임대차 만기를 앞두고 갱신을 요구했는데, 임대인이 "이제부터는 내가 직접 이 자리에서 장사를 하겠다"며 거절하는 경우가 있습니다. 임차인 입장에서는 권리금을 회수할 기회도, 자리를 옮길 준비 기간도 없이 쫓겨나는 셈이라 당황할 수밖에 없습니다. 그런데 상가건물 임대차보호법은 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 법으로 정해 놓았고, "임대인이 직접 쓰고 싶다"는 이유는 그 목록에 없습니다. 이 글에서는 왜 이 사유만으로는 갱신거절이 정당화되지 않는지, 임대인이 실제로 어떤 방식으로 이 논리를 우회하려 하는지, 그리고 부당한 거절을 받았을 때 임차인이 무엇을 준비해야 하는지 정리합니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
상가 계약갱신요구권 — 임차인이 언제, 몇 년까지 행사할 수 있나
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 정합니다. 임대차 계약서에 "재계약 여부는 임대인 재량"이라는 문구가 있어도 이 법 규정이 우선하며, 임차인이 이 기간 안에 갱신요구 의사를 명확히 전달하기만 하면 임대인의 승낙 여부와 무관하게 갱신요구권이 발생합니다. 다만 이 권리에는 총량의 한계가 있습니다. 같은 조 제2항에 따라 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
이 10년이라는 숫자는 2018년 법 개정으로 5년에서 늘어난 것으로, 그 이전에 시작된 계약이라도 개정법 시행 이후 도래하는 갱신 시점부터는 10년 기준이 적용되는 경우가 많아 자신의 계약이 몇 년 차인지부터 계산해 봐야 합니다. 갱신이 이뤄지면 제10조 제3항에 따라 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제11조가 정한 증액 상한(청구 당시 차임의 5% 이내) 범위에서만 올릴 수 있습니다. 즉 임대인은 갱신 자체를 막을 수 없다면, 계약 조건을 임의로 바꾸는 방식으로도 임차인을 밀어낼 수 없습니다. 결국 임대인이 갱신을 막으려면 법이 정한 거절 사유 중 하나에 해당한다는 점을 스스로 입증해야 하는 구조입니다.
임대인이 거절할 수 있는 사유는 법이 정한 8가지뿐이다
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우를 8가지로 한정해 열거하고 있습니다. 이 목록은 예시가 아니라 열거주의입니다. 즉 여기에 없는 사유는 아무리 그럴듯해 보여도 정당한 거절 사유가 될 수 없다는 뜻입니다. 실무에서 다투는 대부분의 사건은 결국 임대인이 내세운 사유가 이 8가지 중 실제로 어디에 해당하는지, 그 요건을 제대로 충족했는지를 따지는 문제로 귀결됩니다.
1호 — 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2호 — 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3호 — 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4호 — 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5호 — 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
6호 — 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
7호 — 철거·재건축을 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있는 경우(구체적 계획 사전고지, 안전사고 우려, 법령상 철거 등 요건 충족 시)
8호 — 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
제10조 제1항이 정한 8가지 사유는 열거적 규정이다. 임대인이 아무리 절박한 사정을 대더라도 이 목록에 없는 이유로는 갱신을 거절할 수 없다.
"내가 들어와서 장사하겠다"는 왜 정당한 사유가 아닌가
위 8가지 목록을 다시 살펴보면, "임대인 본인이나 그 가족이 직접 그 자리에서 영업하고 싶다"는 사유는 어디에도 없습니다. 이는 입법의 공백이 아니라 의도된 설계입니다. 주택임대차보호법은 제6조의3 제1항 제8호에서 "임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"를 갱신거절 사유로 명시적으로 인정하고 있습니다. 반면 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에는 이에 대응하는 조항이 아예 존재하지 않습니다. 주택은 임대인의 실거주 필요라는 개인적 사정을 임차인의 거주 이익보다 우선할 여지를 열어둔 반면, 상가는 임차인이 그 자리에 쌓아온 영업기반과 권리금이라는 재산적 가치를 임대인의 "내가 하고 싶다"는 사정보다 더 두텁게 보호하겠다는 취지입니다.
