명의신탁 부동산 압류, 신탁자가 제3자이의의 소로 막을 수 있을까 

명의신탁으로 등기부상 이름을 빌려준 수탁자가 다른 채무로 재산을 압류당하면, 정작 실질 소유자인 신탁자가 발을 동동 구르는 일이 벌어집니다. "내 돈으로 산 내 부동산인데 왜 남의 빚 때문에 압류가 되느냐"며 제3자이의의 소를 내면 막을 수 있을 것 같지만, 결론부터 말하면 대부분의 경우 신탁자는 이 소송에서 이기지 못합니다. 명의신탁이 유효하든 무효하든, 등기부상 소유자가 아닌 신탁자의 권리는 압류를 건 채권자에게 애초에 주장할 수 있는 성질의 것이 아니기 때문입니다. 이 글에서는 명의신탁의 유형별로 신탁자가 왜 제3자이의의 소에서 밀리는지, 그리고 압류가 실제로 발생하기 전에 취할 수 있는 현실적인 방법은 무엇인지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

명의신탁 부동산, 왜 수탁자 앞으로 압류부터 들어오나

명의신탁은 실제로 부동산을 취득하는 사람(신탁자)이 등기부상 이름만 다른 사람(수탁자) 앞으로 해두는 약정입니다. 매매대금을 신탁자가 냈든, 원래 신탁자 소유였던 것을 옮겨 등기했든, 등기부에 적히는 이름은 수탁자입니다. 문제는 강제집행이 등기부를 기준으로 이루어진다는 데 있습니다. 수탁자가 사업 실패나 개인 채무로 다른 사람에게 돈을 갚지 못하면, 그 채권자는 수탁자 명의로 등기된 재산이라면 무엇이든 압류 대상으로 삼을 수 있고, 그 재산이 실제로는 신탁자의 돈으로 산 것인지는 채권자가 알 바 아닙니다.

명의신탁은 형태에 따라 크게 세 가지로 나뉩니다. 신탁자와 수탁자가 직접 약정하고 등기만 수탁자 앞으로 하는 2자간 명의신탁, 신탁자가 매도인과 계약하되 등기만 수탁자 앞으로 넘기는 3자간 등기명의신탁, 그리고 수탁자가 매도인과 직접 계약당사자가 되어 등기까지 받는 계약명의신탁입니다. 유형에 따라 등기와 물권의 효력이 달라지지만, 어느 쪽이든 등기부에 적힌 이름이 수탁자라는 사실은 같습니다. 이 세 가지 유형별로 신탁자가 압류를 막을 수 있는지가 조금씩 다르게 갈리므로, 아래에서 하나씩 짚어보겠습니다.

가령 신탁자 A가 매매대금 4억원을 전부 부담해 아파트를 매수하면서 등기만 지인 B(수탁자) 앞으로 넘겨두었다고 가정해보겠습니다. 이후 B가 별도로 운영하던 사업이 어려워져 거래처에 물품대금 1억원을 갚지 못하면, 그 거래처는 B 명의로 등기된 이 아파트에 강제경매를 신청할 수 있습니다. A로서는 억울하겠지만, 집행법원이 확인하는 것은 등기부에 적힌 소유자가 B라는 사실뿐이고, 그 매매대금을 실제로 누가 냈는지는 집행 단계에서 심사 대상이 아닙니다. 아래에서는 이 사례를 유형별로 이어가며 A의 처지가 어떻게 갈리는지 살펴보겠습니다.

강제집행은 등기부를 기준으로 이루어진다 — 부동산이 누구의 돈으로 마련됐는지가 아니라, 등기부에 누구 이름이 적혀 있는지가 압류 대상을 정한다.

제3자이의의 소란 무엇이고, 어떤 권리라야 인정되나

민사집행법 제48조는 강제집행의 목적물에 대해 소유권이 있거나 그 목적물의 양도·인도를 막을 수 있는 권리가 있는 사람은 집행채권자를 상대로 제3자이의의 소를 제기해 집행의 배제를 구할 수 있다고 정합니다. 그런데 판례는 이 소송에서 주장하는 권리가 아무 권리나 되는 것이 아니라, 집행채권자에게 대항할 수 있는 권리여야 한다고 못박습니다. 소유권이나 유치권처럼 제3자에게도 주장할 수 있는 물권이라면 대항력이 있지만, 특정인에게만 이행을 구할 수 있는 채권은 원칙적으로 이 요건을 충족하지 못합니다.

