도급계약 임의해제권, 공사 완성 전이면 손해배상만으로 해제할 수 있습니다 

공사를 맡겼는데 사정이 바뀌어 도중에 계약을 그만두고 싶은 도급인이 적지 않습니다. 설계가 바뀌었거나, 자금 사정이 나빠졌거나, 수급인의 시공 방식이 못 미더워졌더라도 수급인에게 딱히 잘못이 없다면 계약을 마음대로 끝내기가 어렵다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 민법은 공사가 끝나기 전이라면 도급인에게 손해를 배상하는 조건으로 계약을 해제할 수 있는 권리를 별도로 인정하고 있습니다. 문제는 이 권리를 어떻게 행사해야 하고, 손해배상의 범위는 어디까지이며, 이미 진행된 공사 부분은 어떻게 처리되는지가 실무에서 자주 다투어진다는 점입니다. 이 글에서는 도급인의 완성전 해제권이 어떤 요건과 한계를 갖는지 판례를 바탕으로 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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민법 제673조란 — 완성 전 도급인의 임의해제권

민법 제673조는 "수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다"고 규정합니다. 조문의 요건은 단순합니다. 수급인이 맡은 일을 아직 완성하지 못한 상태이면, 도급인은 그 이유를 따지지 않고 계약을 해제할 수 있다는 것입니다. 수급인이 공사를 게을리했다거나 하자가 있다거나 하는 사정을 증명할 필요가 없고, 도급인 쪽 사정만으로도 해제가 가능합니다.

이 점에서 673조의 해제권은 일반적인 채무불이행 해제권과 본질이 다릅니다. 민법 제544조에 따른 해제는 상대방의 이행지체나 이행불능 같은 귀책사유가 전제되어야 하지만, 673조는 수급인에게 아무 잘못이 없어도 도급인이 일방적으로 행사할 수 있는 법정해제권입니다. 다만 그 대가로 도급인에게 손해배상의무를 지우는 구조여서, "해제는 자유롭게 하되 그로 인한 수급인의 손해는 책임진다"는 균형을 맞춘 조문이라고 볼 수 있습니다.

수급인의 귀책사유를 요구하는 일반 해제와 달리, 민법 제673조의 해제권은 이유를 불문하고 행사할 수 있는 대신 손해배상의무가 함께 따라온다.

왜 도급인에게 이런 권리를 인정할까 — 조문의 취지

도급계약은 매매나 임대차와 달리 '일의 완성'이라는 결과를 목적으로 하는 계약입니다. 그런데 공사가 진행되는 도중에 설계 변경이 필요해지거나, 도급인의 자금 계획이 바뀌거나, 애초에 그 결과물이 더 이상 필요 없어지는 사정이 생길 수 있습니다. 이런 상황에서도 수급인에게 귀책사유가 없다는 이유만으로 계약을 강제로 이행시킨다면, 도급인은 필요 없는 결과물에 큰 비용을 치러야 하고 수급인 역시 원치 않는 상대와 억지로 관계를 이어가야 하는 비효율이 생깁니다.

673조는 이런 상황을 조정하기 위한 규정입니다. 도급인에게 손해배상의무라는 대가를 지우는 대신 해제의 자유를 넓게 인정함으로써, 완성물이 더 이상 필요 없어진 도급인이 무리하게 공사를 계속시키는 대신 수급인이 입은 손해를 금전으로 정산하고 관계를 끝낼 수 있게 한 것입니다. 다만 이 권리는 '완성 전'이라는 시간적 한계 안에서만 인정됩니다. 일이 이미 완성됐다면 이 조문은 적용되지 않고, 완성된 목적물에 하자가 있는지 여부를 따지는 별도의 법리로 넘어갑니다.

손해배상의 범위 — 이행이익 전부를 배상해야 한다

도급인이 673조로 해제할 때 배상해야 하는 손해의 범위는 결코 가볍지 않습니다. 대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결은 도급인의 일방적인 해제로 수급인이 입게 될 손해를, 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액으로 봅니다. 쉽게 말해 계약이 끝까지 이행됐다면 수급인이 손에 쥐었을 이익, 즉 이행이익 전부를 배상 대상으로 삼는다는 뜻입니다.

