미등기 건물 철거 청구, 등기 없이 매수한 사람도 피고가 되는 이유 

토지 위에 방치된 무허가·미등기 건물을 철거하려고 등기부부터 확인했는데, 정작 그 건물에 살거나 사용하는 사람은 등기부에 이름이 없는 경우가 적지 않습니다. 건축주가 완공 후 등기를 하지 않은 채 건물을 팔아넘기고, 그 매수인이 다시 다른 사람에게 되팔면서 등기가 한 번도 이뤄지지 않은 채로 손바뀜만 거듭되기 때문입니다. 이런 상태에서 등기명의자만 상대로 철거소송을 제기하면 승소 판결을 받고도 실제 점유자를 상대로 집행할 수 없어 소송이 헛수고가 되는 일이 생깁니다. 등기가 없다는 이유로 매수인에게는 아무 책임도 없다고 생각하기 쉽지만, 법원의 판단은 다릅니다. 이 글에서는 미등기 건물을 등기 없이 매수한 사람도 철거청구의 상대방이 되는 법적 근거와, 실제 소송에서 누구를 피고로 세워야 하는지를 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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건물철거 청구의 법적 성격 — 소유권에 기한 방해배제청구권

토지 위에 정당한 권원 없이 건물이 서 있을 때, 그 토지 소유자가 건물의 제거를 구하는 근거는 민법 제214조가 정한 소유권에 기한 방해배제청구권입니다. 타인이 자신의 소유물을 점유하고 있어 반환을 구하는 소유물반환청구권(민법 제213조)과 달리, 방해배제청구권은 토지 소유권 행사를 방해하는 물건, 즉 건물 자체를 제거해 방해 상태를 없애 달라는 청구입니다. 건물철거는 건물이라는 물건의 물리적 존재 자체를 소멸시키는 처분행위이므로, 그 처분을 할 수 있는 지위에 있는 사람만이 이행할 수 있고, 또 그런 사람만이 철거청구의 상대방(피고)이 될 수 있다는 것이 이 청구권의 특성입니다.

문제는 여기서 발생합니다. 건물의 처분권은 원칙적으로 소유자, 즉 등기부상 소유권보존등기나 이전등기를 마친 사람에게 있습니다. 그런데 미등기 건물처럼 애초에 등기 자체가 없거나, 등기명의자와 실제로 건물을 사고팔며 사용해 온 사람이 다른 경우에는 '누가 처분권자인가'라는 질문에 등기부만으로는 답할 수 없습니다. 등기부상 이름이 없다는 이유로 매수인을 철거소송에서 제외하면, 정작 건물을 실제로 통제하고 있는 사람은 소송 밖에 남고 판결의 실효성만 사라지는 결과가 됩니다. 이 간극을 메우기 위해 대법원이 오래전부터 세워온 법리가 다음 항목의 '사실상 처분권' 이론입니다.

원칙은 등기명의자다 — 그런데 왜 예외가 필요한가

등기명의자를 원칙적 철거의무자로 보는 이유는 명확합니다. 등기는 부동산 물권관계를 공시하는 유일한 공적 장부이고, 제3자인 토지 소유자로서는 등기부를 확인해 소유자를 특정하는 것이 가장 안전한 방법이기 때문입니다. 그러나 미등기 건물은 태생적으로 이 공시 기능이 작동하지 않습니다. 무허가 건물이거나, 준공 후 보존등기를 미룬 채 매매가 반복된 건물이라면 등기부 자체가 아예 없거나, 있어도 실제 거래관계와 무관한 옛 명의만 남아 있는 경우가 흔합니다.

이런 건물에서는 매매계약서와 대금 지급 내역, 실제 점유 사실이 등기부보다 더 정확하게 '누가 이 건물을 통제하는가'를 보여줍니다. 건축주가 건물을 지어 A에게 팔고, A가 다시 B에게 팔면서 등기를 한 번도 넘기지 않았다면, 서류상으로는 여전히 건축주 명의(혹은 무등기)이지만 실질적으로 건물을 부수거나 고치거나 다시 팔 수 있는 지위에 있는 사람은 최종 매수인 B입니다. 법원은 이런 실질을 외면하지 않고, 등기명의와 무관하게 그 건물을 사실상 지배·처분할 수 있는 사람에게 철거의무를 인정하는 방향으로 판례를 축적해 왔습니다.

