권리금 손해배상 액수, 법원은 무엇을 기준으로 얼마까지 인정할까 

임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못해 손해배상을 청구했는데, 막상 소송에 들어가면 '얼마를 받을 수 있는지'가 가장 막막한 질문으로 남습니다. 권리금은 정해진 시세표가 있는 것도 아니고, 신규임차인과 합의했던 금액이 그대로 인정될지도 불확실하기 때문입니다. 법원은 임차인이 부르는 금액을 그대로 받아들이지 않고, 법이 정한 상한선과 감정평가 방식에 따라 액수를 별도로 산정합니다. 이 글에서는 권리금 손해배상액이 실제로 어떤 기준과 절차를 거쳐 정해지는지, 신규임차인과의 권리금 계약이 없었던 경우에는 무엇을 근거로 삼는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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권리금 손해배상액의 법정 상한 — 두 금액 중 낮은 금액

임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인 주선을 방해해 손해를 발생시켰다면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따라 손해배상책임을 집니다. 문제는 그 손해액을 얼마로 볼 것인가인데, 같은 조 제3항은 이를 임차인이 임의로 정하도록 두지 않고 명확한 상한을 규정합니다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 더 낮은 금액을 넘지 못한다는 것입니다. 두 금액 중 하나만 보는 게 아니라 둘을 나란히 놓고 비교한 뒤 더 작은 쪽을 기준으로 삼는다는 점이 핵심입니다.

이런 상한을 두는 이유는 손해배상이 임차인에게 예상치 못한 이익을 주는 도구가 되지 않도록 하기 위함입니다. 신규임차인과 합의한 권리금이 시세보다 지나치게 높게 책정되어 있었다면, 그 금액을 전부 인정할 경우 임대인이 실제 발생하지 않은 손해까지 떠안게 됩니다. 반대로 신규임차인과의 합의금액이 시세보다 낮았다면, 임차인이 원래 회수할 수 있었던 가치보다 적은 금액만 배상받는 결과가 됩니다. 결국 법원은 두 금액을 각각 확인한 뒤 더 작은 쪽을 손해액의 한도로 놓고, 그 범위 안에서 실제 손해가 얼마인지를 다시 심리하게 됩니다.

손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 더 낮은 금액을 넘을 수 없다 — 이 상한 안에서 실제 손해액을 다시 심리하는 것이 법원의 순서다.

신규임차인과 권리금 계약까지 마쳤다면 — 계약서가 첫 번째 기준

신규임차인과 이미 권리금 계약을 체결한 상태에서 임대인이 계약 체결을 거절했다면, 그 계약서에 적힌 금액이 손해배상액 산정의 첫 번째 축이 됩니다. 임차인과 신규임차인이 실제로 합의한 금액이므로, 법원 입장에서는 시장에서 형성된 구체적 거래가격으로 취급할 수 있는 자료입니다. 다만 이 금액이 그대로 인정되는 것은 아니고, 앞서 본 대로 반드시 임대차 종료 당시의 권리금과 비교하는 절차를 거칩니다. 권리금 계약서, 계약금 입금 내역, 신규임차인과 주고받은 문자·통화 기록 등은 이 단계에서 액수를 뒷받침하는 핵심 증거가 됩니다.

실무에서는 신규임차인이 실제로 그 금액을 지급할 의사와 능력이 있었는지도 함께 따집니다. 계약서만 작성해두고 실제로는 자금 조달이 되지 않았거나, 임대인의 거절 이후 다른 상가를 계약해버린 경우라면 그 권리금 계약의 신빙성 자체가 다투어질 수 있습니다. 임대인 측에서는 종종 신규임차인과의 계약이 임차인과의 특수관계나 짜맞추기로 체결된 것이라 주장하며 액수를 낮추려 시도합니다. 이런 다툼을 피하려면 신규임차인 주선 단계에서부터 계약서와 입금 내역을 구체적으로 남겨두는 것이 유리합니다.