이는 계약이 없었던 상태로 되돌리는 신뢰이익 배상보다 훨씬 넓은 범위입니다. 수급인이 그 공사를 위해 이미 자재를 사고 인력을 투입한 비용은 물론, 공사를 끝까지 마쳤을 때 남았을 이윤까지 도급인이 물어줘야 한다는 것입니다. 같은 판례 흐름에 따르면 이렇게 673조로 계약을 해제한 이상 도급인은 원칙적으로 수급인의 과실을 이유로 배상액을 깎는 과실상계나, 계약서에 정해둔 손해배상예정액을 이유로 감액을 주장하기 어렵습니다. 도급인 스스로 선택한 해제이기 때문에 그 대가를 온전히 부담하라는 취지입니다.

실무에서 '완성했다면 얻었을 이익'은 대체로 전체 도급대금에서 그 공사를 수행하는 데 들어갔을 원가(자재비·인건비·경비)를 뺀 이윤 부분으로 산정됩니다. 예를 들어 도급대금이 3억원이고 공사 원가율이 80%로 추정된다면, 남은 20%에 해당하는 6천만원 상당이 수급인이 완성 시 얻었을 이익으로 다투어질 수 있습니다. 이 이윤율을 어떻게 추산하느냐에 따라 배상액 차이가 크기 때문에, 동종 공사의 통상 이윤율이나 해당 수급인의 과거 실적 자료가 소송에서 중요한 증거로 쓰입니다.

673조 해제의 손해배상은 신뢰이익이 아니라 이행이익 전부다 — 수급인이 이미 쓴 비용과 완성했다면 얻었을 이익을 합한 금액이 배상 대상이다.

손해액에서 빠지는 항목 — 손익상계

다만 이행이익 전부를 그대로 다 물어주는 것은 아닙니다. 수급인이 공사를 계속하지 않게 되면서 오히려 이득을 본 부분이 있다면 그만큼은 손해액에서 빼야 합니다. 수급인이 그 일을 완성하는 데 들이지 않게 된 자신의 노력을 다른 공사나 업무에 투입해 소득을 얻었거나 얻을 수 있었는데도 얻지 못했다면 그 상당액, 그리고 그 공사를 위해 미리 준비해둔 자재를 다른 데 쓰거나 팔아서 얻을 수 있는 대가 상당액은 손해액 산정에서 공제 대상이 됩니다.

이 손익상계 항목은 실무에서 다툼이 잦은 부분입니다. 수급인 쪽은 자재를 계속 보관 중이라거나 다른 데 쓸 수 없었다고 주장하고, 도급인 쪽은 시장에 얼마든지 처분 가능했다고 주장하며 맞서는 경우가 많습니다. 결국 어느 쪽이든 자재의 처분 가능성이나 인력의 재투입 여부를 뒷받침할 구체적 자료를 준비해야 협상이나 소송에서 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

이 공제 법리는 도급인 입장에서는 배상액을 줄일 수 있는 실질적인 방어 수단이 됩니다. 해제를 통보하면서 곧바로 손해배상액 산정 근거를 요구하고, 수급인이 보유한 자재 목록과 다른 현장 투입 여부를 확인해두면 이후 협상이나 소송 단계에서 공제 주장을 뒷받침할 자료를 미리 확보하는 셈이 됩니다. 반대로 수급인 입장에서는 자재가 그 공사 전용 규격이라 다른 곳에 쓸 수 없었다는 점, 인력을 곧바로 다른 현장에 재배치하기 어려웠다는 사정을 구체적으로 소명할수록 공제를 최소화할 수 있습니다.

• 배상 대상 — 수급인이 이미 지출한 비용 + 완성했다면 얻었을 이익(이행이익).

• 공제 대상 — 절약된 노력을 다른 데 써서 얻은(얻을 수 있었던) 소득.

• 공제 대상 — 미사용 자재를 처분·전용해서 얻을 수 있는 대가 상당액.

• 원칙적으로 과실상계·손해배상예정액 감액 주장은 어렵다.

공사가 이미 진행된 경우 — 기성부분과 미완성부분의 분리

공사 도급계약에서는 계약 체결 후 상당 기간이 지나 공정이 일부 진행된 상태에서 도급인이 해제하는 경우가 흔합니다. 이때 673조의 해제 효력이 이미 완성된 기성 부분에까지 미치는지가 문제 됩니다. 대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다39769, 39776 판결은 공사가 진행되던 중 계약이 해제된 경우 그 해제의 효력은 기성 부분에는 미치지 않고, 기성 부분에 대해서는 수급인에게 별도의 공사대금청구권이 인정된다고 판단했습니다.

