페이백에 따른 건축물분양법 위반 분양계약해지 및 납입금 반환 

페이백 분양, 시정명령이나 벌금형이 내려지면 계약을 해제할 수도 있습니다

오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산 분양시장에서는 계약 체결을 유도하기 위해 이른바 '페이백 분양'을 진행하는 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 계약축하금, 입주지원금, 마케팅 지원금 등의 명목으로 일정 금액을 현금으로 지급하거나 상품권을 제공하여 실질적으로 계약금 일부를 되돌려주는 방식입니다.

겉으로 보기에는 일반적인 프로모션이나 한시적인 분양 혜택처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이러한 페이백은 단순한 판촉행사로 끝나는 문제가 아닙니다. 실제로는 건축물분양법 위반이 문제될 가능성이 있으며, 사업시행자가 그 위반으로 시정명령이나 벌금형 등의 처분을 받게 되면 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있는 중요한 법적 근거가 될 수도 있습니다.

대부분의 페이백은 공식 분양가격은 그대로 유지한 채 별도로 금원을 지급하는 방식으로 이루어집니다. 결국 수분양자가 실제 부담하는 금액은 신고된 분양가격보다 낮아지게 되지만, 이러한 내용이 행정청에 신고된 분양조건에는 반영되지 않는 경우가 적지 않습니다.

특히 페이백은 단순히 시행사에 대한 행정처분이나 형사처벌로 끝나는 것이 아니라, 수분양자가 페이백을 이유로 분양계약 자체를 해제할 수 있는 법적 근거가 될수도 있다는 점에서, 수분양자라면 본 사안에 대해 주의깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 이에 본 글에서는 페이백 분양이 왜 건분법 위반으로 문제되는지, 그리고 이러한 위법행위가 수분양자의 계약해제 및 분양대금 반환 청구와 어떤 관련이 있는지를 구체적으로 살펴보고자 하오니, 유사 사례로 고민이 있으시다면 본 글을 참고하신 후 자세한 법률 상담을 받아보시길 권해드립니다.

페이백은 단순 할인이 아닌, 신고한 분양가와 실제 거래가가 달라지는 사안입니다

일부 시행사들은 계약축하금, 입주지원금, 마케팅 지원금 등 다양한 명칭으로 수백만 원에서 수천만 원에 이르는 금액을 수분양자에게 지급하기도 합니다.

하지만 명칭이 무엇이든 실질은 동일합니다. 결국 수분양자가 부담하는 실제 분양대금이 낮아지는 만큼 사실상 분양가격을 할인하는 효과가 발생하는 것입니다.

건축물분양법은 분양가격을 포함한 주요 분양조건을 관할 행정청에 신고하도록 규정하고 있으며, 실제 분양 역시 신고된 내용에 따라 이루어질 것을 전제로 합니다.

그런데 페이백 거래에서는 신고된 분양가격은 그대로 유지하면서 계약 이후 별도로 현금이나 상품권을 지급하는 경우가 많습니다. 즉 행정청에 신고된 계약조건과 실제 거래조건이 서로 달라지는 구조가 되는 것입니다.

이러한 방식은 건축물분양법 위반 여부가 문제될 수 있으며, 조사 결과 위법성이 인정될 경우 관할 행정청의 시정명령 대상이 될 수 있습니다. 사안에 따라서는 형사절차가 진행되어 벌금형이 선고되는 사례도 충분히 발생할 수 있습니다.

시정명령이나 벌금형은 분양계약해제의 출발점이 될 수 있습니다

사업시행자가 건축물분양법 위반으로 시정명령이나 벌금형 등의 처분을 받았다는 사실은 단순히 시행사에 대한 제재에서 끝나지 않을 수 있습니다.

건축물분양법은 일정한 사항을 분양계약서에 반드시 기재하도록 하고 있으며, 그 내용에는 사업시행자가 건축물분양법 위반으로 시정명령이나 벌금형 이상의 형 또는 과태료 처분을 받은 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 사항도 포함되어 있습니다.

즉 시행사가 법 위반으로 처분을 받게 되면, 그 사실 자체가 계약상 약정된 해제사유에 해당할 가능성이 있는 것입니다.

따라서 사업시행자가 페이백 분양으로 인해 건축물분양법을 위반하였고, 그 결과 시정명령이나 벌금형 등의 처분을 받았다면 수분양자는 이를 근거로 계약해제 가능성을 충분히 검토해 볼 필요가 있습니다.

