공사기간 연장으로 비용 늘었다면 추가 공사비 청구 가능할까 

안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.

건설공사가 당초 예정된 계약 기간 내에 완료되지 못하면 시공업체는 단순히 준공 일정만 연기되는 것이 아니라 현장 사무실 유지비, 관리 인력 인건비, 장비 임차료 등 막대한 간접공사비를 추가로 부담하게 됩니다. 특히 발주자의 부지 인도 지연, 빈번한 설계 변경, 공사 중지 지시, 혹은 인허가 지연 등 시공사의 귀책 없이 공기가 늘어난 경우 이로 인해 발생한 추가 비용의 부담 주체를 두고 첨예한 분쟁이 발생하곤 합니다.

시공업체는 자신의 책임 없는 사유로 공사 기간이 연장되었으므로 계약금액 조정(공사비 증액)이 당연하다는 입장인 반면, 발주자는 이미 현장관리비가 총액 계약 내에 포함되어 있다거나 시공사의 공정 관리 부실이 병존한다는 이유로 청구를 거부하곤 합니다. 따라서 공사 기간이 연장되었다는 결과 자체만으로 추가 비용이 자동 인정되는 것은 아니며, 법률상 '지연 원인의 귀책 구획'과 '실제 추가로 지출된 간접비 산출'을 명확히 입증해 내야 합니다.

공기 연장 원인의 기간별 구획과 실제 증가 비용의 산정 법리

공사 지연의 원인은 복합적으로 얽혀 있는 경우가 많습니다. 발주자의 설계 변경이나 선행 공정 지연이 존재함과 동시에 시공업체의 자재 수급 차질이나 인력 수급 난항이 함께 영향을 미쳤다면 전체 연장 기간을 발주자의 전적인 책임으로 돌리기 어렵습니다. 따라서 최초 예정공정표와 실제 변경공정표를 비교 분석하여, 특정 지연 사유가 전체 공정(Critical Path, 주공정)의 지연을 실제 유발했는지를 기간별로 엄격히 분리해 내야 합니다.

또한 추가 공사비 청구 대상은 연장 기간 동안 '실제로 증가한 객관적 지출 비용(간접노무비, 간접재료비, 경비 등)'에 한정됩니다. 기존 계약금액에 이미 계상되어 있던 비용이나 해당 현장에 투입되지 않은 본사 관리비, 다른 현장과 중복 집행된 장비비 등은 정산 시 철저히 차감되므로, 순수하게 해당 현장의 공기 연장으로 인해 유발된 실비(實費)임을 증빙해야 합니다.

계약 변경 시점의 권리 유보 및 현장 서면 데이터 선점

공사 기간 연장 분쟁에서 시공업체가 가장 자주 범하는 실수는 공사 기간 연장 변경계약서만을 체결하고 추가 비용에 대한 서면 청구나 권리 유보 의사를 명확히 밝히지 않은 채 준공까지 진행하는 것입니다. 만약 변경계약서에 '추가 비용을 청구하지 않는다'거나 '일체의 이의를 제기하지 않는다'는 포괄적 합의 문구가 기재되어 있다면 차후 청구권이 봉쇄될 위험이 매우 큽니다.

따라서 계약 기간 연장 변경 시점마다 계약금액 조정 신청서나 추가 비용 정산에 대한 유보 문서를 서면으로 제출해 두어야 합니다. 아울러 발주자의 공사 중지 지시서, 현장 회의록, 공문, 일별 현장 인력 투입표, 급여 지급 내역, 장비 임차계약서 등 지연 원인과 비용 지출을 일대일로 연결할 수 있는 현장 데이터를 조기에 선점해야 합니다.

핵심 요약

📌 공기 연장 귀책사유를 기간별로 구획합니다. 발주자 귀책사유로 인해 주공정(Critical Path)이 실제 지연된 기간만을 객관적으로 추출해야 합니다.

📌 실제 유발된 순수 증가 비용만을 산정합니다. 기존 계약 내 계상 비용을 제외하고, 공기 연장으로 인해 실제 추가 지출된 간접노무비 및 경비만 청구합니다.

📌 기간 변경 시 추가 비용 청구권을 서면 유보합니다. 변경계약 체결 시 추가 비용 포기 조항을 차단하고 계약금액 조정 신청서를 제때 제출해야 합니다.

📌 공정표와 현장 지출 장부를 일대일 연결합니다. 지연 지시 공문, 변경공정표, 현장 인력·장비 투입 내역을 서면으로 연동하여 증명합니다.

공사 기간 연장에 따른 추가 공사비(간접공사비) 청구는 건설 분쟁 중에서도 공정 분석과 정밀한 회계 검증이 복합적으로 이루어져야 하는 최고 난도의 분야입니다.

단순히 공사가 늦어졌다는 이유만으로 지출된 영수증만 끌어모아 청구했다가는 발주자의 감액 방어에 막혀 제대로 된 보상을 받지 못하거나, 계약상 제척기간에 걸려 청구권 자체를 상실하는 안타까운 상황에 처할 수 있습니다. 공기 연장으로 막대한 현장 유지비 손실을 입었거나 추가 공사비 정산 문제로 발주자와 갈등을 겪고 계신다면, 변경계약서에 서명하기 전 반드시 공정표와 현장 서류를 들고 법률 상담을 받아보시기 바랍니다. 정교한 공정 분석과 법리 검토를 통해 귀하께서 마땅히 회수하셔야 할 정당한 추가 공사비를 확실하게 찾아드리겠습니다.

법무법인 송천 기윤서 변호사