공유지분 경매 우선매수권, 최고가로 낙찰받아도 공유자에게 넘어가는 이유 

공유지분이 경매에 나왔다는 사실을 알게 되면, 그 지분을 노리는 응찰자와 남은 지분을 가진 다른 공유자가 각자 다른 이유로 마음이 급해집니다. 공유지분 경매에는 일반 부동산 경매에 없는 장치가 하나 더 붙어 있기 때문입니다. 다른 공유자가 최고매수신고가격과 같은 값을 부르면 법원이 그 공유자에게 매각을 허가하도록 정한 우선매수권이 그것입니다. 그래서 최고가를 써내고도 그 자리에서 순위가 뒤집히는 응찰자가 생기고, 반대로 권리만 믿고 있다가 절차를 놓쳐 지분을 낯선 사람에게 넘기는 공유자도 있습니다. 이 글에서는 우선매수권이 언제 어떤 방식으로 행사되는지, 어떤 경우에는 아예 인정되지 않는지, 반복 행사로 유찰을 유도하면 법원이 어떻게 판단하는지를 조문과 판례를 기준으로 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공유자 우선매수권 — 같은 값으로 순위를 뒤집는 권리

공유물의 일부 지분만 경매에 나온 경우, 남은 공유자에게는 민사집행법 제140조 제1항이 특별한 권리를 줍니다. 공유자는 매각기일까지 같은 법 제113조에 따른 보증을 제공하고, 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다. 그리고 제140조 제2항은 그런 신고가 있으면 최고가매수신고가 따로 있더라도 법원이 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다고 정합니다. 법원의 재량이 아니라 기속 규정이라는 점이 핵심입니다.

이 제도가 있는 이유는 공유관계의 성질에 있습니다. 공유물은 지분권자들이 함께 이용하고 관리해야 하는 재산이고, 관리행위는 지분 과반수로 정하며 처분이나 변경에는 전원의 동의가 필요합니다. 그런 상황에서 지분 하나가 경매로 낯선 제3자에게 넘어가면 남은 공유자는 원치 않는 상대와 계속 협의해야 하는 부담을 지게 됩니다. 우선매수권은 그 부담을 줄이려고 기존 공유자에게 먼저 인수할 기회를 주는 장치입니다.

응찰자 입장에서 냉정하게 정리하면, 공유지분 물건에서는 가격으로 우선매수권자를 이길 방법이 없습니다. 대법원 2004. 10. 14.자 2004마581 결정은 공유자가 우선매수권을 행사한 경우 최고가매수신고인이 그보다 더 높은 가격을 다시 제시하는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다. 우선매수권은 최고가매수신고인이 정해진 뒤 그 가격으로 공유자에게 매수 기회를 주는 제도이므로, 여기서 다시 값을 올려 겨루게 하는 것은 입찰의 본질에 반하고 그럴 절차 규정도 없다는 이유입니다.

공유지분 경매에서 우선매수권이 행사되면 법원은 같은 가격으로 그 공유자에게 매각을 허가하여야 하고, 최고가매수신고인은 값을 더 올려 맞설 수 없다.

행사 시기 — 입찰 마감이 아니라 매각기일 종결 고지 전까지

우선매수권에서 실무상 가장 많이 오해되는 부분이 행사 시점입니다. 민사집행규칙 제76조 제1항은 우선매수 신고를 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다고 정합니다. 앞서 본 2004마581 결정도 그 기한이 입찰 마감시각이 아니라 집행관의 입찰 종결 선언 전까지라고 명시했습니다. 즉 봉투를 걷는 시각이 지나고 개찰이 진행되어 최고가매수신고가격이 공개된 뒤에도, 종결 고지가 나오기 전이라면 공유자는 그 자리에서 신고할 수 있습니다.

이 구조가 응찰자에게 불리하게 작동하는 지점이 바로 여기입니다. 공유자는 남들이 얼마를 썼는지 확인한 다음 인수 여부를 정할 수 있는 반면, 응찰자는 자신의 가격을 먼저 공개한 상태에서 결과를 기다려야 합니다. 그래서 공유지분 물건에 응찰할 때는 우선매수신고가 들어올 가능성을 전제로 자금과 일정을 짜두는 편이 안전합니다. 매각물건명세서와 등기부에서 공유자가 몇 명인지, 채무자 지분의 비율이 얼마인지를 미리 확인해 두면 예측 가능성이 조금은 올라갑니다.

