소유물방해예방청구권, 무너질 위험 있는 옆 건물의 사고를 미리 막는 법 

옆 건물 외벽에 금이 가고 있는 걸 봤는데도, 아직 아무 사고가 나지 않았다는 이유로 그냥 지켜만 보고 있어야 한다고 생각하는 분들이 많습니다. 손해배상은 사고가 실제로 일어난 뒤에야 청구할 수 있다는 인식 때문에, 위험을 눈으로 확인하고도 사고가 나기 전까지는 법적으로 손을 쓸 방법이 없다고 여기는 경우입니다. 그러나 민법은 아직 발생하지 않은 침해라도 발생할 염려가 있는 상태라면 미리 막을 수 있는 별도의 권리를 인정하고 있습니다. 이 글에서는 무너질 위험이 있는 이웃 건물에 대해 사고가 나기 전에 어떤 법적 근거로, 어떤 절차를 거쳐 조치를 요구할 수 있는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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소유권을 방해할 '염려'만으로 청구할 수 있다 — 민법 제214조의 구조

민법 제214조는 소유자에게 두 갈래의 물권적 청구권을 줍니다. 이미 발생한 방해를 없애 달라는 방해제거청구권과, 아직 방해가 일어나지는 않았지만 앞으로 소유권을 침해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 그 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있는 방해예방청구권입니다. 이 두 청구권은 불법행위에 기한 손해배상청구권과 달리 상대방의 고의·과실을 요건으로 하지 않는 물권적 청구권이라는 점이 핵심입니다. 소유권이라는 물권 자체가 침해받고 있거나 침해받을 위험에 놓여 있다는 객관적 사실만으로 청구가 성립합니다.

실무적으로 중요한 차이는 이렇습니다. 손해배상청구권은 실제로 손해가 발생한 뒤에야, 그것도 상대방의 과실을 전제로 작동합니다. 반면 방해예방청구권은 정확히 '사고가 나기 전' 단계를 겨냥한 권리이기 때문에, 아직 아무 손해가 없어도, 그리고 상대방에게 과실이 있는지를 따지지 않고도 청구할 수 있습니다. 이웃 건물이 무너질 위험이 있는데 사고가 나야만 뭔가 할 수 있다는 생각은, 그래서 법리적으로 정확한 전제가 아닙니다.

방해예방청구권은 손해 발생도, 상대방의 과실도 요건으로 하지 않는다 — 소유권을 침해할 객관적 위험이 존재한다는 사실만으로 성립하는 물권적 청구권이다.

'염려가 있다'고 인정되려면 — 막연한 불안과 법적 위험의 차이

다만 민법 제214조가 말하는 '방해할 염려'는 막연한 불안감과는 다릅니다. 판례와 실무는 방해예방청구권이 성립하려면 침해가 발생할 개연성이 객관적이고 구체적으로 존재해야 한다고 보고, 단순히 건물이 오래됐다거나 외관이 낡아 보인다는 정도의 주관적 불안만으로는 부족하다고 판단하는 경향이 뚜렷합니다. 벽에 실금이 몇 개 있는 정도가 아니라, 균열의 폭과 진행 양상, 건물의 기울기, 기초 침하 여부, 철근 노출 등 구조적 위험을 뒷받침하는 구체적 징후가 확인돼야 합니다.

그래서 청구를 준비하는 쪽은 '위험해 보인다'는 인상이 아니라, 그 위험을 뒷받침할 객관적 자료를 갖추는 데 힘을 쏟아야 합니다. 자료가 빈약하면 법원은 아직 방해의 염려가 구체화되지 않은, 시기상조의 청구로 보고 받아들이지 않을 수 있습니다. 반대로 구조기술사의 진단 결과나 계측 자료처럼 수치로 뒷받침되는 위험 징후가 있다면, 그 자체가 청구의 성패를 좌우하는 핵심 증거가 됩니다.

• 균열 — 폭이 시간에 따라 벌어지는지, 사선으로 진행되는지 촬영·계측 기록.

• 기울기 — 육안으로 확인되는 건물의 기울어짐, 수직 측정 자료.

• 기초 침하 — 지반 침하로 인한 균열·단차 발생 여부.

• 기타 — 철근 노출, 콘크리트 박리, 인근 공사로 인한 진동·지반 변화 이력.

