주위토지통행권 확인소송 — 통행료·담장철거 함께 청구하려면 

내 땅이 큰길과 바로 붙어 있지 않아 이웃 토지를 거쳐야만 공로로 나갈 수 있는데, 어느 날 이웃이 담장을 세우거나 통행료를 요구하며 길을 막는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 주위토지통행권이 있다는 확인만으로 끝나지 않고, 통행을 가로막는 담장의 철거와 그동안 부당하게 막힌 데 대한 손해까지 함께 다투어야 하는 경우가 많습니다. 그런데 확인청구·철거청구·통행료(손해보상)청구는 근거 법리와 요건이 각각 달라, 소장을 뭉뚱그려 쓰면 정작 필요한 청구가 각하되거나 기각될 위험이 있습니다. 이 글에서는 주위토지통행권 확인소송이 언제 필요하고 언제는 오히려 불필요한지, 담장 철거와 통행료를 함께 청구하려면 어떤 요건을 갖춰야 하는지를 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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주위토지통행권의 성립요건 — 통로가 없거나 있어도 쓸모가 없어야 한다

민법 제219조는 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어 주위 토지를 통행하거나 통로를 개설하지 않고서는 공로에 출입할 수 없거나, 출입에 과다한 비용을 요하는 경우 그 토지 소유자에게 주위 토지에 대한 통행권을 인정합니다. 다만 이 통행권은 통행지 소유자에게 손해를 감수시키면서 인정되는 예외적 권리이므로, 통로의 위치와 폭을 정할 때는 통행지 소유자에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고, 통행권자는 그 손해를 보상할 의무를 부담합니다. 여기서 "통로가 없다"는 말은 물리적으로 길이 전혀 없는 경우만을 뜻하지 않습니다. 판례는 기존에 통로가 있더라도 그것이 토지의 이용 목적에 비추어 부적합해 실제로 통로로서 충분한 기능을 하지 못한다면 마찬가지로 통행권을 인정합니다.

반대로 단순히 지금 다니는 길보다 더 편하거나 가까운 길을 원한다는 사정만으로는 통행권이 인정되지 않습니다. 공로로 나갈 다른 방법이 있는데도 더 편리하다는 이유로 이웃 토지를 통행로로 쓰겠다는 주장은 법정 요건을 충족하지 못합니다. 통행권을 주장하려는 쪽에서는 자신의 토지가 실제로 맹지 상태이거나, 기존 통로로는 건축·차량출입 등 정상적 용도 사용이 사실상 불가능하다는 점을 구체적으로 증명해야 합니다. 이 권리는 토지 소유자뿐 아니라 지상권자·전세권자처럼 토지를 적법하게 사용할 권리가 있는 사람에게도 인정됩니다.

• 공로 접근 불가 — 주위 토지를 통행하지 않고서는 물리적으로 공로에 출입할 수 없는 경우.

• 과다한 비용 — 기존 경로로 출입은 가능하나 그 비용이 과다하여 사실상 이용이 어려운 경우.

• 기존 통로의 기능 부적합 — 통로가 있어도 폭·형상이 토지 용도에 맞지 않아 실질적 기능을 못 하는 경우.

• 청구권자 — 토지 소유자뿐 아니라 지상권자·전세권자 등 적법한 사용권자도 주장 가능.

주위토지통행권은 공로 접근이 아예 불가능하거나 과다한 비용이 드는 경우에만 인정되고, 단지 더 편리한 길을 원한다는 사정만으로는 인정되지 않는다.

확인소송이 필요한 경우 — 이행청구만으로 충분하면 각하될 수 있다

주위토지통행권 확인소송은 통행권이 있는지 없는지 자체를 다투는 소송입니다. 그런데 민사소송에서 확인의 소는 다른 방법으로 분쟁을 근본적으로 해결할 수 없을 때만 소의 이익이 인정되는 보충적 성격을 갖습니다. 이미 이웃이 담장을 세워 통행을 막고 있다면, 그 방해를 제거하는 철거청구와 통행을 수인하라는 이행청구를 곧바로 구하면 되고, 그것으로 분쟁의 목적을 그대로 달성할 수 있습니다. 이런 상황에서 통행권 확인청구까지 별도로 구하면, 이행청구로 목적을 달성할 수 있어 확인의 이익이 없다는 이유로 확인청구 부분만 각하될 수 있습니다.