보증 제공 시점도 같은 기준선을 씁니다. 대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정은 공유자가 매각기일 전에 우선매수신고서만 내고 보증을 제공하지 않았다는 사정만으로 우선매수권을 포기하거나 상실한 것으로 볼 수는 없고, 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하면 우선매수권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 보증 금액은 집행법원이 정하는데 통상 최저매각가격의 10분의 1이며, 현금뿐 아니라 경매보증보험증권 등 법원이 인정하는 방법으로도 낼 수 있습니다. 반대로 종결 고지가 끝난 뒤에는 아무리 사정을 설명해도 그 기일에서는 행사할 수 없습니다.

아무도 응찰하지 않은 기일 — 최저매각가격이 곧 매수가격이 된다

다른 응찰자가 한 명도 없는 기일에 공유자만 우선매수신고를 하면 비교할 최고매수신고가격 자체가 존재하지 않습니다. 이 공백을 메우는 것이 민사집행규칙 제76조 제2항입니다. 공유자가 신고를 했으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 민사집행법 제140조 제1항의 최고매수신고가격으로 본다고 정하고 있습니다. 결국 그 기일의 최저매각가격이 그대로 공유자의 매수가격이 되는 셈입니다.

여기서 공유지분 경매의 이해관계가 갈립니다. 유찰이 한 번 될 때마다 최저매각가격은 통상 직전 가격의 20퍼센트에서 30퍼센트가량 낮아집니다. 공유자로서는 경쟁자가 나타나지 않는 한 기일이 거듭될수록 더 낮은 가격에 지분을 가져올 수 있는 구조가 되고, 채권자로서는 회수액이 계속 줄어드는 구조가 됩니다. 뒤에서 볼 우선매수권 남용 문제가 생기는 뿌리도 이 계산에 있습니다.

참고로 공유지분 경매의 최저매각가격은 지분만 따로 감정하는 것이 아니라 민사집행법 제139조 제2항에 따라 공유물 전부의 평가액을 기본으로 각 공유자의 지분에 따라 정하는 것이 원칙입니다. 다만 지분만 떼어 팔 때 시장에서 형성되는 값은 이 계산과 상당한 차이가 나는 경우가 많아, 감정가와 실제 환가가치를 같은 것으로 보고 자금계획을 세우면 낭패를 볼 수 있습니다.

다른 매수신고인이 없으면 그 기일의 최저매각가격이 곧 우선매수 가격이 된다 — 유찰이 반복될수록 공유자에게 유리해지는 구조다.

최고가매수신고인의 지위 — 차순위매수신고인 간주와 포기 선택

공유자가 우선매수권을 행사하면 그때까지 최고가매수신고인이었던 사람은 지위를 잃습니다. 다만 민사집행법 제140조 제4항은 그를 곧바로 절차에서 빼지 않고 차순위매수신고인으로 본다고 정합니다. 우선매수한 공유자가 대금을 내지 않으면 그 사람에게 매각이 허가될 수 있도록 예비적 지위를 남겨두는 것입니다.

문제는 이 지위가 유지되는 동안 보증금이 묶인다는 점입니다. 차순위매수신고인의 보증은 매수인이 대금을 완납할 때까지 돌려받지 못하므로, 대금지급기한과 그 이후 절차까지 짧지 않은 기간 자금이 잠기게 됩니다. 그래서 민사집행규칙 제76조 제3항은 제140조 제4항에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 사람은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 그 지위를 포기할 수 있도록 열어두었습니다.

실무적으로는 이 판단을 매각기일 현장에서 즉시 해야 합니다. 우선매수신고가 들어온 그 순간, 공유자가 대금을 미납할 가능성과 자기 자금이 묶이는 기간을 저울질해 포기 여부를 정해야 하는 것입니다. 지분을 반드시 확보해야 할 사정이 있다면 지위를 유지하는 선택이 의미가 있지만, 단순 투자 목적이라면 포기하고 보증금을 즉시 회수하는 쪽이 합리적인 경우가 많습니다. 종결 고지가 끝난 뒤에는 포기 의사를 밝혀도 그 기일에서는 받아들여지지 않습니다.

• 지위 유지 — 공유자가 대금을 미납하면 차순위매수신고인에게 매각허가 가능성이 생긴다.