그래서 임대인이 "건물을 되찾아 내가 직접 장사하겠다"고만 통보하는 것은 법적으로 거절 사유가 되지 못하고, 임차인이 기간 안에 갱신요구를 하면 임대차는 그대로 갱신됩니다. 임대인이 실제로 그 상가에서 사업을 하고 싶어 하는 사정 자체는 이해할 수 있는 개인적 동기이지만, 법이 임차인 보호를 위해 그 동기를 거절 사유 목록에서 의도적으로 빼놓았다는 점이 핵심입니다. 다만 임대인이 "직접 쓰고 싶다"는 진짜 목적을 감추고 7호(재건축)나 3호(합의 보상) 같은 다른 사유의 외피를 씌워 거절을 시도하는 사례가 실제로는 더 흔합니다. 이 경우에는 뒤에서 살펴보듯 그 사유의 요건을 실제로 충족했는지를 별도로 따져야 합니다.
주택임대차보호법에는 임대인의 실거주가 갱신거절 사유로 명시돼 있지만, 상가건물 임대차보호법에는 이에 대응하는 조항이 없다 — 이 차이가 "임대인이 직접 하겠다"는 사유만으로는 상가 갱신거절이 정당화되지 않는 이유다.
임대인이 거절 통지를 먼저 보내도 소용없는 이유
실무에서 종종 나오는 질문은 "임대인이 계약만료 훨씬 전에 미리 '갱신 안 한다'고 통보했는데, 그 뒤에 제가 갱신요구를 하면 소용없는 것 아니냐"는 것입니다. 이에 대해 대법원은 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결에서, 임대인의 갱신거절 통지에 제10조 제1항 각호가 정한 정당한 사유가 없는 이상, 그 통지가 임차인의 갱신요구보다 먼저 이뤄졌는지 여부와 관계없이 임차인은 법이 정한 기간 안에 갱신요구권을 행사할 수 있고, 그 행사로 종전 임대차는 갱신된다고 판단했습니다.
이 판결의 논리는 두 제도의 성격이 다르다는 데 있습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 주도해서 갱신을 이뤄내는 권리이고, 임대인의 갱신거절 통지는 기간 만료로 계약을 끝내려면 임대인이 적극적으로 취해야 하는 조치입니다. 두 조항은 취지와 작동 방식이 다르므로, 임대인이 먼저 정당한 사유 없는 거절 통지를 보냈다는 사실만으로 임차인의 갱신요구권 행사가 막히지 않습니다. 즉 임대인이 "내가 직접 쓰겠다"는 취지의 통보를 임차인의 갱신요구보다 먼저 보냈다고 해서 상황이 달라지지 않으며, 임차인은 여전히 정해진 기간 안에 갱신요구서를 제출해 권리를 확정지을 수 있습니다.
재건축·철거를 앞세우지만 실제로는 직접 영업이 목적인 경우
"직접 장사하겠다"는 말을 그대로 꺼내면 거절 사유가 안 된다는 것을 아는 임대인 중에는, 대신 7호의 재건축·철거 사유를 앞세우는 경우가 있습니다. 그러나 7호는 아무 재건축 계획이나 인정되는 것이 아니라 세 가지 경우 중 하나에 해당해야 합니다. 임대차계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간을 포함한 구체적 계획을 임차인에게 미리 고지하고 그 계획대로 진행하는 경우, 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우, 또는 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이뤄지는 경우입니다. 계약 당시 아무런 고지도 없었다가 갱신 시점에 와서야 "재건축할 것"이라고 하거나, 구체적인 인허가·설계 진행 없이 말로만 재건축을 내세우는 경우는 이 요건을 충족했다고 보기 어렵습니다.