이 판례에 따르면 도급인이 배상해야 할 손해액을 산정할 때도 전체 공사가 아니라 '미완성 부분에 관하여 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익'만을 기준으로 계산해야 합니다. 예를 들어 전체 공사대금이 5억원이고 그중 60%에 해당하는 기성고가 이미 완료됐다면, 그 60%에 대해서는 별도로 기성 공사대금을 정산하고, 673조에 따른 손해배상은 나머지 40%의 미시공 부분을 완성했더라면 얻었을 이익과 그 부분을 위해 지출한 비용을 기준으로 산정하는 것입니다. 기성 부분과 미완성 부분을 뒤섞어 계산하면 도급인이 이중으로 배상하거나 수급인이 과소 배상받는 결과가 생길 수 있어, 이 구분은 실무에서 정산 다툼의 핵심 쟁점이 됩니다.

채무불이행 해제와 임의해제는 다르게 취급된다

도급인이 수급인의 공사 지연이나 부실시공을 이유로 계약을 해제하는 경우도 흔합니다. 이는 673조의 임의해제가 아니라 민법 제544조 등에 따른 채무불이행 해제이고, 수급인의 귀책사유를 도급인이 증명해야 합니다. 그런데 막상 소송에서 그 귀책사유 요건이 충분히 증명되지 않는 경우가 적지 않습니다. 이때 도급인 입장에서는 "그렇다면 673조에 따른 임의해제로라도 인정해 달라"고 주장하고 싶어지는데, 법원이 이를 당연히 받아주는 것은 아닙니다.

대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다282177, 2024다282184 판결은 도급인이 수급인의 채무불이행을 이유로 도급계약 해제의 의사표시를 하였으나 실제로는 채무불이행의 요건을 갖추지 못한 것으로 밝혀진 경우, 당사자 사이에 분쟁이 있었다는 사정만으로 그 해제 의사표시에 673조에 따른 임의해제의 의사까지 포함되어 있다고 볼 수는 없다고 판단했습니다. 즉 채무불이행을 원인으로 한 해제 주장이 실패하면, 673조 해제로 자동 전환되는 것이 아니라 그 해제 자체가 효력이 없는 것으로 정리될 수 있다는 뜻입니다. 이 때문에 도급인이 수급인의 귀책사유를 다투는 상황이라도, 그 주장이 받아들여지지 않을 가능성을 대비해 673조에 따른 임의해제 의사도 함께(예비적으로) 명확히 밝혀두는 것이 안전합니다.

완성된 건물의 하자와는 다른 문제 — 실무에서 흔한 혼동

673조는 종종 완성된 건물의 하자를 이유로 한 계약 해제와 혼동됩니다. 그러나 둘은 전혀 다른 국면의 이야기입니다. 민법 제668조 단서는 도급의 목적물이 건물이나 그 밖의 토지의 공작물인 경우, 그 목적물에 하자가 있더라도 완성된 뒤에는 계약을 해제할 수 없고 손해배상만 청구할 수 있도록 제한하고 있습니다. 이는 이미 지어진 건물을 헐어버리는 사회경제적 낭비를 막기 위한 규정입니다.

반면 673조는 일이 아직 완성되기 전의 문제입니다. 하자가 있는지 여부와 무관하게, 공사가 끝나지 않은 동안이라면 도급인은 손해를 배상하는 조건으로 언제든 해제할 수 있습니다. 즉 "공사가 끝났는가"라는 시점이 두 조문을 가르는 기준입니다. 완성 전이면 673조가, 완성 후 하자가 문제 되면 668조 단서가 적용됩니다. 이 구분을 놓치면 이미 골조가 다 올라간 건물 공사를 하자를 이유로 해제하려다가 668조 단서에 막히는 경우도 있고, 반대로 완성 전 단계에서 굳이 하자를 입증하려다 673조로 더 간명하게 해제할 수 있는 길을 놓치는 경우도 있습니다.

