특별조치법 등기 말소, 허위 보증서 입증은 어디까지 필요한가 

조상 땅을 찾아보니 전혀 모르는 사람 이름으로 등기가 넘어가 있고, 그 등기가 특별조치법에 따라 마쳐진 것이라는 답을 듣는 경우가 있습니다. 이 등기는 매매계약서나 매도인의 협력 대신 이웃 주민들이 써 준 보증서 한 장으로 만들어진 것이어서, 서류만 놓고 보면 원래 소유자 쪽이 반박할 자료가 거의 없습니다. 게다가 법원은 특별조치법으로 마쳐진 등기에 실체적 권리관계에 부합한다는 추정력을 인정하므로, 다투는 쪽이 그 추정을 먼저 깨야 합니다. 다행히 대법원은 그 입증의 정도까지 법관이 확신할 수준으로 요구하지는 않습니다. 이 글에서는 허위 보증서를 근거로 특별조치법 등기를 뒤집으려 할 때 무엇을 어느 수준까지 증명해야 하는지, 실제로 어떤 자료가 그 의심을 만들어 내는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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특별조치법 등기 — 보증서 한 장으로 소유권이 옮겨가는 구조

부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법은 상시법이 아니라 한시법으로, 1978년, 1993년, 2006년, 2020년 네 차례 시행됐습니다. 가장 최근 것은 법률 제16913호로 2020년 8월 5일 시행돼 부칙에 따라 2년간만 효력을 가졌고, 그 기간이 끝난 뒤 6개월까지 등기신청을 받고 종료됐습니다. 적용 대상은 1995년 6월 30일 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 사실상 양도되었거나 상속받은 부동산, 그리고 소유권보존등기가 되어 있지 않은 부동산입니다. 지금 법정에서 다투어지는 등기 대부분은 이보다 앞선 1978년·1993년·2006년 법에 따라 마쳐진 것들입니다.

지역 제한도 있습니다. 읍·면 지역은 토지와 건물 전부가 대상이지만, 특별자치시와 인구 50만 미만 시는 농지·임야만, 광역시와 인구 50만 이상 시는 1988년 1월 1일 이후 편입된 지역의 농지·임야만 대상이 됩니다. 도시 한복판의 대지가 특별조치법으로 이전됐다면 그 자체로 적용범위를 벗어난 것이 아닌지 먼저 따져볼 필요가 있습니다.

절차는 이렇습니다. 사실상의 양수인이 5명 이상의 보증인이 작성한 보증서를 붙여 대장소관청에 확인서 발급을 신청하는데, 이때 보증인 중 1명 이상은 변호사·법무사 자격을 가진 자격보증인이어야 하고 나머지는 그 부동산 소재지 리·동에 일정 기간 이상 거주한 사람이어야 합니다. 대장소관청은 현장조사를 거쳐 2개월간 공고하고, 이의신청이 없거나 이의가 받아들여지지 않으면 확인서를 발급합니다. 이 확인서를 첨부하면 등기부상 명의인이나 그 상속인의 협력 없이도 등기가 넘어갑니다. 분쟁이 늘 보증서에 집중되는 이유가 여기 있습니다.

특별조치법 등기는 매도인의 협력 없이 이웃의 보증서와 대장소관청의 확인서만으로 마쳐진다 — 그래서 다툼은 언제나 보증서로 모인다.

등기의 추정력 — 다투는 쪽이 먼저 넘어야 할 벽

판례는 특별조치법에 따라 마쳐진 등기를 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정합니다. 추정이라는 말은 곧 입증책임이 어디에 있느냐의 문제입니다. 등기명의인이 자신이 어떻게 취득했는지를 먼저 증명할 필요가 없고, 등기가 잘못됐다고 주장하는 원래 소유자나 그 상속인이 추정을 깨뜨릴 자료를 내놓아야 합니다. 그래서 "우리 집안은 그 땅을 판 적이 없다"는 진술이나 가족들의 증언만으로는 소송에서 이기기 어렵습니다.

