실거주 갱신거절 후 재임대, 손해배상 얼마나 될까 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 임대차 3법 시행 이후 계약갱신요구권 행사 국면에서, 임대인이 “본인 또는 부모님이 실제 거주하겠다”는 이유로 갱신을 거절하는 사례가 크게 늘었습니다. 문제는 이렇게 갱신을 거절해놓고 얼마 지나지 않아 다른 세입자를 들이는 경우가 드물지 않다는 점입니다.

제가 상담한 임대인분들 중에는 “어차피 내 집이니 사정이 바뀌면 다른 사람을 들여도 큰 문제는 없을 것이다”, “세입자가 굳이 손해배상까지 청구하겠는가”라는 생각으로 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 곧바로 새 세입자를 구하는 경우가 있었습니다. 그런데 이사 나간 세입자가 등기부등본이나 전입세대열람으로 새 세입자의 존재를 확인하고 손해배상을 청구하면서, 뒤늦게 상황의 심각성을 깨닫는 경우가 많습니다.

최근 법원은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임차인이 입은 손해를 배상하도록 한 규정을 엄격하게 적용하고 있습니다. 단순히 “실거주 계획이 바뀌었다”는 해명만으로는 배상책임을 피하기 어렵습니다.

아래에서는 실거주 갱신거절 후 다른 세입자를 받으면 어떤 요건에서 손해배상 책임이 발생하는지, 손해배상액은 구체적으로 어떻게 산정되는지 관련 법리를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생합니다

정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인의 계약갱신요구권을 규정하면서, 같은 항 제8호에서 임대인 본인 또는 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 인정하고 있습니다.

문제는 그 다음입니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고, 갱신되었더라면 유지되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대하면, 같은 조 제5항에 따라 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

여기서 “정당한 사유”는 폭넓게 인정되지 않습니다. 단순히 마음이 바뀌었다거나 세입자를 구하다 보니 어쩔 수 없었다는 사정만으로는 부족하고, 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 거주할 수 없게 된 불가피한 사정이 구체적으로 인정되어야 합니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 집니다.

2. 손해배상액은 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다

3개월분 월차임, 2년치 차액, 실제 손해액 가운데 가장 큰 금액이 배상액이 됩니다.

손해배상액의 예정에 관하여 당사자 간 합의가 없었다면, 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액이 배상액이 됩니다.

첫째, 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액입니다. 보증금이 있다면 월차임으로 환산한 금액을 기준으로 합니다. 둘째, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액을 2년분(24개월)으로 계산한 금액입니다. 셋째, 갱신거절로 인하여 임차인이 실제로 입은 손해액입니다.

예를 들어 갱신거절 당시 환산월차임이 100만원이었는데, 임대인이 새 세입자에게는 환산월차임 150만원에 재임대했다면 차액 50만원의 24개월분인 1,200만원이 3개월분(300만원)보다 크므로 1,200만원이 배상액의 하한이 됩니다. 실제 이사비용이나 중개보수 등 추가 손해가 입증되면 그 금액이 더해질 수 있습니다.

세 기준 중 가장 큰 금액이 배상액이 되므로, 시세가 많이 오른 지역일수록 배상액도 커집니다.

3. 갱신거절이 진짜 실거주 목적이었는지는 법원이 엄격하게 따집니다

실거주 의사가 진정했는지에 대한 증명책임은 임대인에게 있습니다.

손해배상 소송에서 임대인은 흔히 “처음에는 정말 들어와 살 생각이었는데 사정이 바뀌었다”고 항변합니다. 그러나 법원은 이러한 항변을 쉽게 받아들이지 않습니다.

대법원은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임이 임대인에게 있다고 명시하면서, 판단 기준을 다음과 같이 제시했습니다.

임대인의 실제 거주 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

이 기준은 갱신거절 이후 실제로 제3자에게 임대한 사안에서도 그대로 참고됩니다. 임대인의 기존 주거 상황, 이사 준비 여부, 갱신거절 전후 언동, 제3자 임대까지 걸린 기간 등을 종합해 애초의 실거주 의사가 진정했는지, 그 사이 사정변경이 실제로 불가피했는지를 따지는 것입니다.

“계획이 바뀌었다”는 해명만으로는 부족하고, 실제 거주가 불가능해진 구체적이고 불가피한 사정이 증명되어야 배상책임을 면합니다.

4. 임대 시점과 조건에 따라 배상액 규모가 크게 달라집니다

갱신거절 후 제3자 임대까지 걸린 기간과 임대 조건이 배상액을 좌우합니다.

손해배상책임은 갱신되었더라면 유지되었을 기간, 즉 통상 갱신거절 시점부터 2년이 되는 시점 이전에 제3자에게 임대한 경우에 발생합니다. 그 기간이 지난 뒤의 임대까지 책임을 묻기는 어렵습니다.

반대로 갱신거절 직후 곧바로 새 세입자를 들인 경우일수록, 애초에 실거주 의사가 없었다는 정황으로 평가되기 쉽습니다. 이사조차 하지 않고 곧바로 임대를 내놓은 사안이라면 더욱 그렇습니다.