여기서 신탁자가 수탁자에 대해 갖는 권리의 성격이 결정적입니다. 신탁자가 명의신탁을 해지하면 수탁자에게 소유권을 자기 앞으로 넘겨달라고 요구할 수 있는데, 이 소유권이전등기청구권은 신탁자와 수탁자 두 사람 사이에서만 주장할 수 있는 채권적 권리입니다. 압류를 건 채권자는 신탁자와 아무 계약관계가 없는 제3자이므로, 신탁자가 이 채권을 근거로 "내가 진짜 주인이니 압류를 풀어달라"고 주장해도 채권자에게는 애초에 통하지 않는 주장이 됩니다. 이 지점이 신탁자가 제3자이의의 소에서 구조적으로 불리한 이유입니다. 앞서 든 사례에서 A가 거래처를 상대로 제3자이의의 소를 낸다면, A는 자신이 매매대금 4억원을 부담했다는 사실이 아니라 그 사실로부터 어떤 권리가 거래처에게 대항할 수 있는지를 증명해야 하는데, 신탁 해지에 따른 채권만으로는 이 증명이 원천적으로 불가능합니다.

유효한 명의신탁이라도 결론은 같다 — 대법원 2007다7409 판결

부부간·종중·종교단체 명의신탁처럼 조세포탈 등의 목적이 없어 부동산실명법상 예외로 유효하게 인정되는 명의신탁이라도 결론은 달라지지 않습니다. 대법원 2007. 5. 10. 선고 2007다7409 판결은 종중이 명의신탁한 부동산에 수탁자의 채권자가 강제집행을 걸어온 사안에서, 종중은 신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 가질 뿐이고 이는 집행채권자에게 대항할 수 있는 권리가 아니므로 제3자이의의 소의 원인이 되는 권리 자체를 갖고 있지 않다고 판시했습니다.

이 판결의 의미는 분명합니다. 명의신탁 약정이 법적으로 유효하다는 것과, 그 신탁자가 수탁자의 채권자에게 소유권을 주장할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제라는 것입니다. 명의신탁 관계는 신탁자와 수탁자 사이의 대내적 약정에 그치고, 대외적으로는 언제나 수탁자가 소유자로 취급됩니다. 종중처럼 부동산실명법이 정면으로 허용하는 명의신탁조차 이 구조를 벗어나지 못하니, 애초에 무효인 명의신탁이라면 신탁자의 처지가 더 나을 이유가 없습니다.

명의신탁 약정의 유효·무효와 별개로, 신탁자가 수탁자에게 갖는 권리는 어느 경우에나 대내적 채권에 그쳐 수탁자의 채권자에게는 대항할 수 없다.

무효인 명의신탁 — 부동산실명법 제4조 제3항이 한 번 더 막는다

2자간 명의신탁과 3자간 등기명의신탁은 부동산실명법 제4조에 따라 명의신탁약정과 그에 기한 등기가 모두 무효입니다. 등기가 무효라면 신탁자가 "원래 이 부동산은 등기 자체가 잘못된 것이니 실질 소유자인 내게 돌려달라"고 주장하고 싶어질 수 있습니다. 그러나 같은 조 제3항은 이 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 못박고, 판례는 여기서 말하는 제3자에 부동산을 새로 취득한 사람뿐 아니라 압류·가압류채권자도 포함된다고 해석합니다.

더 나아가 대법원 2021. 11. 11. 선고 2019다272725 판결은 이 제3자가 명의신탁 사실을 알았는지 몰랐는지, 즉 선의인지 악의인지를 묻지 않는다고 명확히 했습니다. 통정허위표시를 다루는 민법 제108조 제2항의 제3자와 달리, 부동산실명법상 제3자는 선의일 필요가 없다는 것입니다. 결국 압류채권자가 설령 이 부동산이 명의신탁된 것임을 알고 있었더라도, 신탁자는 등기 무효를 근거로 압류를 막을 수 없습니다. 등기가 무효라는 사정 자체가 신탁자에게 유리하게 작용하지 못하는 셈입니다.

• 2자간 명의신탁 — 신탁자·수탁자 간 직접 약정, 등기·약정 모두 무효.

• 3자간 등기명의신탁 — 매도인과는 신탁자가 계약, 등기만 수탁자 앞으로. 등기 무효, 소유권은 매도인에게 복귀.

• 두 유형 모두 압류채권자는 부동산실명법 제4조 제3항의 "제3자"로 보호되어 등기 무효를 대항받지 않는다.