이 추정이 일반 등기보다 견고하게 취급되는 데에는 이유가 있습니다. 법이 정한 확인서 발급 절차가 현장조사와 2개월 공고, 이의신청 기회를 거치도록 설계돼 있고, 오래되어 증빙이 사라진 권리관계를 정리한다는 입법 목적 자체가 간이한 증명을 전제로 하기 때문입니다. 그 결과 판례는 보증서나 확인서가 허위 또는 위조된 것이라거나 그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 점이 증명되지 않는 한 추정력은 번복되지 않는다고 봅니다. 등기원인이 없다는 일반적인 주장으로는 이 벽을 넘지 못하고, 판례가 열어둔 통로를 정확히 겨냥해야 합니다.

허위 보증서란 무엇인가 — 형식 하자가 아니라 실체적 기재내용

여기서 말하는 허위의 보증서는 일상적인 의미의 거짓 서류보다 좁고 분명합니다. 대법원 1991. 12. 27. 선고 91다10480 판결은 대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카63 판결 등을 인용하며, 허위의 보증서란 권리변동의 원인이 되는 실체적 기재내용이 진실에 부합하지 아니하는 보증서를 뜻한다고 판시했습니다. 즉 공격의 표적은 서류의 겉모습이 아니라 "언제, 누구로부터, 어떤 원인으로 취득했다"는 그 알맹이입니다.

이 구별은 실무에서 승패를 자주 가릅니다. 보증인의 날인이 한 칸 빠졌다거나 서식을 잘못 썼다는 식의 형식적 흠은, 그 자체로는 추정력을 깨는 사유가 되지 못합니다. 반대로 서류 형식이 완벽하게 갖춰져 있어도 "1971년 아무개로부터 매수했다"는 기재가 실제와 다르다면 그 보증서는 허위입니다. 그래서 소송 준비는 서류의 흠을 찾는 작업이 아니라, 보증서에 적힌 권리변동 사실 자체를 무너뜨릴 자료를 모으는 작업이 되어야 합니다.

• 매매 자체가 없었던 경우 — 원 소유자 측이 대금을 받은 흔적도, 인도한 정황도 없는 유형.

• 매도인으로 기재된 사람이 그 시점에 이미 사망한 경우 — 사망자와 계약했다는 기재가 되어버린다.

• 취득 시기가 실제와 달라 애초에 법 적용 대상이 아닌 경우 — 기준일 이후의 취득을 앞당겨 적은 유형.

• 실제로는 명의신탁·임대차·경작 관계인데 매매나 증여로 기재한 경우.

• 공동상속인 중 일부만 처분했으면서 상속인 전원의 처분인 것처럼 기재한 경우.

입증의 정도 — 확신이 아니라 '의심할 만큼'이면 된다

수십 년 전 일을 완벽히 재현하라는 요구였다면 이 소송은 애초에 성립하기 어려웠을 것입니다. 그러나 대법원 1997. 10. 16. 선고 95다57029 전원합의체 판결은 문턱을 낮춰 두었습니다. 변론에 나타난 자료에 의해 보증서나 확인서의 실체적 기재내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명된 때에는 그 등기의 추정력이 번복된 것으로 보아야 하고, 그 허위성에 관한 입증의 정도가 법관이 확신할 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라는 취지입니다.

이 법리가 실무에 주는 의미는 큽니다. 원고 측은 "매매가 없었다"는 사실을 적극적으로 완전히 증명할 필요가 없고, 보증서 기재를 그대로 믿기 어렵게 만드는 자료를 여러 개 쌓아 올리면 됩니다. 예컨대 보증서에 1972년 매매로 적혀 있는데 매도인의 제적등본상 사망일이 1969년이고, 그 후로도 재산세를 원 소유자의 상속인이 계속 납부해 온 사실이 확인된다면, 이 두 가지만으로도 기재내용의 진실성을 의심할 자료가 됩니다. 추정력이 흔들리고 나면, 그다음부터는 등기명의인 쪽이 자기 취득 경위를 구체적으로 설명해야 하는 부담을 지게 됩니다.

특별조치법 등기를 다투는 쪽이 넘어야 할 문턱은 '법관의 확신'이 아니라 '진실이 아님을 의심할 만큼'이다.

