6개월째 입주가 미뤄지고 있는데, 지체상금은 왜 안 주는 걸까요
사건 개요
아파트나 오피스텔을 분양받을 때 계약서에는 대개 '입주예정일'과 함께, 그 날짜를 넘겨 입주가 지연되면 시행사가 지체상금을 지급한다는 특약이 들어 있습니다. 계약 당시에는 별다른 의미 없이 넘어가는 조항이지만, 막상 준공이 늦어지고 입주지정기간 통지조차 오지 않는 상황이 되면 이 한 줄이 수분양자가 기댈 수 있는 거의 유일한 근거가 됩니다.
실제로 입주예정일을 6개월 넘게 넘긴 채로 있는데도 시행사로부터 지체상금에 관한 별다른 안내를 받지 못했다며 상담을 청해 오는 수분양자들이 적지 않습니다. 시행사 측은 "공정이 늦어진 것은 인허가 지연이나 자재 수급 문제 때문"이라며 지급 자체를 미루거나, 지급하더라도 계약서와 무관하게 임의로 정한 소액을 제시하고 넘어가려는 경우가 많습니다.
결론부터 말씀드리면, 분양계약서에 지체상금 특약이 있는 이상 시행사의 귀책으로 인한 입주 지연에 대해서는 그 기간에 상응하는 지체상금을 청구할 수 있습니다. 다만 실제로 받아내는 금액은 산정 기준을 얼마나 정확히 잡고, 시행사가 내세우는 면책 주장에 얼마나 촘촘히 반박하느냐에 따라 크게 달라집니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결과를 가르는 지점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 분양계약서의 지체상금 조항이 어떤 산정 방식—기납부 계약금·중도금에 연체이율을 곱하는 방식인지, 정액인지—을 정하고 있는지입니다. 둘째, 입주 지연이 시행사의 귀책사유로 인한 것인지, 아니면 인허가 지연·천재지변처럼 시행사가 면책을 주장할 수 있는 사유인지입니다. 셋째, 계약서에 지체상금 조항이 없거나 애매한 경우 민법상 일반 손해배상으로 얼마나 청구할 수 있는지입니다.
지체상금은 법적으로 손해배상액을 미리 정해 둔 '손해배상액의 예정'(민법 제398조)의 성격을 갖습니다. 그래서 액수 자체를 다투기보다, 그 예정된 산정식에 어떤 숫자를 넣을 것인가와 면책사유 유무를 다투는 싸움이 되는 경우가 대부분입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 지체상금 산정식을 정확한 숫자로 세우기
가장 먼저 해야 할 일은 "6개월 지연됐으니 얼마쯤 받을 수 있겠지"라는 막연한 기대를, 계약서에 근거한 구체적 금액으로 바꾸는 것입니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음 순서로 산정 근거를 확정합니다.
1) 지체상금 산정의 기준일과 기준액을 확정합니다.
지체상금은 대개 입주예정일 다음날부터 실제 입주(또는 사용승인·입주지정 통지)일까지의 지연일수에, 기납부한 계약금·중도금 합계액과 계약서상 연체이율을 곱하는 방식으로 산정됩니다. 판례도 아파트 공급자는 이미 납부받은 계약금·중도금에 대해, 수분양자가 중도금 납부를 지체할 때 적용되는 연체요율을 입주지연 기간에 그대로 적용해 지체상금을 산정함이 상당하다고 보고 있습니다(대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결 참조). 가령 기납부액이 3억 원이고 계약서상 연체이율이 연 15%라면, 6개월(약 180일) 지연 시 지체상금은 대략 3억 원 × 15% × (180/365), 즉 2,200만 원 안팎으로 계산되는 식입니다. 계약서마다 이율과 기산일 정의가 다르므로 이 수치는 반드시 해당 계약서를 그대로 대입해 다시 확정해야 합니다.
2) 중도금 납부기일 변경이 있었는지 대조합니다.
판례는 시행사의 귀책으로 입주가 지연되는 과정에서 중도금 납부기일도 함께 연기된 경우, 수분양자가 그만큼 중도금에 대한 이자 상당의 이익을 얻은 것으로 보아 그 연기 기간을 입주지연 일수에서 공제하는 방식도 형평에 맞는다고 판시한 바 있습니다. 그래서 지체상금을 청구하기 전에 최초 분양계약서상 중도금 일정과 실제 납부 내역을 대조해, 연기된 기간이 있었는지·있었다면 며칠인지를 미리 정리해 두어야 시행사 측의 공제 주장에 휘둘리지 않고 협상과 소송에 임할 수 있습니다.
