점유취득시효 기산점 — 점유 시작일을 임의로 고를 수 없는 이유와 예외 

20년 넘게 남의 땅을 점유해 왔으니 이제 내 땅이라고 생각하고 소송을 준비하다 보면, 가장 먼저 막히는 것이 "그래서 점유를 언제부터 한 것으로 하느냐"입니다. 날짜를 조금만 앞뒤로 옮기면 20년이 채워지는 시점이 달라지고, 그 시점이 달라지면 등기를 청구할 상대방 자체가 바뀌기 때문입니다. 그래서 많은 분들이 자신에게 가장 유리한 날짜를 골라 기산점으로 삼으려 하지만, 법원은 그 선택을 원칙적으로 인정하지 않습니다. 이 글에서는 점유취득시효의 기산점을 왜 마음대로 정할 수 없는지, 그럼에도 기산점을 고를 수 있는 예외는 어떤 경우인지, 그리고 실제 점유개시 시점은 무엇으로 증명하는지를 정리해 보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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기산점이 결론을 바꾸는 이유 — 20년의 시작점이 상대방을 정한다

민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 정합니다. 여기서 놓치기 쉬운 부분이 '등기함으로써'입니다. 20년이 지났다고 소유권이 저절로 넘어오는 것이 아니라, 시효가 완성된 시점의 소유자를 상대로 소유권이전등기청구권이 생길 뿐입니다. 즉 시효완성일이 언제냐에 따라 등기를 청구할 의무자가 누구인지가 정해집니다.

여기에 판례가 확립한 또 하나의 법리가 겹칩니다. 점유취득시효가 완성되었더라도 등기를 하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐지면, 점유자는 특별한 사정이 없는 한 그 제3자에게 시효취득을 주장할 수 없다는 것입니다. 시효취득자가 가진 것은 물권이 아니라 채권적 성격의 등기청구권이어서, 등기부를 믿고 새로 권리를 취득한 사람에게는 대항하지 못하는 구조이기 때문입니다.

이 둘을 합치면 기산점이 왜 승패를 가르는지가 분명해집니다. 예를 들어 1985년부터 점유를 시작했다면 시효완성은 2005년이고, 2010년에 소유자가 A에서 B로 바뀌었다면 그 변동은 '완성 후'이므로 점유자는 현재 등기명의자인 B에게 아무것도 청구하지 못합니다. 그런데 점유자가 "사실은 1995년부터 점유했다"며 기산점을 10년 늦추면 완성일이 2015년이 되어, 이번에는 B가 '완성 당시 소유자'가 되어 청구를 받게 됩니다. 기산점 선택을 자유롭게 허용하면 점유자가 언제든 현재 소유자를 상대방으로 만들어낼 수 있고, 등기부를 신뢰해 부동산을 취득한 제3자 보호는 무의미해집니다.

기산점은 단순한 날짜가 아니라 '누구를 상대로 등기를 청구할 수 있는가'를 결정하는 기준점이다. 그래서 법은 이 날짜를 당사자의 선택에 맡기지 않는다.

원칙 — 기산점은 점유가 실제로 개시된 시점으로 고정된다

판례의 원칙은 명확합니다. 대법원 1999. 2. 12. 선고 98다40688 판결은 등기부상 소유명의자가 동일하고 그 변동이 없는 경우가 아니라면, 원칙적으로 시효취득의 기초가 되는 점유가 개시된 시점이 기산점이 되고 당사자가 이를 임의로 선택할 수 없다는 취지를 밝히고 있습니다. 소를 제기한 날이나 변론종결일에서 거꾸로 20년을 계산하는 이른바 역산 방식도, 소유자 변동이 있는 사안에서는 허용되지 않습니다.

주의할 점은 여기서 말하는 '점유개시 시점'이 단순히 그 땅에 발을 들인 날이 아니라는 것입니다. 취득시효의 기초가 되려면 소유의 의사로 하는 점유(자주점유)여야 합니다. 민법 제197조 제1항은 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정한다고 규정해 점유자의 입증 부담을 덜어주지만, 이 추정은 깨질 수 있습니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 소유권 취득의 원인이 될 만한 법률행위가 없다는 사정을 잘 알면서 타인 소유 부동산을 무단점유한 것이 증명되면 소유의 의사에 대한 추정이 깨진다고 보았습니다.

