공동명의 상가 임대수익 독차지, 부당이득으로 돌려받으려면
사건 개요
상가를 혼자 사는 경우보다 둘 이상이 함께 사는 경우가 훨씬 많습니다. 형제가 부모의 상가를 함께 상속받기도 하고, 부부나 지인이 자금을 반씩 대어 공동명의로 등기하기도 합니다. 그런데 등기만 공동일 뿐, 실제 운영은 대개 한 사람이 도맡습니다. 임대차계약서에는 그 사람 이름만 임대인으로 적히고, 월세도 그 사람 계좌로만 들어갑니다. 처음에는 "내가 가까이 사니까 관리는 내가 하겠다"는 편의에서 시작된 일입니다.
문제는 그 상태가 몇 년씩 이어질 때 생깁니다. 등기부에는 분명 자기 지분이 절반으로 적혀 있는데, 월세는 한 푼도 건너오지 않습니다. 정산을 요구하면 "재산세도 내가 내고 수리비도 내가 냈다"거나 "네가 신경 쓴 게 뭐가 있느냐"는 답이 돌아옵니다. 임차인에게 직접 절반을 달라고 해 보면, 임차인은 "나는 계약한 사람에게 이미 냈다"며 난색을 표합니다. 가족이나 동업자 사이라 소송까지는 망설이는 동안 시간만 흐릅니다.
결론부터 말씀드리면, 공유자 한 사람이 자기 지분을 넘는 임대수익을 가져갔다면 그 초과분은 법률상 원인 없는 이득이므로 다른 공유자에게 반환해야 합니다(민법 제741조). 공유자는 지분의 비율로 공유물 전부를 사용·수익할 권리가 있기 때문입니다(민법 제263조). 다만 같은 사안이라도 회수 결과는 크게 갈립니다. 그 차이는 누구를 상대로, 어떤 형태로, 얼마를 청구하는지를 처음에 제대로 잡았는가에서 갈립니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 판단의 갈림길이 되는 것은 네 가지입니다. 첫째, 지분이 얼마인지입니다. 민법 제262조 제2항은 공유자의 지분을 균등한 것으로 추정하므로, 등기부에 지분이 적혀 있다면 그 비율이 계산의 출발점이 됩니다. 둘째, 한 사람이 단독으로 체결한 임대차가 적법한 관리행위인지입니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정해야 하므로(민법 제265조), 지분 구조가 과반수를 가진 사람이 있는지 아니면 절반씩인지에 따라 법률관계가 달라집니다.
셋째, 누구를 상대로 청구할 것인지입니다. 임차인에게 청구할지 수익을 가져간 공유자에게 청구할지는 취향의 문제가 아니라 법리로 정해져 있고, 상대를 잘못 고르면 청구 자체가 기각됩니다. 넷째, 반환 범위입니다. 받은 차임 총액에 지분율을 곱한 값이 그대로 인정되는 것이 아니라, 공유물을 위해 실제로 지출된 비용은 지분 비율로 나누어 부담해야 하므로(민법 제266조 제1항) 공제 다툼이 반드시 따라붙습니다. 이 네 가지는 순서대로 이어져 있어, 앞 단계를 건너뛰면 뒤 단계는 다툴 기회조차 오지 않습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 누구에게 무엇을 청구할지부터 바로잡기
이 유형에서 가장 흔한 실패는 억울함이 부족해서가 아니라, 상대와 청구 형태를 잘못 고르는 데서 옵니다. 임차인을 걸고 들어가거나 "당장 상가를 비워라"부터 요구하다가 시간을 잃는 경우가 적지 않습니다. 그래서 김강희 변호사는 다음 순서로 청구의 뼈대를 먼저 세웁니다.
1) 등기부상 지분을 계산의 출발점으로 확정합니다.
공유 지분은 등기된 비율이 기준이고, 기재가 없으면 균등한 것으로 추정됩니다(민법 제262조 제2항). 실제로는 매수대금을 7:3으로 냈더라도 등기가 1/2씩이라면, 부당이득 계산은 일단 1/2을 기준으로 시작합니다. 출연 비율이 다르다는 주장은 지분 자체를 다투는 별개의 문제여서, 임대수익 정산 사건에 섞어 넣으면 쟁점만 흐려집니다. 그래서 등기사항증명서와 취득 경위 자료를 먼저 정리해 지분을 다툴 사안인지, 지분은 그대로 두고 수익만 정산할 사안인지를 초기에 갈라 둡니다.
2) 청구 상대방을 임차인이 아니라 '수익을 실제로 받은 공유자'로 특정합니다.
가장 자주 어긋나는 지점입니다. 대법원은 과반수 지분권자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대해서는, 소수지분권자가 그 점유자를 상대로 퇴거를 구할 수도 없고 그 점유가 법률상 원인 없는 이득이라고 볼 수도 없다고 판단해 왔습니다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결). 임차인은 정당한 관리행위에 따라 차임을 낸 것이므로 두 번 낼 이유가 없다는 취지입니다. 따라서 청구는 차임을 실제로 수령해 이익을 보유한 공유자를 향해야 합니다. 지분이 절반씩이어서 과반수가 없는 경우에도, 회수의 확실성 면에서 실제 수익을 쥔 공유자를 상대로 삼는 편이 훨씬 안정적입니다.
3) '나가라'가 아니라 '내 몫을 돌려달라'로 청구 형태를 설계합니다.