권리금 계약 자체가 없었다면 — 임대차 종료 당시 권리금이 사실상 기준

임대인이 신규임차인을 만나보지도 않고 애초에 임대차계약을 체결할 뜻이 없다고 확정적으로 밝힌 경우라면, 임차인이 굳이 신규임차인을 구체적으로 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결의 결론입니다. 임대인이 정당한 사유 없이 거절 의사를 명확히 표명한 이상, 임차인에게 무의미한 주선 절차를 강요할 이유가 없다는 취지입니다. 다만 이런 사안에서는 앞서 본 두 금액 중 '신규임차인이 지급하기로 한 권리금' 자체가 애초에 존재하지 않게 됩니다. 결국 비교할 대상이 하나뿐이므로, 임대차 종료 당시의 권리금이 사실상 손해배상액의 기준으로 남습니다.

이 판결은 손해배상책임의 성질에 대해서도 중요한 판단을 남겼습니다. 임대인의 권리금 회수기회 방해 책임은 일반 불법행위나 채무불이행 요건에 얽매이지 않고 상가임대차법이 별도로 정한 법정책임이며, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날 이행기가 도래해 다음 날부터 지연손해금이 발생한다고 보았습니다. 신규임차인과의 구체적 합의가 없었던 사건일수록 '임대차 종료 당시의 권리금'을 얼마로 볼 것인지가 소송의 승패를 좌우하는 쟁점이 됩니다. 이 금액을 정하는 실무적 방법이 다음의 감정평가입니다.

임대차 종료 당시 권리금을 정하는 방법 — 유형자산과 무형자산 감정평가

임대차 종료 당시의 권리금을 구체적인 숫자로 환산하는 절차가 감정평가입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법을 고시하도록 정하고 있고, 이에 따른 감정평가 실무기준은 권리금을 유형재산과 무형재산으로 나누어 각각 평가하는 것을 원칙으로 합니다. 시설·비품처럼 눈에 보이는 자산과, 거래처·신용·영업노하우·입지상 이점처럼 눈에 보이지 않는 자산은 가치 산정 방식이 전혀 다르기 때문입니다. 두 자산을 따로 평가하기 곤란하거나 부적절한 사정이 있을 때만 예외적으로 일괄 평가가 허용됩니다.

유형자산은 원칙적으로 원가법으로 평가합니다. 인테리어·집기·설비 등을 지금 다시 갖추는 데 드는 재조달원가에서 사용 기간에 따른 감가상각분을 공제하는 방식입니다. 무형자산은 수익환원법을 적용해, 그 영업이 벌어들이는 수익력을 기준으로 가치를 환산합니다. 매출에서 임차인 본인의 인건비 등을 조정한 순수익을 산출한 뒤, 그 영업이 앞으로도 유지될 것으로 볼 수 있는 기간과 할인율을 반영해 무형자산 가치를 계산하는 방식입니다.

• 유형자산 평가 — 재조달원가에서 경과연수에 따른 감가상각을 뺀 원가법이 원칙, 곤란하면 거래사례비교법.

• 무형자산 평가 — 조정 후 영업순수익에 기간·할인율을 반영하는 수익환원법이 원칙, 곤란하면 거래사례비교법이나 원가법.

• 두 방식 모두 감정평가법인이 현장조사·매출자료·시설현황을 근거로 산정.

• 소송에서는 법원이 지정한 감정인이 감정평가를 진행하는 방식으로 이루어지는 경우가 많음.

법원이 실제로 참작하는 자료 — 영업기간·매출·입지

감정평가가 참고하는 구체적 자료는 영업 현장에서 나옵니다. 영업기간이 길고 단골 매출 비중이 높을수록 무형자산 가치는 높게 평가되는 경향이 있고, 반대로 영업을 시작한 지 얼마 되지 않았거나 매출이 들쭉날쭉하다면 수익력을 뒷받침할 근거가 부족해 무형자산 가치가 낮게 잡힐 수 있습니다. 매출 규모를 증명하는 자료로는 부가가치세 신고 자료, 카드매출 내역, 포스(POS) 매출 기록 등이 주로 쓰이고, 이런 자료가 부실하면 감정평가 자체가 임차인에게 불리하게 진행될 위험이 있습니다. 임대차 계약 조건 — 남은 계약기간, 차임 수준, 갱신 가능 여부도 함께 고려되는데, 남은 기간이 짧을수록 앞으로 벌어들일 수 있는 수익 예상치가 줄어들어 권리금 평가액도 낮아지는 경향이 있습니다.