같은 이유에서, 자기 소유 부동산을 점유하고 있던 기간은 취득시효의 기초가 되는 점유로 계산되지 않습니다. 자기 땅을 점유하는 것은 소유권 행사이지 시효취득의 전제가 아니기 때문입니다. 따라서 자기 명의였던 부동산이 다른 사람 명의로 이전등기된 뒤에도 계속 점유한 사안이라면, 기산점은 처음 점유를 시작한 날이 아니라 소유권이전등기가 마쳐진 날이 됩니다. 결국 기산점은 '언제부터 있었나'가 아니라 '언제부터 남의 땅을 내 것처럼 점유하기 시작했나'로 특정해야 합니다.

법원은 당사자 주장에 구속되지 않는다 — 기산점은 간접사실

기산점을 마음대로 정할 수 없다는 원칙은 소송법 차원에서 한 번 더 못 박혀 있습니다. 대법원 1998. 5. 12. 선고 97다34037 판결은 취득시효의 기산점은 법률효과의 판단에 직접 필요한 주요사실이 아니라 간접사실에 불과하므로, 법원은 이에 관한 당사자의 주장에 구속되지 않고 소송자료에 의하여 진정한 점유의 시기를 인정해야 한다고 판시했습니다.

이 법리의 실무적 의미는 생각보다 큽니다. 첫째, 소장에 유리한 날짜를 적어 넣는다고 그 날짜가 기준이 되지 않습니다. 둘째, 상대방이 다투지 않거나 그 날짜를 인정하는 진술을 하더라도 재판상 자백으로서 법원을 구속하는 효력이 생기지 않습니다. 셋째, 증거를 통해 드러난 실제 점유개시 시점이 점유자에게 불리하더라도 법원은 그 시점을 그대로 인정할 수 있습니다. 원고가 주장한 것과 다른 시점을 법원이 인정했다고 해서 주장하지 않은 사실로 판단한 위법이 있다고 볼 수 없다는 것이 판례의 태도입니다.

그러므로 점유취득시효 소송의 준비는 '어느 날짜를 주장할까'를 고르는 작업이 아니라, 실제 점유가 시작된 시점을 증거로 특정하고 그 시점을 전제로 했을 때 결론이 어떻게 되는지를 먼저 계산해 보는 작업이어야 합니다. 계산 결과 현재 등기명의자에게 대항할 수 없는 구조라면, 뒤에서 설명할 2차 취득시효 같은 다른 경로를 검토해야 합니다.

기산점은 간접사실이므로 주장에도, 자백에도 구속되지 않는다. 날짜를 고르는 소송이 아니라 날짜를 증명하는 소송이다.

예외 1 — 등기명의자가 한 번도 바뀌지 않았다면 기산점을 고를 수 있다

기산점을 고정하는 이유가 제3자 보호에 있다면, 보호할 제3자가 없는 사안에서는 고정할 이유도 없습니다. 그래서 판례는 취득시효기간 중 그 부동산의 등기부상 소유명의자가 변동 없이 동일한 경우에는, 기산점을 어디에 두든지 간에 취득시효의 완성을 주장할 수 있는 시점에서 보아 그 기간이 경과한 사실만 확정되면 충분하다고 봅니다. 어느 날짜를 잡아도 시효완성 당시 소유자가 같은 사람이므로 결론이 달라지지 않기 때문입니다.

이 예외가 인정되면 실무상 이점이 큽니다. 수십 년 전 점유개시 시점을 정확히 특정하기 어려운 오래된 농지나 임야, 도로에 편입된 자투리 토지 분쟁에서, 소 제기 시점이나 사실심 변론종결 시점에서 거꾸로 20년 이상 점유한 사실만 증명하면 되기 때문입니다. 1970년대 어느 해에 경작을 시작했는지를 다투는 대신, 최근 20년의 점유만 입증하면 되는 구조가 됩니다.

다만 이 예외의 조건은 매우 엄격합니다. 시효기간 중 매매나 증여로 소유명의가 한 번이라도 바뀌었다면 예외는 통째로 사라지고 원칙으로 돌아갑니다. 반면 상속은 성격이 다릅니다. 상속인은 피상속인의 지위를 그대로 이어받는 포괄승계인이어서 등기부를 믿고 새로 거래한 제3자와 같이 볼 수 없고, 시효취득을 주장할 상대방이 실질적으로 바뀌지 않습니다. 그러므로 소송 준비의 첫 단계는 등기사항전부증명서를 발급받아 소유권 변동 이력 전체를 시간순으로 정리하는 일입니다.

