환산보증금 초과 상가임대차도 갱신요구권 10년 인정될까 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 임대료가 오르고 상권이 재편되면서, 보증금과 월세 수준이 높은 상가에서 계약 만료를 앞두고 임대인과 임차인 사이에 갱신 여부를 둘러싼 분쟁이 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중에는 “우리 가게는 보증금이 크니까 상가임대차보호법은 아예 적용 안 된다고 들었다”, “환산보증금을 넘으면 임대인 마음대로 나가라고 할 수 있는 것 아니냐”는 생각으로 계약갱신 요구 시기를 놓치거나, 반대로 임대인의 통보만 믿고 별다른 대응 없이 시간을 흘려보내는 경우가 적지 않았습니다. 그런데 막상 임대인이 “환산보증금을 넘었으니 갱신요구권이 없다”며 명도를 요구하면, 실제로는 사안에 따라 결론이 전혀 달라지는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 환산보증금을 초과하는 상가임대차라 하더라도 계약기간을 정한 경우라면 계약갱신요구권과 10년의 보장기간이 그대로 적용된다는 원칙을 재확인하면서도, 임대차 기간을 정하지 않은 경우에는 전혀 다른 결론에 이를 수 있다는 점을 분명히 했습니다.

아래에서는 환산보증금 초과 상가임대차에서 계약갱신요구권과 10년 보장이 어떤 범위까지 인정되는지, 그리고 어떤 경우에 오히려 그 권리가 처음부터 발생하지 않는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 환산보증금을 넘어도 상가임대차보호법 보호가 전부 사라지지는 않습니다

환산보증금 초과는 ‘전면 제외’가 아니라 ‘일부 규정 제외’를 의미합니다.

상가건물임대차보호법은 계약갱신요구권, 대항력, 권리금 회수기회 보호 등 임차인 보호 장치를 여러 겹으로 두고 있습니다. 그런데 이 법 제2조 제1항 단서는 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액, 이른바 환산보증금이 지역별로 대통령령이 정한 기준금액을 넘는 임대차에는 법의 일부 규정만 적용된다고 정하고 있습니다.

기준금액은 지역마다 다릅니다. 서울특별시는 9억원, 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시는 6억9천만원, 그 밖의 광역시·세종특별자치시·안산시·용인시·김포시·화성시·파주시·광주시는 5억4천만원, 그 밖의 지역은 3억7천만원이 기준입니다. 예를 들어 보증금 5억원에 월차임 300만원인 임대차라면 환산보증금은 5억원+(300만원×100)=8억원이 되는 식으로 계산합니다.

다만 기준금액을 넘는다고 해서 상가임대차보호법의 보호가 통째로 사라지는 것은 아닙니다. 같은 법 제2조 제3항은 대항력(제3조), 계약갱신요구와 그 특례(제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2), 권리금의 정의와 회수기회 보호 등(제10조의3부터 제10조의9까지), 폐업으로 인한 임차인의 해지권(제11조의2), 표준계약서 작성(제19조)은 환산보증금을 초과하는 임대차에도 그대로 적용된다고 명시하고 있습니다. 반대로 확정일자에 따른 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권, 임차권등기명령, 차임 등 증액청구의 5% 상한(제11조), 기간을 정하지 않은 경우 1년으로 보는 최단기간 보장(제9조)은 적용되지 않습니다.

환산보증금을 초과해도 대항력과 계약갱신요구권, 권리금 회수기회는 여전히 보호받되, 우선변제권과 차임 5% 상한 등 일부 규정만 빠집니다.

2. 계약기간을 정했다면 최초 계약을 포함해 10년까지 갱신요구권이 인정됩니다

정당한 사유 없이는 임대인도 갱신을 거절하지 못하고, 그 보장기간은 10년까지입니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정하고 있습니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 이 조항은 앞서 본 제2조 제3항에 따라 환산보증금을 초과하는 임대차에도 그대로 적용됩니다.

다만 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유도 함께 정해 두고 있습니다. 임차인이 3기 차임액에 이르도록 연체한 적이 있거나, 거짓이나 부정한 방법으로 임차했거나, 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공했거나, 임차인이 무단으로 전대했거나, 건물을 고의·중과실로 파손했거나, 건물이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없거나, 임대인이 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그대로 진행하거나, 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반한 경우 등이 이에 해당합니다. 이런 사유가 없다면 환산보증금과 무관하게 임대인은 갱신을 거절할 수 없습니다.

