건물 일부에 설정한 전세권, 전세금 못 받아도 건물 전체 경매는 안 됩니다 

건물 일부를 빌리면서 전세권을 설정해 둔 임차인은, 전세금을 돌려받지 못하면 당연히 건물 전체를 경매에 넣어서라도 받아낼 수 있을 것이라 생각하기 쉽습니다. 그러나 전세권자가 실제로 신청할 수 있는 경매의 범위는 등기부에 표시된 목적물, 즉 전세권이 실제로 설정된 부분으로 한정됩니다. 우선변제권과 경매청구권은 법이 정한 범위 자체가 다르기 때문에, 이 차이를 모르고 있다가 경매 신청 단계에서야 막히는 경우가 적지 않습니다. 이 글에서는 건물 일부에 전세권을 설정한 경우 왜 건물 전체에 대한 경매가 불가능한지, 그런데도 전세금을 회수하려면 어떤 절차를 밟아야 하는지 판례와 조문을 근거로 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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전세권자의 두 가지 권리 — 우선변제권과 경매청구권은 범위가 다르다

건물 일부를 빌리면서 임차권이 아니라 전세권을 설정해 두는 임차인들이 있습니다. 등기부에 권리가 남아 물권으로 보호받을 수 있어 임차권보다 강력하다고 알려져 있기 때문입니다. 그런데 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 되면, 전세권자가 실제로 행사할 수 있는 권리가 하나가 아니라 둘로 나뉜다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 많습니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 "그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 자기의 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다"고 정해, 우선변제권의 범위를 부동산 전부로 규정합니다. 반면 민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때 전세권자가 "전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다"고 정해, 경매청구권의 범위를 전세권의 목적물로 한정합니다.

전세권이 건물 전체에 설정돼 있다면 이 차이는 겉으로 드러나지 않습니다. 목적물이 곧 건물 전체이므로 우선변제권도 경매청구권도 같은 범위에서 작동하기 때문입니다. 문제는 전세권을 건물의 일부, 예를 들어 상가 건물의 특정 호실이나 다가구주택의 방 한 칸에만 설정한 경우입니다. 이때는 303조 1항이 말하는 '부동산 전부'와 318조가 말하는 '전세권의 목적물'이 서로 다른 대상을 가리키게 되고, 그 간극에서 전세금을 못 받은 전세권자가 예상하지 못한 제약에 부딪힙니다. 아래에서 그 제약이 실제로 어떻게 작동하는지 판례를 통해 살펴보겠습니다.

우선변제권의 범위는 '부동산 전부'(민법 303조 1항)이고 경매청구권의 범위는 '전세권의 목적물'(민법 318조)이다 — 전세권이 건물 일부에만 설정된 경우 이 둘의 범위가 갈라진다.

건물 일부에 전세권을 설정했다면 — 경매청구권이 그 부분에 묶이는 이유

이 문제를 정면으로 다룬 판례가 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 91마257 결정입니다. 이 결정은 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정된 경우, 전세권자는 민법 제303조 제1항·제318조에 따라 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권의 목적물에 대한 경매를 청구할 수 있다고 전제합니다. 그런데 이어서, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에 대해서는 우선변제권은 별론으로 하더라도 경매신청권까지는 인정되지 않는다고 판시했습니다. 우선변제권은 법문 그대로 건물 전체 매각대금에 미치지만, 경매를 신청할 수 있는 대상은 전세권이 실제로 설정된 부분으로 좁혀진다는 뜻입니다.

실무적으로 풀어보면, 전세금 5천만원을 주고 상가 건물 2층 사무실 절반에만 전세권을 설정한 임차인이 전세금을 돌려받지 못했다고 해서 1층과 2층 나머지 절반, 3층까지 포함한 건물 전체의 경매를 신청할 수는 없다는 의미입니다. 신청할 수 있는 경매는 어디까지나 등기부상 전세권의 목적물로 표시된 부분에 한정됩니다. 건물주 입장에서는 자신이 담보로 내준 적 없는 부분까지 경매에 넘어가는 것을 막아주는 법리이고, 전세권자 입장에서는 전세금 회수를 위한 강제수단이 생각보다 좁다는 뜻이 됩니다. 이 범위 제한은 전세권설정계약서에 어떻게 기재했는지가 아니라, 등기부에 목적물이 어떻게 특정돼 있는지를 기준으로 판단됩니다.