청구의 상대방 — 소유자냐 점유자냐

방해예방청구권은 소유권이라는 물권을 근거로 하는 청구권이기 때문에, 그 상대방은 위험의 원인이 되는 건물을 실질적으로 지배·관리할 수 있는 지위에 있는 자여야 합니다. 구조적인 보수·보강이 필요한 상황이라면 그런 조치를 결정하고 실행할 권한을 가진 쪽은 통상 소유자이므로, 소유자를 상대로 청구하는 것이 원칙입니다. 건물이 임대돼 있고 세입자가 점유하고 있더라도, 세입자에게는 구조 자체를 보강하거나 철거할 권한이 없는 경우가 많아 소유자를 빼고 세입자만 상대로 삼으면 실효성이 떨어질 수 있습니다.

다만 위험을 키우는 원인이 세입자의 사용 방식에 있다면(예: 옥상에 과도한 하중을 적재하는 경우) 세입자를 함께 상대방에 포함하는 것도 검토할 수 있습니다. 건물의 소유관계가 공유이거나 근저당이 설정돼 있어 이해관계인이 여럿인 경우, 등기부등본으로 권리관계를 먼저 확인해 실제로 조치를 이행할 수 있는 당사자를 특정하는 작업이 선행돼야 합니다.

등기부상 소유자가 실제 관리 주체와 다른 경우도 실무에서 자주 나타납니다. 소유자가 해외에 거주하거나 연락이 끊긴 상태에서 관리인만 현장에 남아 있는 건물, 상속이 이뤄지지 않아 등기명의가 이미 사망한 사람으로 남아 있는 건물이 대표적입니다. 이런 경우 소를 제기하기 전에 등기부·건축물대장·가족관계등록부 등을 통해 진짜 책임을 져야 할 당사자를 먼저 확정해야 하고, 상속인이 여럿이라면 공동상속인 전원을 상대방으로 삼아야 나중에 판결의 효력이 미치지 않는 부분이 생기지 않습니다.

예방청구의 내용 — 철거·보수·사용중단 중 무엇을 구할 수 있나

민법 제214조 후단은 방해할 염려가 있는 자에게 '그 예방' 또는 '손해배상의 담보'를 청구할 수 있다고 정해, 두 가지 중 하나를 원고가 선택하도록 하고 있습니다. 여기서 '예방'의 구체적인 내용은 법원이 알아서 공사 방법을 설계해주지 않는다는 점이 중요합니다. 청구하는 쪽이 소장의 청구취지에서 균열 보수공사, 구조 보강공사, 건물 기울기 교정, 위험한 부분의 사용 중단, 또는 극단적인 경우 철거처럼 구체적인 조치를 특정해야 하고, 실무에서는 구조기술사 등 전문가의 의견을 바탕으로 위험의 정도에 맞는 현실적인 조치를 청구취지에 담습니다.

또 하나의 선택지가 손해배상의 담보 청구입니다. 상대방이 위험을 인정하지 않거나 어떤 보수 방법이 적절한지에 대해 다툼이 있을 때, 실제 공사 이행을 강제하는 대신 장래 발생할 수 있는 손해를 담보할 만한 보증보험증권이나 공탁 등을 요구하는 방식입니다. 다만 붕괴가 인명 피해로 이어질 수 있는 상황이라면 금전적 담보만으로는 위험 자체가 사라지지 않으므로, 실질적인 위험 제거를 구하는 쪽이 더 안전한 선택입니다.

실무에서는 위험의 등급에 따라 청구 내용을 단계적으로 구성하는 경우가 많습니다. 진단 결과 경미한 균열 수준이라면 균열 보수·방수 처리 정도의 경상보수를 구하는 선에서 그치고, 구조체 자체의 안전성이 흔들리는 수준이라면 철근 보강이나 기초 보강 같은 구조보강공사를 구하며, 보강만으로 위험을 없애기 어려울 정도로 심각하다면 사용중단이나 철거까지 청구 범위를 넓히는 식입니다. 위험 등급과 청구 내용이 비례하지 않으면 법원이 과도한 조치로 보고 일부만 인용하거나 기각할 수 있으므로, 진단 결과에 맞춰 청구 수위를 조정하는 것이 실무상 중요합니다.