그리고 같은 조 제2항은 이 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 10년이라는 기간 제한 역시 환산보증금 초과 여부와 무관하게 그대로 적용되는 조항 중 하나입니다. 즉 계약기간을 명확히 정한 상가임대차라면, 보증금과 월세가 아무리 높아도 최초 계약 시점부터 최장 10년까지는 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

환산보증금을 초과해도 계약기간을 정한 상가임대차라면 최초 계약을 포함해 10년까지 계약갱신요구권이 보장됩니다.

3. 다만 기간을 정하지 않았다면 갱신요구권 자체가 발생하지 않을 수 있습니다

‘기간을 정하지 않았다’는 사정이 환산보증금 초과 상가에서는 전혀 다른 결론으로 이어집니다.

환산보증금 이하의 일반적인 상가임대차라면 계약서에 기간을 따로 정하지 않았더라도 상가건물임대차보호법 제9조에 따라 그 기간을 1년으로 보아 임차인을 보호합니다. 그런데 이 제9조는 환산보증금을 초과하는 임대차에는 적용되지 않는 조항 중 하나입니다.

따라서 환산보증금을 초과하면서 계약서에 기간을 정하지 않은 상가임대차는, 민법상 기간의 약정이 없는 임대차로 남게 됩니다. 민법에 따르면 이런 임대차는 당사자가 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고한 경우 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다.

대법원은 이런 구조에서 계약갱신요구권 자체가 성립할 수 있는지에 대해 다음과 같이 판단했습니다.

임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결).

즉 환산보증금을 초과하는 상가에서 계약기간을 정하지 않았다면, 10년의 보장기간을 따지기 이전에 계약갱신요구권이라는 권리 자체가 처음부터 발생하지 않는다는 것입니다. 반대로 말하면, 계약서에 임대차 기간을 구체적인 날짜로 명시해 두는 것 자체가 10년 보호를 받기 위한 전제조건이 됩니다.

환산보증금을 초과하는 상가에서 임대차 기간을 정하지 않았다면, 10년은커녕 계약갱신요구권 자체가 인정되지 않을 수 있습니다.

4. 갱신되더라도 차임 인상에는 5% 상한이 적용되지 않습니다

임대료는 협상에 맡겨지지만, 권리금 회수기회는 그대로 두텁게 보호됩니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제3항은 갱신되는 임대차는 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제11조가 정한 범위에서 증감할 수 있다고 정하고 있습니다. 제11조는 차임 등의 증액청구가 청구 당시 차임의 5%를 초과하지 못하도록 상한을 두고 있습니다.

그런데 이 제11조는 환산보증금을 초과하는 임대차에는 적용되지 않는 조항입니다. 따라서 환산보증금을 넘는 상가에서 계약이 갱신될 때는 5% 상한에 얽매이지 않고, 임대인과 임차인이 시장 임대료 수준을 협상해서 정하게 됩니다. 협의가 이루어지지 않으면 결국 소송을 통해 적정한 차임을 다투는 수밖에 없습니다.

반면 권리금에 관한 규정, 즉 권리금의 정의와 신규임차인과의 계약 체결을 방해하지 말아야 할 임대인의 의무, 이를 어겼을 때의 손해배상책임 등은 제2조 제3항에 따라 환산보증금 초과 여부와 무관하게 그대로 적용됩니다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하거나 방해해 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 됐다면, 환산보증금을 초과하는 상가라도 손해배상을 청구할 수 있습니다.

5. 갱신 거절이나 명도 통보를 받았다면 이런 순서로 대응해야 합니다

환산보증금과 계약기간부터 다시 확인해야 대응 방향이 정해집니다.

실제 분쟁은 대개 ①임대인이 계약 만료를 앞두고 갱신 거절 또는 명도를 요구하는 내용증명을 보내는 단계에서 시작됩니다. 이때 임차인은 ②계약서상 보증금·차임을 기준으로 환산보증금을 다시 계산하고 임대차 기간이 구체적으로 정해져 있는지부터 확인해야 합니다. 협의가 이루어지지 않으면 ③관할 법원(상가 소재지가 수원이라면 수원지방법원)에 임차권존재확인 청구를 하거나 반대로 임대인이 제기하는 건물명도소송에 대응하는 절차로 이어지고, 그래도 결론이 나지 않으면 ④승소한 쪽이 명도 또는 임차권 확인 판결에 따른 강제집행 단계까지 나아가게 됩니다.

