"회사에서 전달받은 설명대로 계약을 안내했을 뿐이고, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 줄은 몰랐습니다."
전세사기 사건에서 분양대행사 직원이나 상담직원으로 근무했던 분들이 경찰 조사를 앞두고 가장 자주 하시는 진술입니다. 직접 임대차계약을 체결하지 않았고 보증금을 직접 수령한 주체가 아니더라도 형사책임에서 완전히 벗어날 수 있는 것은 아닙니다.
수사기관은 보증금 반환 능력이 없는 구조임을 알면서도 임차인을 모집하고 안심시켜 계약을 체결하게 한 경우, 단순 행정 보조를 넘어 사기죄의 공동정범이나 방조범 혐의를 적용해 엄격하게 수사합니다.
1. 분양대행 직원이 사기 혐의 조사를 받게 되는 법적 기준
전세사기는 임대인 개인이 단독으로 진행하기보다 건축주, 분양대행사, 중개업자 등이 역할을 나누어 다수의 임차인을 모집하는 조직적 구조가 많습니다.
매매가와 비슷하거나 이를 초과하는 보증금 구조임에도 "보증금 반환에는 문제가 없다"라거나 "전세보증보험 가입이 무조건 가능하다"며 임차인을 안심시켰다면 단순 안내를 넘어 범죄 실행에 적극적으로 기여한 것으로 평가될 수 있습니다.
핵심은 보증금 반환이 불가능하거나 위험한 구조임을 알고 있었는지, 즉 '미필적 고의'의 유무입니다. 매물의 실제 매매가와 선순위 권리관계를 파악하고 있었는지, 동일 건물에서 보증금 미반환 문제가 발생했음을 알고도 계약을 계속 권유했는지, 회사의 위험성을 인지할 수 있었던 시점이 언제인지 등이 수사기관의 주요 검증 대상입니다.
2. 과도한 수수료 수수 정황 및 수사 시 유의 사항
일반적인 수수료 범위를 크게 뛰어넘는 성과급이나 수당을 받았거나, 개인 계좌가 아닌 차명 계좌 또는 현금으로 수당을 지급받았다면 수사기관은 이를 사기 범행 가담에 대한 대가로 의심할 가능성이 높습니다. 신규 전세보증금에서 이사비나 중개보수, 직원 수당이 모두 충당되는 비정상적 구조를 알고 있었다면 더욱 불리하게 작용할 수 있습니다.
경찰 출석 통보를 받은 뒤 회사 관계자와 말을 맞추거나 업무 메시지 및 상담 자료를 임의로 삭제하는 행위는 구속 사유를 제공하는 치명적인 증거인멸 정황이 됩니다. 본인이 접근할 수 있었던 정보의 한계, 회사가 제공한 자료를 정상적인 것으로 믿을 수밖에 없었던 합리적 사정을 객관적인 자료로 구분하여 소명해야 합니다.
3. 경찰조사 전 필수 정리 자료 및 초기 대응 전략
경찰 출석을 앞두고 있다면 채용 시점부터 마지막 계약 체결 시점까지의 업무 흐름과 본인이 수행한 역할의 범위를 정밀하게 구분해야 합니다.
조사 전에는 채용 당시 안내받은 근로 계약 및 업무 범위 자료, 회사가 제공한 매물 설명서 및 상담 매뉴얼, 임차인 및 회사 관계자와 주고받은 메신저 대화록, 급여 및 수당 입금 내역 등을 확보해두어야 합니다.
무작정 "몰랐다"고 주장하거나 기억에 의존해 추측 진술을 하기보다는, 남겨진 객관적 자료를 토대로 자신이 인식했던 위험성의 범위와 실제 지휘받은 업무 내용만을 명확하게 진술하는 것이 중요합니다.
핵심 정리
❶ 전세사기 사건은 계약을 직접 체결하지 않았더라도 임차인 모집 및 안심 유도 역할을 했다면 사기 공범 혐의가 적용될 수 있습니다.
❷ 위험한 계약 구조임을 알고 있었는지, 보증금 미반환 사실을 인지한 후에도 모집을 지속했는지가 고의 판단의 핵심입니다.
❸ 과도한 수당 수수나 메신저 대화 삭제 시도는 구속 가능성을 높이는 불리한 정황이 될 수 있으므로 절대 지양해야 합니다.
❹ 조사 전에는 상담 매뉴얼, 메신저 전체 대화 내역, 수당 입금 내역 등을 바탕으로 본인의 실질적 업무 범위를 정리해야 합니다.
전세사기 분양대행 사건은 단순히 회사의 지시를 따랐다는 설명만으로는 형사책임을 피하기 어려우며, 담당한 계약 건수나 피해 규모에 따라 수사기관이 적용하는 혐의의 무게가 크게 달라집니다.
분양대행사 근무나 임대차 상담 업무와 관련하여 경찰의 연락을 받으셨거나 구속 가능성까지 우려되는 상황이라면, 관련 대화록과 수당 내역을 준비해 연락 주시면 현재 문제 되는 혐의와 경찰 조사 전 준비할 사항에 대해 보다 자세히 상담받으실 수 있습니다.
법무법인 혜강 전선재 변호사
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.