• 지위 유지의 비용 — 매수인의 대금 완납 시점까지 보증금이 반환되지 않는다.

• 포기 시한 — 집행관의 매각기일 종결 고지 전까지만 포기 의사를 밝힐 수 있다.

• 판단 기준 — 그 지분을 꼭 확보해야 하는지, 자금이 묶여도 감당 가능한지를 현장에서 결정한다.

여러 공유자가 동시에 신고하면 — 지분 비율대로 나눈다

공유자가 여럿인 물건에서는 두 명 이상이 같은 기일에 우선매수신고를 하는 일도 생깁니다. 민사집행법 제140조 제3항은 이 경우 여러 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다고 정합니다. 먼저 신고한 사람이 전부 가져가는 것도, 추첨으로 한 명을 정하는 것도 아니라는 뜻입니다.

예를 들어 4분의 2 지분이 경매에 나오고 남은 공유자 두 사람의 지분이 각각 4분의 1씩이라면, 두 사람이 모두 신고한 경우 경매에 나온 지분을 절반씩 나누어 취득하게 됩니다. 지분 비율이 다르다면 그 비율에 비례해 나뉩니다. 물론 공유자들 사이에 누가 얼마를 인수할지 미리 협의가 되어 있다면 그 협의가 우선하므로, 지분 구성이 복잡한 물건이라면 기일 전에 다른 공유자와 의사를 맞춰 두는 편이 뒤탈이 적습니다.

이렇게 여러 사람이 함께 매수인이 되는 경우는 공동으로 매수신고를 한 것과 유사하게 취급됩니다. 그래서 그중 한 사람에게 매각불허가 사유가 있으면 그 부분만 떼어내기 어렵고 전체에 영향이 미칠 수 있습니다. 공동으로 인수할 계획이라면 각자의 보증 제공과 자격 요건을 개별적으로 점검해 두어야 합니다.

우선매수권이 아예 인정되지 않는 경우

공유지분이 걸려 있다고 해서 언제나 우선매수권이 따라오는 것은 아닙니다. 가장 대표적인 배제 사례가 공유물분할을 위한 경매입니다. 대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정은 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 대금을 나누기 위한 환가절차에서는, 지분경매에서 다른 공유자에게 경매개시를 통지하고 우선매수권을 인정하는 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다. 우선매수권의 취지가 공유관계를 계속 유지하는 사람들의 인적 유대 보호에 있는데, 공유물 전부가 매각되면 그 절차가 끝나는 순간 공유관계 자체가 사라지므로 보호할 대상이 남지 않기 때문입니다.

같은 이유에서 구분소유적 공유관계, 즉 각자 특정 부분을 배타적으로 쓰면서 등기만 지분 형태로 해 둔 상호명의신탁 관계에서도 우선매수권은 인정되지 않는 것으로 봅니다. 실질이 각자의 단독소유에 가까워 공유물을 함께 관리하며 협의해야 할 필요가 없고, 다른 사람의 구획이 제3자에게 넘어가더라도 자신의 사용관계가 흔들리지 않기 때문입니다. 일괄매각으로 공유물 전체가 한꺼번에 매각되는 경우도 마찬가지 논리로 다루어집니다.

공유자의 범위 자체가 문제 되는 국면도 있습니다. 경매개시결정 기입등기 이후에 다른 공유자의 지분을 사들여 새로 공유자가 된 사람은 조문상 취득 시기를 제한하는 규정이 없어 우선매수권을 인정받는 것이 일반적인 실무입니다. 반면 경매 대상인 채무자의 지분을 기입등기 후에 넘겨받은 사람은 압류의 처분금지효에 저촉되는 취득이어서 우선매수권을 행사할 공유자로 보기 어렵습니다. 우선매수권을 쓰려고 극히 미미한 지분만 급히 사들이는 경우에도 권리 행사가 제한될 수 있습니다.

• 공유물분할을 위한 경매 — 공유물 전부가 환가 대상이므로 우선매수권 규정 적용 없음.

• 구분소유적 공유 — 실질이 단독소유에 가까워 인적 유대 보호 필요가 없음.

• 일괄매각으로 공유물 전체가 매각되는 경우 — 지분만의 매각이 아니므로 배제.

• 압류 후 채무자 지분을 넘겨받은 사람 — 처분금지효에 저촉되어 공유자로 인정받기 어려움.

