공사 끝났는데 건축주가 잠적했다면 — 유치권과 공사대금 소송
사건 개요
공사를 무사히 마치고 준공까지 끝냈는데, 정작 잔금을 받으러 연락한 건축주와 전화가 닿지 않는 경우가 있습니다. 처음 며칠은 "바빠서 그런가 보다" 하고 넘기지만, 문자에 답이 없고 사무실도 비어 있는 날이 이어지면 그때부터는 불안이 커집니다. 이미 자재비와 인건비는 다 지출한 상태이고, 다음 현장으로 넘어가야 하는데 발이 묶여 버리는 것입니다.
이런 상담을 청해 오는 시공자들은 대개 두 가지를 동시에 묻습니다. "건물에서 짐을 빼고 나가야 하느냐, 계속 지키고 있어도 되느냐"는 것과 "돈은 어떻게 받아 내느냐"는 것입니다. 건물을 그냥 비워 주면 손에 쥔 것이 아무것도 없어지고, 그렇다고 무작정 눌러앉으면 오히려 불법점유로 몰릴까 걱정되기 때문입니다.
결론부터 말씀드리면, 완공한 건물을 계속 점유하며 공사대금을 담보하는 유치권을 행사하는 동시에, 별도로 공사대금 청구소송을 진행하는 것이 정석적인 대응입니다. 다만 건축주가 연락을 끊은 상황에서는 점유를 지키는 방식과 소송을 진행하는 방식 모두에서 일반적인 미지급 사안보다 더 세심한 준비가 필요합니다.
핵심 쟁점
이런 사안에서 실제로 결과를 가르는 지점은 크게 네 가지입니다. 첫째, 시공자가 건물을 사실상 지배(점유)하고 있는지, 그리고 그 점유를 잃지 않고 유지하고 있는지입니다(민법 제328조는 점유를 상실하면 유치권이 곧바로 소멸한다고 규정합니다). 둘째, 공사대금채권이 그 건물에 관하여 생긴 채권인지, 즉 견련성이 인정되는지입니다(민법 제320조). 셋째, 도급계약서에 유치권을 포기하거나 배제하는 특약이 없는지입니다. 넷째, 건축주가 연락 두절인 상태에서 공사대금 소송을 실제로 진행할 방법이 있는지입니다.
이 네 가지는 서로 독립된 문제가 아니라 맞물려 있습니다. 점유가 흔들리면 유치권이라는 사실상의 지렛대를 잃고, 소송을 진행하지 못하면 유치권만으로는 대금 자체를 확정받을 수 없습니다. 그래서 점유를 지키는 일과 소송을 진행하는 일을 같은 시기에 병행하는 것이 실무의 기본 구도입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 유치권을 입증 가능한 형태로 구성하고 지키기
유치권은 등기가 필요 없는 권리이지만, 그만큼 "정말로 점유하고 있는지", "그 채권이 이 건물에 관한 것인지"가 다투어질 때 스스로 증명해야 하는 부담이 큽니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 유치권의 뼈대를 세웁니다.
1) 점유를 외부에서도 인식 가능한 형태로 확립합니다.
단순히 열쇠를 갖고 있다는 정도로는 점유가 다투어졌을 때 취약합니다. 출입구에 유치권 행사 사실을 알리는 현수막·안내문을 게시하고, 필요하면 관리인을 상주시키거나 출입을 통제하여 제3자가 보기에도 시공자가 건물을 지배하고 있음이 분명하도록 만듭니다. 점유 개시 시점과 현황은 사진·동영상과 내용증명으로 남겨, 나중에 점유의 시기와 계속성이 다투어질 때를 대비합니다.
2) 공사대금채권과 건물 사이의 견련성을 서류로 뒷받침합니다.
도급계약서, 설계도면, 기성실적 확인서, 준공검사(사용승인) 관련 서류를 정리해, 미지급 대금이 다름 아닌 이 건물의 공사에서 발생한 채권임을 명확히 합니다. 동시에 계약서상 유치권을 포기하거나 배제하는 특약이 있는지 처음부터 확인합니다. 이런 특약이 있으면 점유를 아무리 잘 지켜도 유치권 자체가 인정되지 않기 때문에, 계약서 검토가 점유 확립보다 먼저 이루어져야 하는 경우도 있습니다.