이런 사례는 상가 건물의 한 호실, 오피스텔의 특정 호수, 또는 등기부상 '2층 중 동쪽 30㎡ 부분'처럼 도면으로 특정된 공간에서 흔히 발생합니다. 등기부를 열람했을 때 전세권의 목적물란에 건물 전체 표시가 아니라 특정 층·특정 부분이 기재돼 있다면, 그 전세권자는 처음부터 건물 전체에 대한 경매청구권을 보유하지 않은 상태로 출발한다고 봐야 합니다. 계약 시점에는 대수롭지 않게 넘겼던 등기부 문구 하나가, 전세금을 못 받는 상황이 됐을 때 실제로 무엇을 할 수 있고 없는지를 가르는 셈입니다.

목적물이 구조상 독립되어 있지 않아도 결론은 같다

여기서 한 가지 궁금증이 남습니다. 전세권이 설정된 부분이 벽이나 별도 출입구로 명확히 나뉘어 있지 않다면 어떻게 될까요. 예컨대 단독주택의 방 한 칸이나 넓은 사무실 공간 일부처럼 구조상·이용상 독립성이 없어 그 부분만 따로 떼어 경매하기가 물리적으로 곤란한 경우입니다. 91마256, 91마257 결정은 이런 경우에도 결론을 완화하지 않습니다. 목적물 부분이 구조상·이용상 독립성이 없어 그 부분만의 경매가 어렵다고 해서, 나머지 부분을 포함한 건물 전체에 대한 경매청구권이 새로 생겨나는 것은 아니라는 것이 판례의 취지입니다.

가령 다가구주택 3층에 있는 방 다섯 칸 중 두 칸에만 전세권을 설정한 임차인이 있다고 가정해 보겠습니다. 그 두 칸이 벽으로는 나뉘어 있어도 화장실·현관을 나머지 세 칸과 함께 쓰는 구조라면, 두 칸만 따로 떼어 별도 매물로 경매에 부치기가 현실적으로 어렵습니다. 이런 상황에서도 판례의 결론은 바뀌지 않아, 전세권자가 신청할 수 있는 경매의 범위는 여전히 그 두 칸으로 제한되고, 독립성이 부족하다는 사정이 나머지 세 칸이나 건물 전체로 범위를 넓혀주지는 않습니다.

이 지점이 전세권자에게는 진짜 함정입니다. "내 몫만 따로 팔 수 없으니 결국 건물 전체를 경매에 넣을 수밖에 없겠지"라고 생각하기 쉽지만, 법원의 판단은 정반대입니다. 목적물의 독립성이 부족하면 오히려 전세권에 기한 경매청구권 자체가 실질적으로 행사되기 어려운 상태에 놓일 수 있습니다. 이 문제는 사후에 소송으로 해결하기보다 전세권을 설정하는 단계에서 목적물의 범위를 명확히 특정해 두는 방법으로 예방하는 편이 훨씬 효과적이며, 이는 뒤에서 다시 다루겠습니다.

목적물 부분이 구조상·이용상 독립성이 없어 그 부분만의 경매가 어렵더라도, 나머지 부분을 포함한 건물 전체에 대한 경매청구권이 인정되는 것은 아니다.

저당권과 다른 점 — 건물 전체를 목적물로 한 담보물권이라면 얘기가 다르다

이 제약을 전세권 일반의 한계로 오해하는 경우도 있습니다. 그러나 위 법리는 어디까지나 전세권의 '목적물' 자체가 건물의 일부인 경우에 적용되는 것이지, 담보물권 자체가 원래 갖는 한계가 아닙니다. 저당권처럼 애초에 건물 전체를 목적물로 설정한 담보물권이라면 경매청구권도 당연히 건물 전체에 미칩니다. 등기부에 전세권의 목적물이 '건물 중 2층 일부'처럼 특정돼 있는지, 아니면 건물 전체로 돼 있는지가 결론을 가르는 유일한 기준입니다.

그래서 전세권을 설정할 때 목적물의 범위를 어떻게 정하느냐가 결과적으로 담보력의 크기를 결정합니다. 자금 여력이 된다면 건물 전체를 목적물로 하는 전세권이나 별도 담보를 함께 확보하는 방법도 검토할 수 있고, 그렇지 않다면 목적물이 일부에 한정된다는 전제 위에서 우선변제권을 실현할 다른 경로를 함께 준비해 둬야 합니다. 이 경로는 다음 항목에서 구체적으로 살펴보겠습니다.