법원은 예방조치의 내용을 스스로 설계하지 않는다 — 무엇을 구할지는 원고가 청구취지에서 구체적으로 특정해야 한다.

급박하면 본안소송 대신 가처분으로 속도를 낸다

방해예방청구소송은 본안 판결이 나올 때까지 상당한 시간이 걸립니다. 그런데 그 사이에 실제로 붕괴 사고가 일어날 위험이 있다면, 판결이 확정될 때까지 마냥 기다릴 수만은 없습니다. 이런 경우 활용하는 절차가 민사집행법 제300조 제2항의 임시의 지위를 정하는 가처분입니다. 이 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대해 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 필요한 경우에 인정되는데, 무너질 위험이 있는 건물 문제는 전형적으로 이 요건에 해당할 수 있는 상황입니다.

실무에서는 위험한 부분의 사용을 금지하는 가처분, 또는 붕괴 위험이 있는 구조부에 대한 보강공사의 이행을 명하는 가처분 등의 형태로 신청합니다. 가처분은 본안소송보다 낮은 정도의 증명, 즉 소명만으로 인용될 수 있어 속도는 빠르지만, 그만큼 법원이 신청 내용을 신중하게 심사하기 때문에 안전진단 결과나 전문가 의견서 같은 구체적 소명자료 없이는 인용되기 어렵습니다. 법원이 인용 결정을 내리면서 신청인에게 담보 제공을 명하는 경우도 있어, 이 부분도 함께 준비해두는 것이 좋습니다.

증거 준비 — 안전진단 자료가 승패를 가른다

이런 유형의 청구·가처분에서 실제 승패를 가르는 것은 법리 자체보다 증거의 구체성입니다. 일정 규모 이상의 건축물은 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법에 따라 정기적인 안전점검이나 정밀안전진단의 대상이 되고, 여기서 위험등급 판정을 받은 이력이 있다면 방해의 염려를 뒷받침하는 강력한 자료가 됩니다. 관할 구청에 위험건축물로 신고·접수된 이력, 안전진단 전문기관의 진단서, 건축사나 구조기술사가 작성한 사설 감정 의견서도 함께 확보해두는 것이 좋습니다.

상대방이 진단에 협조하지 않는 경우에도 방법이 없는 것은 아닙니다. 본인 비용으로 구조기술사에게 외부 육안조사와 계측(균열 폭, 기울기, 침하량)을 의뢰해 별도의 보고서를 만들어둘 수 있고, 소송이나 가처분을 신청하기 전에 관할 구청 건축안전 담당 부서에 위험 신고를 접수해두면 행정기관의 현장조사·조치 이력까지 함께 증거로 쓸 수 있습니다. 이런 자료를 여러 겹으로 쌓아둘수록 법원이 위험을 막연한 우려가 아니라 구체적 사실로 받아들일 가능성이 높아집니다.

소송이 실제로 진행되면 법원이 별도로 감정인을 지정해 구조 안전성 감정을 명하는 경우도 많습니다. 이때는 당사자가 사전에 확보한 진단 자료가 감정인의 판단 방향을 좌우하는 참고자료로 작용하기 때문에, 소 제기 전 단계에서 자료가 부실하면 감정 단계에서도 불리하게 시작하게 됩니다. 감정 비용은 통상 신청한 쪽이 먼저 예납하고 소송 결과에 따라 정산되므로, 비용 부담을 감수하더라도 초기에 신뢰할 수 있는 진단을 받아두는 편이 전체 절차를 단축하는 데 유리합니다.

사고가 이미 났다면 — 방해예방청구권에서 손해배상청구권으로

만약 방해예방청구권을 행사하기 전에 실제로 붕괴나 낙하 등의 사고가 발생해 손해가 생겼다면, 그때부터는 민법 제758조에 따른 공작물책임으로 청구 구조가 바뀝니다. 이 조항은 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해가 발생한 경우, 1차적으로 그 공작물을 점유하는 자가 책임을 지고, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다는 사실을 증명하면 2차적으로 소유자가 책임을 지도록 정하고 있습니다. 소유자의 책임은 사실상 무과실에 가깝게 엄격히 인정되는 경우가 많다는 점이 특징입니다.

