재개발 조합 용역업체 대금 분쟁 시 정산 보상 지급 기준 

안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.

재개발·재건축 등 정비사업 현장에서는 정비사업전문관리업자, 건축사사무소(설계), 홍보업체, 각종 협력업체 등 다수의 용역업체가 사업에 참여하게 됩니다. 초기에는 계약 조건에 따라 협력하지만, 인허가 지연, 조합 임원 교체, 사업성 저하 등으로 사업이 난항을 겪거나 용역계약이 중도 해지되면 용역대금 지급 범위를 둘러싸고 조합과 업체 간에 첨예한 법적 분쟁이 발생하곤 합니다.

용역업체는 이미 상당한 인력과 기회비용을 투입했으므로 계약금액 전체 또는 약정 잔금을 청구하려 하고, 조합 측은 실제 눈에 보이는 사업 성과(인허가 통과 등)가 없다거나 업무 이행이 미흡했다는 이유로 대금 지급을 거부하곤 합니다. 그러나 법률상 정비사업 용역대금은 단순한 사업 성과 유무나 계약서상 총액만으로 판단할 수 없으며, '계약의 법적 성격(위임 vs 도급)'과 '실제 수행된 용역의 객관적 기성고 비율'을 정밀하게 가려내어 정산해야 합니다.

용역계약의 법적 성격과 성과 미달 시 대금 지급 여부의 판가름

조합 측에서 가장 흔하게 단골로 주장하는 방어 논리는 "원하던 인허가나 동의율을 달성하지 못했으므로 대금을 줄 수 없다"는 것입니다. 하지만 당해 용역계약이 특정 결과 완성을 조건으로 보수가 발생하는 '도급계약(성과형)'인지, 아니면 일정 업무의 성실한 수행 자체에 대가가 지급되는 '위임계약(기초 업무 수행형)'인지에 따라 법적 결과가 완전히 달라집니다.

계약서상 명확한 성과조건(예: 사업시행인가 득할 것 등)이 약정되어 있지 않고 단계별 업무 수행을 대가로 정했다면, 비록 조합 사정으로 최종 성과가 나오지 않았더라도 이미 성실히 수행한 개별 업무에 대한 기성 대금은 법적으로 당연히 지급받아야 합니다. 또한 조합의 일방적인 사정이나 내부 파행으로 계약이 해지된 경우라면, 용역업체는 기성대금 외에도 민법 제686조 또는 제673조에 따른 손해배상(미실현 이익 배상)까지 추가 청구할 수 있습니다.

과업 범위 초과에 따른 추가 용역대금 청구 및 승인 입증

정비사업이 장기화되면 최초 약정된 과업 범위를 넘어선 추가 총회 지원, 변경 도면 작성, 행정청 추가 협의 등 과중한 추가 업무가 발생하게 됩니다. 업체는 이에 대한 추가 용역비를 청구하지만, 조합은 포괄적 업무 범위 내에 포함된 것이라며 맞서곤 합니다.

추가 용역비를 정당하게 인정받기 위해서는 당초 계약서상 과업내용서(TOR)의 범위를 명확히 구획하고, 해당 작업이 기존 과업을 명백히 초과했음을 증명해야 합니다. 더불어 조합 이사회·대의원회 의결, 조합장 구두 지시, 회의록, 이메일, 업무요청 공문 등을 통해 조합 측의 사전 지시 또는 사후 승인·수령 정황을 일대일로 연결해 서면으로 입증해 내는 것이 핵심입니다.

핵심 요약

📌 계약의 성격(위임 vs 도급)을 법리적으로 구획합니다.

결과 달성 조건이 아닌 성실 업무 수행형 계약이라면 최종 성과가 없어도 기성대금을 청구할 수 있습니다.

📌 조합의 귀책 해지 시 손해배상까지 병행 청구합니다.

조합의 일방적 사업 중단이나 교체로 계약이 해지되었다면 수행한 기성금과 이행이익 손해배상을 청구합니다.

📌 추가 과업에 대한 조합 승인 서면을 특정합니다.

기존 계약 범위를 초과한 업무임을 과업내용서로 입증하고, 조합의 지시 공문·회의록을 연동합니다.

📌 업무 산출물 및 투입 공수 장부를 즉시 선점합니다.

중도 해지 시 기성고율 산정을 위해 작성된 보고서, 도면, 현장 사진, 인력 투입 일지를 채증합니다.

재개발·재건축 정비사업의 용역대금 분쟁은 조합의 복잡한 의사결정 구조, 계약서 조항의 모호함, 기성고 감정 평가 등이 복합적으로 얽혀 있어 초기 대응이 대금 회수율을 좌우하는 분야입니다.

조합의 부당한 대금 지급 거절이나 일방적 해지로 그간의 노고를 보상받지 못할 위기에 처해 계시거나, 반대로 용역업체의 부실한 업무 이행으로 과다한 정산금을 요구받고 있는 조합 임원분이시라면 정산 합의서에 서명하기 전 반드시 관련 용역계약서와 과업 수행 내역을 들고 법률 상담을 받아보시기 바랍니다. 정교한 계약 해석과 기성 분석을 통해 귀하께서 마땅히 받아내시거나 방어하셔야 할 정당한 법적 권리를 확실하게 찾아드리겠습니다.

법무법인 송천 기윤서 변호사