상대가 다른 취득원인을 꺼낼 때 — 2001년 전원합의체가 만든 두 번째 관문

보증서 기재를 무너뜨렸다고 소송이 끝나지는 않습니다. 등기명의인 쪽에서 흔히 나오는 방어가 "보증서에는 매매라고 적혀 있지만 사실은 증여받은 것"이라거나 "오래 점유·경작해 시효로 취득했다"는 주장입니다. 대법원 2001. 11. 22. 선고 2000다71388, 71395 전원합의체 판결은 이런 경우, 등기명의인이 보증서에 기재된 취득원인이 사실과 다름을 인정하면서 다른 취득원인을 주장하더라도 그 사유만으로는 등기의 추정력이 깨어지지 않는다고 보았습니다.

다만 예외가 명시돼 있습니다. 첫째, 그 주장 자체에서 특별조치법에 따른 등기를 마칠 수 없음이 명백한 경우입니다. 기준일 이후의 취득원인을 내세우는 것이 대표적입니다. 둘째, 주장하는 내용에 구체성이 전혀 없는 경우입니다. 셋째, 그 주장이 그 자체로 허구임이 명백한 경우입니다. 여기에 더해 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다29281, 29298 판결은 그 밖의 자료에 의해 새로이 주장된 취득원인 사실이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명된 경우에도 추정력이 깨어진다고 판시했습니다.

그래서 실무에서는 보증서 기재만 겨냥한 소장으로는 부족합니다. 상대가 갈아끼울 수 있는 대체 취득원인, 즉 증여·시효취득·명의신탁 해지 같은 주장까지 미리 예상해 반박 자료를 준비해 두어야 합니다. 상대가 원인을 바꿔 주장하면 그 취득 경위를 언제·누구와·어떤 방식으로 했는지 특정하도록 석명을 구하고, 구체성이 없는 진술에 머무는지를 조서에 남겨 두는 것이 유리합니다.

무엇이 의심을 만드는가 — 실제로 통하는 자료들

가장 강력한 것은 보증인 본인입니다. 확인서 발급 서류에는 보증인의 이름과 주소가 남아 있어 특정이 가능하고, 증인신문에서 "그 땅도 당사자도 알지 못했고 이장이 가져온 서류에 도장만 찍어 주었다"는 진술이 나오면 실체적 기재내용의 진실성을 의심하게 하는 결정적 자료가 됩니다. 보증서에 서명한 사람이 정작 권리변동을 목격한 적이 없다는 사실은, 그 보증서가 담보하려던 근거 자체를 없애기 때문입니다.

서면끼리 맞춰 보는 작업도 그에 못지않습니다. 제적등본과 가족관계등록부로 보증서에 적힌 매도인의 사망일을 확인해 매매 시점과 대조하고, 주민등록초본과 제적등본으로 보증인이 그 리·동에 실제로 거주했는지, 매매 당시 몇 살이었는지를 확인합니다. 이런 자료는 개별적으로는 결정적이지 않아도 두세 개가 겹치는 순간 개연성이 완성됩니다.

• 확인서 발급서류 일체 — 보증서 원본·신청서·현장조사서·공고 및 이의신청 기록. 대장소관청에 정보공개청구, 불응하면 소송에서 민사소송법 제352조의 문서송부촉탁.

• 제적등본·가족관계등록부 — 보증서상 매도인의 사망일, 상속개시 시점과 기재된 매매 시점의 불일치를 찾는 자료.

• 주민등록초본 — 보증인의 거주요건 충족 여부와 실제 거주기간 확인.

• 구 토지대장·지적원도, 농지분배 관련 서류(분배농지부·상환대장) — 원래의 소유관계와 경작관계를 보여주는 기초자료.

• 재산세 과세대장·납부내역 — 등기가 넘어간 뒤에도 원 소유자 측이 세금을 냈다면 사실상 양도 자체를 의심할 근거.

• 인근 주민·경작자 진술 — 그 시기에 실제로 점유하고 경작한 사람이 누구였는지에 관한 사실관계.