앞의 사례에서 A와 B가 3자간 등기명의신탁 구조였다면, 등기 무효의 결과 아파트의 소유권은 법률상 원래의 매도인에게 복귀합니다. 그러나 매도인은 이미 매매대금을 받고 등기까지 넘겨준 처지라 그 소유권 복귀가 실익이 크지 않고, 설령 매도인이 나서서 압류채권자를 상대로 이의를 제기하더라도 앞서 본 제3자 보호 규정에 막혀 실효를 거두기 어렵습니다. A 입장에서는 매도인을 상대로 한 소유권이전등기청구권과 B를 상대로 한 신탁 해지 주장이 겹겹이 남을 뿐, 정작 아파트에 걸린 압류 자체를 벗겨내는 데는 어느 쪽도 도움이 되지 않는 셈입니다.

계약명의신탁이라면 상황은 더 불리하다 — 매도인이 선의였을 때

계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 경우(선의)라면, 신탁자의 입지는 앞선 두 유형보다도 좁아집니다. 이때는 매도인과 수탁자 사이의 매매계약과 소유권이전등기가 그대로 유효하게 인정되어, 수탁자는 신탁자에 대한 관계에서도 완전한 소유권을 취득한다는 것이 확립된 판례입니다. 애초에 등기 자체가 무효가 아니므로, 신탁자가 다툴 대상인 "무효인 등기"조차 존재하지 않습니다.

이 경우 신탁자에게 남는 권리는 수탁자에게 제공한 매수자금 상당액에 대한 부당이득반환청구권뿐입니다. 이는 부동산 자체가 아니라 순수한 금전을 청구하는 채권이므로, 애초에 민사집행법 제48조가 요구하는 "목적물의 양도나 인도를 막을 수 있는 권리"에 해당할 여지조차 없습니다. 반대로 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었다면(악의) 매매와 등기 자체가 무효가 되어 3자간 등기명의신탁과 같은 구도로 돌아가지만, 그렇다 해도 앞서 본 대로 압류채권자에게 대항하지 못하는 결론은 마찬가지입니다.

신탁자가 실제로 다툴 여지가 있는 예외적 경우

이론적으로 신탁자에게 조금이라도 유리한 경우가 없지는 않습니다. 신탁자가 이미 명의신탁을 해지하고 실제로 자기 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤다면, 그 시점부터는 더 이상 명의신탁 부동산이 아니라 신탁자 명의의 부동산이므로 수탁자의 채권자가 손댈 수 없습니다. 문제는 등기 이전이 압류보다 늦었을 때인데, 이 경우 압류의 효력이 이미 발생한 뒤이므로 뒤늦은 이전등기로는 압류를 막지 못합니다.

실무에서 의미가 있는 방법은 처분금지가처분입니다. 신탁자가 수탁자를 상대로 소유권이전등기청구권을 피보전권리 삼아 처분금지가처분을 미리 등기해 두면, 그 가처분에는 순위보전의 효력이 있습니다. 이후 신탁자가 본안소송에서 승소해 실제로 소유권이전등기를 마치면, 가처분 등기 이후에 이루어진 처분이나 압류는 신탁자에게 대항하지 못하게 될 여지가 있습니다. 다만 이는 어디까지나 압류가 등기되기 전에 가처분을 먼저 걸어둔 경우에만 의미가 있는 방법이고, 압류가 이미 등기부에 오른 뒤에 뒤늦게 가처분을 신청해봐야 순서가 뒤집히지 않습니다.

처분금지가처분을 신청하려면 명의신탁 해지 의사표시와 함께 소유권이전등기청구권이 실제로 존재한다는 점을 법원에 소명해야 합니다. 매매대금이나 취득자금을 신탁자가 부담했음을 보여주는 계좌이체 내역, 신탁 약정을 뒷받침하는 계약서나 문자·메신저 기록 같은 자료가 여기에 해당합니다. 소명이 부실하면 가처분 신청 자체가 기각될 수 있으므로, 분쟁이 불거지기 전부터 이런 자료를 평소에 정리해 두는 것이 막상 필요한 순간 가처분을 신속히 받아낼 수 있는지를 좌우합니다.

신탁자를 보호하는 것은 사후의 소송이 아니라 사전의 등기다 — 압류가 등기부에 오르기 전에 이전등기나 처분금지가처분으로 순위를 선점해 두어야 의미가 있다.

명의신탁 자체의 위험 — 압류 이전에 이미 지고 있는 법적 부담

압류로 인한 손실은 명의신탁이 안고 있는 위험의 일부일 뿐입니다. 조세포탈이나 강제집행 면탈 등의 목적 없이 배우자·종중·종교단체 사이에서 이루어지는 예외적인 경우가 아니라면, 명의신탁약정 자체가 부동산실명법 제3조 위반입니다. 신탁자는 같은 법 제7조 제1항에 따라 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 수탁자 역시 제7조 제2항에 따라 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상이 됩니다.

