[배당이의] 경매절차에서 선순위를 주장한 임차인의 배당이의 소송 

법무법인 한원의 고광욱 변호사입니다.

아래에서는 최근인 2026. 7. 선고된 배당이의 소송 승소판결에 대하여 소개해 드리고자 합니다.

1. 사건 개요

의뢰인(피고)은 서울 관악구 소재 단독주택(근린생활시설 포함) 건물의 임차인으로, 임대인 OOO과 2021​. 4. 14. 보증금 2억 원, 임대차기간 2021​. 5. 3.부터 2023​. 5. 3.까지로 임대차계약(이하 '피고 임대차계약')을 체결하고, 2021​. 4. 15. 확정일자를 부여받은 후 2021​. 5. 3. 전입신고를 마쳤습니다.

위 건물에 2024​. 3. 29. 강제경매가 개시(서울중앙지방법원 2024타경106***)되었고, 2025​. 3. 21. 매각 후 2025​. 5. 13. 배당기일이 열렸습니다. 집행법원은 의뢰인에게 잔여 매각대금 177,885,609원을 최종 순위로 배당하고, 또다른 임차인인 원고 OOO에게는 아무런 배당을 하지 않는 내용의 배당표를 작성하였습니다.

원고는 배당기일에 출석하여 의뢰인에 대한 배당 중 1억 3,600만 원에 이의를 제기하고 그로부터 2일 후 이 사건 배당이의의 소를 제기하였습니다. 원고의 청구취지는 의뢰인에 대한 배당액을 177,885,609원에서 41,885,609원으로 감액하고, 자신에 대한 배당액을 136,000,000원으로 경정하여 달라는 것이었습니다.

2. 의뢰인(피고)의 상황과 분쟁의 배경

의뢰인은 보증금 2억 원을 지급하고 2021​. 5. 3.부터 해당 건물에 적법하게 거주하여 온 임차인입니다. 전입신고, 확정일자 부여, 배당요구 종기 내 권리신고(2024​. 4. 8.) 등 우선변제권 취득 및 행사를 위한 모든 절차를 적시에 이행하였습니다.

이에 반하여 원고는, 최초 임대차계약(이하 '제1차 임대차계약')은 2020​. 8. 15. 체결되어 2020​. 8. 31. 확정일자를 부여받고 2020​. 10. 5. 전입신고를 마쳤습니다. 그러나 원고는 경매절차 전 과정에서 주민등록표등본을 제시하였을 뿐 제1차 임대차계약에 관한 어떠한 서류도 집행법원에 제출하지 않았습니다.

원고가 경매절차에서 실제로 제출한 서류는 2022​. 9. 14.자로 확정일자를 부여받은 제2차 임대차계약(보증금 1억 3,600만 원, 임대차기간 2022​. 9. 19.부터 2024​. 9. 18.까지)에 관한 것이었습니다.

원고는 이 사건 소송을 제기하면서 비로소 제1차 임대차계약서와 그 확정일자 부여현황을 처음으로 제출하고, 제2차 임대차계약이 제1차 임대차계약의 갱신계약임을 주장하며 소급하여 2020​. 8. 31.자 확정일자의 효력을 원용하고자 한 것입니다.

3. 핵심 법적 쟁점과 당사자의 주장

가. 원고의 주장 요지

원고는 다음과 같은 세 가지 논거를 주장하였습니다.

1. 2024​. 5. 21. 배당요구 종기 이전에 제2차 임대차계약서와 주민등록표등본(전입일자 2020​. 10. 5. 기재)을 제출함으로써 이미 임대차보증금반환채권에 관한 유효한 배당요구를 하였다.

2. 2024​. 11. 12. 제출한 권리신고 및 배당요구신청서에도 전입일자를 2020​. 10. 5.로 기재하여 해당 계약이 갱신계약임을 충분히 표시하였다.

3. 이 사건 소장과 함께 제1차 임대차계약서를 제출함으로써 확정일자를 2020​. 8. 31.로 소급 정정하였고, 이로써 종전 배당요구의 하자가 치유되었다.

