제시외 건물까지 미치는 근저당 효력 — 부합물과 종물의 범위 

경매로 나온 부동산의 감정평가서를 보면 "제시외 건물"이라는 표시를 마주치는 경우가 있습니다. 등기부에는 없지만 현장에는 실제로 존재하는 건물이나 부속 구조물을 두고, 낙찰자는 "내가 낙찰받은 건물에 딸린 거니 당연히 내 소유"라고 생각하기 쉽고, 반대로 채무자는 "근저당 설정 뒤에 내가 지은 거니 뺏기지 않는다"고 생각하기 쉽습니다. 그러나 근저당권의 효력이 그 구조물까지 미치는지는 그것이 민법상 부합물인지, 종물인지, 아니면 독립한 별개의 건물인지에 따라 결론이 완전히 갈립니다. 이 판단을 잘못하면 낙찰자는 생각보다 적은 것을 얻거나, 채무자는 생각보다 많은 것을 잃을 수 있습니다. 이 글에서는 제시외 건물에 근저당 효력이 미치는지를 가르는 부합·종물의 판단기준과, 실무에서 꼭 확인해야 할 지점을 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

근저당권의 효력이 미치는 범위 — 부합물과 종물이란

민법 제358조는 "저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 다만 설정행위에 다른 약정이 있는 때에는 그러하지 아니하다"고 정합니다. 근저당권도 민법 제357조에 따라 저당권의 한 형태이므로 이 효력범위 규정을 그대로 적용받습니다. 즉 근저당권자가 담보로 잡은 것은 등기부상 그 건물 한 채만이 아니라, 그 건물에 부합된 물건과 종물까지 포함한 하나의 경제적 단위입니다. 부합·종물이 근저당 설정 전에 이미 있었든, 설정 이후에 새로 생겼든 시기는 따지지 않는다는 점도 함께 기억해야 합니다.

다만 부합물과 종물은 성격이 다릅니다. 부합물은 원래 별개였던 물건이 기존 건물과 물리적으로 일체화되어 독립성을 잃은 것을 말하고, 민법 제256조에 따라 부동산 소유자가 그 부합물의 소유권을 원시취득합니다. 종물은 이와 달리 그 자체로는 독립한 물건이지만, 주물 소유자가 주물의 상용에 공하기 위해 자기 소유의 다른 물건을 부속시킨 것을 말하며(민법 제100조), "종물은 주물의 처분에 따른다"는 원칙에 따라 근저당의 효력도 함께 미칩니다. 제시외 건물이 이 둘 중 어디에 해당하는지, 혹은 어느 쪽에도 해당하지 않는 독립한 건물인지를 가리는 것이 이 글의 핵심입니다.

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다 — 근저당 역시 민법 제357조에 따라 이 범위를 그대로 적용받고, 부합·종물이 생긴 시기는 설정 전후를 가리지 않는다.

제시외 건물이란 무엇이고 왜 문제가 되는가

경매 감정평가서는 원칙적으로 등기부에 등재된 건물을 기준으로 평가액을 산정합니다. 그런데 현장에 나가 보면 등기부에 없는 창고, 보일러실, 옥탑 증축, 정화조, 화장실 증개축 부분 등이 추가로 존재하는 경우가 흔합니다. 감정평가사가 이런 구조물을 확인하면 감정평가서에 "제시외 건물"로 별도 표시하는데, 이때 그 부분이 최저경매가격 산정에 포함되는지, 매각 대상에서 아예 제외되는지가 감정평가서와 매각물건명세서에 함께 기재됩니다. 채무자가 근저당을 설정한 뒤 별도 허가 없이 창고나 방을 증축한 경우가 실무에서 특히 많이 나타납니다.

문제는 이 표시를 제대로 확인하지 않고 입찰하는 경우입니다. 제시외 건물이 최저경매가격에 포함돼 있으면 그 부분도 낙찰대금 안에 들어있다는 뜻이지만, 감정평가에서 아예 평가되지 않았거나 매각제외로 명시돼 있으면 이야기가 달라집니다. 평가되지 않았다고 해서 낙찰자가 자동으로 그 소유권을 못 얻는 것도 아니고, 반대로 매각제외라고 적혀 있다고 해서 항상 낙찰자와 무관한 것도 아닙니다. 결국 제시외 건물이 부합물·종물인지, 독립한 건물인지를 실질적으로 따져야 진짜 결론이 나옵니다.