그럼 전세금은 어떻게 받나 — 우선변제권을 실제로 실현하는 두 갈래 길

경매청구권이 제한된다고 해서 전세금을 받을 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 첫 번째 경로는 다른 채권자가 건물 전체에 대해 경매를 신청하는 경우입니다. 저당권자나 다른 채권자가 그 건물에 대해 경매를 신청하면, 등기된 전세권자는 민사집행법 제148조 제4호에 따라 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제청구권자로서 별도의 배당요구 없이도 배당표에 당연히 기재되는 채권자로 취급됩니다. 이 경우 전세권자는 자신이 경매를 신청하지 않았더라도 건물 전체의 매각대금에서 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 배당순위는 등기 순서에 따라 정해지므로, 자신보다 선순위 담보권자가 있다면 배당액이 전세금에 못 미칠 수 있습니다.

두 번째 경로는 전세금반환청구소송을 제기해 승소판결, 즉 집행권원을 확보하는 방법입니다. 이렇게 얻은 집행권원으로 신청하는 경매는 전세권에 근거한 임의경매가 아니라 일반 채권자로서 신청하는 강제경매이므로, 목적물이 전세권의 목적물로 한정되는 제약을 받지 않습니다. 채무자, 즉 전세권설정자의 일반재산에 대해 강제경매를 신청할 수 있어 건물 전체는 물론 다른 재산에 대해서도 집행이 가능합니다. 다만 소송에 걸리는 시간과 비용을 감수해야 하고, 강제경매 단계에서도 선순위 권리자가 있다면 배당에서 밀릴 수 있다는 점은 마찬가지입니다. 두 경로 중 어느 쪽을 택하든, 자신이 신청하지 않은 경매가 이미 진행 중이라는 사실 자체를 놓치는 경우가 실무에서 적지 않으므로, 건물에 다른 채권자의 경매가 개시됐는지 등기부와 법원 경매정보를 주기적으로 확인해 배당기일을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

• 다른 채권자의 경매에서 배당 — 등기된 전세권자는 배당요구 없이도 배당표에 기재(민사집행법 148조 4호).

• 전세금반환청구소송 승소 후 강제경매 — 목적물 제한 없이 채무자 일반재산에 집행 가능.

• 두 경로 모두 선순위 권리자가 있으면 배당액이 전세금에 못 미칠 수 있음.

• 전세권 존속기간이 끝났다면 전세금반환청구권의 소멸시효도 함께 확인해야 함.

경매청구권이 목적물에 묶여 있어도, 등기된 전세권자는 다른 채권자의 경매에서 배당요구 없이 배당받거나 반환청구소송의 집행권원으로 강제경매를 신청해 전세금을 회수할 수 있다.

전세권 설정 시 목적물을 정확히 특정해둬야 하는 이유

앞서 살펴본 모든 제약은 결국 목적물의 범위가 등기부에 얼마나 명확히 표시돼 있는지에서 출발합니다. 등기선례 8-88(2007. 7. 30.)에 따르면, 부동산의 일부에 대해 전세권설정등기를 신청할 때는 그 범위를 특정한 도면을 첨부정보로 등기소에 제출해야 합니다. 이 도면이 없거나 부실하면 애초에 등기 자체가 받아들여지지 않거나, 등기는 됐더라도 나중에 목적물의 정확한 범위를 놓고 다툼이 생길 수 있습니다.

실무에서는 시·군·구청에서 발급하는 도면을 활용하기도 하지만, 발급이 소유자, 즉 등기의무자에게만 허용되는 경우가 많아 임차인 쪽에서 준비하기가 수월하지 않을 때도 있습니다. 이런 경우 목적물의 범위를 직접 그려 도면으로 제출하는 방법도 활용됩니다. 계약 단계에서부터 이 도면과 등기부상 표시 내용을 계약서·평면도와 대조해 두면, 이후 전세금을 받지 못해 권리를 행사해야 하는 상황이 왔을 때 목적물의 범위를 놓고 다투는 시간을 줄일 수 있습니다.