배상액 규모는 지역 시세 상승폭에 비례하는 경향이 있습니다. 전세가·월세가 오른 지역일수록 환산월차임 차액이 커지고, 그 차액의 2년분이 3개월분을 훨씬 웃돌게 되어 배상액이 커집니다.

5. 손해배상 청구는 이런 절차로 진행됩니다

제3자 임대 사실을 확인하는 자료 확보가 소송의 승패를 좌우합니다.

실거주 갱신거절 후 손해배상을 청구하는 절차는 통상 ①제3자 임대 정황 확인 → ②내용증명을 통한 임대인과의 협의 → ③민사조정 신청(부동산 소재지가 수원이라면 수원지방법원) → ④조정이 성립하지 않으면 손해배상청구 소송(수원지방법원) 순서로 진행됩니다.

제3자 임대 사실은 전입세대열람이나 확정일자 열람으로 확인할 수 있고, 임대인이 협조하지 않으면 소송 과정에서 문서제출명령이나 사실조회 신청으로 새 임대차계약서를 확보할 수 있습니다.

이사를 준비하는 단계라면 감정적으로 대응하기보다, 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 갱신거절 통지서, 문자, 대화 내용 등 실거주 사유가 명시된 자료를 보관합니다.

2. 이사 후에도 주기적으로 전입세대열람이나 등기부등본을 확인해 제3자 거주 여부를 점검합니다.

3. 제3자 임대 정황이 확인되면 새 임대차의 보증금·월차임 정보를 최대한 확보해 차액 산정 자료로 활용합니다.

이러한 자료를 바탕으로 실거주 갱신거절 손해배상 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 배상액 산정 기준 중 어느 항목이 유리한지를 따져 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

실거주 갱신거절 후 이사를 나갔던 세입자가 다른 세입자의 존재를 뒤늦게 알게 되는 경우, “설마 그러겠어”라는 생각에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

이사를 나간 세입자 입장에서는 감정적인 주장보다, 갱신거절 통지 내용과 제3자 임대 정황을 뒷받침할 자료부터 정리하는 것이 먼저입니다. 반대로 실제로 사정이 급하게 바뀐 임대인 입장에서도 “계획이 바뀌었다”는 말만으로는 방어가 되지 않으며, 그 사정이 불가피했음을 구체적으로 증명해야 합니다.

저는 실거주 갱신거절로 인한 임대차 분쟁에서 손해배상을 청구하는 세입자와 그 책임을 다투는 임대인, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서 사실관계 정리와 법리 선택에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 실거주 갱신거절 후 세입자가 이사를 마친 뒤에도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 손해배상청구권은 임차인이 실제로 이사했는지와 무관하게, 임대인이 갱신되었을 기간 만료 전 제3자에게 정당한 사유 없이 임대한 사실 자체로 발생합니다. 다만 청구를 위해서는 제3자 임대 사실과 그 조건(보증금·월차임)을 확인할 자료가 필요합니다.

Q. 임대인이 직계존속 명의로 실거주를 이유로 들었는데, 실제로는 그 직계존속이 입주하지 않았다면요?

A. 직계존속·직계비속의 실거주도 법상 인정되는 사유이지만, 실제로 그 사람이 입주했는지가 관건입니다. 애초에 입주 계획 자체가 허위였거나 입주 후 곧바로 제3자에게 다시 임대했다면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.

Q. 갱신거절 당시 월차임 없이 전세(보증금)만 있었는데도 3개월분 기준이 적용되나요?

A. 적용됩니다. 법은 보증금을 월차임으로 환산해 계산하도록 정하고 있어, 순수 전세 계약이라도 환산월차임을 기준으로 3개월분과 2년치 차액을 각각 계산해 비교합니다.

Q. 새 임차인의 계약 조건을 임대인이 알려주지 않으면 손해배상액을 어떻게 산정하나요?

A. 전입세대열람이나 확정일자 열람으로 제3자의 존재를 먼저 확인한 뒤, 소송 과정에서 문서제출명령이나 사실조회 신청으로 새 임대차계약서를 확보할 수 있습니다. 확보가 어려우면 3개월분 기준이나 실제 손해액 입증으로 청구하는 방법도 있습니다.

Q. 손해배상 청구는 언제까지 해야 하나요?

A. 별도의 단기 소멸시효 규정이 없어 일반 채권과 마찬가지로 원칙적으로 10년 이내에 청구할 수 있습니다. 다만 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워지므로, 제3자 임대 사실을 확인하는 즉시 자료부터 정리하는 것이 안전합니다.

Q. 임대인이 “세입자를 구하다가 어쩔 수 없이 다른 사람과 계약했다”고 하면 정당한 사유로 인정되나요?

A. 단순히 마땅한 입주 시기를 놓쳤다거나 시세가 올라 재임대가 유리해졌다는 사정만으로는 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다. 실거주가 불가능해진 불가피한 사정(사망·질병·해외체류 등)이 구체적으로 증명되어야 합니다.