예를 들어 10년 가까이 한 자리에서 영업하며 안정적인 매출을 유지해온 음식점이라면, 상권 내 인지도와 단골 비중이 반영되어 무형자산 가치가 상대적으로 높게 산정될 여지가 큽니다. 반면 영업을 시작한 지 1년 남짓이고 매출 증빙도 일부만 갖춰진 상태라면, 감정인은 보수적으로 접근해 인근 동종업종의 거래사례를 참고하는 방식으로 무형자산 가치를 낮춰 잡을 수 있습니다. 결국 소송 전 단계에서부터 매출과 영업기간을 증명할 자료를 얼마나 촘촘히 준비해두었는지가 최종 인정액에 직접 영향을 미칩니다.

같은 업종이라도 상권 안에서의 위치에 따라 평가액이 갈리는 경우도 흔합니다. 대로변 1층 점포와 이면도로 안쪽 점포는 유동인구와 임대료 수준 자체가 다르기 때문에, 감정인은 인근 유사 점포의 거래사례를 조사할 때 단순히 같은 업종인지만 보지 않고 입지 조건까지 맞춰 비교사례를 고릅니다. 임차인 입장에서는 자신의 점포와 조건이 가장 비슷한 비교사례가 채택되도록, 감정 진행 과정에서 상권·입지에 관한 자료를 스스로 제출해 의견을 낼 필요가 있습니다.

액수가 깎이는 경우 — 임차인의 귀책사유와 손해의 공평한 분담

법원이 정한 상한 안에서도 실제 인정 금액은 그보다 낮아질 수 있습니다. 임차인에게 차임 연체나 계약 위반처럼 손해 발생에 기여한 사정이 있었다면, 손해의 공평한 분담이라는 손해배상법의 일반 원칙에 따라 법원이 배상액을 일부 감액할 수 있기 때문입니다. 예컨대 임대차 기간 중 여러 차례 차임을 연체한 이력이 있는 임차인이라면, 그 사정이 권리금 손해배상 소송에서 임대인 측의 감액 주장 근거로 활용되는 경우가 흔합니다. 반대로 임차인 측에 별다른 귀책사유가 없다면 감정평가로 산출된 금액이 그대로 인정될 가능성이 높아집니다.

감액 여부와 그 폭은 사건마다 다르게 판단되는 영역이라, 일률적인 비율을 미리 단정하기는 어렵습니다. 다만 실무적으로는 연체 횟수와 기간, 연체가 실제로 임대인의 거절 결정에 영향을 미쳤는지, 그 밖에 임차인이 계약상 의무를 소홀히 한 정황이 있었는지를 종합적으로 살핍니다. 소송을 준비하는 단계에서 차임 납부 내역과 계약 이행 상황을 스스로 먼저 점검해두면 감액 주장에 미리 대비할 수 있습니다.

소송에서 액수를 다투는 실무 — 감정신청과 소멸시효

소송이 시작되면 임차인 측이 법원에 권리금 감정을 신청하고, 법원이 지정한 감정인이 현장조사와 자료 검토를 거쳐 감정평가서를 제출하는 방식으로 액수 다툼이 진행되는 경우가 많습니다. 감정비용은 통상 감정을 신청하는 쪽이 먼저 예납하고 최종적으로 패소 비율에 따라 정산되므로, 감정을 신청하기 전에 자신이 보유한 매출·영업 자료가 감정에 유리하게 쓰일 만큼 충분한지 미리 점검해둘 필요가 있습니다. 감정평가 결과가 예상보다 낮게 나올 경우, 재감정을 신청하거나 감정서의 특정 항목에 대해 사실조회·석명을 구하는 방식으로 다툴 수도 있습니다.

시간 관리도 중요합니다. 손해배상청구권은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 감정 절차 자체가 수개월씩 걸리는 경우가 많으므로, 임대차 종료 시점을 확인한 뒤 여유를 두고 소송을 준비하는 편이 안전합니다. 자료를 뒤늦게 준비하다 소멸시효를 넘기면 액수를 다퉈볼 기회 자체가 사라진다는 점을 염두에 두어야 합니다.

