묵시적으로 갱신된 전세계약을 해지한 뒤 임대인과 반환일을 다시 협의했지만, 보증금을 일부만 지급받거나 지급 약속이 계속 미뤄지는 사례가 많습니다.
이때 중요한 것은 단순히 임차권등기명령을 신청하는 것이 아니라 계약 종료일, 일부 반환, 주택 인도, 공동임대인, 지연손해금과 후속 소송을 하나의 절차로 설계하는 것입니다.
🧭 1. 반환기한을 연장했어도 임차권등기명령을 신청할 수 있을까?
묵시적 갱신 후 해지통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 원칙적으로 계약이 종료됩니다. 이후 임대인의 요청으로 종료일이나 반환일을 7일 또는 14일 연장하기로 합의했다면, 그 합의가 새로운 최종 반환기한으로 해석될 수 있습니다.
따라서 약정한 최종일에도 보증금 전액이 반환되지 않았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 합의서에 “계약 종료 자체를 연장한다”는 것인지, 단순히 “보증금 지급기한만 유예한다”는 것인지 명확히 구분해야 합니다.
🧭 2. 임차권등기가 완료되면 이사하고 전입신고를 옮겨도 될까?
가능합니다. 임차권등기명령은 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사하더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하는 절차입니다.
다만 법원에 신청서를 접수한 것만으로는 부족합니다. 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 짐을 빼고 주민등록을 이전하는 것이 안전합니다.
🧭 3. 일부 짐을 남겨도 주택을 인도한 것으로 인정될까?
짐을 일부 남겼다고 무조건 인도가 부정되는 것은 아니지만, 임차인이 계속 점유하고 있다는 오해를 받을 수 있습니다.
보증금 반환의무와 주택 인도의무는 원칙적으로 동시이행 관계이므로, 반환소송에서 지연손해금까지 청구하려면 임차인이 주택을 완전히 비우고 열쇠나 비밀번호를 제공하는 등 인도 준비를 마쳤다는 점을 명확히 입증하는 것이 유리합니다.
가능하면 모든 짐을 반출하고 빈집 사진·영상, 계량기 수치, 관리비 정산자료를 남기는 것이 안전합니다.
🧭 4. 임차권등기 후 열쇠나 비밀번호를 넘겨도 될까?
임차권등기가 실제로 완료된 뒤라면 주택을 인도하면서 열쇠나 비밀번호를 제공할 수 있습니다.
다만 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상태에서 인도할 경우에는 다음 내용을 문자나 인도확인서에 남기는 것이 좋습니다.
임차권등기를 완료한 상태에서 주택만 인도하며, 미반환 보증금과 지연손해금에 관한 권리는 포기하지 않는다.
단순히 열쇠만 넘기면 인도일이나 보증금 채권 포기 여부를 두고 분쟁이 발생할 수 있으므로 서면 증거를 남겨야 합니다.
🧭 5. 공동임대인 2명에게 보증금 전액을 청구할 수 있을까?
공동소유자 2명이 함께 임대차계약을 체결하고 보증금을 받았다면, 특별한 사정이 없는 한 보증금 반환채무는 불가분채무로 판단됩니다. 따라서 각 임대인에게 보증금의 절반만 청구하는 것이 아니라, 공동임대인 모두를 상대로 보증금 전액의 지급을 구하는 방식이 일반적입니다.
다만 계약서상 임대인 표시, 소유 지분, 실제 보증금 수령인과 임대인 지위 승계 여부에 따라 피고 또는 채무자 표시가 달라질 수 있습니다.
🧭 6. 차용증과 임차권등기 중 어느 것이 더 안전할까?
두 절차는 목적이 다릅니다.
임차권등기: 이사 후 대항력과 우선변제권을 유지
차용증·지급약정서: 임대인이 채무와 지급기일을 인정했다는 증거 확보
따라서 차용증을 받았다는 이유로 임차권등기를 포기해서는 안 됩니다. 가능하면 임차권등기를 완료하고, 별도로 보증금 반환 지급약정서를 작성하는 방식이 안전합니다.
약정서에는 기존 임대차보증금 채권이 단순 대여금으로 변경되는 것이 아니라는 점, 미반환액, 지급일, 지연손해금, 기한이익 상실과 강제집행 인낙 공정증서 작성 여부를 명시해야 합니다.
🧭 7. 보증금을 절반만 받았어도 임차권등기명령이 가능할까?
가능합니다. 보증금 일부가 반환됐더라도 나머지 금액이 미반환된 상태라면 그 잔액을 기준으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
신청서에는 최초 보증금, 이미 지급받은 금액, 미반환 잔액과 지급일을 정확히 기재하고 계좌내역이나 영수증을 첨부하는 것이 좋습니다.
🧭 8. 지연손해금은 언제부터 발생할까?
보증금 지연손해금은 단순히 계약이 끝났다는 이유만으로 항상 곧바로 발생하는 것은 아닙니다.
임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무가 동시이행 관계이므로, 일반적으로는 다음 요건이 함께 갖춰진 시점이 중요합니다.
임대차계약이 종료됐을 것
약정한 반환기한이 지났을 것
임차인이 주택을 인도했거나 현실적으로 인도할 준비를 완료했을 것
임대인에게 그 사실을 통지했을 것
따라서 빈집 상태, 열쇠 반환 또는 수령 거부 자료, 인도통지 내용을 확보해야 지연손해금 기산일을 명확히 주장할 수 있습니다.
🧭 9. 임차권등기 비용을 임대인에게 청구할 수 있을까?
주택임대차보호법은 임차인이 임차권등기명령 신청과 등기에 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 최근 대법원도 이 비용상환청구권은 임차권등기를 말소하는 단계에서만 행사해야 하는 것이 아니라 별도로 청구하거나 상계하는 방식도 가능하다는 취지로 판단했습니다.
다만 법정 인지대·송달료·등록면허세 등은 청구 근거가 비교적 명확하지만, 변호사 보수 전액이 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 소송으로 청구하는 경우에도 법원이 인정하는 범위가 문제될 수 있습니다.
🧭 실무적으로 안전한 진행 순서
계약 종료 및 최종 반환일을 서면으로 확정한 뒤, 미지급 시 임차권등기명령을 신청하고 실제 등기 완료를 확인해야 합니다. 이후 주택을 완전히 비우고 인도자료를 남긴 다음, 공동임대인 모두를 상대로 지급명령 또는 보증금반환소송과 필요시 가압류를 검토하는 것이 안전합니다.
차용증이나 지급약정서만 믿고 임차권등기 또는 재산보전 절차를 늦추면, 임대인이 다시 지급기한을 연장하거나 다른 채권자가 먼저 집행하는 상황이 발생할 수 있습니다.
🧭 마무리
임차권등기명령은 신청 자체보다 계약 종료일, 일부 반환액, 주택 인도일과 공동임대인의 책임을 정확히 정리하는 과정이 중요합니다. 절차의 순서를 잘못 정하면 지연손해금이나 강제집행 단계에서 예상하지 못한 분쟁이 생길 수 있습니다.
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