🏠 전세보증금 미반환, 이사 전 절차 총정리 

계약이 끝났는데도 전세보증금을 받지 못했다면 “다음 세입자가 들어오면 주겠다”는 말만 믿고 먼저 집을 비우거나 주민등록을 옮겨서는 안 됩니다. 계약이 실제로 종료되었는지 확인하고, 반환 요구를 문서로 남기며, 대항력과 우선변제권을 보전한 뒤 지급명령·소송·집행을 검토해야 합니다. 이사와 권리보전의 순서가 특히 중요합니다.

📅 계약 종료 시점부터 확인합니다

계약서상 만료일, 명시적 갱신이나 묵시적 갱신 여부, 해지 통지가 임대인에게 도달한 시점을 확인해야 합니다. 계약이 종료되어야 보증금 반환의무도 구체화됩니다.

문자나 통화만으로 분쟁이 예상되면 종료 의사와 반환기한, 계좌를 내용증명 등 확인 가능한 방식으로 통지합니다. 통지 원문과 도달 자료를 보관합니다.

🏠 보증금 없이 먼저 이사하지 않습니다

주택의 인도와 주민등록은 대항력 유지에 중요한 요건입니다. 보증금을 받지 못한 채 먼저 집을 비우고 전출하면 소유자 변경이나 경매 과정에서 불리해질 수 있습니다.

열쇠를 넘기거나 점유를 종료하기 전에 보증금 지급과 권리보전 상태를 확인해야 합니다. 일부 금액만 받은 경우에도 잔액과 지급일을 문서로 남깁니다.

📝 임차권등기는 완료 여부가 중요합니다

이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토하고 신청서 접수에 그치지 말고 등기부에 실제로 등기가 완료되었는지 확인한 뒤 전출·인도를 진행해야 합니다.

임대차계약서, 확정일자, 주민등록과 점유 자료, 보증금 이체내역을 함께 보관합니다. 등기 완료 전 행동의 위험을 개별적으로 점검합니다.

⚖️ 지급명령과 반환소송을 구분합니다

임대인이 반환의무를 크게 다투지 않고 송달 주소가 명확하다면 지급명령을 검토할 수 있습니다. 임대인이 이의하면 통상소송으로 이어질 수 있습니다.

계약 종료, 보증금 액수, 원상회복비, 송달이 다투어질 가능성이 크다면 반환소송이 더 적절할 수 있습니다. 절차보다 분쟁 구조를 먼저 봅니다.

🔒 가압류·경매·보증이행을 함께 봅니다

임대인이 재산을 처분할 우려가 있다면 가압류 등 보전처분의 실익을 검토합니다. 승소판결만으로 돈이 자동 지급되는 것은 아니므로 부동산·예금과 선순위 권리를 확인해야 합니다.

경매가 진행 중이면 배당요구 관련 기한을 확인하고, 반환보증에 가입했다면 보증기관의 사고 통지와 이행청구 요건을 별도로 점검합니다.

📂 회수 절차를 하나의 시간표로 만듭니다

계약 종료 확인, 반환 요구와 증거화, 등기부·재산 확인, 임차권등기 완료, 이사·전출, 지급명령 또는 소송, 강제집행 순서로 검토합니다.

임대차계약서, 보증금 송금, 종료 통지, 임대인 답변, 등기부 변동, 주택 인도 자료를 한 세트로 관리해야 합니다. 선순위 권리와 일부 반환 여부에 따라 우선순위를 조정합니다.