어떤 소를 제기하나 — 말소청구와 진정명의회복의 선택

청구 방법은 크게 두 갈래입니다. 하나는 소유권이전등기의 말소를 구하는 것이고, 다른 하나는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 구하는 것입니다. 대법원 2001. 9. 20. 선고 99다37894 전원합의체 판결은 이 둘이 실질적으로 목적이 동일하고 법적 근거와 성질도 같아 소송물이 실질상 동일하다고 보았습니다. 어느 한쪽으로 다투어 패소가 확정되면 청구 형식만 바꿔 다시 소를 제기할 수 없다는 뜻이므로, 첫 소송의 설계가 곧 마지막 기회가 됩니다.

선택의 기준은 등기가 몇 번 넘어갔느냐입니다. 특별조치법 등기 이후 매매로 여러 사람에게 전전됐다면 말소청구는 후속 등기명의인 전부를 상대로 순차 말소를 구해야 해 당사자가 늘고 절차가 무거워집니다. 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구는 현재 등기명의인만 상대로 하면 되어 간명합니다. 다만 중간에 등기부를 믿고 매수한 사람이 취득시효 요건을 갖추었다면 어느 쪽을 택하든 결과를 되돌리기 어렵습니다.

소 제기 전에 챙길 것도 있습니다. 소송 중 제3자에게 넘어가면 판결을 받아도 실효성이 없으므로, 민사집행법 제300조 제1항에 따른 처분금지가처분으로 먼저 묶어 두는 것이 안전합니다. 상속인이 여러 명이라면, 공유물에 관한 원인무효 등기의 말소청구는 민법 제265조 단서의 보존행위에 해당해 공유자 1인이 등기 전부의 말소를 구할 수 있지만, 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기는 자기 지분 범위에서만 구할 수 있다는 점에서 당사자 구성이 달라집니다.

시효와 형사 — 뒤집기를 가로막는 두 개의 시계

소유권에 기한 말소등기청구권은 물권적 청구권이어서 소멸시효의 대상이 되지 않습니다. 등기가 40년 전 것이라 해도 세월이 흘렀다는 이유만으로 청구권 자체가 사라지지는 않는다는 뜻입니다. 그러나 진짜 벽은 다른 쪽에 있습니다. 민법 제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유한 때에는 소유권을 취득한다고 정하고 있어, 특별조치법 등기명의인이나 그 승계인이 오래 점유해 왔다면 이 등기부취득시효 항변이 승패를 가릅니다.

선의·무과실은 점유를 시작한 때를 기준으로 판단하고, 무과실은 이를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 허위 보증서 작성에 직접 관여했거나 그 사정을 알면서 등기를 넘겨받은 사람이라면 선의로 보기 어렵습니다. 반대로 그 뒤 등기부를 믿고 매수해 점유해 온 제3자가 끼어 있으면 원 소유자 측은 매우 불리해집니다. 등기 사실을 알게 된 시점에 곧바로 가처분과 소 제기를 검토해야 하는 실질적인 이유가 여기 있습니다.

형사 문제도 따라붙습니다. 특별조치법은 제16조 제1항에서 거짓 보증서를 작성한 사람, 허위의 방법으로 확인서를 발급받은 사람 등을 1년 이상 10년 이하의 징역 또는 1천만원 이상 1억원 이하의 벌금에 처하고 병과할 수 있도록 정하고, 제2항은 중대한 과실로 허위 보증서를 작성하거나 작성하게 한 사람을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다. 별도로 형법 제228조의 공정증서원본불실기재죄(5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)도 문제 될 수 있습니다. 다만 오래전에 마쳐진 등기는 공소시효가 이미 지난 경우가 많고, 형사에서 무혐의나 무죄가 나왔다고 해서 민사 결론이 그대로 따라오지도 않습니다.

형사에서 무혐의가 나와도 민사에서 등기가 그대로 유지된다는 뜻은 아니다 — 형사는 합리적 의심 없는 증명을, 민사의 추정력 번복은 의심할 만큼의 증명을 요구하기 때문이다.

자주 묻는 질문

Q. 보증인들이 이미 모두 사망했으면 허위임을 밝힐 방법이 없나요?

A. 보증인 신문이 불가능해도 서면 대조만으로 의심을 만들 수 있습니다. 제적등본상 매도인의 사망일과 보증서에 적힌 매매 시점의 불일치, 보증인의 거주요건 미충족, 등기 이후의 재산세 납부 주체 같은 자료가 그 역할을 합니다. 판례가 요구하는 것은 완벽한 재현이 아니라 진실이 아님을 의심할 만한 정도의 증명이기 때문입니다.