사실상 처분권 법리 — 등기 없이도 철거의무를 지는 근거

이 법리를 확립한 대표적 판례가 대법원 1967. 2. 28. 선고 66다2228 판결입니다. 이 판결은 건물철거가 소유권의 종국적 처분에 해당하는 행위이므로 원칙적으로는 소유자, 즉 등기명의자만이 철거처분권을 가진다고 전제하면서도, 건물을 매수해 점유하고 있는 사람은 비록 등기부상 소유명의를 갖추지 못했더라도 그 권리의 범위 내에서 법률상 또는 사실상 그 건물을 처분할 수 있는 지위에 있다면 철거의무를 진다고 판시했습니다. 등기라는 형식이 아니라, 실제로 그 건물의 운명을 결정할 수 있는 실질적 지위에 초점을 맞춘 것입니다.

이후 대법원은 이 원칙을 여러 사건에서 재확인했습니다. 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55245 판결은 미등기 상태의 건물이라도 처분권을 가진 소유자로부터 적법하게 이를 양도받은 사람은, 아직 자신 명의로 등기를 마치기 전이라도 법률상 또는 사실상의 처분권을 취득한다고 보았습니다. 즉 등기 이전이 완료되지 않았다는 사정은 처분권 취득 자체를 막지 못하며, 매매계약 체결과 대금 지급, 점유 이전이라는 실질적 요건이 갖춰지면 그 사람이 곧 처분권자가 된다는 것입니다.

건물철거는 원칙적으로 등기명의자의 몫이지만, 매수해 점유하며 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람이라면 등기가 없어도 철거의무를 진다 — 이것이 66다2228 판결이 세운 원칙이다.

어떤 경우에 '사실상 처분권자'로 인정되나 — 판단 기준

모든 점유자가 사실상 처분권자로 인정되는 것은 아닙니다. 법원이 처분권 취득 여부를 판단할 때 살피는 요소는 대체로 세 가지로 정리됩니다. 첫째, 정당한 매매계약이 체결되고 매매대금이 실제로 지급되었는지, 둘째, 그 계약에 따라 건물의 점유가 실제로 이전되었는지, 셋째, 매수인이 그 건물을 철거하거나 개축하거나 제3자에게 다시 처분할 수 있는 실질적 지위에 있는지입니다. 이 세 요소가 갖춰지면 등기 없이도 처분권자로 인정되지만, 그렇지 않으면 단순 점유에 그칩니다.

반면 임차인처럼 건물을 빌려 쓰는 사람, 관리인으로서 잠시 맡아 관리하는 사람, 무단으로 들어와 사는 불법점유자는 이 기준을 충족하지 못합니다. 이들은 건물을 사용·수익할 뿐 그 운명을 결정할 처분 권능이 없기 때문입니다. 미등기 전매가 여러 단계를 거친 경우에는 각 단계의 매매계약과 대금 지급, 점유 이전이 실제로 있었는지를 하나씩 확인해야 하고, 중간 단계에서 대금 지급이 불완전하거나 점유 이전이 없었다면 그 사람은 처분권자로 인정되지 않을 수 있습니다.

• 매매계약 체결과 대금 완납 여부 — 처분권 인정의 출발점.

• 건물 점유의 실제 이전 여부 — 계약서만으로는 부족하다.

• 철거·개축·재양도가 가능한 실질적 지위인지 — 단순 사용권과 구별.

• 임차인·관리인·불법점유자는 처분권자에 해당하지 않는다.

실제 소송에서는 누구를 피고로 삼아야 하나

토지 소유자가 철거소송을 준비할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 건축물대장과 등기부, 그리고 실제 점유 현황입니다. 등기명의자가 따로 있고 그 사람이 여전히 실질적 처분권도 함께 가지고 있다면 등기명의자만 피고로 삼아도 됩니다. 그러나 등기명의자와 실제 점유·처분권자가 분리된 경우, 즉 등기는 옛 명의 그대로인데 미등기 매수인이 현재 건물을 지배하고 있는 경우에는 그 매수인을 피고로 삼아야 판결의 집행력이 실제로 미칩니다. 등기명의자만 상대로 승소하더라도, 집행 단계에서 건물을 점유·통제하는 사람이 따로 있으면 그 판결로는 철거를 강제할 수 없기 때문입니다.