임대차가 아직 끝나지 않은 상태에서 임대인의 거절 의사가 명확해졌다면, 종료를 기다리지 않고 미리 매출자료·계약서·통화기록을 정리해두는 편이 유리합니다. 종료 시점이 지나면 점포를 비우면서 시설 상태를 보여줄 사진이나 영업 당시의 구체적 정황을 확보하기가 더 어려워지기 때문입니다. 감정평가 단계에서 임차인이 제출하는 자료의 양과 구체성이 곧 무형자산 가치 산정의 출발점이 된다는 점을 미리 염두에 두는 것이 좋습니다.

손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다 — 감정 절차에 걸리는 시간을 감안해 여유 있게 준비해야 한다.

자주 묻는 질문

Q. 신규임차인과 권리금 계약을 아예 하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 없나요?

A. 임대인이 애초에 신규임차인과 계약할 뜻이 없다고 확정적으로 거절 의사를 밝혔다면, 구체적으로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 이 경우 비교 대상인 '신규임차인이 지급하기로 한 권리금'이 없으므로 임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액이 사실상 배상액의 기준이 됩니다.

Q. 신규임차인과 합의한 권리금이 시세보다 훨씬 높았다면 그 금액을 다 받을 수 있나요?

A. 아닙니다. 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 더 낮은 금액을 넘지 못하므로, 합의금액이 시세보다 지나치게 높았다면 종료 당시 권리금 감정액을 넘는 부분은 인정받기 어렵습니다.

Q. 권리금 감정평가는 누가 진행하나요?

A. 소송 단계에서는 법원이 지정한 감정인이 현장조사와 매출자료 검토를 거쳐 감정평가서를 작성하는 방식으로 진행되는 경우가 많습니다. 감정평가는 유형자산과 무형자산을 원칙적으로 나누어 각각 원가법과 수익환원법으로 산정합니다.

Q. 매출자료를 제대로 갖추지 못했다면 권리금을 인정받기 어렵나요?

A. 매출을 증명할 자료가 부실하면 무형자산 가치가 보수적으로 산정될 가능성이 높아지지만, 그렇다고 배상 자체가 불가능해지는 것은 아닙니다. 부가가치세 신고자료나 카드매출 내역이 부족하다면 인근 동종업종의 거래사례를 참고하는 방식으로 평가될 수 있습니다.

Q. 차임을 연체한 적이 있으면 손해배상을 아예 못 받나요?

A. 연체 이력만으로 청구 자체가 봉쇄되는 것은 아니지만, 손해의 공평한 분담 원칙에 따라 법원이 배상액을 일부 감액하는 근거로 삼을 수 있습니다. 연체 횟수와 기간, 그것이 임대인의 거절 결정에 미친 영향 등을 종합적으로 고려합니다.

Q. 손해배상 청구는 언제까지 해야 하나요?

A. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구권을 행사해야 하며, 이 기간이 지나면 시효로 소멸합니다. 감정 절차에 상당한 시간이 걸릴 수 있으므로 여유를 두고 준비하는 것이 안전합니다.

맺음말

권리금 손해배상 소송에서 액수는 임차인이 원하는 금액이 아니라, 법이 정한 상한과 감정평가라는 절차를 거쳐 정해집니다. 신규임차인과 구체적으로 합의한 금액이 있었는지, 그 합의 자체가 무산되었는지에 따라 비교 대상이 달라지고, 최종적으로는 임대차 종료 당시의 권리금을 유형자산과 무형자산으로 나누어 감정평가한 결과가 큰 비중을 차지합니다.

결국 소송에서 유리한 결과를 받으려면 영업기간과 매출을 뒷받침하는 자료를 평소에 꾸준히 남겨두는 준비가 관건입니다. 계약서·입금내역·매출자료가 부실할수록 감정평가액은 보수적으로 산정되고, 임대인 측의 감액 주장에도 대응하기 어려워집니다.

광교를 비롯한 수원 지역처럼 상가 권리금 분쟁이 꾸준히 발생하는 상권에서는, 계약 종료를 앞두고 신규임차인 주선이 막힌 시점부터 자료를 정리하고 감정평가 방향을 함께 검토해보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.