재건축이 끝난 뒤 임대인이 그 자리에서 직접 영업을 시작하거나 실제로는 철거·재건축을 하지 않고 다른 임차인에게 곧바로 다시 임대하는 정황이 드러나면, 애초에 내세운 재건축 사유가 진짜였는지 자체가 다퉈질 소지가 커집니다. 갱신을 거절당한 임차인 입장에서는 임대인이 재건축 계획을 실제로 이행하는지, 인허가 절차가 진행되는지를 사후적으로라도 확인해 둘 필요가 있습니다. 다만 재건축 사유의 세부 요건과 다툼 방식은 그 자체로 별도의 쟁점이 크므로, 여기서는 "직접 영업 목적을 재건축이라는 이름으로 포장해도 요건 미비 시 정당화되지 않는다"는 원칙만 짚어둡니다.
계약 체결 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지받은 적이 있는지 계약서·특약사항을 다시 확인.
건축허가·착공신고 등 실제 절차가 진행 중인지 관할 구청에서 확인 가능.
거절 이후 임대인이 신규 임차인을 들이거나 본인이 영업을 개시하면 재건축 사유의 진위 자체가 다퉈질 근거가 됨.
"상당한 보상"을 제시하며 압박하는 경우 — 합의가 핵심이다
임대인이 직접 영업을 하고 싶을 때 종종 택하는 또 다른 경로가 3호, 즉 "서로 합의하여 상당한 보상을 제공"하는 방식입니다. 이 사유가 성립하려면 문언 그대로 임대인과 임차인이 서로 합의해야 합니다. 임대인이 일정 금액을 제시하며 "이 정도면 충분하니 나가라"고 일방적으로 통보하는 것만으로는 3호 요건이 충족되지 않고, 임차인이 그 제안에 동의하지 않는 이상 갱신거절의 정당한 사유가 되지 못합니다.
실무에서는 임대인이 제시한 금액이 임차인이 그동안 쌓아온 권리금이나 향후 영업이익에 비해 현저히 낮은 경우가 많아 합의가 성립하지 않는 경우가 대부분입니다. 임차인 입장에서는 임대인의 보상 제안을 거절할 자유가 있고, 거절했다고 해서 불리해지는 것도 아닙니다. 오히려 합의되지 않은 보상 제안을 근거로 임대인이 갱신을 거절하면, 그 거절 통지 자체가 법이 정한 사유를 충족하지 못한 것이어서 앞서 살펴본 대법원 판결의 법리에 따라 임차인의 갱신요구권 행사로 임대차는 그대로 갱신됩니다.
부당한 거절을 받았을 때 임차인이 준비해야 할 것
임대인이 8가지 사유 중 어느 것에도 해당하지 않는 이유로 갱신을 거절한다면, 임차인이 가장 먼저 해야 할 일은 자신의 갱신요구 의사를 객관적으로 증명할 수 있는 방법으로 남기는 것입니다. 구두로 통보하기보다 내용증명우편으로 갱신요구서를 발송해 발송일과 도달일을 명확히 기록해 두어야, 나중에 임대인이 "요구를 받은 적 없다"거나 "기간이 지나서 받았다"고 다툴 여지를 줄일 수 있습니다. 임대인이 내세운 거절 사유가 있다면 그 사유를 서면으로 명확히 요청해 받아두는 것도 중요합니다. 이후 분쟁에서 임대인이 사유를 바꾸거나 뒤늦게 다른 근거를 대는 것을 막는 자료가 되기 때문입니다.
임대인이 갱신을 거절한 채 실제로 명도나 인도를 요구하며 압박해 온다면, 임차인은 갱신요구권 행사로 임대차가 유효하게 갱신됐다는 점을 근거로 대응할 수 있습니다. 임대차기간이 남아 있는데도 임대인이 신규 임차인을 들이려 하거나 강제로 점유를 회수하려는 조짐이 보이면, 상황이 악화되기 전에 갱신요구 사실과 임대인의 거절 사유가 8가지 목록에 해당하지 않는다는 점을 정리해 대응 방안을 검토해 두는 것이 안전합니다. 갱신거절과는 별개로 권리금 회수 기회 보호(제10조의4)가 문제 되는 국면으로 이어지는 경우도 있으므로, 임대인의 거절 통보를 받은 시점부터 관련 자료를 함께 챙겨두는 편이 좋습니다.