반복 신고로 유찰을 유도하면 — 매각불허가로 이어질 수 있다

우선매수권은 강력한 권리인 만큼 악용될 여지도 큽니다. 전형적인 수법은 이렇습니다. 매각기일마다 우선매수신고만 해 두면 그 사실이 공고되어 일반 응찰자들이 어차피 뺏길 물건이라고 판단해 응찰을 포기합니다. 그런데 정작 경쟁자가 없는 기일에는 보증금을 내지 않아 유찰시키고, 최저매각가격이 충분히 떨어질 때까지 이 과정을 반복하다가, 다른 응찰자가 나타난 기일에만 보증금을 제공해 지분을 가져가는 것입니다.

대법원은 이런 행태를 그대로 두지 않았습니다. 대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정은 공유자가 여러 차례 우선매수신고만 하여 일반인의 매수신고를 억제한 뒤, 다른 매수신고인이 없으면 보증금을 미납해 유찰을 반복하다가 경합자가 나타났을 때만 보증금을 납부하는 행위를 매각의 적정한 실시를 방해한 경우로 보아 매각불허가 사유에 해당한다고 판단했습니다. 보증을 제때 내지 않았다는 사정만으로 우선매수권을 포기했다고 볼 수는 없지만, 그 반복 행태 전체를 놓고 보면 제도의 남용이라는 것입니다.

실무에서는 여기서 한 걸음 더 나아가 있습니다. 상당수 법원이 공유지분 물건에 특별매각조건을 붙여, 매각기일 전에 우선매수신고를 했다가 보증금 미납으로 그 신고가 실효된 공유자는 다음 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없다는 취지를 명시합니다. 사실상 행사 기회를 한 번으로 제한하는 운용입니다. 행사 횟수를 법률로 1회로 못 박자는 개정 논의도 이어져 왔습니다. 따라서 공유자라면 신고 자체를 가볍게 반복할 것이 아니라, 실제로 대금을 감당할 수 있는 기일을 골라 보증을 갖춰 한 번에 행사하는 편이 안전하고, 응찰자라면 해당 사건의 매각물건명세서에 어떤 특별매각조건이 붙어 있는지부터 확인해야 합니다.

신고만 반복하고 보증금은 내지 않아 유찰을 유도하는 행태는 매각의 적정한 실시를 방해한 것으로 평가되어 매각불허가 사유가 될 수 있다.

공유자와 응찰자, 각자 준비해야 할 것

공유자 쪽에서 먼저 볼 것은 통지입니다. 민사집행법 제139조 제1항은 공유물지분을 경매하는 경우 채무자 지분에 대한 경매개시결정을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 사실을 통지하도록 정하고 있습니다. 이 통지를 받았다면 이미 시계가 돌기 시작한 것이므로, 매각기일과 최저매각가격을 확인하고 보증 제공 방법과 대금지급기한까지 역산해 자금계획을 세워야 합니다. 우선매수로 지분을 취득한 뒤에는 잔대금을 기한 내에 완납해야 하고, 미납하면 제공한 보증을 돌려받지 못하는 것이 원칙입니다.

응찰자 쪽에서는 그 물건이 지분매각인지 전체매각인지, 공유물분할을 위한 형식적 경매인지부터 갈라야 합니다. 앞에서 본 대로 형식적 경매나 공유물 전체 매각이라면 우선매수권 부담 없이 경쟁할 수 있는 반면, 지분매각이라면 낙찰받고도 순위가 뒤집힐 가능성을 계산에 넣어야 합니다. 지분을 실제로 취득한 이후에도 사용·수익을 둘러싼 분쟁이 남을 수 있어, 민법 제268조에 따른 공유물분할청구 같은 출구 전략을 처음부터 함께 설계해 두는 것이 좋습니다.

• 공유자 — 경매개시 통지 수령 즉시 매각기일·최저매각가격·보증 금액 확인.

• 공유자 — 신고는 대금을 실제로 감당할 수 있는 기일에 보증을 갖춰 한 번에.

• 응찰자 — 매각물건명세서에서 지분매각 여부와 특별매각조건을 먼저 확인.

• 응찰자 — 우선매수신고가 들어올 경우 차순위 지위를 유지할지 포기할지 미리 결정.

• 양쪽 공통 — 취득 후 공유관계를 어떻게 정리할지(협의분할·공유물분할청구)까지 함께 검토.