3) 변제기 도래와 점유의 계속성을 흔들림 없이 관리합니다.
공사대금은 통상 완공·인도와 동시이행 관계에 있으므로, 준공 이후 대금이 지급되지 않은 이상 변제기는 이미 도래한 상태로 봅니다. 문제는 이후입니다. 건축주 측이 협상을 핑계로 잠시 점유를 풀어 달라거나, 다른 업체를 시켜 출입을 시도하는 경우가 실제로 있는데, 단 한 번이라도 점유를 완전히 내주면 유치권은 그 순간 소멸합니다(민법 제328조). 그래서 협상 중이라도 점유 자체는 소송이 끝날 때까지 흔들림 없이 유지하도록 관리합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 공사대금 소송을 실효성 있게 만들기
유치권은 대금을 받을 때까지 건물을 붙잡아 둘 수 있는 힘이지, 그 자체로 돈을 만들어 주지는 않습니다. 결국 대금 자체를 확정받고 회수하려면 소송이 필요합니다. 건축주가 연락 두절인 상태에서 김강희 변호사가 챙기는 것은 다음과 같습니다.
1) 청구액을 기성고와 계약 근거로 객관화합니다.
완공된 부분과 미완공된 부분이 섞여 있거나 설계변경·추가공사가 있었던 현장이라면, 대금 액수 자체가 다투어질 수 있습니다. 도급계약서상 대금 산정 기준, 기성실적 확인서, 추가·변경공사에 대한 별도 합의서를 근거로 청구액을 산정하고, 필요하면 기성고 감정을 통해 객관적인 금액을 확보해 청구의 토대를 단단히 합니다.
2) 건축주 소재불명 상태에서도 소송을 실제로 진행합니다.
연락이 끊겼다고 소송 자체가 막히는 것은 아닙니다. 건축주의 주민등록초본상 최후 주소지를 확인하고, 그 주소로 송달이 되지 않으면 폐문부재 등 송달 불능 사실을 소명하여 공시송달을 신청합니다(민사소송법 제194조). 공시송달로 절차가 진행되면 상대방이 응하지 않아도 판결을 받아 낼 수 있고, 이 판결이 있어야 유치권으로 붙잡아 둔 건물에 대해서도 강제집행 등 후속 절차로 나아갈 수 있습니다.
3) 소멸시효와 재산 보전을 함께 관리합니다.
공사대금채권은 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다(민법 제163조 제3호). 건축주를 찾아 헤매는 사이 시효가 지나 버리는 일이 실제로 있으므로, 소 제기로 시효를 조기에 중단시켜 둡니다. 아울러 건축주 명의의 다른 부동산이나 예금 등이 확인되면 가압류로 재산이 빠져나가는 것을 막아 두고, 만약 건물이 경매로 넘어가더라도 유치권은 소멸하지 않고 매수인이 그대로 인수하도록 되어 있어(민사집행법 제91조 제5항) 점유를 지켜 낸 만큼 협상에서 사실상 우선하는 지위를 갖게 됩니다.
결론
건축주가 연락을 끊었다는 사실 자체는 당혹스럽지만, 그것이 시공자에게 아무 수단도 없다는 뜻은 아닙니다. 오히려 점유를 지켜 유치권을 유지하는 것과, 소재불명 상태에서도 소송을 밀고 나가는 것을 함께 준비했는지가 이후 몇 달, 몇 년의 결과를 가릅니다.
연락이 끊긴 지 오래일수록, 그리고 점유가 흔들릴수록 되돌리기 어려워집니다. 지금 건물을 지키고 있는 상태라면 그 점유를 어떻게 입증 가능한 형태로 굳히고, 소송을 어떤 순서로 진행해야 할지 한 번 점검을 받아보시기를 권합니다.
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