이 과정에서 감정적으로 대응하기보다는 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 결과를 좌우합니다.

1. 임대차계약서와 최근 차임 지급내역을 근거로 환산보증금(보증금+월차임×100)을 직접 계산해 지역별 기준금액과 비교합니다.

2. 계약서에 임대차 기간이 구체적인 날짜로 정해져 있는지, 아니면 기간을 정하지 않은 것으로 되어 있는지부터 확인합니다.

3. 임대인이 내세우는 갱신 거절 사유가 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서가 정한 사유(연체·부정임차·철거재건축 계획 등)에 실제로 해당하는지 자료로 대조합니다.

이렇게 확인한 내용을 바탕으로 상가임대차 분쟁 경험이 있는 변호사와 함께 대응하면, 계약갱신요구권 인정 여부와 권리금 회수 방안을 함께 검토해 실질적인 대응 전략을 세울 수 있습니다.

마치며

환산보증금이나 임대차 기간처럼 계약서 한 귀퉁이의 문구가 이렇게 결과를 가르는지 알지 못한 채, 임대인의 통보나 주변 이야기만 듣고 대응 시기를 놓치는 임차인분들을 자주 봅니다.

계약갱신을 원하는 임차인 입장에서는 계약서의 기간 조항과 환산보증금 계산부터 다시 짚어보는 것이 먼저입니다. 반대로 상가를 비워야 할 사정이 있는 임대인 입장에서도, 정당한 갱신 거절 사유를 갖추었는지, 권리금 회수기회를 침해하지 않는 방식으로 절차를 진행하고 있는지 미리 점검할 필요가 있습니다.

저는 임대차 기간 만료를 앞둔 임차인과 건물을 회수하려는 임대인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서의 사소해 보이는 문구 하나가 결론을 뒤집는 경우를 여러 차례 확인해 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 환산보증금이 뭔가요? 어떻게 계산하나요?

A. 환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더한 금액입니다(보증금+월차임×100). 이 금액이 지역별로 정해진 기준(서울 9억원 등)을 넘으면 상가임대차보호법의 일부 규정만 적용되는 임대차로 분류됩니다.

Q. 환산보증금을 넘으면 계약갱신요구권이 아예 없어지나요?

A. 아닙니다. 계약기간을 정한 임대차라면 환산보증금 초과 여부와 관계없이 계약갱신요구권과 10년의 보장기간이 그대로 적용됩니다. 다만 기간을 정하지 않았다면 이야기가 달라집니다.

Q. 계약서에 임대차 기간이 없다고 적혀 있으면 어떻게 되나요?

A. 환산보증금을 초과하는 상가는 기간을 1년으로 보는 규정(제9조)이 적용되지 않아 민법상 기간을 정하지 않은 임대차로 남습니다. 이 경우 대법원은 계약갱신요구권 자체가 발생할 여지가 없다고 보고 있습니다.

Q. 갱신할 때 임대인이 차임을 크게 올려달라고 하면 어떻게 하나요?

A. 환산보증금 초과 상가는 5% 차임 인상 상한(제11조)이 적용되지 않아 시장 임대료 수준으로 협상해야 합니다. 협의가 안 되면 소송으로 적정 차임을 다투게 됩니다.

Q. 권리금은 환산보증금과 관계없이 보호받나요?

A. 그렇습니다. 권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금 초과 여부와 무관하게 적용되므로, 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

Q. 임대인이 철거·재건축을 이유로 갱신을 거절하면 무조건 나가야 하나요?

A. 아닙니다. 계약체결 당시 구체적인 철거·재건축 계획을 고지했고 실제로 그 계획대로 공사를 진행하는 경우 등 법이 정한 요건을 갖춰야 정당한 거절 사유가 됩니다. 요건을 갖추지 못했다면 다툴 여지가 있습니다.

Q. 지금 임대차 기간을 정하지 않은 상태인데, 뒤늦게라도 기간을 정하면 보호받을 수 있나요?

A. 임대인과 합의해 임대차 기간을 명확한 날짜로 정하는 계약서를 새로 작성하면, 그 시점부터는 기간을 정한 임대차로서 계약갱신요구권 적용을 받을 수 있습니다. 다만 임대인이 동의하지 않으면 강제할 방법은 없어, 계약 체결 시점부터 계약서를 꼼꼼히 작성해 두는 것이 중요합니다.