• 근저당 설정 후 벽을 이어붙여 넓힌 방이나 창고 — 전형적인 부합 후보.

• 건물 기능에 필수적인 보일러실·정화조·저수조 — 전형적인 종물 후보.

• 별도 기초 위에 독립 출입구를 갖춘 조립식 건물 — 독립한 건물일 가능성.

• 임차인이나 제3자가 설치한 컨테이너·비닐하우스 — 종물 성립 자체가 부정될 가능성.

부합물인지 가르는 기준 — 분리가능성과 경제적 독립성

건물의 증축·부속 부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인지에 관해 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결은, 물리적으로 어떻게 붙어 있는지만 볼 것이 아니라 그 부분이 용도와 기능 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지, 그리고 증축한 사람이 이를 별도로 소유하려는 의사를 가졌는지까지 종합해서 판단해야 한다고 밝히고 있습니다. 같은 판결은 증축 부분이 기존건물과 분리해서는 독립물로서 효용을 갖지 못하는 이상, 기존건물에 대한 근저당권은 그 부합된 부분에도 그대로 효력이 미치므로 경매절차에서 별도로 평가되지 않았더라도 낙찰자가 그 소유권까지 취득한다고 판시했습니다.

집행 실무에서는 이보다 더 구체적인 잣대도 함께 씁니다. 그 구조물을 분리할 때 건물을 훼손하지 않고서는 분리할 수 없거나, 분리에 지나치게 많은 비용이 드는지를 부합물 여부를 가르는 핵심 기준으로 봅니다. 예를 들어 기존 주택의 벽체를 트고 그 자리에 이어붙여 지은 방 한 칸은 뜯어내면 기존 건물의 구조 자체가 훼손되므로 전형적인 부합물로 평가되는 경우가 많습니다. 반대로 기초 콘크리트 없이 지면에 얹혀 있는 조립식 구조물처럼 통째로 들어 옮길 수 있는 것이라면 부합 자체가 부정될 여지가 커집니다.

증축 부분이 기존건물과 분리해서는 독립한 경제적 효용을 갖지 못한다면, 근저당권은 경매절차에서 따로 평가되지 않았더라도 그 부분에까지 효력이 미친다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결).

종물인지 가르는 기준 — 소유자가 같아야 한다는 전제

종물은 민법 제100조에 따라 "물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 것"이어야 합니다. 여기서 놓치기 쉬운 요건이 바로 소유자의 동일성입니다. 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933, 36940 판결은, 부동산의 상용에 제공된 물건이라도 그것이 부동산 소유자가 아닌 다른 사람의 소유라면 종물이라고 할 수 없고, 따라서 그 부동산에 대한 저당권의 효력이 그 물건에는 미치지 않으며 낙찰자가 당연히 소유권을 취득하는 것도 아니라고 판시했습니다. 이 판결은 또한 낙찰자가 그 물건을 선의취득했다고 주장하려면 그 물건이 애초에 경매의 목적물로 다루어졌고 낙찰자가 선의·무과실로 점유하는 등 선의취득의 별도 요건을 갖춰야 한다는 점도 함께 밝히고 있습니다.

실무에서는 이 요건이 자주 문제됩니다. 채무자 소유 건물에 채무자 본인이 설치한 보일러실이나 정화조라면 종물로 인정되기 쉽지만, 그 건물을 빌려 쓰던 임차인이 자기 비용으로 지은 창고나 비닐하우스는 소유자가 다르므로 애초에 종물이 될 수 없습니다. 이 경우 근저당의 효력은 그 구조물에 미치지 않고, 경매에서 낙찰자가 곧바로 소유권을 얻는 것도 아니므로 별도로 소유관계를 정리해야 합니다. 반대로 채무자가 자기 소유 부지에 자비로 세운 창고라면, 그것이 독립한 물건으로서 효용이 있더라도 주물인 건물의 상용에 공해졌다는 사정이 인정되면 종물로 취급되어 근저당 효력이 함께 미칠 수 있습니다.

