코로나19 같은 감염병이 번질 때마다 지자체가 내리는 집합제한·집합금지 조치로 영업시간이 줄거나 아예 문을 못 여는 날이 이어지면서, 매출이 반토막 나다 못해 결국 폐업을 결정하는 상가 임차인들이 있었습니다. 문제는 폐업을 했다고 해서 임대차 계약이 저절로 끝나지는 않는다는 점입니다. 계약 기간이 한참 남아 있는데 임대인이 잔여 기간 차임이나 위약금을 요구하면, 이미 매출이 끊긴 임차인 입장에서는 이중의 부담을 떠안게 됩니다. "집합제한 때문에 문을 닫았으니 계약도 끝내야 하는 것 아니냐"는 생각은 들지만, 이게 실제로 법적으로 인정되는 해지 사유인지, 어떤 요건을 갖춰야 하는지는 막상 알아보려면 막막합니다.
먼저 전체를 짚어보겠습니다: 집합제한으로 문 닫은 상가 임차인, 계약은 저절로 끝나지 않습니다
임대차 계약은 원칙적으로 정해진 기간 동안 서로를 구속합니다. 임차인이 사정이 어려워졌다고 해서 마음대로 중도 해지할 수 있는 것이 아니고, 특약이 없는 한 임대인의 동의 없이는 잔여 기간에 해당하는 차임이나 위약금을 물어야 하는 것이 원칙입니다. 실제로 코로나19 유행 당시 상당수 자영업자가 이 문제로 곤란을 겪었습니다. 집합제한 조치로 몇 달째 매출이 나오지 않아 폐업을 결정했는데도, 계약서상 남은 기간의 차임을 그대로 요구받는 경우가 흔했습니다.
이런 상황을 해결하기 위해 상가건물 임대차보호법 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권)가 2022년 신설됐습니다. 감염병으로 인한 집합제한·금지 조치를 일정 기간 이상 받아 폐업에 이른 경우, 임차인에게 법이 정한 요건 아래 계약 해지권을 인정한 것입니다. 다만 이 조항은 "매출이 줄어서 힘들다"는 사정만으로 바로 쓸 수 있는 것이 아니라, 조치의 종류·누적 기간·폐업과의 인과관계까지 갖춰야 하는 요건 규정입니다. 요건을 정확히 모르고 임대인에게 "법에 그런 조항이 있다더라"는 식으로만 통보하면, 임대인이 다투고 나설 때 제대로 대응하기 어렵습니다.
또한 이 조항으로 해지를 했다고 해서 계약이 그 순간 바로 끝나는 것도 아닙니다. 통고 시점부터 일정 기간이 더 지나야 효력이 생기는 구조라, 그 사이 차임을 어떻게 처리해야 하는지도 함께 알아둬야 합니다.
법은 이렇게 판단합니다: 집합제한 누적 3개월과 경제사정의 중대한 변동, 해지 효력발생 시점
상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항은 "임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 규정합니다. 이 조문 하나에 확인해야 할 요건이 여러 겹으로 들어 있습니다.
첫째, 근거가 되는 조치의 종류입니다. 아무 행정조치나 해당하는 것이 아니라 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조제1항제2호에 따른 조치, 즉 공연·집회·제례나 그 밖에 여러 사람이 모이는 행사·모임을 제한하거나 금지하는 조치여야 합니다. 실제로 음식점·카페·체육시설·공연장 등에 내려졌던 인원 제한, 영업시간 단축, 집합금지 명령이 대부분 여기에 해당합니다.
둘째, 기간입니다. 조문은 "총 3개월 이상"이라고 표현하고 있어, 반드시 연속으로 3개월을 채워야 하는지 의문이 생길 수 있습니다. 그러나 상가임대차법에서 "총" 또는 "누적"이라는 표현을 쓰는 다른 해지 요건(연체차임이 3기에 달하는 경우 등)도 반드시 연속될 필요 없이 합산해서 계산하는 방식으로 다뤄지는 것이 일반적입니다. 같은 맥락에서 집합제한 조치도 한 번에 3개월을 채우지 못했더라도, 조치가 내려졌다가 완화되고 다시 내려지기를 반복하며 누적된 기간이 3개월 이상이면 요건을 충족한다고 보는 것이 조문의 문언과 취지에 부합합니다. 다만 이 누적 계산의 근거가 될 행정명령·고시 이력은 임차인이 스스로 정리해 두어야 다툼이 생겼을 때 소명할 수 있습니다.
셋째, 가장 다투어지기 쉬운 부분인 인과관계입니다. 조문은 단순히 "집합제한을 3개월 받았다"는 사실만으로 부족하고, 그 조치로 인해 "경제사정의 중대한 변동"이 발생했고, 그 변동으로 "폐업"에 이르렀다는 두 단계의 인과관계를 요구합니다. 임대료가 부담스러워서, 상권이 원래부터 안 좋아서, 다른 사업을 하고 싶어서 등 집합제한과 무관한 이유로 폐업했다면 이 조항을 쓸 수 없습니다. 실무적으로는 조치 시행 전후의 매출 추이, 국세청 부가가치세 신고자료, 카드매출 통계 등으로 "조치 이후 매출이 급감했고, 그 상태가 지속되어 더 이상 영업을 유지할 수 없었다"는 흐름을 보여줘야 합니다. 그리고 이 요건은 실제 폐업, 즉 사업자등록 폐업신고까지 마쳤을 것을 전제로 합니다 — 아직 영업 중이거나 휴업 상태에 그친 경우에는 이 조항을 원용할 수 없습니다.