나. 피고(의뢰인) 측의 반박 논거

변호사는 다음과 같은 법적 논거로 원고의 주장 전부를 정면으로 반박하였습니다.

첫째, 배당요구의 동일성 문제

배당요구는 배당을 구하는 채권의 내용과 그 기초가 되는 임대차계약의 구체적 내용을 특정하여야 합니다. 원고가 배당요구 종기 이전에 제출한 서류는 오직 제2차 임대차계약(확정일자 2022​. 9. 14.)에 기초한 것이었을 뿐, 제1차 임대차계약(확정일자 2020​. 8. 31.)에 관한 정보는 경매절차 전 과정을 통하여 단 한 번도 집행법원에 제출되거나 현출된 바 없었습니다.

둘째, 전입일자 기재만으로는 갱신계약 관계를 추단할 수 없음

주민등록표등본의 전입일자(2020​. 10. 5.)는 단순히 원고가 해당 건물에 전입한 일자를 나타낼 뿐, 제1차 임대차계약의 존재를 증명하거나 제2차 임대차계약이 제1차 임대차계약의 갱신계약임을 나타내는 자료가 되기에는 턱없이 부족합니다. 뿐만 아니라 집행법원으로서는 그 전입일자 기재만을 근거로 제출된 계약서(제2차 임대차계약)와 별개로 제1차 임대차계약의 존재 및 갱신 관계를 확인할 방법이 없는 것도 현실입니다.

셋째, 소송 중 자료 제출로 배당요구의 하자를 치유할 수 없음

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권은 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춤으로써 발생하지만, 경매절차에서 그 권리를 실제로 행사하기 위해서는 배당요구 종기까지 적법한 배당요구가 이루어져야 합니다 (서울북부지방법원-2015가단43179). 원고는 배당요구 종기까지 오로지 제2차 임대차계약에 기초한 배당요구만을 하였으므로, 소송 단계에서 제1차 임대차계약서를 뒤늦게 제출하는 것은 경매절차에서 한 번도 현출된 적 없는 별개의 임대차계약에 관한 권리 주장을 사후에 새로이 제기하는 것에 불과하여 허용될 수 없습니다.

4. 법원의 판단 및 승소 결과

서울중앙지방법원은 2026​. 7. 7. 원고의 청구를 전부 기각하였습니다.

법원은 다음과 같이 판시하였습니다.

"제1차 임대차계약에 관한 정보는 이 사건 경매에서 배당요구 종기 전후를 불문하고 현출된 바 없고, 원고는 이 사건 소송에 이르러서야 비로소 확정일자를 부여받은 제1차 임대차계약서를 제출하였다는 사실을 자인하고 있는바, 원고가 이 사건 203호로 전입한 날짜가 2020​. 10. 5.라는 사실만으로는, '제1차 임대차계약의 존재'와 '원고가 권리신고 및 배당요구를 한 임대차계약이 제1차 임대차계약의 갱신계약이라는 점'이 추단된다고 볼 수 없고, 나아가 원고가 제1차 임대차계약에 의하여 지급되어 유지된 보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것이라고 평가할 수도 없다." — 서울중앙지방법원 2025가단**** 판결

이어서 법원은 원고가 배당요구의 기초로 삼은 임대차계약(제2차 임대차계약)의 확정일자인 2022​. 9. 14.과 의뢰인의 임대차계약 확정일자인 2021​. 4. 15.을 비교하여, 의뢰인의 확정일자가 더 이른 날짜임이 명백하므로 의뢰인을 원고보다 선순위로 배당한 이 사건 배당표에 어떠한 위법도 없다고 결론지었습니다.

소송비용 역시 전액 원고 부담으로 판결하였습니다.