Q. 40년 전에 마쳐진 등기인데 지금도 말소를 구할 수 있나요?

A. 소유권에 기한 말소등기청구권은 소멸시효의 대상이 아니어서 시간이 지났다는 이유만으로 청구권이 사라지지는 않습니다. 다만 등기명의인이나 승계인이 10년 이상 선의·무과실로 점유해 왔다면 민법 제245조 제2항의 등기부취득시효가 성립해 사실상 되돌리기 어려워집니다. 그래서 등기 사실을 확인한 시점에 지체 없이 대응을 시작하는 것이 중요합니다.

Q. 형사고소에서 무혐의 처분이 나왔는데 민사도 어렵겠지요?

A. 반드시 그렇지는 않습니다. 형사는 합리적 의심의 여지 없는 증명을 요구하지만, 민사에서 특별조치법 등기의 추정력을 깨는 데는 의심할 만큼의 증명으로 족해 기준 자체가 다릅니다. 다만 무혐의 처분의 사유가 상대방에게 유리한 정황으로 인용될 수 있으므로, 어떤 이유로 처분됐는지는 확인해 두는 편이 좋습니다.

Q. 확인서 발급 당시의 서류는 어떻게 확보하나요?

A. 확인서를 발급한 대장소관청에 정보공개를 청구하는 것이 1차적인 방법입니다. 보존기간 경과나 비공개 결정으로 막히면 소송 단계에서 문서송부촉탁이나 사실조회를 신청해 확보합니다. 보증서 원본과 보증인 인적사항, 현장조사서, 공고 및 이의신청 기록이 핵심 자료입니다.

Q. 상속인이 여러 명인데 전원이 소송에 참여해야 하나요?

A. 공유물에 관한 원인무효 등기의 말소청구는 보존행위에 해당해 공유자 1인이 등기 전부의 말소를 구할 수 있습니다. 반면 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 자기 지분 범위에서만 구할 수 있습니다. 어떤 청구를 선택하느냐에 따라 당사자 구성과 판결의 효력 범위가 달라지므로 소 제기 전에 정리해야 합니다.

Q. 특별조치법이 끝났는데 지금 그 절차를 새로 이용할 수는 없나요?

A. 가장 최근 법은 2020년 8월 5일 시행돼 2년의 유효기간이 지났고, 기간 만료 후의 등기신청 기한도 이미 지났습니다. 지금은 특별조치법으로 새 등기를 하는 국면이 아니라, 이미 마쳐진 등기를 다투거나 일반 민사절차로 소유권을 확정하는 문제로 다루게 됩니다.

맺음말

특별조치법 등기를 뒤집는 싸움은 두 개의 축으로 정리됩니다. 하나는 보증서의 실체적 기재내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명하는 것이고, 다른 하나는 상대가 뒤늦게 갈아끼울 대체 취득원인까지 미리 봉쇄하는 것입니다. 대법원이 요구하는 문턱이 법관의 확신이 아니라 의심할 만한 정도라는 점을 생각하면, 오래된 사건이라는 이유만으로 미리 단념할 일은 아닙니다.

반대로 시간은 대체로 등기명의인 쪽에 유리하게 흐릅니다. 등기부취득시효가 완성되거나 등기부를 믿은 제3자가 끼어들면 자료가 아무리 좋아도 결론을 되돌리기 어려워집니다. 등기 사실을 알게 된 단계에서 확인서 발급서류부터 확보하고, 제적등본과 구 토지대장 같은 기초자료를 정리해 두는 것이 실질적인 출발점입니다.

양평이나 용인 처인구처럼 읍·면 지역의 임야와 농지가 많은 곳에서는 특별조치법 등기가 지금까지도 분쟁의 불씨로 남아 있는 경우가 적지 않습니다. 자료가 여러 기관에 흩어져 있고 시효 문제까지 얽히는 만큼, 등기부를 확인한 그 시점에 권리관계부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.