넷째, 해지의 효력발생 시점입니다. 같은 조 제2항은 "제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다"고 정합니다. 즉 요건을 갖췄다고 해서 통고 즉시 계약이 끝나는 것이 아니라, 통고가 임대인에게 도달한 날로부터 다시 3개월이 지나야 비로소 해지 효력이 생깁니다. 이 3개월은 앞서 요건으로 요구되는 "집합제한 누적 3개월"과는 전혀 별개의 기간이라는 점에서 자주 혼동됩니다. 그리고 이 유예기간 동안은 임대차 관계가 여전히 존속하는 것으로 취급되므로, 원칙적으로 차임 지급의무도 그대로 남습니다. "해지를 통고했으니 그날부터 차임을 안 내도 된다"고 오해하면 오히려 연체 문제로 새로운 분쟁이 생길 수 있습니다.
다섯째, 적용 범위입니다. 상가건물 임대차보호법의 여러 보호조항은 지역별로 정해진 환산보증금 기준액을 넘는 임대차에는 적용되지 않는 경우가 많지만, 폐업으로 인한 해지권은 환산보증금을 초과하는 상가 임대차에도 적용됩니다. 또한 이 조항은 2022년 1월 4일 시행 당시 이미 존속하고 있던 임대차에 대해서도 적용되도록 부칙에서 정하고 있어, 계약 체결 시점이 그보다 이르다는 이유로 적용을 배제할 수는 없습니다. 근거 조치도 코로나19에 한정되지 않고, 앞으로 다른 법정 감염병이 유행해 같은 유형의 집합제한·금지 조치가 내려지는 경우라면 마찬가지로 이 조항을 원용할 수 있는 구조입니다.
숫자로 체감해 보겠습니다. 보증금 5,000만 원, 월 차임 200만 원, 잔여 계약기간이 10개월 남은 상가라면, 임대인이 특약을 근거로 요구할 수 있는 잔여기간 차임 상당의 손해는 산술적으로 2,000만 원에 이를 수 있습니다. 반면 제11조의2 요건을 갖춰 적법하게 해지하면, 통고 후 3개월의 유예기간에 해당하는 차임만 부담하고 나머지 7개월분에 대해서는 지급 의무를 면할 수 있는 셈입니다. 요건 충족 여부에 따라 부담 액수 차이가 상당히 커지는 이유입니다.
김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 조치 이력 정리부터 해지 통고까지 다섯 단계
요건이 정리됐다면, 실제로는 다음 순서로 준비하고 대응합니다.
집합제한·금지 조치 이력부터 확보 — 관할 지자체가 발령한 행정명령·고시문, 영업시간 제한 안내문자, 관련 보도자료 등을 시기별로 모아 누적 기간이 3개월 이상인지 계산합니다. 조치가 여러 차례 내려졌다 완화되기를 반복했다면 각 기간을 합산해 표로 정리해 두어야 나중에 다툼이 생겨도 바로 소명할 수 있습니다.
매출 감소와 폐업 사이의 인과관계 자료 확보 — 조치 시행 전후 월별 매출 자료(카드매출·POS 기록), 국세청 부가가치세 신고자료 등을 정리해 "조치 이후 매출이 급감했고 그 상태가 지속되어 영업을 유지할 수 없었다"는 흐름을 보여줄 수 있어야 합니다. 임대료 부담이나 상권 문제 등 다른 원인이 섞여 있다면 그 비중까지 구분해 두는 것이 유리합니다.
실제 폐업신고 완료 — 사업자등록 폐업신고를 마치고 국세청 폐업사실증명원을 발급받아 둡니다. 요건 자체가 실제 폐업을 전제로 하므로, 휴업 상태에 그친 경우라면 폐업신고부터 진행해야 합니다.
내용증명으로 해지 통고 — 근거 조문(제11조의2), 집합제한 조치 이력과 누적 기간, 실제 폐업 사실을 구체적으로 적어 발송합니다. 이 통고가 임대인에게 도달한 날짜가 3개월 유예기간의 기산점이 되므로, 발송일과 도달일을 명확히 남겨야 합니다.
유예기간 중 차임 정리와 이후 대응 — 통고 후 3개월 동안은 임대차가 존속하므로 그 기간의 차임은 지급하되, 임대인이 요건을 다투며 잔여기간 전체 차임이나 위약금을 요구하면 조치 이력·매출자료로 반박합니다. 그래도 응하지 않으면 채무부존재확인소송이나 보증금반환청구소송으로 넘어갈 수 있습니다.
망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 조치 이력은 시간이 지날수록 모으기 어려워집니다
집합제한·금지 조치와 관련된 행정명령·고시문, 당시의 매출 자료는 시간이 지날수록 찾기 어려워지고, 담당 부서의 기록도 정리되거나 폐기될 수 있습니다. 폐업을 결정한 시점과 실제 해지 통고 사이에 시간이 벌어질수록, 인과관계를 뒷받침할 자료를 모으는 일이 더 힘들어질 수 있습니다.
집합제한 조치로 폐업을 결정하셨다면, 조치 이력과 매출 자료부터 정리해 두시고, 요건 충족 여부와 해지 통고 시점을 함께 검토해 보시기 바랍니다.
법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.