갈현동 이화연립 매도청구, 세 갈래로 나뉜 시가를 짚어드립니다 

안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

서울 은평구 갈현동 이화연립일원 가로주택정비사업이 사업시행계획인가를 받았습니다. 관리처분계획이 함께 포함된 인가이고, 새로 짓는 146세대가 토지등소유자 몫과 일반분양, 임대주택으로 고르게 나뉘는 구조라는 점이 특징입니다. 이렇게 공급이 세 갈래로 갈리는 사업에서는 매도청구를 받으실 수도 있는 소유자분들의 시가가 어느 기준에 서느냐에 따라 몫이 달라질 수 있습니다.

아래에서 사업 내용을 하나씩 살펴보겠습니다.

1. 갈현동 이화연립일원, 사업 개요

고시: 서울특별시 은평구 고시 제2026-69호

사업시행계획인가일: 2026년 7월 23일 (관리처분계획 포함)

위치: 서울시 은평구 갈현동 259-7번지 일대 (6호선 구산역 생활권)

규모: 사업시행구역 면적 5,378.40㎡, 용적률 248.07%, 건폐율 34.62%, 지하 2층 ~ 지상 16층, 공동주택 146세대(토지등소유자 60 + 일반분양 66 + 임대 20). 44~84㎡ 다양한 평형 구성

2. 공급이 세 갈래로 나뉜 사업, 어느 기준에 서느냐가 관건입니다

갈현동 이화연립 단지는 146세대가 토지등소유자 60세대, 일반분양 66세대, 임대 20세대로 나뉩니다. 일반분양이 절반에 가깝게 잡혀 있어 조합의 분양수익이 사업의 한 축을 이루고, 그 수익 안에는 매도청구 대상 소유자분들의 종전자산 가치가 녹아 있습니다.

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공급 구조가 여러 갈래인 사업에서는 감정평가의 전제를 어디에 두느냐에 따라 산정 결과가 달라질 여지가 생깁니다. 그래서 시가를 지키려면 사업 전반의 이익 구조부터 짚어보는 일이 필요합니다.

3. 갈현동 이화연립의 시가, 이 두 조건에 담겨야 합니다

매도청구에서 법원이 정할 시가는 사업이 완성된 뒤 새 아파트가 만들어낼 가치와 조합의 분양수익이 함께 반영된 가격이어야 합니다. 갈현동 이화연립 단지의 경우 다음 두 조건이 핵심입니다.

① 일반분양 66세대 사업수익의 시가 반영: 조합의 분양수익이 일반분양분에서 발생하는 만큼, 이 수익이 종전자산 평가에 어떻게 스며드는지가 시가의 크기를 좌우합니다. 조합 측이 사업이익을 보수적으로 산정한 감정안을 그대로 받아들이시면, 소유자님이 받으셔야 할 정당한 몫이 축소될 수도 있습니다.

② 연립에서 신축 아파트로 전환되는 프리미엄 산정: 노후 연립이 지하 2층~지상 16층 신축 아파트로 바뀌는 사업입니다. 44㎡부터 84㎡까지 고르게 배치된 평형마다 인근 신축 실거래가를 반영해 시가를 세분화해 산정해야 하며, 획일적인 평균 시세만으로는 정당한 시가에 닿기 어려울 수도 있습니다.

4. 공급이 갈릴수록 감정의 전제부터 살펴야 합니다 — 신지수 변호사의 조언

공급이 여러 갈래로 나뉘는 사업은 감정평가가 어느 전제에 서느냐에 따라 소유자님 몫이 오르내립니다. 그 전제를 소유자님께 유리하게 세우시려면 사업이익 계산의 근거와 평형별 신축 시세 자료를 조합 측 감정안에 대응할 수 있도록 미리 정리해 두셔야 합니다. 회답 시점에 자료가 부족하면 그 뒤에 바로잡기가 훨씬 어려워질 수도 있습니다.

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최근 저희 법인에서는 매도청구소송에서 조합 감정가보다 16% 증액된 보상을 이끌어낸 사례가 있습니다. 자세한 내용은 아래 블로그 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

세 갈래로 나뉜 몫 가운데 소유자님의 자리가 온전히 매겨지는 순간까지, 갈현동 이화연립 소유자님의 정당한 시가를 위한 자료 정리는 신지수 변호사가 차곡차곡 여며 두겠습니다.