• 소유명의 변동 없음 — 기산점 임의 선택 및 역산 가능. 최근 20년 점유만 증명하면 됨.

• 매매, 증여 등으로 제3자에게 이전 — 예외 소멸. 실제 점유개시 시점으로 고정.

• 상속에 의한 명의 변경 — 포괄승계이므로 상대방이 실질적으로 바뀌지 않음.

• 확인 자료 — 등기사항전부증명서(말소사항 포함)로 폐쇄된 과거 등기까지 확인.

예외 2 — 점유를 승계했을 때 주어지는 선택권과 그 한계

민법 제199조 제1항은 점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다고 정합니다. 이는 당사자에게 법이 명시적으로 부여한 선택권이므로, 앞서 본 '임의 선택 금지'와 충돌하지 않습니다. 부모가 30년간 경작하던 땅을 물려받아 5년째 점유 중이라면, 자기 점유 5년만 주장할 수도 있고 부모의 점유까지 합쳐 35년을 주장할 수도 있습니다. 이때 기산점 후보는 두 개, 즉 전 점유자의 점유개시일과 자신의 점유개시일입니다.

같은 조 제2항은 전 점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다고 정합니다. 합산이 항상 유리하지는 않다는 뜻입니다. 전 점유자의 점유가 무단점유로 인정되어 자주점유 추정이 깨지는 사안이거나, 임차인처럼 타인의 소유를 전제로 한 타주점유였다면, 기간을 늘리려다 점유의 성질 자체를 문제 삼게 됩니다. 반대로 자기 점유만 주장하면 하자는 끊어내지만 기간이 부족해질 수 있어, 두 선택지를 놓고 기간과 성질을 함께 저울질해야 합니다.

선택권에는 한계도 있습니다. 고를 수 있는 것은 각 점유자의 점유개시 시점이지, 전 점유자의 점유기간 한복판의 임의의 날짜가 아닙니다. 다만 앞의 예외와 결합하면 범위가 넓어집니다. 위 97다34037 판결은 소유권 변동 이후에도 등기명의자가 계속 동일하다면, 그 변동 이후 전 점유자의 점유기간과 자신의 점유기간을 통산하여 20년이 경과한 경우에도 임의의 시점을 기산점으로 삼을 수 있다고 보았습니다. 실무에서는 점유의 승계 자체를 다투는 경우가 많으므로, 매매계약서와 인도 시점, 경작이나 관리의 연속성을 뒷받침할 자료를 함께 준비해야 합니다.

예외 3 — 소유자가 바뀐 그날이 새 기산점이 되는 2차 취득시효

시효는 완성됐는데 등기를 미루는 사이 부동산이 제3자에게 넘어갔다면, 앞서 본 대로 그 제3자에게는 대항할 수 없습니다. 그러나 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 대법원 1994. 3. 22. 선고 93다46360 전원합의체 판결은, 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 경과한 경우에는, 점유자가 제3자 앞으로의 소유권 변동시를 새로운 기산점으로 삼아 2차 취득시효의 완성을 주장할 수 있다고 판시했습니다.

이 법리는 한 번 더 확장되었습니다. 대법원 2009. 7. 16. 선고 2007다15172, 15189 전원합의체 판결은 2차 취득시효기간이 지나기 전에 등기부상 소유명의자가 다시 변경되더라도, 그 사유만으로는 점유자의 사실상태의 계속을 파괴한 것으로 볼 수 없어 취득시효를 중단시킬 사유가 되지 못한다고 보아, 새로운 소유명의자에게도 시효취득을 주장할 수 있다고 하면서 이와 배치되는 종전 판례를 변경했습니다. 2차 시효기간 중에는 소유자가 바뀌지 않아야 한다고 보던 종전 실무가 바뀐 것입니다.

따라서 등기부에 소유권 변동이 여러 차례 있는 오래된 토지라면, 첫 20년만 계산하고 포기할 것이 아니라 각 소유권 변동일을 기준으로 다시 20년이 지났는지를 순차로 계산해 보아야 합니다. 예를 들어 1980년 점유개시, 2000년 1차 완성, 2002년 매매로 소유자 변경이라면 2002년을 새 기산점으로 삼아 2022년에 2차 취득시효가 완성될 수 있고, 그 사이 소유자가 또 바뀌었더라도 현재 명의자를 상대로 청구할 여지가 남습니다. 이때도 점유가 중단 없이 계속되었다는 사실이 전제라는 점은 변하지 않습니다.