5. 이 사건의 법적 의의와 시사점

가. 경매절차에서 배당요구의 특정성과 동일성

이 사건은 임차인이 경매절차에서 배당요구를 할 때 기초 임대차계약의 내용을 명확히 특정하여야 하며, 이후 소송 단계에서 별개의 임대차계약을 기초로 권리 주장을 변경·확장하는 것이 허용되지 않음을 명확히 보여줍니다. 배당이의소송의 청구원인으로서 원고는 자신이 피고에게 배당된 금원을 배당받을 권리가 있다는 점을 주장·증명하여야 하는데, 이 사건 원고는 경매절차에서 주민등록등본만을 제출하였을 뿐 제1차 임대차계약에 기한 배당요구를 전혀 하지 않았으므로, 소송에서 비로소 이를 주장하더라도 배당에 참가할 자격 자체를 인정받을 수 없었습니다.

나. 확정일자 우선순위의 엄격한 적용

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 임차인의 우선변제권 행사를 위한 요건으로 대항요건(전입신고 및 점유)과 확정일자 구비를 요구하고, 여러 임차인 사이의 배당 순위는 확정일자 부여 일시의 선후에 따라 결정됩니다. 의뢰인의 확정일자(2021​. 4. 15.)는 원고가 경매절차에서 제시한 제2차 임대차계약의 확정일자(2022​. 9. 14.)보다 약 17개월 앞서 부여된 것으로, 선순위 지위가 명백하였습니다. 법원은 이 순위 관계를 원칙에 따라 엄격하게 적용함으로써 의뢰인의 권리를 전면 보호하였습니다.

(같은 쟁점에 관한 배당이의소송의 원고 자격 및 요건에 대해서는, 채권자가 배당이의의 소에서 승소하기 위해서는 피고 채권의 부존재뿐 아니라 자신이 해당 배당금을 수령할 권리가 있다는 점까지 주장·증명하여야 한다는 법리가 일관되게 적용됩니다.)

다. 사후 자료 제출을 통한 '하자 치유' 주장의 한계

원고는 소송 단계에서 제1차 임대차계약서를 제출함으로써 배당요구의 하자가 치유되었다는 주장을 펼쳤습니다. 법원은 이를 정면으로 배척하였는데, 이는 경매절차의 공시성 및 절차 안정성과 직결된 중요한 판단입니다. 배당요구는 배당요구 종기까지 적법·유효하게 이루어져야 하며, 소송 단계에서 전혀 새로운 임대차계약을 기초 자료로 제시하는 것은 이미 종결된 배당요구 단계를 소급적으로 변경하려는 시도로서 허용될 수 없다고 볼 것입니다.

6. 결 어

이 사건은 임대차보증금 반환을 둘러싼 경매 배당분쟁에서, 경매 참여 단계에서 절차를 성실히 이행한 임차인의 권리가 사후적인 법적 공세에도 흔들리지 않고 완전히 보호될 수 있음을 보여준 사례입니다. 본 변호사는 의뢰인의 선순위 확정일자 지위, 배당요구의 적법성, 그리고 경매절차에서 제1차 임대차계약 정보가 현출되지 않았다는 사실을 체계적으로 정리·주장하여 원고의 청구를 완전히 방어하는 데 성공하였습니다.

임차인으로서 경매 건물에 거주하고 있다면, 배당요구 종기 내에 자신의 임대차계약 내용을 정확히 특정하여 권리신고 및 배당요구를 이행하는 것이 무엇보다 중요합니다. 한편, 경쟁 임차인으로부터 배당이의를 당한 경우, 이처럼 절차적 흠결을 정밀하게 분석하고 방어 논리를 구성하는 것이 승소의 핵심입니다.

의뢰인분은 법적 권리상 원고보다 자신이 후순위이고 해당 보증금은 자신의 자산 대부분이기에 염려를 많이 하셨습니다. 그 과정속에서 상호 협력하며 힘든 소송을 진행하여 왔고 결국은 전부승소하였습니다.

승소 판결선고 결과를 안내드리는 통화에서 떨리는 목소리로 "승소를 예상하지 못하였는데 너무나도 감사하다."라는 말씀을 해 주신 것이 아직도 기억에 남습니다. 본 변호사는 앞으로도 더욱 정진하여 의뢰인분들에게 좋은 결과를 내도록 노력하겠습니다.