후 신탁부동산을 제3자에게 임대하는 등의 처분행위를 하기 위해서는

수탁자인 원고의 사전 서면동의를 받아야 한다는 내용을 약정하였습니다.

그런데 피고는 신탁계약이 체결된 이후 원고의 사전 서면동의를 받지 않은 채

제3자인 다른 피고에게 이 사건 부동산을 임대하였습니다.

이후 다른 피고가 해당 부동산을 점유하게 되었습니다.

한편 신탁계약의 우선수익자에 대한 대출채무에 관하여 기한의 이익이 상실되자,

우선수익자는 원고에게 신탁부동산의 처분을 요청하였고,

원고는 피고들에게 처분예정 사실 등을 통지하였습니다.

이에 원고는 이 사건 부동산의 소유자로서 피고들을 상대로 건물인도청구를 제기하였습니다.

사건의 핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 크게 두 가지였습니다.

① 신탁계약 체결 이후 수탁자의 동의 없이 체결한 임대차계약의 효력

신탁부동산의 소유권이 수탁자에게 이전된 이후에도 위탁자가 해당 부동산을 제3자에게 임대할 수 있는지,

그리고 수탁자의 사전 서면동의 없이 체결된 임대차계약을

임차인이 수탁자에게 주장할 수 있는지가 문제되었습니다.

이 사건 신탁계약에는 신탁계약 체결 이후 위탁자가 신탁부동산에 관하여 임대차계약을 체결하려면

수탁자 및 수익자의 사전 서면동의를 받아야 한다는 내용이 명시되어 있었습니다.

② 임차인이 신탁회사인 소유자에게 점유권원을 주장할 수 있는지

실제 부동산을 점유하고 있던 피고가 신탁회사인 원고에 대하여

해당 임대차계약을 근거로 점유할 권리를 주장할 수 있는지도 문제되었습니다.

법원은 신탁계약 이후 수탁자의 사전 서면동의 없이 체결된 임대차계약이라는 점에 주목하여,

해당 임차인이 신탁부동산의 소유자인 원고에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는지를 판단하였습니다.

법무법인 한서의 조력

원고를 대리한 법무법인 한서는 다음과 같이 치밀하게 대응하였습니다.

먼저 이 사건 부동산의 소유권이 신탁계약에 따라 원고에게 적법하게 이전되었다는 점을

관련 등기 및 신탁계약을 통해 명확히 하였습니다.

또한 신탁계약의 내용을 면밀히 검토하여,

신탁계약 체결 이후 위탁자가 제3자에게 신탁부동산을 임대하기 위해서는

수탁자의 사전 서면동의가 필요하다는 약정이 존재한다는 점을 핵심적으로 주장하였습니다.

실제로 피고는 신탁계약이 체결된 이후 다른 피고와 임대차계약을 체결하였음에도

원고의 사전 서면동의를 받지 않았습니다.

이에 법무법인 한서는 피고 사이에 체결된 임대차계약만으로는 수탁자인 원고에게 대항할 수 없으며,

피고들에게 원고에 대한 적법한 점유권원이 존재하지 않는다는 점을 구체적으로 주장하였습니다.

아울러 우선수익자의 요청에 따라 원고가 신탁부동산의 처분예정 사실을

피고들에게 적법하게 통지하였다는 점도 관련 자료를 통해 입증하여,

신탁계약상 명도의무가 발생하였음을 적극적으로 주장하였습니다.

판결 결과

서울동부지방법원은 법무법인 한서의 주장을 모두 받아들여 원고 전부 승소판결을 내렸습니다.

법원은 먼저 신탁계약의 위탁자인 피고에 대하여,

피고가 신탁부동산의 처분예정 사실을 통지받았고

해당 부동산의 점유자인 다른 피고가 수탁자인 원고에게 대항할 수 없으므로,

신탁계약에 따라 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다고 판단하였습니다.

또한 실제 부동산을 점유하고 있던 피고에 대해서도,

위탁자가 신탁계약 체결 이후 수탁자인 원고의 사전 서면동의를 받지 않고

임대차계약을 체결한 사실을 인정하였습니다.

따라서 해당 피고는 이 사건 부동산의 소유자인 원고에 대하여 임대차계약의 효력을 주장할 수 없고,

달리 원고에 대하여 부동산을 점유할 권원이 있다는 증거도 없으므로

원고에게 부동산을 인도해야 한다고 판단하였습니다.

이에 법원은 다음과 같이 판결하였습니다.

“피고들은 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.”

아울러 소송비용도 피고들이 부담하도록 하였으며, 건물인도 의무에 대하여 가집행을 명하였습니다.

마무리

신탁부동산은 일반적인 소유관계와 달리 신탁계약의 내용과 수탁자의 권한 및 동의 여부가

부동산의 처분·임대차 관계에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

특히 이 사건에서는 신탁계약 체결 이후 위탁자가 수탁자의 사전 서면동의 없이

제3자에게 신탁부동산을 임대한 경우,

그 임대차계약을 근거로 임차인이 신탁부동산의 소유자인 수탁자에게

점유권원을 주장할 수 있는지가 문제되었습니다.

법원은 수탁자의 사전 서면동의 없이 체결된 임대차계약에 대하여

임차인이 수탁자인 소유자에게 그 효력을 주장할 수 없다고 판단하고,

실제 점유자에게 부동산을 인도할 의무가 있다고 판단하였습니다.

따라서 신탁부동산을 임차하거나 매수하려는 경우에는 단순히 위탁자와 계약을 체결하는 것에 그치지 않고,

신탁계약의 내용과 수탁자의 동의 여부를 반드시 확인할 필요가 있습니다.

이번 사건은 신탁부동산의 임대차와 관련하여 수탁자의 동의 여부 및 임차인의 대항 가능성이

실제 명도청구의 결과를 좌우할 수 있다는 점을 보여준 사례라는 점에서 의미가 있습니다.