페이백을 이유로 건축물분양법 위반이 문제될 경우, 분양계약해제가 가능합니다

상담 과정에서 많은 수분양자들이 "이미 페이백을 받았으니 계약을 해제하기는 어렵지 않겠느냐"고 우려합니다.

그러나 계약해제 여부를 판단하는 핵심은 수분양자가 얼마를 지급받았는지가 아니라 사업시행자가 건축물분양법을 위반하여 시정명령이나 벌금형 등의 처분을 받았는지에 있습니다.

계약상 해제권은 바로 이러한 법률상 또는 계약상 해제사유가 실제 발생하였는지를 기준으로 판단되기 때문입니다.

특히 최근 대법원은 계약에서 해제사유를 명확하게 약정하였다면 그 위반행위의 경중을 별도로 따질 것이 아니라, 약정된 해제사유가 실제 발생하였는지를 중심으로 계약해제 여부를 판단해야 한다는 취지의 판결을 내린 바 있습니다.

이는 계약에서 정한 해제권의 효력을 폭넓게 인정하여 수분양자의 권리를 보다 두텁게 보호한 판례로 평가됩니다.

따라서 시행사가 페이백으로 인해 건축물분양법을 위반하여 시정명령이나 벌금형 등의 처분을 받았다면, 이를 근거로 분양계약을 해제하고 이미 납부한 계약금과 중도금 등의 반환을 청구할 수 있는지 적극적으로 검토해 볼 필요가 있습니다.

초기 대응이 결과를 좌우합니다

분양계약은 일반적인 매매계약과 달리 체결 이후 이를 해제하는 것이 쉽지 않습니다. 사업이 지연되거나 주변 시세가 하락했다는 사정만으로는 계약해제가 인정되지 않는 경우가 대부분이며, 법률상 인정되는 해제사유 역시 제한적입니다.

그러나 사업시행자가 페이백 분양으로 인해 건축물분양법을 위반하여 시정명령이나 벌금형 등의 처분을 받았다면 상황은 달라질 수 있습니다. 이러한 처분은 계약상 해제사유가 될 가능성이 있으므로 계약 내용과 사실관계를 종합적으로 검토하여 계약해제 및 분양대금 반환 가능성을 판단할 필요가 있습니다.

다만 이러한 사건은 단순히 "불법이 있었으니 계약을 취소해 달라"는 주장만으로 해결되지는 않습니다.

계약서와 특약서, 페이백 지급내역, 계좌이체 내역, 문자메시지, 카카오톡 대화, 녹취자료 등 다양한 증거를 통해 실제 거래조건이 신고된 분양조건과 어떻게 달랐는지를 입증해야 하며, 사업시행자가 실제 건축물분양법 위반으로 시정명령이나 벌금형 등의 처분을 받았는지도 함께 확인해야 합니다.

아울러 처분이 내려진 이후 언제까지 계약해제 의사를 표시해야 하는지, 계약금과 중도금 반환은 어떤 법적 근거로 청구할 것인지 등도 함께 검토되어야 합니다.

경우에 따라서는 확보한 페이백 관련 자료를 토대로 관할 행정청에 신고하여 건축물분양법 위반 여부에 대한 조사를 요청하고, 그 결과 시정명령이나 벌금형 등의 처분이 이루어진 경우 이를 근거로 계약해제를 추진하는 전략도 고려할 수 있습니다.

반면 충분한 법률검토 없이 시행사와 성급하게 합의를 시도하거나 불리한 확인서 또는 진술서를 작성하였다가 이후 계약해제나 분양대금 반환청구에 어려움을 겪는 사례도 적지 않습니다. 따라서 유사한 문제로 고민하고 계신다면 초기 단계부터 관련 사건 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받아 사실관계와 증거를 체계적으로 검토하고, 사안에 적합한 대응전략을 마련하는 것이 중요합니다.

최동욱 변호사는 다년간 분양계약 관련 분쟁을 수행하며 축적한 실무경험을 바탕으로 의뢰인의 권리 보호를 위한 법률서비스를 제공하고 있습니다. 특히 국내 대형로펌인 법무법인 세종에서의 다양한 실무경험을 토대로 부동산 분쟁 전반에 걸쳐 보전처분, 본안소송, 강제집행에 이르기까지 통합적인 대응을 지원하고 있습니다. 페이백 분양으로 인한 계약해제나 분양대금 반환 가능성에 대해 검토가 필요하시다면 구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적인 법률상담을 받아보시기 바랍니다.