실무에서는 등기명의자가 이미 처분권을 완전히 넘겨 사실상 무관해진 경우가 아니라면, 등기명의자와 미등기 매수인을 함께 공동피고로 세우는 방법도 널리 쓰입니다. 매수인이 처분권자로 인정되지 않을 위험에 대비해 등기명의자도 함께 피고에 포함시켜 두면, 소송 도중 처분권 인정 여부에 관한 다툼이 생기더라도 청구가 통째로 기각되는 상황을 피할 수 있습니다. 반대로 미등기 매수인이 다수의 전매 단계를 거쳐 특정되지 않는다면, 우선 등기명의자를 상대로 소송을 진행하면서 점유 현황을 조사해 실제 처분권자를 특정하는 절차를 병행하는 것이 안전합니다.

등기명의자만 상대로 승소해도 실제 점유·처분권자가 따로 있으면 집행이 불가능해질 수 있다 — 피고를 정할 때는 등기부가 아니라 실질적 처분권의 소재를 먼저 확인해야 한다.

반대의 경우는 다르다 — 미등기 매수인이 원고가 되려 할 때의 제약

사실상 처분권 법리는 미등기 매수인이 '피고'로서 철거의무를 지는 상황에서는 폭넓게 적용되지만, 그 매수인이 반대로 '원고'가 되어 제3자에게 소유권에 준하는 권리를 주장하려 할 때는 전혀 다른 결론이 나옵니다. 대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다11347 판결은 미등기 건물을 매수했지만 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 사람에게는 소유권에 준하는 관습상의 물권이 인정되지 않으며, 그 상태로는 자신의 소유권에 기해 직접 방해배제나 명도를 청구할 수 없다고 판시했습니다. 이때 미등기 매수인이 제3자에게 권리를 행사하려면 원시취득자, 즉 등기명의를 가질 자격이 있는 최초 소유자를 대위해서만 청구할 수 있습니다.

정리하면 미등기 매수인의 지위는 방어와 공격에서 비대칭적입니다. 토지 소유자가 자신을 상대로 철거를 구해 오면 사실상 처분권자로서 그 의무를 부담하지만, 자신이 먼저 나서서 타인에게 소유권자와 같은 권리를 주장하려면 등기라는 형식적 요건이 여전히 걸림돌이 됩니다. 미등기 매수인이 이 차이를 모른 채 스스로 원고가 되어 소송을 제기했다가 당사자적격 문제로 청구가 각하되는 경우도 실무에서 종종 발생하므로, 매수인 쪽에서 소송을 준비할 때는 이 비대칭적 지위를 먼저 점검해야 합니다.

구체적 적용 예시 — 여러 번 손바뀜한 무허가 건물의 철거

가상의 사례로 살펴보겠습니다. 토지 소유자 갑은 자신의 토지 위에 30년 전 을이 무단으로 지은 무허가 건물이 여전히 남아 있는 것을 확인하고 철거소송을 준비합니다. 건축물대장을 확인하니 소유자는 을로 되어 있지만, 실제로는 을이 10년 전 병에게 건물을 팔았고 병은 다시 5년 전 정에게 되팔아 현재는 정이 그 건물에서 상가를 운영하고 있습니다. 을과 병 명의로는 등기가 이뤄진 적이 없어 건축물대장상 소유자 표시도 을 그대로 남아 있는 상태입니다.

이 경우 갑이 을만을 상대로 철거소송을 제기해 승소하더라도, 실제 건물을 점유·운영하는 사람은 정이므로 집행 단계에서 벽에 부딪힙니다. 정이 병으로부터 매매대금을 완납하고 점유까지 넘겨받아 사실상 처분권을 취득했다면, 정을 상대로 철거를 청구해야 판결의 실효성이 보장됩니다. 다만 정이 병과의 계약관계나 대금 지급을 다툴 가능성에 대비해, 갑으로서는 소송 전 단계에서 매매계약서·계좌이체 내역 등 처분권 취득을 뒷받침할 자료를 최대한 확보해 두는 것이 유리합니다.

실무 유의점 — 집행 단계에서 놓치기 쉬운 것들

피고를 제대로 특정했다고 해서 끝이 아닙니다. 건물철거의무는 민사집행법 제260조가 정한 대체적 작위의무에 해당해, 채무자가 임의로 철거하지 않으면 집행관이나 제3자를 통해 강제로 철거하는 대체집행 절차로 넘어갑니다. 이때 집행권원(철거 판결)에 기재된 피고와 실제로 건물을 점유·통제하는 사람이 일치하지 않으면 집행 자체가 지연되거나 불가능해질 수 있습니다. 소송이 진행되는 동안 점유자가 다시 바뀌는 상황에 대비해, 소 제기 전이나 직후 점유이전금지가처분을 함께 신청해 현재 상태를 고정해 두는 것이 실무상 일반적입니다.

