상가임대차 10년 지나도 권리금 회수기회 보호받을 수 있습니다 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 임대차 기간이 10년에 가까워지는 상가 임차인들 사이에서, “이제 갱신요구권이 없어졌으니 권리금도 포기해야 하는 것 아니냐”는 문의가 늘고 있습니다.

제가 상담한 임차인분들 중 상당수는 “10년을 다 채웠으니 이제 권리금은 못 받는다”는 생각으로, 임대인이 신규임차인과의 계약을 차일피일 미루거나 거절해도 별다른 대응을 하지 않은 채 시간을 흘려보낸 경우였습니다. 그런데 막상 신규임차인에게서 권리금을 받지 못한 채 상가를 비우고 나서야 “그때 뭐라도 해볼걸”이라며 억울함을 호소하는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 계약갱신요구권 행사기간이 지났다는 사정만으로는 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 사라지지 않는다는 입장을 분명히 하고 있습니다. 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 애초에 근거 조문과 입법 취지가 다른 별개의 제도이기 때문입니다.

아래에서는 임대차기간이 10년을 넘긴 상가에서도 권리금 회수기회가 보호되는 법적 근거와, 임대인의 방해행위에 어떻게 대응해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 계약갱신요구권과 권리금 회수기회는 서로 다른 제도입니다

갱신요구권은 최소 영업기간을, 권리금 보호는 재산적 가치의 회수를 각각 목적으로 합니다.

상가건물 임대차보호법은 임차인 보호를 위해 성격이 다른 두 제도를 나란히 두고 있습니다. 하나는 제10조의 계약갱신요구권으로, 임차인이 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년의 범위 안에서 계약갱신을 요구할 수 있도록 한 것입니다. 임대인은 3기 차임 연체 등 법이 정한 특별한 사유가 없으면 갱신을 거절할 수 없지만, 전체 기간이 10년을 넘어서면 이 권리 자체가 소멸합니다.

다른 하나는 제10조의4의 권리금 회수기회 보호입니다. 임대차가 끝나는 임차인이 그동안 쌓아온 고객, 거래처, 신용 등 영업상 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 권리금으로 돌려받을 수 있도록, 임대인이 그 과정을 방해하지 못하게 막는 규정입니다.

문제는 두 제도가 같은 법에 나란히 규정돼 있다 보니, 실무에서 갱신요구권이 소멸하면 권리금 보호도 자동으로 끝난다고 오해하는 경우가 많다는 점입니다. 그러나 조문의 체계와 문언을 보면 두 제도는 요건과 효과가 전혀 다르게 설계돼 있습니다.

갱신요구권이 소멸했다는 사정과 권리금 회수기회 보호의무가 소멸하는 것은 법률상 전혀 별개의 문제입니다.

2. 10년이 지나 갱신요구권이 소멸해도 권리금 보호의무는 남습니다

대법원은 갱신요구권 행사기간의 경과를 권리금 보호의무의 예외 사유로 인정하지 않았습니다.

이 쟁점은 실제 대법원 판결로 정리된 바 있습니다. 임차인이 두 차례 계약을 갱신하며 음식점 영업을 이어오다가, 최종 임대차기간이 끝나기 전 신규임차인과 권리금 계약을 맺고 임대인에게 그 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결해 달라고 요청했습니다. 그런데 임대인은 건물이 낡아 재건축이나 대수선을 할 계획이 있다는 이유로 이를 거절했습니다.

구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결).

이 판결은 갱신요구 기간이 5년이던 구법 시기의 사건이지만, 판단의 핵심 근거 — 제10조의4가 갱신요구권 행사기간의 만료를 예외 사유로 정하지 않았다는 점, 임차인이 쌓아온 고객·신용 등 재산적 가치는 기간 경과와 무관하게 유지된다는 점 — 는 갱신요구 기간이 10년으로 늘어난 현행법에도 그대로 적용된다는 것이 법원 실무의 일관된 해석입니다.

임대차기간이 10년을 넘겨 갱신요구권을 행사할 수 없게 됐다는 사정만으로는, 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 사라지지 않습니다.

3. 임대인이 계약체결을 거절하거나 고액 차임을 요구하면 방해행위가 됩니다

권리금 회수를 방해하는 행위는 법이 정한 네 가지 유형으로 구체화돼 있습니다.

제10조의4 제1항은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인이 다음 행위로 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위, 인근 상가에 비해 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그리고 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

다만 거절에 정당한 사유가 있는 경우는 예외입니다. 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없다고 볼 만한 상당한 이유가 있는 경우, 신규임차인이 임대차 계약상 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차 유지가 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 이미 임차인에게 권리금을 지급한 경우가 그것입니다.

실무에서는 재건축·대수선 계획이나 신규임차인의 자력 부족을 이유로 드는 경우가 흔한데, 그 사유가 실제로 위 네 가지에 해당하는지, 아니면 정당한 사유로 포장된 방해행위에 불과한지는 재건축 시기의 구체성, 신규임차인의 실제 자력 등을 따져 개별적으로 판단됩니다.

정당한 사유 없이 계약체결을 미루거나 고액의 조건을 내거는 것도, 법이 금지하는 권리금 회수 방해행위에 해당할 수 있습니다.

4. 손해배상 범위와 청구기간에는 각각 상한이 정해져 있습니다

배상액은 낮은 금액을 기준으로 제한되고, 청구권은 3년이 지나면 시효로 소멸합니다.

임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 끼쳤다면 손해배상 책임을 지지만, 배상액에는 상한이 있습니다. 제10조의4 제3항은 손해배상액이 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 신규임차인과 합의한 권리금이 높더라도, 시세상 권리금이 더 낮게 산정된다면 배상받을 수 있는 금액은 그 낮은 쪽을 기준으로 제한됩니다.