3) 계약서에 지체상금 조항이 없거나 불명확하면 일반 손해배상으로 구성합니다.
드물게 분양계약서에 지체상금 조항 자체가 없거나, 있어도 산정 기준이 모호한 경우가 있습니다. 이때는 민법 제390조의 채무불이행으로 인한 손해배상 법리로 구성해, 입주 지연으로 실제 발생한 손해—대체 주거비용(월세·이사비), 기존 주택 처분 지연에 따른 손해 등—를 개별적으로 입증해 청구합니다. 지체상금 특약보다 입증 부담은 크지만, 특약상 산정식에 매이지 않고 실손해 전액을 청구할 여지가 생긴다는 점에서 사안에 따라 유리할 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 시행사의 지급 거부·면책 주장을 무너뜨리기
산정식이 정리돼도 시행사가 "귀책사유가 없다"며 지급 자체를 거부하면 이야기는 소송으로 넘어갑니다. 이 국면에서 김강희 변호사는 다음을 챙깁니다.
1) '귀책사유 없음'의 증명책임이 시행사에 있음을 분명히 합니다.
민법 제390조 단서상 채무자가 자신에게 귀책사유가 없었음을 증명해야 책임을 면합니다. 즉 "인허가가 늦어졌다", "자재 수급이 어려웠다"는 식의 일반적 사정만으로는 면책되지 않고, 그 사정이 시행사가 통제할 수 없는 불가항력이었는지, 설계변경·자금조달 지연처럼 시행사 쪽 사정이 섞여 있지는 않은지를 구체적으로 가려야 합니다. 인허가 지연이라도 설계 변경 신청이나 사업계획 변경을 시행사 스스로 자초한 경우라면 면책 주장은 받아들여지기 어렵습니다.
2) 지체상금이 과다하다는 감액 주장에는 계약서의 대등성으로 맞섭니다.
시행사는 종종 민법 제398조 제2항을 근거로 지체상금이 "부당히 과다하다"며 법원의 직권 감액을 구합니다. 그러나 분양계약서의 지체상금 조항은 시행사가 미리 마련한 약관에 가깝고, 그 이율 자체도 시행사가 수분양자의 대금 연체 시 적용하는 이율과 같은 경우가 대부분입니다. 계약서가 일방적으로 불리하게 짜여 있지 않다는 점, 오히려 시행사 스스로 정한 이율이라는 점을 부각하면 감액 주장의 설득력을 크게 낮출 수 있습니다.
3) 지체상금 채권 자체의 지연손해금과 시효도 함께 챙깁니다.
주택건설업자의 아파트 입주지연 지체상금은 상행위인 분양계약의 불이행으로 인한 손해배상채권이어서, 시행사가 이를 늦게 지급할 경우 그 지연손해금에는 상법 제54조의 상사법정이율 연 6%가 적용된다는 것이 판례입니다. 지급을 미루는 시행사를 상대로는 지체상금 원금뿐 아니라 이 지연손해금도 함께 청구할 수 있다는 점을 소장에 명시해야 합니다. 아울러 지체상금 채권도 소멸시효가 진행되므로, 입주 후 시간을 끌다가 시효로 청구권 자체를 잃는 일이 없도록 내용증명 발송이나 소 제기로 시효 중단 조치를 취해 두어야 합니다.
결론
입주가 6개월 늦어진 것 자체는 이미 벌어진 일이지만, 그로 인한 지체상금까지 받지 못하고 넘어갈 이유는 없습니다. 계약서에 적힌 지체상금 조항은 시행사가 스스로 정한 약속이고, 그 산정식에 정확한 숫자를 넣는 순간 막연했던 손해가 구체적인 청구금액으로 바뀝니다.
관건은 지연일수와 기납부액을 정확히 계산하고, 시행사가 내세우는 면책·감액 주장을 하나하나 반박할 근거를 갖추는 일입니다. 입주가 늦어진 채로 시행사의 연락만 기다리고 계시다면, 계약서를 다시 꺼내 지체상금 산정과 청구 방향을 한 번 점검해 보시기를 권합니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.