여기에 형사처벌과 별개로 제5조에 따른 과징금이 부동산 가액의 100분의 30 이내에서 부과될 수 있습니다. 압류를 당한 뒤에야 명의신탁 사실이 외부에 드러나면, 과징금 부과나 세무조사로 이어지는 경우도 드물지 않습니다. 결국 명의신탁은 압류 국면에서 소유권을 지키기 어려운 구조일 뿐 아니라, 그 관계를 유지하는 것 자체가 별도의 형사·행정 리스크를 계속 안고 가는 선택이라는 점을 함께 고려해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 신탁자가 소유권이전등기청구권을 처분금지가처분해 두면 무조건 이길 수 있나요?

A. 가처분을 압류보다 먼저 등기해 두면 순위보전의 효력으로 유리해질 여지가 있지만, 본안소송에서 실제로 승소해 소유권이전등기까지 마쳐야 그 효력이 완성됩니다. 가처분만 걸어두고 이전등기를 마치지 못하면 여전히 대외적 소유자는 수탁자이므로 결과를 장담할 수 없습니다.

Q. 명의신탁을 해지하면 압류된 부동산을 바로 돌려받을 수 있나요?

A. 명의신탁을 해지해도 이미 발생한 압류의 효력에는 영향을 주지 못합니다. 해지로 발생하는 소유권이전등기청구권 역시 압류채권자에게 대항할 수 없는 채권이므로, 압류 이후의 해지만으로는 부동산을 돌려받을 수 없습니다.

Q. 종중이나 부부간 명의신탁처럼 유효한 명의신탁도 압류를 막지 못하나요?

A. 그렇습니다. 대법원 2007다7409 판결처럼 명의신탁이 유효하더라도 대외적 소유자는 여전히 수탁자이므로, 수탁자의 채권자가 강제집행에 나서면 신탁자는 제3자이의의 소로 이를 막지 못한다는 것이 판례의 결론입니다.

Q. 압류채권자가 명의신탁 사실을 알고 있었다면 결과가 달라지나요?

A. 달라지지 않습니다. 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자는 선의·악의를 묻지 않으므로, 압류채권자가 명의신탁 사실을 알고 있었다 해도 신탁자는 등기 무효를 근거로 대항할 수 없습니다.

Q. 신탁자가 아무 방법도 없이 손해를 감수해야 하나요?

A. 소유권 자체를 지키기는 어렵지만, 수탁자를 상대로 신탁 해지에 따른 손해배상이나 자신이 제공한 자금에 대한 부당이득반환을 청구할 여지는 남아 있습니다. 다만 이는 부동산 자체가 아니라 금전으로 정산받는 절차라는 한계가 있습니다.

Q. 압류를 피하려면 지금 당장 무엇을 해야 하나요?

A. 수탁자의 신용상태에 문제가 생기기 전에 명의신탁을 해지하고 신탁자 앞으로 실명등기를 마쳐두는 것이 가장 확실한 방법입니다. 등기 이전이 당장 어렵다면 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분을 먼저 등기해 순위를 선점해 두는 방법을 검토할 수 있습니다.

맺음말

명의신탁 부동산이 수탁자의 채무 때문에 압류되었을 때, 신탁자가 "내 돈으로 산 내 재산"이라는 사실만으로 제3자이의의 소에서 이기기는 어렵습니다. 명의신탁이 법적으로 유효하든 무효하든, 신탁자가 수탁자에게 갖는 권리는 두 사람 사이의 대내적 채권에 그치고, 압류를 건 채권자에게는 애초에 대항할 수 없는 권리이기 때문입니다. 계약명의신탁에서 매도인이 선의였다면 신탁자에게는 물권조차 없이 금전채권만 남는 만큼, 결과는 더 분명해집니다.

결국 이 문제의 핵심은 소송이 아니라 시점입니다. 압류가 등기부에 오르기 전에 명의신탁을 해지하고 실명등기로 전환하거나, 그것이 어렵다면 처분금지가처분으로 순위를 미리 확보해 두는 것이 실질적으로 재산을 지키는 방법입니다. 이미 압류가 이루어진 뒤라면 소유권을 되찾기보다는 수탁자를 상대로 한 금전적 정산 쪽으로 방향을 정리하는 편이 현실적입니다. 앞서 든 A와 B의 사례처럼, 문제가 불거지고 나서 뒤늦게 소송을 준비하기보다는 애초에 명의신탁 관계 자체를 만들지 않거나 조기에 청산해 두는 편이 결과적으로 시간과 비용을 훨씬 아끼는 길입니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.