갱신요구서는 내용증명우편으로 발송해 발송일·도달일을 기록.
임대인의 거절 사유는 구두가 아닌 서면으로 요청해 받아둘 것.
임대인이 잠금장치 교체 등 실력행사를 시도하면 즉시 현장을 사진·영상으로 남겨둘 것.
필요하면 임대차존재확인소송이나 점유 관련 가처분 신청을 검토.
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 "내가 들어와서 장사하겠다"는 이유로 갱신을 거절하면 그대로 나가야 하나요?
A. 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 정한 8가지 거절 사유에 임대인의 직접 영업 목적은 포함되어 있지 않아, 그 이유만으로는 정당한 거절이 되지 않습니다. 기간 안에 갱신요구를 하면 임대차는 그대로 갱신됩니다.
Q. 주택은 집주인이 실거주한다는 이유로 갱신을 거절할 수 있다던데, 상가는 왜 다른가요?
A. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인의 실거주를 명시적 갱신거절 사유로 인정하지만, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에는 이에 대응하는 조항이 없습니다. 상가 임차인의 영업기반과 권리금을 더 두텁게 보호하려는 입법 취지 때문입니다.
Q. 임대인이 재건축을 이유로 든다면 그때는 거절이 정당화되나요?
A. 재건축·철거는 7호에 해당하는 사유이지만, 계약 당시 구체적 계획을 사전 고지했거나 안전사고 우려가 있거나 법령상 철거가 이뤄지는 경우 등 요건을 실제로 충족해야 합니다. 요건 없이 말뿐인 재건축 주장은 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다.
Q. 임대인이 계약만료 훨씬 전에 미리 갱신하지 않겠다고 통보했다면, 그 뒤에 갱신요구를 해도 소용없나요?
A. 아닙니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결에 따르면 임대인의 거절 통지에 정당한 사유가 없는 한, 통지의 선후와 관계없이 임차인은 정해진 기간 안에 갱신요구권을 행사할 수 있고 그 행사로 임대차는 갱신됩니다.
Q. 임대인이 "보상금을 줄 테니 나가라"고 하면 따라야 하나요?
A. 3호가 정한 상당한 보상 사유는 임대인과 임차인이 서로 합의해야 성립합니다. 임차인이 제안에 동의하지 않으면 그 일방적 통보만으로는 정당한 거절 사유가 되지 않습니다.
Q. 갱신요구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?
A. 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 10년을 채운 이후의 갱신 시점부터는 임대인이 별도 사유 없이도 갱신을 거절할 수 있습니다.
맺음말
상가건물 임대차보호법이 정한 갱신거절 사유는 8가지로 한정돼 있고, "임대인이 직접 그 자리에서 장사하고 싶다"는 사정은 그 목록에 없습니다. 이는 상가 임차인이 쌓아온 영업기반과 권리금이라는 재산적 가치를 임대인의 개인적 사업 계획보다 우선 보호하겠다는 입법 취지에 따른 것으로, 주택임대차와 결정적으로 다른 지점입니다. 문제는 이 사유를 그대로 내세우는 임대인보다, 재건축이나 상당한 보상이라는 이름을 빌려 같은 목적을 이루려는 임대인이 실무에서 더 많다는 점입니다. 결국 관건은 임대인이 내세운 사유가 8가지 중 무엇에 해당하는지, 그 사유의 요건을 실제로 갖췄는지를 따지는 데 있습니다.
갱신요구는 기간 안에 명확한 방식으로 해두는 것이 우선이고, 임대인의 거절 사유가 석연치 않다면 그 사유를 서면으로 받아 요건 충족 여부를 하나씩 확인해 볼 필요가 있습니다. 수원·경기남부 지역에서도 상가 임대차 만기를 앞두고 임대인이 직접 영업을 이유로 갱신을 거부하는 상담이 꾸준히 들어오는 만큼, 거절 통보를 받은 시점부터 갱신요구의 증거와 임대인 측 사유를 함께 정리해 두시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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