사고 전에 위험을 인지하고도 예방청구나 가처분 등 조치를 취하지 않았다고 해서 피해자의 손해배상청구권 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 사전에 균열을 발견해 민원을 제기했던 이력처럼 가해자 측이 위험을 알 수 있었던 정황은 책임을 강화하는 방향으로 작용하는 경우가 많습니다. 다만 피해자 쪽에서도 위험을 알고 있었으면서 별다른 조치 없이 방치한 정황이 있다면 과실상계에서 불리하게 고려될 수 있으므로, 위험을 인지한 시점부터는 방해예방청구나 가처분처럼 취할 수 있는 조치를 남겨두는 편이 이후 손해배상 국면에서도 유리합니다.

자주 묻는 질문

Q. 아직 붕괴 등 사고가 나지 않았는데도 소송을 낼 수 있나요?

A. 네, 민법 제214조의 방해예방청구권은 사고 발생을 요건으로 하지 않고 소유권을 침해할 염려가 있는 객관적 상태만 갖춰지면 청구할 수 있습니다. 다만 막연한 불안만으로는 부족하고 균열·기울기 등 구체적 위험 징후를 소명해야 합니다.

Q. 이웃 건물이 세입자에게 임대되어 있으면 누구를 상대로 청구하나요?

A. 방해원인을 실질적으로 관리·처분할 수 있는 지위에 있는 자를 상대로 청구하는 것이 원칙이라 구조적 보수가 필요한 경우 통상 소유자를 상대로 청구합니다. 다만 세입자의 사용 방식이 위험을 키우고 있다면 세입자를 함께 상대방으로 포함하는 것도 검토할 수 있습니다.

Q. 정밀안전진단을 상대방이 거부하면 어떻게 하나요?

A. 상대방의 협조 없이도 본인 비용으로 구조기술사에게 외부 조사·계측을 의뢰해 소명자료를 만들 수 있고, 관할 구청에 위험건축물로 신고하면 행정기관이 현장조사에 나설 수 있습니다. 이렇게 확보한 자료는 이후 소송이나 가처분에서 그대로 증거로 활용됩니다.

Q. 가처분과 본안소송을 둘 다 해야 하나요?

A. 사고 위험이 급박하다면 먼저 가처분으로 신속하게 임시 조치를 받아두고, 그와 별도로 본안소송에서 최종적인 예방조치나 손해배상 담보 제공을 확정받는 방식이 일반적입니다. 가처분만으로 절차가 끝나는 것은 아닙니다.

Q. 예방청구가 받아들여지면 상대방은 반드시 철거해야 하나요?

A. 아닙니다. 법원은 위험의 정도에 맞는 조치를 명하므로 철거보다 가벼운 보강공사나 사용중단으로 위험을 없앨 수 있다면 그 범위에서 조치가 정해지는 경우가 많습니다. 다만 원고가 청구취지에서 구체적으로 요구한 범위를 벗어난 조치까지 법원이 임의로 명하지는 않습니다.

Q. 손해배상의 담보만 받고 예방조치는 요구하지 않을 수도 있나요?

A. 네, 민법 제214조는 예방 또는 손해배상의 담보를 선택적으로 청구할 수 있도록 정하고 있어 실제 공사보다 담보 제공을 원한다면 그렇게 청구할 수 있습니다. 다만 생명·신체에 대한 위험이 큰 경우에는 금전적 담보보다 실질적인 위험 제거가 더 안전한 선택입니다.

맺음말

사고가 나기 전이라도 이웃 건물이 무너질 위험이 구체적으로 확인된다면, 민법 제214조의 방해예방청구권으로 미리 막을 수 있고 급박한 경우에는 가처분으로 속도를 낼 수 있습니다. 핵심은 막연한 불안이 아니라 균열·기울기·침하 같은 객관적이고 구체적인 위험 징후를 안전진단 자료 등으로 뒷받침하는 것입니다. 증거가 갖춰지지 않은 채 서둘러 소송부터 내면 오히려 시기상조로 받아들여질 수 있으므로, 전문가 진단부터 차근히 준비하는 편이 결과적으로 더 빠른 길입니다.

특히 사무실이 있는 광교를 비롯해 신축과 노후 건물이 뒤섞여 있는 지역에서는, 인접 건물의 균열이나 기울기를 발견했을 때 사고로 이어지기 전에 법적 조치를 검토해보는 것이 안전합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.