그렇다면 확인소송이 실익을 갖는 경우는 따로 있습니다. 상대방이 아직 담장을 세우지는 않았지만 통행권 자체의 존재를 다투며 향후 통행을 막겠다고 예고하는 경우, 건축허가나 지적측량 등 행정절차에서 통행권의 존재 여부를 공적으로 확정해 둘 필요가 있는 경우, 또는 통행로의 위치·폭에 대한 합의가 전혀 없어 이행청구의 전제가 되는 권리관계부터 정리해야 하는 경우가 대표적입니다. 실무에서는 담장 철거·통행방해금지 등 이행청구를 주위적으로 구성하고, 통행권의 존부 자체가 다투어지는 부분만 확인청구로 함께 구성하는 방식을 많이 씁니다. 청구 형태를 잘못 설계하면 본안 판단을 받기도 전에 일부가 걸러질 수 있으므로, 상대방의 방해 행위가 이미 현실화됐는지부터 먼저 확인해야 합니다.

통행로의 위치와 폭을 정하는 기준 — 손해가 가장 적은 방법

대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결은 주위토지통행권에 따른 통로의 위치와 폭을 정할 때 통행지 소유자에게 손해가 가장 적게 되는 방법을 골라야 한다는 원칙을 재확인하면서, 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상, 이용관계, 부근의 환경, 통행지 소유자가 그 토지를 본래 용도로 사용할 가능성 등을 종합적으로 고려해야 한다고 판시했습니다. 통행권자가 원하는 만큼 넓은 통로를 요구할 수 있는 것이 아니라, 그 토지의 실제 용도(주거용인지 농지인지 등)에 필요한 최소한의 범위로 제한된다는 뜻입니다. 같은 판결은 청구한 통로 중 일부만 요건을 충족한다면, 통행권자의 명백한 반대 의사가 없는 한 그 부분에 한정해 청구를 인용하는 것이 타당하다는 점도 밝혔습니다.

자동차 통행 여부도 별도로 판단됩니다. 해당 토지의 이용 형태상 자동차 통행이 실질적으로 필요한 경우(예컨대 주택 신축이나 물건 반출입에 차량이 필수적인 경우)에만 자동차가 다닐 수 있는 폭을 인정하고, 단순히 편리하다는 이유만으로는 차량 통행을 위한 확장을 인정하지 않는 것이 판례의 태도입니다. 실무적으로는 소를 제기하기 전에 측량감정을 통해 기존 통로의 폭과 형상, 대안이 될 수 있는 경로들을 먼저 파악해두는 편이 유리합니다. 법원이 최종적으로 인정하는 통로가 처음 청구한 범위와 다르게 좁혀지거나 위치가 옮겨질 가능성이 있기 때문입니다.

통행로의 폭과 위치는 통행권자가 원하는 대로가 아니라, 통행지 소유자의 손해가 가장 적은 방법과 토지의 실제 용도에 필요한 최소 범위로 정해진다.

담장 철거 청구의 근거 — 적법하게 설치됐어도 철거의무는 있다

주위토지통행권이 인정되는데도 이웃이 통로에 담장이나 문, 철조망 같은 축조물을 세워 실제 통행을 막고 있다면, 통행권자는 그 철거를 청구할 수 있습니다. 앞서 본 대법원 2005다70144 판결은 주위토지통행권이 본래의 기능을 발휘하려면 통행에 방해가 되는 담장 같은 축조물도 통행권의 행사에 의해 철거되어야 한다고 판시하면서, 그 담장이 애초에는 적법하게 설치된 것이었다 하더라도 철거 의무에는 영향이 없다고 분명히 밝혔습니다. 즉 담장을 세울 당시에는 건축법상 문제가 없었다거나 경계 확인을 거쳐 정당하게 설치했다는 사정은, 그 뒤 주위토지통행권이 인정되는 이상 철거를 거부할 근거가 되지 못합니다.

다만 철거 범위는 통행에 필요한 만큼으로 제한됩니다. 담장 전체를 철거하지 않아도 통행에 필요한 구간만 개방하거나 출입문을 내는 방법으로 목적을 달성할 수 있다면, 법원은 그 범위 내에서만 철거나 개방을 명할 수 있습니다. 소장을 작성할 때는 철거를 구하는 담장의 위치·구간·길이를 지적측량감정 결과에 맞춰 구체적으로 특정해야 하며, 막연히 "통행에 방해되는 시설 일체"라고만 기재하면 집행 단계에서 다시 다툼이 생길 수 있습니다.