대법원 전원합의체는 공유자가 협의 없이 공유물을 독점 점유하더라도, 다른 소수지분권자가 그를 상대로 공유물 인도를 구할 수는 없고 지분권에 기초한 방해배제만 구할 수 있다고 정리했습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결). 인도를 구하면 결국 청구한 사람이 단독 점유하게 되어 같은 문제가 반복되기 때문입니다. 그러므로 실효성 있는 주된 청구는 지분 비율에 상응하는 차임 상당액의 부당이득 반환이고, 임대차계약을 상대방이 단독으로 갱신하거나 새로 맺으려는 상황이라면 방해배제 성격의 청구를 함께 검토합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 반환액을 증명하고 다음 달부터의 정산 구조를 세우기
상대를 제대로 골랐다면 다음은 액수입니다. 임대수익 자료는 대부분 상대방 손에만 있어, "얼마를 받았는지 모르겠다"는 상태로 시작하는 것이 보통입니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 챙깁니다.
1) 상대방이 쥔 수익 자료를 법원 절차로 끌어냅니다.
임대차계약서를 못 봤더라도 방법이 없는 것은 아닙니다. 법원을 통해 상대방 계좌의 금융거래정보 제출명령을 신청해 매월 입금된 차임의 흐름을 확인하고, 관할 세무서에 임대사업자 등록과 부가가치세 신고자료에 관한 사실조회를 넣어 신고된 임대료를 확보합니다. 임차인을 상대로 실제 지급액과 지급처를 묻는 사실조회도 유효합니다. 계약서상 금액과 실제 수령액이 다르거나 무상에 가깝게 친인척에게 빌려준 정황이 있다면, 차임 상당액에 관한 임료 감정으로 객관적 기준을 세웁니다.
2) 공제될 비용을 먼저 계산해 청구액을 정합니다.
공유자는 지분 비율로 관리비용과 그 밖의 의무를 부담합니다(민법 제266조 제1항). 그래서 상대방이 실제로 지출한 재산세·종합부동산세, 건물 화재보험료, 공용부분 수선비, 임대차 중개보수 등은 지분만큼 공제 대상이 됩니다. 예컨대 지분 1/2에 연 차임 2,400만 원, 상대방이 부담한 세금·수선비가 400만 원이라면 다툼의 중심은 2,400만 원의 절반이 아니라 (2,400−400)의 절반인 1,000만 원 부근이 됩니다. 반면 상대방의 개인 지출이나 근거 없는 '관리 수고비'는 공제 대상이 아니므로, 영수증과 납부내역으로 뒷받침되는 항목만 인정 범위에 넣어 미리 정리합니다. 보증금은 임차인에게 돌려줄 돈이라 그 자체가 수익이 아니라는 점도 함께 짚어 둡니다.
3) 소멸시효와 이자를 관리해 회수액이 새지 않게 합니다.
부당이득 반환청구권은 10년의 소멸시효에 걸립니다(민법 제162조 제1항). 다만 차임 상당의 이득은 매월 발생하므로 오래된 달부터 차례로 소멸해, 미루는 동안 회수 가능한 구간이 뒤에서부터 잘려 나갑니다. 그래서 내용증명으로 정산을 최고한 뒤 6개월 안에 소를 제기해 시효 중단의 효력을 확정하는 일정 관리가 필요합니다(민법 제174조). 또한 상대방이 자기 지분을 넘는 수익임을 알면서 보유했다면 악의의 수익자로서 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 하고(민법 제748조 제2항), 소장 부본 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금이 더해집니다.
4) 같은 일이 반복되지 않도록 관리 방법을 문서로 정합니다.
과거분을 받아내도 구조가 그대로면 다음 달에 같은 문제가 다시 시작됩니다. 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하므로(민법 제265조), 임대차 조건·차임 수령 계좌·정산 주기·비용 분담을 담은 공유물 관리 합의서를 만들어 두는 것이 가장 실효적입니다. 지분이 절반씩이라 과반수가 형성되지 않는다면 합의 없이는 관리가 교착되므로, 협의가 끝내 되지 않을 때는 공유물분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조 제1항). 분할은 협의가 우선이고, 협의가 성립하지 않으면 법원에 청구하되 현물분할이 원칙이며 현물로 나눌 수 없거나 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 경매를 통한 대금분할로 갑니다(민법 제269조).
결론
공동명의 상가의 임대수익 분쟁은 대개 "가족끼리 소송까지 해야 하나" 하는 망설임 속에서 커집니다. 그러나 미루는 사이에 오래된 달의 청구권부터 시효로 사라지고, 상대방이 지출했다고 주장할 비용만 쌓입니다. 정산을 요구했는데 답이 없다면, 그 시점이 자료를 모으기 시작해야 하는 때입니다.
이 사건의 승패는 감정의 크기가 아니라 지분·상대방·금액이라는 세 축을 처음에 정확히 세웠는가에서 갈립니다. 등기부상 지분이 얼마인지, 수익을 실제로 쥔 사람이 누구인지, 공제될 비용이 어디까지인지를 정리해 두면 협상 단계에서 정리되는 경우도 많습니다. 지금 공동명의 상가의 수익이 한쪽으로만 흐르고 있다면, 무엇을 요구하고 무엇을 남겨 두어야 할지 대응의 방향과 시점을 한 번 점검해 보시기를 권합니다.
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