'완성'의 판단 기준도 실무에서 다투어집니다. 단순히 공정률이 100%에 가깝다고 해서 곧바로 완성으로 보는 것은 아니고, 예정된 최후 공정까지 일단 종료해 사회통념상 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되었는지가 기준이 됩니다. 준공검사나 사용승인을 아직 받지 못했더라도 주요 구조가 예정대로 마쳐졌다면 완성으로 판단될 여지가 있고, 반대로 겉보기에 거의 다 지어진 것 같아도 핵심 공정이 남아 있다면 여전히 '완성 전'으로 673조의 적용 대상이 될 수 있습니다.

• 해제 전 계약서·설계변경 이력·기성고 확인서를 먼저 정리해 미완성 부분의 범위를 특정할 것.

• 해제 의사표시는 구두보다 서면(내용증명 등)으로 명확히 남길 것.

• 수급인의 귀책사유를 다투는 상황이라도 673조 임의해제 의사를 예비적으로 함께 밝혀둘 것.

• 손해액 산정 근거(지출 비용 내역, 도급대금 내 이윤율, 자재 처분 가능성)를 미리 확보해둘 것.

자주 묻는 질문

Q. 수급인에게 잘못이 없어도 도급인이 계약을 해제할 수 있나요?

A. 가능합니다. 민법 제673조는 수급인의 귀책사유를 요구하지 않고, 일이 완성되기 전이라면 도급인이 손해를 배상하는 조건으로 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 손해배상의무가 함께 따르므로 해제가 사실상 무상은 아닙니다.

Q. 손해배상액은 어떻게 계산하나요?

A. 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성했다면 얻었을 이익을 합한 이행이익이 기준입니다. 다만 수급인이 절약된 노력이나 자재를 다른 데 써서 얻은(얻을 수 있었던) 이익이 있다면 그 부분은 손해액에서 공제됩니다.

Q. 공사가 이미 상당 부분 진행됐는데도 673조로 해제할 수 있나요?

A. 가능합니다. 다만 해제의 효력은 이미 완성된 기성 부분에는 미치지 않아 그 부분은 별도로 공사대금을 정산하고, 손해배상은 미완성 부분을 기준으로만 산정됩니다.

Q. 수급인의 채무불이행을 이유로 해제했는데 나중에 요건이 부족한 것으로 밝혀지면 어떻게 되나요?

A. 판례는 분쟁이 있었다는 사정만으로 그 해제 의사표시에 673조 임의해제 의사까지 포함된 것으로 보지 않습니다. 채무불이행 요건이 인정되지 않으면 해제 자체가 무효로 취급될 수 있어, 처음부터 임의해제 의사를 함께 밝혀두는 것이 안전합니다.

Q. 완성된 건물에 하자가 있는 경우에도 673조로 해제할 수 있나요?

A. 아닙니다. 673조는 일이 완성되기 전에만 적용됩니다. 건물 등 공작물이 이미 완성된 뒤에는 민법 제668조 단서에 따라 하자를 이유로 계약을 해제할 수 없고 손해배상만 청구할 수 있습니다.

Q. 도급인이 해제하면서 손해배상액을 다투고 싶으면 어떻게 하나요?

A. 판례상 673조 해제에는 원칙적으로 과실상계나 손해배상예정액 감액 주장이 제한되므로, 배상액을 다투려면 수급인이 주장하는 지출 비용이나 예상 이익의 산정 근거 자체를 구체적으로 검토해 반박하는 방식이 현실적입니다.

맺음말

민법 제673조는 도급인에게 폭넓은 해제의 자유를 주는 대신, 그 대가로 수급인의 이행이익 전부를 배상하도록 하는 균형 잡힌 규정입니다. 해제 자체는 이유를 따지지 않고 가능하지만 손해배상의 범위가 넓고 과실상계도 쉽지 않다는 점에서, 도급인이 섣불리 해제를 결정하기 전에 손해액이 어느 정도 규모가 될지 먼저 가늠해보는 것이 중요합니다. 기성 부분과 미완성 부분을 나눠 계산해야 한다는 점, 채무불이행 해제와 임의해제가 자동으로 넘나들지 않는다는 점도 실무에서 자주 놓치는 지점입니다.

화성 향남·남양 일대처럼 공장·물류 시설 신축이 잦은 지역에서는 설계 변경이나 자금 사정으로 공사 도중 계약을 정리해야 하는 상황이 특히 자주 발생합니다. 해제 시점과 손해배상 범위를 잘못 판단하면 예상보다 훨씬 큰 금액을 물어줘야 할 수 있는 만큼, 해제를 결정하기 전에 계약서와 기성 현황부터 함께 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.