전세권을 설정한 뒤에도 등기부등본을 다시 열람해 목적물란과 도면 첨부 여부가 계약 내용과 일치하는지 확인해 두는 것이 안전합니다. 등기 신청 과정에서 도면이 누락되거나 목적물 표시가 불명확하게 처리된 경우도 실무에서 드물지 않기 때문입니다. 목적물의 범위가 등기부상 분명할수록, 전세금을 못 받았을 때 경매청구권을 행사할 수 있는 범위와 우선변제권이 미치는 범위를 놓고 다투게 될 여지도 그만큼 줄어듭니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세권이 건물 일부에만 설정돼 있는데 전세금을 못 받으면 건물 전체를 경매에 넣을 수 없나요?

A. 네. 대법원 91마256, 91마257 결정에 따르면 우선변제권은 건물 전체 매각대금에 미치지만, 전세권에 근거한 경매청구권은 전세권이 설정된 부분에만 인정됩니다. 전세권의 목적물이 아닌 나머지 부분까지 포함해 경매를 신청할 수는 없습니다.

Q. 그럼 전세금을 전혀 받을 방법이 없는 건가요?

A. 아닙니다. 다른 채권자가 건물 전체에 대해 경매를 신청하면 등기된 전세권자로서 배당요구 없이도 배당에 참여해 우선변제를 받을 수 있고, 전세금반환청구소송에서 승소해 집행권원을 얻으면 이를 근거로 건물 전체에 대해 강제경매를 신청할 수도 있습니다.

Q. 전세권 목적물 부분이 벽으로 나뉘어 있지 않으면 경매 자체가 불가능한가요?

A. 구조상·이용상 독립성이 없어 그 부분만 따로 경매하기 어려운 경우에도 판례는 나머지 부분을 포함한 전체 경매를 허용하지 않습니다. 이 경우 사실상 전세권에 기한 경매청구권 행사가 좌절될 수 있어, 설정 단계에서 목적물을 명확히 특정해두는 것이 중요합니다.

Q. 건물 전체에 저당권이 설정돼 있다면 결론이 달라지나요?

A. 네. 위 법리는 전세권의 목적물 자체가 건물 일부인 경우에 적용되는 것이고, 저당권처럼 애초에 건물 전체를 목적물로 하는 담보물권이라면 경매청구권도 건물 전체에 미칩니다. 전세권 목적물의 범위와 담보물권의 목적물 범위를 혼동하지 않아야 합니다.

Q. 전세권을 건물 일부에 설정할 때 등기소에서 요구하는 서류가 따로 있나요?

A. 네. 등기선례 8-88(2007. 7. 30.)에 따라 부동산의 일부에 전세권설정등기를 신청할 때는 그 범위를 특정한 도면을 첨부정보로 제출해야 합니다. 이 도면이 나중에 목적물의 범위를 다투는 분쟁에서 중요한 근거자료가 됩니다.

Q. 전세권 존속기간이 끝났는데 전세금을 못 받았다면 언제부터 경매를 청구할 수 있나요?

A. 민법 제318조에 따라 전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때부터 전세권의 목적물에 대한 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 앞서 살펴본 대로 그 대상은 어디까지나 전세권이 설정된 부분으로 한정된다는 점을 함께 고려해야 합니다.

맺음말

건물 일부에 전세권을 설정해 둔 임차인이 전세금을 받지 못했을 때 가장 먼저 떠올리는 대응이 '건물 전체를 경매에 넣어버리자'는 것이지만, 법은 그 선택지를 허용하지 않습니다. 우선변제권과 경매청구권은 범위가 다르고, 이 차이를 모른 채 경매를 신청했다가는 각하되거나 시간만 허비하는 결과로 이어질 수 있습니다. 전세금을 실제로 회수하려면 다른 채권자의 경매에서 배당을 노리거나, 반환청구소송으로 집행권원을 확보해 강제경매로 전환하는 경로를 함께 검토해야 합니다.

결국 관건은 전세권을 설정하는 단계에서 목적물의 범위를 얼마나 명확히 특정해 두었는가입니다. 도면 첨부 여부와 등기부상 표시 내용에 따라 이후 분쟁의 양상이 크게 달라지므로, 계약 체결 전에 이 부분을 꼼꼼히 점검할 필요가 있습니다.

특히 광교를 비롯한 수원·경기남부 지역에서는 상가 건물이나 다가구주택의 일부 공간에 전세권을 설정하는 임대차 형태가 드물지 않은 만큼, 계약 전 목적물 특정과 등기 방법을 함께 확인해두시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.