공유 지분만 샀는데 막는다면 — 분할청구로 출구 만들기
사건 개요
경매나 상속 정리 과정에서 토지 전체가 아니라 지분만 매수하는 경우가 적지 않습니다. 시세보다 싸게 살 수 있다는 점, 나중에 나머지 지분권자와 협의해 활용할 수 있다는 기대가 이런 매수를 끌어들입니다. 그런데 막상 등기를 마치고 그 땅에 나가 보면 사정이 다릅니다. 기존 공유자가 이미 그 땅에 농사를 짓거나 창고·컨테이너를 세워 두고 사실상 혼자 써 오고 있고, 새로 지분을 산 사람이 출입하거나 일부라도 쓰려 하면 "여긴 내가 관리해 온 땅"이라며 막아섭니다.
상담을 청해 오는 분들은 대개 "등기부에 내 이름과 지분이 분명히 올라 있는데, 왜 내 땅을 내 마음대로 쓸 수 없느냐"고 답답해합니다. 틀린 말은 아닙니다. 다만 법이 이 문제를 보는 방식은 "누가 옳은가"가 아니라 "지금 상태에서 무엇을 청구할 수 있고, 그 청구가 분쟁을 실제로 끝내는가"입니다. 당장의 방해를 막는 것과, 반복되는 마찰의 뿌리인 공유관계 자체를 정리하는 것은 서로 다른 문제이고, 순서와 근거를 갖춰야 실효를 봅니다.
핵심 쟁점
이런 사안에서 실제로 다투어지는 지점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 지분권자는 민법 제263조에 따라 공유물 전부를 자신의 지분 비율로 사용·수익할 권리를 가지므로, 기존 공유자의 독점적 점유·사용이 그 자체로 위법한지입니다. 둘째, 위법하다면 새 지분권자가 어떤 방식으로 구제를 구할 수 있는지입니다 — 땅 전체를 자신에게 넘기라는 인도청구까지 가능한지, 아니면 방해를 제거하고 몫을 금전으로 돌려받는 선에서 그치는지가 판례로 정리되어 있습니다. 셋째, 방해를 걷어내는 데 성공해도 같은 공유관계가 계속되는 한 사용 방식을 둘러싼 마찰이 되풀이될 수밖에 없다는 점에서, 언제 이 관계 자체를 끝낼 것인지입니다.
세 지점은 순서대로 풀어야 합니다. 당장의 방해부터 걷어내되, 그 승소를 반복되는 분쟁의 근본 해법으로 착각하지 않는 것이 실무에서 결과를 가르는 지점입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 지금 당장의 사용 방해부터 걷어내기
공유물분할이라는 근본 해법으로 가기 전에, 당장 못 쓰고 있는 몫부터 회복시켜야 합니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 함께 검토합니다.
1) 청구의 형태를 정확히 골라냅니다.
대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 공유물 전부의 인도를 청구할 수는 없다고 판시했습니다. 어느 쪽도 단독으로 점유할 권리가 없는 이상, 기존 공유자의 점유 자체가 전부 불법이라고 보기 어렵기 때문입니다. 대신 새 지분권자는 자신의 지분권에 기초해 울타리 철거·출입 방해 중단 등 방해배제청구와, 자신이 쓰지 못한 몫에 대한 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 처음부터 청구 형태를 잘못 잡으면 그 부분만으로 패소할 수 있으므로, 이 구분을 정확히 세우는 것이 출발점입니다.
2) 상대의 '관리행위' 주장을 근거로 반박합니다.
기존 공유자는 흔히 "내가 계속 관리해 온 땅이라 내가 쓰는 게 맞다"고 주장합니다. 그러나 민법 제265조에 따라 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용하는 것과 같은 관리행위는 지분 과반수의 동의가 있어야 정당화됩니다. 상대가 소수지분권자에 불과하다면 이 주장은 근거가 없고, 오히려 방해배제·부당이득 청구의 발판이 됩니다. 지분 비율을 등기부로 확인해 상대의 지분이 과반에 못 미친다는 점을 먼저 명확히 해 둡니다.
3) 부당이득의 액수를 임료 상당액으로 산정합니다.
부당이득반환의 범위는 새 지분권자가 그 지분 비율만큼 땅을 썼다면 얻었을 임료 상당액입니다. 인근 유사 토지의 임대차 사례나 감정평가를 근거로 산정해, 막연한 금액 주장이 아니라 자료로 뒷받침된 청구로 구성합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 반복되는 마찰을 공유물분할청구로 근본 정리하기
방해배제와 부당이득으로 당장의 손해는 회복해도, 공유관계 자체가 남아 있는 한 다음 시즌에 같은 다툼이 반복됩니다. 이 뿌리를 끝내는 절차가 공유물분할청구입니다.
1) 분할청구의 요건을 확인하고 절차를 시작합니다.
민법 제268조에 따라 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있는 것이 원칙입니다(다만 5년 이내 기간으로 분할하지 않기로 하는 특약이 있다면 그 기간 동안은 제한됩니다). 먼저 다른 공유자 전원과 협의를 시도하고, 협의가 이루어지지 않으면 재판상 분할을 청구합니다. 이 소송은 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 필수적 공동소송이므로, 일부만 상대로 제기하면 각하될 수 있어 처음부터 등기부상 공유자 전원을 파악해 둡니다.
2) 현물분할과 경매(대금분할) 중 유리한 쪽을 설계합니다.
민법 제269조는 현물분할을 원칙으로 하되, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 현저히 떨어질 우려가 있는 때에는 법원이 경매를 명해 대금을 나누도록 정하고 있습니다. 토지의 형상·위치·용도지역, 도로에 접한 부분이 있는지 등을 근거로 물리적 분할이 가능하고 각 부분의 가치가 유지된다는 점을 주장할 수도 있고, 반대로 좁고 형상이 불규칙해 나누면 활용가치가 크게 떨어진다는 점을 입증해 경매를 유도하는 편이 실익에 맞을 수도 있습니다. 의뢰인의 목적이 그 땅을 계속 쓰는 것인지 지분을 정리하고 현금화하는 것인지에 따라 이 설계 방향이 갈립니다.
3) 분할 확정 이후의 정리까지 관리합니다.
분할판결은 형성판결이라 확정되면 별도 절차 없이 각자 몫에 대한 권리관계가 형성되지만, 이를 제3자에게 처분하려면 등기가 필요합니다. 현물분할이라면 확정판결을 근거로 지분이전등기를, 경매에 의한 대금분할이라면 매각대금의 배당 절차까지 챙겨야 절차가 실제로 마무리됩니다.
결론
지분만 산 땅이라도 등기부에 이름이 오른 이상 정당한 공유자이고, 다른 공유자의 일방적인 사용 방해를 그대로 참을 이유는 없습니다. 다만 방해를 걷어내는 청구와, 같은 관계가 반복해서 부딪히지 않도록 끝내는 청구는 서로 다른 절차이고, 무엇을 먼저 하고 무엇으로 마무리할지는 상대 지분의 크기와 땅의 형상, 그리고 의뢰인이 그 땅을 계속 쓰고 싶은지 정리하고 싶은지에 따라 달라집니다.
지분을 사들인 땅에서 출입조차 막히고 있다면, 지금 상태를 방해배제·부당이득으로 우선 정리할지, 아니면 처음부터 공유물분할로 관계 자체를 끝낼지 방향을 함께 점검해 보시기를 권합니다.
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