1차 시효완성 후 소유권이 넘어갔다면 그 이전등기일이 곧 새로운 기산점이다. 계산은 한 번으로 끝나지 않는다.

실제 점유개시 시점은 무엇으로 증명하나

기산점을 고를 수 없다면 승패는 결국 입증에서 갈립니다. 수십 년 전의 일을 증명해야 하므로, 서면 하나로 끝나기보다 여러 자료를 겹쳐 시기를 좁혀 나가는 방식이 일반적입니다. 특히 유용한 것이 연도별 항공사진입니다. 국토정보플랫폼 등에서 과거 촬영분을 발급받아 담장, 축대, 경작지, 건물의 위치가 어느 시점부터 나타나는지를 비교하면 점유의 시작 시기를 상당한 정도로 특정할 수 있습니다.

여기에 더해 민법 제198조는 전후 양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다고 정합니다. 20년 전 어느 시점과 현재 시점의 점유 사실을 각각 증명하면 그 사이 기간의 점유는 추정으로 메울 수 있다는 뜻이어서, 실무에서 가장 자주 활용되는 조문입니다. 20년 내내의 점유를 빠짐없이 증명해야 한다고 오해할 필요가 없습니다.

• 연도별 항공사진 — 담장, 경작지, 건축물의 출현 시점으로 점유 개시 시기를 특정.

• 지적측량(경계복원측량) 성과도 — 등기부상 경계와 실제 점유 범위의 차이를 수치로 확정.

• 건축물대장, 무허가건물대장, 재산세 과세 및 납부 내역 — 그 부동산을 언제부터 자기 것처럼 관리했는지의 근거.

• 전기, 수도 개설일과 요금 납부 내역, 농지원부나 농업경영체 등록 자료.

• 인접 토지 소유자와 마을 주민의 사실확인서, 필요하면 증인신문.

• 전 점유자로부터 승계한 경우 매매계약서와 인도 시점을 확인할 수 있는 자료.

기산점 다툼에서 자주 무너지는 지점

소유자 측의 방어는 대체로 두 갈래로 들어옵니다. 하나는 등기사항증명서를 제출해 시효기간 중 소유명의 변동이 있었음을 보이고 역산 주장을 봉쇄하는 것입니다. 역산이 막히면 점유자는 실제 점유개시 시점을 특정해야 하는데, 그 시점을 증거로 세우지 못하면 20년을 채운 사실 자체가 인정되지 않아 청구가 기각될 수 있습니다. 다른 하나는 자주점유 추정을 깨는 공격으로, 침범 면적이 통상적인 측량 오차로 보기 어려울 만큼 크거나 경계를 알고 있었다고 볼 사정이 드러나면 무단점유로 평가될 수 있습니다.

점유자 쪽에서 스스로 불리한 자료를 만드는 경우도 적지 않습니다. 소유자의 요구에 따라 토지 사용료를 지급하거나, 소유권을 인정하고 언제까지 비우겠다는 취지의 각서 또는 합의서를 써 주는 경우가 대표적입니다. 이런 자료는 소유의 의사를 부정하는 정황으로 쓰이며, 시효완성 이후에 작성되었다면 시효이익을 포기한 것으로 볼 여지까지 생깁니다. 소유자로부터 내용증명을 받았을 때 답변서를 어떻게 쓰느냐가 뒤늦게 결정적으로 작용하는 이유입니다.

마지막으로, 시효완성 후 등기를 미루는 것 자체가 가장 큰 위험입니다. 완성 사실을 확인했다면 소유권이전등기청구의 소를 제기하고, 그 사이 처분을 막기 위해 처분금지가처분을 함께 검토하는 것이 순서입니다. 다만 시효완성을 주장하며 소송까지 진행 중인 사정을 알면서 소유자가 제3자에게 처분해 등기를 넘겨준 경우에는, 그 처분이 시효취득자에 대한 이전등기의무를 면탈하기 위한 위법행위로 평가되어 종전 소유자에게 불법행위에 따른 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 20년 넘게 점유했는데 소장에 점유 시작일을 언제로 적어야 하나요?

A. 기산점은 간접사실이어서 소장에 적은 날짜가 그대로 기준이 되지는 않고, 법원이 소송자료를 통해 진정한 점유개시 시기를 인정합니다. 그러므로 유리한 날짜를 고르기보다 증거로 뒷받침되는 실제 시점을 특정하는 편이 안전합니다. 다만 등기명의자가 한 번도 바뀌지 않은 사안이라면 기산점 선택과 역산이 허용됩니다.