독립한 건물로 인정되면 완전히 달라지는 결과

제시외 건물이 구조상·이용상으로 기존건물과 뚜렷이 구분되고, 그 자체로 독립해서 거래될 수 있으며, 소유자가 이를 별도로 소유하려는 의사를 가지고 지었다면 부합물이나 종물이 아니라 독립한 소유권의 객체로 취급됩니다. 이때는 앞서 본 부합·종물의 법리 자체가 적용되지 않습니다. 경매 실무에서 부합물·종물로 판단된 부분은 집행법원이 평가명령을 통해 최저경매가격에 포함시키고, 낙찰자는 낙찰대금을 완납함으로써 그 부분의 소유권까지 함께 취득합니다. 그러나 독립한 건물로 판단된 부분은 처음부터 경매의 대상이 아니므로, 일괄매각결정이나 일괄경매청구권 행사로 별도로 경매대상에 포함되지 않는 한 낙찰자가 그 소유권을 취득할 방법이 없습니다.

이 구분이 실무에서 중요한 이유는 명확합니다. 감정평가서에 제시외 건물이 "매각제외"로 표시돼 있다면, 그 자체가 곧 그 건물이 독립한 소유권 객체라는 결론을 의미하지는 않지만, 적어도 그 부분의 평가액이 낙찰대금에 포함되지 않았다는 사실만은 분명합니다. 이런 경우 낙찰 이후에 그 구조물의 법적 성격을 두고 낙찰자와 기존 소유자(채무자) 사이에 다툼이 생기는 일이 드물지 않습니다. 부합·종물이라는 판단이 뒤늦게 확정되면 매각제외로 적혀 있었더라도 낙찰자가 소유권을 주장할 여지가 생기고, 반대로 독립건물이라는 판단이 나오면 낙찰자가 아무리 그 구조물을 함께 쓰고 있었다 해도 별도로 매수하거나 철거를 구하는 수밖에 없습니다.

부합물·종물은 낙찰대금 완납과 함께 소유권이 넘어가지만, 구조상·이용상 독립성과 구분소유 의사가 인정되는 건물은 애초에 경매대상이 아니므로 낙찰자가 당연히 취득하지 못한다.

사례로 보는 경계선 — 어디까지가 내 것인가

같은 "제시외 건물"이라도 구체적인 모습에 따라 결론이 달라집니다. 앞서 본 기준을 실제 상황에 대입해 보면 경계선이 좀 더 뚜렷하게 드러납니다.

• 근저당 설정 후 채무자가 기존 단독주택 벽체를 헐고 이어붙여 만든 방 한 칸 — 분리 시 건물이 훼손되고 독립한 효용이 없어 부합물로 판단될 가능성이 높습니다.

• 채무자가 자기 소유 부지에 세운, 건물의 급수·난방에 쓰이는 정화조와 보일러실 — 주물의 상용에 공해지고 소유자가 같으므로 종물로 인정될 가능성이 높습니다.

• 별도 기초 위에 독립 출입구와 주소를 갖춘 조립식 사무실 건물 — 구조상·이용상 독립성이 인정되어 별개의 독립한 건물로 판단될 여지가 큽니다.

• 건물을 빌려 쓰던 임차인이 자기 비용으로 마당에 설치한 컨테이너 창고 — 소유자가 다르므로 종물이 될 수 없고, 근저당 효력도 미치지 않습니다.

결국 판단은 도면이나 등기부 표시만으로 끝나지 않고, 실제로 그 구조물이 어떻게 붙어 있는지, 누가 무슨 목적으로 지었는지, 분리했을 때 건물이 훼손되는지를 함께 봐야 나옵니다. 감정평가서의 "제시외" 표시 하나만 보고 결론을 내리는 것은 위험합니다.

매수인·채무자가 확인해야 할 실무 포인트

경매 입찰을 준비하는 매수인이라면 감정평가서와 매각물건명세서에서 제시외 건물이 기재돼 있는지, 그 평가액이 최저경매가격에 포함됐는지, 아니면 매각제외로 별도 표시돼 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 서류만으로 판단이 어렵다면 현장답사를 통해 실제 구조물의 형태와 용도, 독립된 출입구나 별도 계량기 유무를 직접 확인하고, 등기부에 등재된 건물의 면적·구조와 대조해 보는 것이 안전합니다. 매각제외로 표시된 부분이 있다면 낙찰 이후 그 부분을 함께 쓸 수 있는지, 별도로 매수하거나 철거를 구해야 하는지를 미리 가늠해 두어야 낙찰 후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

채무자 입장에서는 근저당 설정 이후에 지은 증축 부분이라도 그것이 기존건물과 분리해서는 독립한 효용을 갖지 못한다면 "내가 나중에 만든 거니 내 소유"라는 주장은 통하지 않는다는 점을 알아둘 필요가 있습니다. 부합으로 판단되는 순간 그 부분의 소유권은 경매 낙찰과 함께 자동으로 낙찰자에게 넘어갑니다. 반대로 독립성이 뚜렷한 건물을 별도로 지었다면 그 부분까지 근저당의 효력이 미치지는 않지만, 이 경우에도 토지와 건물의 소유자가 달라지면서 법정지상권 성립 여부 같은 별개의 쟁점이 새로 생길 수 있어 종합적인 검토가 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 근저당 설정 후에 증축한 부분에도 근저당 효력이 미치나요?