청구권 행사기간에도 제한이 있습니다. 제10조의4 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상을 청구하지 않으면 시효로 소멸합니다. 10년을 채운 임대차라면 그 사이 여러 차례 갱신을 거치며 임대인과의 관계가 길어진 경우가 많아, 방해행위가 벌어진 시점과 실제 소송 제기 시점 사이에 시간이 벌어지기 쉽습니다.

특히 재건축·대수선을 이유로 계약체결을 미루다가 실제로는 재건축을 하지 않거나, 신규임차인의 자력 부족을 이유로 들면서 정작 유사한 조건의 다른 임차인을 직접 들이는 경우처럼, 정당한 사유로 포장된 방해행위도 드물지 않다는 점을 유의해야 합니다.

5. 권리금을 지키려면 임대차 종료 전 이런 절차를 밟아야 합니다

신규임차인을 주선한 시점부터 증거를 남겨두는 것이 이후 소송의 승패를 좌우합니다.

권리금 회수기회를 지키기 위한 절차는 통상 ①신규임차인을 물색해 권리금 계약을 체결 → ②임대인에게 그 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 내용증명으로 요청 → ③임대인이 거절하거나 방해행위를 하면 그 경위를 구체적으로 정리 → ④수원지방법원 등 관할 법원에 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 소송을 제기하는 순서로 진행됩니다. 소송 전 협의를 원한다면 상가건물임대차분쟁조정위원회를 이용하는 방법도 있습니다.

임대차 종료가 다가오는데 임대인의 태도가 미심쩍다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차계약서와 그동안의 갱신 이력을 확인해, 전체 임대차기간이 10년에 이르렀는지부터 정리합니다.

2. 신규임차인과 주고받은 권리금 계약서, 협의 과정의 문자·통화 기록을 모아둡니다.

3. 임대인에게 신규임차인과의 계약 체결을 요청한 내용증명과 임대인의 답변, 거절 사유를 남겨둡니다.

이러한 자료를 갖추면, 임대인의 거절이 제10조의4 제2항이 정한 정당한 사유에 해당하는지 아니면 방해행위에 불과한지를 다투는 소송에서 훨씬 유리한 위치에 설 수 있습니다.

마치며

임대차가 10년 가까이 이어지면 임대인과도 오랜 관계가 쌓여, 신규임차인과의 계약을 거절당해도 “설마 그럴 리가”하며 넘어가는 임차인이 많습니다. 그사이 3년의 청구기간이 흘러버리면 손해배상조차 청구할 수 없게 됩니다.

권리금을 받지 못하고 상가를 비워야 하는 임차인 입장에서는, 10년이 지났다는 이유만으로 권리 자체가 소멸했다고 지레 포기하지 않는 것이 중요합니다. 반대로 재건축이나 신규임차인의 자력 부족 등을 이유로 계약체결을 거절한 임대인 입장에서도, 그 사유가 실제로 법이 정한 요건에 해당하는지 미리 점검해두지 않으면 오히려 손해배상 소송에 휘말릴 수 있습니다.

저는 임대차기간이 오래된 상가에서 권리금을 받지 못한 임차인 쪽과, 반대로 방해행위를 이유로 소송을 당한 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 임대차기간과 갱신 이력을 어떻게 정리하느냐에 따라 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

10년이 지났다는 이유로 권리금을 포기하기 전에, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대차 기간이 10년을 넘으면 권리금은 아예 받을 수 없나요?

A. 아닙니다. 갱신요구권은 소멸하지만, 대법원은 권리금 회수기회 보호의무가 갱신요구권 행사기간과 무관하게 별도로 존속한다고 판단했습니다. 임대인은 여전히 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

Q. 임대인이 재건축 계획을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절하면 무조건 정당한가요?

A. 아닙니다. 재건축 계획이 있다는 사정만으로 곧바로 정당한 사유가 되는 것은 아니며, 실제 재건축 시기와 구체성 등을 따져 방해행위인지 판단됩니다. 판례도 이러한 사정만으로 보호의무가 면제되지 않는다고 보았습니다.

Q. 권리금을 못 받고 나왔는데 시간이 좀 지났습니다. 지금도 청구할 수 있나요?

A. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내라면 청구할 수 있습니다. 3년이 지나면 시효로 소멸하므로, 시간이 지날수록 서둘러야 합니다.

Q. 손해배상을 청구하면 신규임차인과 약속한 권리금 전액을 받을 수 있나요?

A. 그렇지 않을 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하므로, 시세 대비 협의 권리금이 지나치게 높았다면 그 차액은 인정받기 어렵습니다.

Q. 신규임차인의 자금 사정이 안 좋다는 이유로 임대인이 계약을 거절했습니다. 방해행위인가요?

A. 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없다고 볼 만한 사정이 실제로 있다면 정당한 사유로 인정될 수 있습니다. 다만 이는 임대인이 입증해야 할 사정이므로, 막연한 우려만으로는 방해행위 책임을 피하기 어렵습니다.

Q. 갱신요구를 이미 여러 번 해서 10년을 다 채웠는데, 굳이 신규임차인을 구해야 하나요?

A. 예. 권리금을 회수하려면 임차인이 직접 신규임차인을 주선하고 권리금 계약을 체결한 뒤, 임대인에게 그 신규임차인과의 임대차계약 체결을 요청하는 절차가 필요합니다. 이 절차 없이는 방해행위 자체가 성립하기 어렵습니다.

Q. 임대인과 협상이 안 될 때 소송 전에 다른 방법이 있나요?

A. 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법이 있습니다. 다만 조정이 성립하지 않으면 결국 손해배상청구 소송으로 이어지므로, 3년의 소멸시효를 고려해 병행 검토하는 것이 좋습니다.