또한 사실상 처분권자를 특정하기 어려운 경우, 등기명의자·최초 건축주·현재 점유자를 모두 조사해 매매계약 관계를 순서대로 재구성하는 작업이 선행되어야 합니다. 각 단계의 대금 지급과 점유 이전을 뒷받침할 자료가 없으면 처분권 인정 여부 자체가 소송 중 다퉈질 수 있으므로, 최종 점유자와의 접촉이 가능하다면 협의를 통해 처분권 취득 경위를 먼저 확인해 보는 것도 소송 리스크를 줄이는 방법입니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부에 소유자로 나오지 않는 사람도 건물철거 소송의 피고가 될 수 있나요?

A. 그 사람이 건물을 매수해 점유하면서 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있다면 피고가 될 수 있습니다. 대법원은 등기명의가 아니라 실질적 처분권의 소재를 기준으로 철거의무자를 판단해 왔습니다.

Q. 미등기 상태로 여러 번 전매된 건물은 누구를 상대로 소송해야 하나요?

A. 원칙적으로는 최종적으로 매매대금을 완납하고 점유까지 넘겨받아 사실상 처분권을 취득한 현재 점유자를 상대로 해야 합니다. 다만 처분권 취득 여부가 불확실하다면 등기명의자를 함께 피고로 세워 위험을 분산하는 방법도 있습니다.

Q. 임차인처럼 단순히 건물을 빌려 쓰는 사람도 철거 청구의 상대방이 되나요?

A. 임차인이나 관리인은 건물을 사용·수익할 뿐 처분할 권능이 없어 원칙적으로 철거의무의 상대방이 아닙니다. 다만 이들을 상대로는 건물에서 퇴거를 구하는 별도의 청구가 필요할 수 있습니다.

Q. 미등기 매수인이 반대로 자신의 권리를 주장하려면 어떻게 해야 하나요?

A. 미등기 매수인은 소유권에 준하는 관습상 물권이 없어 직접 자신의 이름으로 방해배제나 명도를 청구할 수 없고, 원시취득자를 대위하는 방식으로만 청구할 수 있습니다. 이 점에서 방어적 지위(피고)와 공격적 지위(원고)가 서로 다르게 취급됩니다.

Q. 철거 판결을 받고도 실제 집행이 안 되는 경우는 왜 생기나요?

A. 판결의 피고와 실제 건물을 점유·통제하는 사람이 일치하지 않을 때 주로 발생합니다. 소송 전 점유이전금지가처분으로 현재 상태를 고정하고, 실질적 처분권자를 정확히 특정해 피고로 삼는 것이 이런 상황을 막는 방법입니다.

Q. 등기명의자와 미등기 매수인을 둘 다 피고로 삼아야 하나요?

A. 반드시 그래야 하는 것은 아니지만, 처분권 인정 여부가 다퉈질 가능성이 있다면 두 사람을 함께 공동피고로 세워두는 것이 청구 기각 위험을 줄이는 실무적 방법입니다. 사안별로 점유·처분 관계를 확인해 판단해야 합니다.

맺음말

미등기 건물의 철거를 구하는 소송에서 등기부만 보고 피고를 정하면 절반의 준비밖에 되지 않습니다. 대법원이 오래전부터 인정해 온 사실상 처분권 법리에 따라, 등기 없이 건물을 매수해 실질적으로 지배하는 사람도 철거의무를 지는 피고가 될 수 있기 때문입니다. 반대로 그 매수인이 스스로 권리를 주장하려 할 때는 등기라는 형식적 요건이 여전히 걸림돌이 되는 비대칭적 구조도 함께 알아둘 필요가 있습니다.

이런 사건은 등기부·건축물대장·매매계약 관계를 여러 단계에 걸쳐 재구성해야 하는 경우가 많아, 소 제기 전 자료 확보와 점유자 특정이 결과를 좌우합니다. 양평·용문처럼 무허가·미등기 건물이 상대적으로 많이 남아 있는 지역에서는 이런 분쟁이 특히 자주 발생하는 만큼, 소송을 시작하기 전에 실제 처분권자가 누구인지부터 정확히 짚어보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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