자주 묻는 질문

Q. 공유자가 우선매수신고를 하면 제가 더 높은 가격을 써서 다시 겨룰 수 있나요?

A. 그럴 수 없습니다. 대법원 2004마581 결정은 공유자가 우선매수권을 행사한 경우 최고가매수신고인이 더 높은 가격을 제시하는 것은 입찰의 본질에 반하고 그런 절차 규정도 없다고 보았습니다. 공유지분 경매에서 우선매수권자를 가격으로 이기는 방법은 없다고 보는 편이 정확합니다.

Q. 우선매수신고는 입찰 마감 전에 반드시 해야 하나요?

A. 아닙니다. 민사집행규칙 제76조 제1항은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 신고할 수 있도록 정하고 있습니다. 개찰이 끝나 최고가매수신고가격이 밝혀진 뒤라도 종결 고지 전이라면 가능하고, 반대로 종결 고지 이후에는 그 기일에서 행사할 수 없습니다.

Q. 아무도 응찰하지 않은 기일에 공유자만 신고하면 얼마에 사게 되나요?

A. 민사집행규칙 제76조 제2항에 따라 그 기일의 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보므로, 최저매각가격이 그대로 매수가격이 됩니다. 다만 신고만 해 두고 보증금을 내지 않는 방식으로 유찰을 반복하면 남용으로 평가될 수 있어, 실효 후 다음 기일 행사를 제한하는 특별매각조건이 붙는 경우가 많습니다.

Q. 공유물분할판결을 받아 진행되는 경매에서도 다른 공유자가 우선매수권을 쓰나요?

A. 그런 절차에서는 우선매수권이 인정되지 않는 것이 원칙입니다. 대법원 91마239 결정은 공유물 전부를 경매에 붙여 대금을 나누는 환가절차에는 지분경매의 통지·우선매수권 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다. 매각이 끝나면 공유관계 자체가 소멸해 보호할 인적 유대가 남지 않기 때문입니다.

Q. 우선매수권 때문에 지위를 잃으면 제 보증금은 바로 돌려받나요?

A. 자동으로 반환되지는 않습니다. 민사집행법 제140조 제4항에 따라 차순위매수신고인으로 간주되어 매수인이 대금을 완납할 때까지 보증금이 묶입니다. 즉시 회수하려면 민사집행규칙 제76조 제3항에 따라 매각기일 종결 고지 전까지 그 지위를 포기하겠다는 의사를 밝혀야 합니다.

Q. 경매가 시작된 뒤에 다른 공유자 지분을 사들여도 우선매수권을 쓸 수 있나요?

A. 경매개시결정 기입등기 후에 채무자가 아닌 다른 공유자의 지분을 취득한 경우라면 조문상 취득 시기 제한이 없어 인정하는 것이 실무의 일반적 태도입니다. 다만 경매 대상인 채무자 지분을 넘겨받은 경우는 압류의 처분금지효에 저촉되어 공유자로 인정받기 어렵고, 권리 행사만을 노린 극히 미미한 지분 취득도 제한될 수 있습니다.

맺음말

공유지분 경매에서 우선매수권은 가격 경쟁의 결과를 뒤집는 강한 권리이지만, 무제한의 권리는 아닙니다. 행사 시점은 매각기일 종결 고지 전까지로 정해져 있고, 보증을 제공하지 않으면 효력이 없으며, 공유물분할을 위한 경매나 구분소유적 공유처럼 제도의 취지가 미치지 않는 국면에서는 아예 인정되지 않습니다. 신고만 반복해 유찰을 유도하는 방식은 매각의 적정한 실시를 방해한 것으로 평가되어 매각불허가로 이어질 수 있다는 점도 판례가 이미 정리해 두었습니다.

공유자라면 통지를 받은 시점부터 매각기일과 보증 금액, 대금지급기한을 함께 계산해 한 번에 행사할 기일을 고르는 것이 안전하고, 응찰자라면 지분매각 여부와 특별매각조건을 먼저 확인한 뒤 차순위 지위를 어떻게 할지까지 미리 정해 두어야 손실을 줄일 수 있습니다. 토지 지분이나 상속으로 여러 명의 이름이 올라간 부동산이 많은 수원·경기남부 지역에서는 이런 지분 물건이 꾸준히 나오는 만큼, 기일이 임박해서가 아니라 경매개시 통지를 받은 단계에서 권리관계부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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