Q. 등기부상 소유자가 한 번도 바뀌지 않았으면 정말 아무 시점이나 잡아도 되나요?

A. 판례는 시효기간 중 등기명의자가 동일하다면 기산점을 어디에 두든 기간이 경과한 사실만 확정되면 충분하다고 봅니다. 어느 날짜를 잡아도 시효완성 당시 소유자가 같아 결론이 달라지지 않기 때문입니다. 다만 매매나 증여로 명의가 한 번이라도 바뀌었다면 이 예외는 적용되지 않습니다.

Q. 아버지가 경작하던 땅을 물려받았습니다. 기산점은 언제가 되나요?

A. 민법 제199조에 따라 자기 점유만 주장할 수도 있고 아버지의 점유를 합산해 주장할 수도 있으므로, 기산점 후보는 두 개입니다. 합산을 선택하면 전 점유자의 점유에 있던 하자도 함께 승계되므로, 기간과 점유의 성질을 함께 따져 선택해야 합니다. 상속으로 소유명의가 바뀐 경우는 포괄승계여서 상대방이 실질적으로 바뀌지 않습니다.

Q. 시효가 완성됐는데 그 사이 땅이 다른 사람에게 팔렸습니다. 방법이 없나요?

A. 등기 전에 제3자 명의로 이전등기가 되면 그 제3자에게 시효취득을 주장하기는 어렵습니다. 다만 계속 점유하고 있다면 그 소유권 변동일을 새로운 기산점으로 삼아 다시 20년이 지났는지를 확인해 2차 취득시효를 주장할 수 있습니다. 2차 시효기간 중 소유자가 또 바뀌더라도 새 명의자에게 주장할 수 있다는 것이 전원합의체 판례입니다.

Q. 점유 시작 시점을 증명할 서류가 거의 없으면 어떻게 하나요?

A. 연도별 항공사진, 지적측량 성과도, 재산세 납부 내역, 전기나 수도 개설 자료, 인접 주민의 사실확인서를 겹쳐 시기를 좁혀 나가는 방식이 일반적입니다. 또한 민법 제198조는 전후 양시에 점유한 사실이 있으면 그 사이 점유는 계속한 것으로 추정하므로, 20년 전과 현재의 점유를 각각 증명하면 중간 기간은 추정으로 메울 수 있습니다.

Q. 상대방이 제 점유 시작일을 인정했는데도 법원이 다르게 볼 수 있나요?

A. 기산점은 주요사실이 아니라 간접사실이므로 재판상 자백으로서 법원을 구속하는 효력이 생기지 않습니다. 따라서 상대방이 다투지 않더라도 법원은 증거에 따라 다른 시점을 점유개시 시기로 인정할 수 있습니다. 상대방의 인정에만 기대어 입증을 소홀히 하면 예상과 다른 결론이 나올 수 있습니다.

맺음말

점유취득시효 사건에서 기산점은 유리한 날짜를 고르는 문제가 아니라, 등기부상 소유권 변동 이력과 실제 점유개시 시점이라는 두 축으로 이미 정해져 있는 문제에 가깝습니다. 소유명의자가 한 번도 바뀌지 않았다면 기산점을 고르고 역산할 수 있지만, 그렇지 않다면 점유가 실제로 시작된 시점이 기준이 되고 법원은 당사자의 주장이나 자백에 구속되지 않습니다. 20년을 채웠다는 확신만으로 소를 제기하기 전에, 등기사항전부증명서로 소유권 변동일을 먼저 정리해 보아야 하는 이유입니다.

계산 결과 첫 20년으로는 현재 소유자에게 대항할 수 없더라도 곧바로 포기할 일은 아닙니다. 소유권이 넘어간 그 날을 새로운 기산점으로 삼는 2차 취득시효가 열려 있고, 그 기간 중 소유자가 또 바뀌었더라도 주장이 막히지 않습니다. 반대로 시효가 완성된 뒤 등기를 미루는 동안 부동산이 처분되면 그동안의 점유가 무의미해질 수 있으므로, 완성 사실을 확인한 시점의 대응 속도가 중요합니다.

양평이나 처인 일대처럼 오래된 농지와 임야의 경계를 두고 다툼이 잦은 지역에서는, 항공사진과 측량 자료로 점유 시기를 특정하는 작업부터 시작해야 하는 경우가 많습니다. 점유 기간과 등기 이력을 함께 놓고 어느 시점이 기산점이 되는지 먼저 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.