A. 부합물이나 종물이 생긴 시기는 근저당 설정 전후를 가리지 않으므로, 설정 이후에 지은 부분이라도 기존건물과 분리해서는 독립한 효용을 갖지 못한다면 부합물로 판단되어 근저당 효력이 그대로 미칩니다. 반대로 독립성이 뚜렷한 건물이라면 시기와 무관하게 효력이 미치지 않습니다.

Q. 제시외 건물이 감정평가에서 아예 빠졌으면 낙찰자는 소유권을 못 얻나요?

A. 그렇지 않습니다. 대법원 2000다63110 판결은 부합물이라면 경매절차에서 별도로 평가되지 않았더라도 낙찰자가 소유권을 취득한다고 판시했습니다. 다만 독립한 건물로 판단된다면 애초에 경매대상이 아니었으므로 평가 여부와 무관하게 낙찰자가 소유권을 얻지 못합니다.

Q. 세입자가 지은 창고도 종물이 되어 낙찰자에게 넘어가나요?

A. 아닙니다. 종물은 주물 소유자가 자기 소유의 물건을 부속시킨 경우에만 성립하므로, 임차인 등 제3자 소유물은 종물이 될 수 없습니다(대법원 2007다36933, 36940 판결). 이 경우 근저당 효력이 미치지 않고 낙찰자가 당연히 소유권을 취득하지도 않습니다.

Q. 조립식 컨테이너도 부합물로 볼 수 있나요?

A. 기초 없이 지면에 얹혀 있어 훼손 없이 옮길 수 있는 구조물이라면 분리가능성이 높아 부합이 부정될 가능성이 큽니다. 반대로 기초를 타설하고 건물과 일체로 시공되어 분리하면 건물이 훼손되는 형태라면 부합물로 판단될 여지가 커집니다.

Q. 낙찰 후 제시외 건물 때문에 분쟁이 생기면 어떻게 대응하나요?

A. 우선 감정평가서와 매각물건명세서에 그 부분이 어떻게 기재됐는지부터 확인해야 합니다. 부합물·종물로 볼 근거가 있다면 소유권 확인이나 인도청구로, 독립한 건물로 볼 근거가 있는 상대방이라면 별도 매수 협상이나 철거청구로 대응 방향이 달라집니다.

Q. 채무자가 증축 부분을 지키려면 방법이 있나요?

A. 이미 부합된 것으로 평가되는 구조물은 소급해서 방어하기 어렵습니다. 다만 구조상·이용상 독립성을 갖춰 별도로 소유권보존등기까지 마친 건물이라면 애초에 근저당 효력이 미치지 않으므로, 증축 단계에서부터 독립한 건물로서의 요건을 갖추는 것이 실질적인 방법이 됩니다.

맺음말

제시외 건물에 근저당 효력이 미치는지는 결국 그 구조물이 부합물인지, 종물인지, 독립한 건물인지를 가리는 문제로 귀결됩니다. 부합물이라면 경매절차에서 따로 평가되지 않았어도 낙찰자가 소유권을 취득하고, 종물이라면 소유자가 같다는 전제 아래 근저당 효력이 함께 미치며, 독립한 건물이라면 애초에 경매대상이 아니어서 낙찰자가 손댈 수 없습니다. 감정평가서의 "제시외" 표시나 "매각제외" 문구 하나만으로 결론을 단정하기보다, 그 구조물이 실제로 어떻게 붙어 있고 누구 소유인지를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

특히 광교를 비롯한 경기남부 지역에서는 단독주택이나 상가건물 경매에 제시외 건물이 딸려 있는 사례를 자주 접하게 됩니다. 낙찰 전 감정평가서를 꼼꼼히 살피고, 필요하다면 현장답사와 등기부 대조까지 마친 뒤 입찰에 나서시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.