담장이 애초 적법하게 설치되었다는 사정은 철거의무를 면제하는 사유가 되지 않는다 — 통행에 방해가 되면 철거 대상이 된다.

통행료(손해보상) 산정 기준 — 임료 상당액과 감액 요소

민법 제219조 제2항은 통행권자에게 통행지 소유자의 손해를 보상할 의무를 지웁니다. 대법원 2014. 12. 24. 선고 2013다11669 판결은 이 보상액을 산정하는 기준으로, 통행지의 현실적 이용 상태에 따른 임료 상당액을 원칙으로 삼으면서도, 여러 사정을 고려해 이를 감액할 수 있다고 판시했습니다. 감액 여부와 폭을 판단할 때 법원이 고려하는 요소로는 쌍방 토지의 소유권 취득 시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세 등 공과금, 통행지를 본래 용도로 사용할 수 있는 가능성이 남아 있는지, 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 더 있는지, 실제 통행 횟수와 방법 등 이용 형태, 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 주변 환경, 인접 토지 이용자들의 이해득실 등이 제시됩니다.

보상금은 한 번에 전액을 지급하는 일시금으로 정할 수도 있고, 매달 또는 매년 지급하는 정기금으로 정할 수도 있으며, 통행권자가 통행을 시작하기 전에 미리 지급해야만 하는 것은 아닙니다. 실무에서는 통행료 액수에 다툼이 있는 경우가 많아, 소송 과정에서 임료감정을 거쳐 구체적인 금액을 확정하는 절차를 밟는 것이 일반적입니다. 통행지 소유자 입장에서는 재산세 부담과 실질적 사용 제한 정도를, 통행권자 입장에서는 통행의 필요성과 이용 빈도를 각각 자료로 뒷받침해 두는 편이 산정 과정에서 유리하게 작용합니다.

• 기준 — 통행지의 현실적 이용 상태에 따른 임료 상당액.

• 감액 고려 요소 — 취득 시기·가격, 재산세 부담, 본래 용도 사용 가능성, 공동이용자 유무, 이용태양, 주변 환경 등.

• 지급 방식 — 일시금 또는 정기금 중 선택 가능, 선지급 의무는 없음.

무상통행권과의 구별 — 분할·일부양도로 생긴 통행권은 다르다

민법 제220조는 토지 분할이나 토지 일부 양도로 인해 공로에 통하지 못하게 된 토지가 생긴 경우, 그 토지 소유자는 보상 없이 다른 분할자(또는 양도 당사자)의 토지를 통행할 수 있다고 정합니다. 219조의 통행권과 달리 보상 의무가 없다는 점에서 실무상 '무상통행권'으로 불립니다. 그런데 대법원 1990. 8. 28. 선고 90다카10091, 10107 판결은 이 무상통행권 규정이 분할이나 일부양도의 직접 당사자 사이에만 적용되고, 포위된 토지 또는 통행지를 나중에 취득한 특정승계인에게는 적용되지 않는다고 판시했습니다. 즉 최초 분할 당시 무상으로 길을 내주기로 했더라도, 그 땅을 나중에 사들인 제3자에게는 이 무상 원칙이 그대로 이어지지 않습니다.

특정승계인 사이의 통행 관계는 다시 민법 제219조의 일반 원칙으로 돌아가 판단합니다. 이는 통행지를 나중에 매수한 사람에게도 보상 없는 통행을 무조건 수인하라고 강제하는 것이 지나치다는 취지입니다. 실무적으로 의미가 큰 지점은, 분양이나 필지분할 과정에서 원래 소유자들끼리 무상으로 합의했던 통로라도, 필지가 여러 차례 손바뀜을 거친 뒤에는 220조가 아니라 219조 요건과 보상 문제로 다시 다투어질 수 있다는 점입니다. 통행권을 주장하거나 반대로 통행을 거부하려는 쪽 모두, 상대방이 최초 분할 당사자인지 그 이후의 승계인인지부터 등기부와 분할 연혁으로 확인할 필요가 있습니다.

분할·일부양도에 따른 무상통행권은 그 당사자 사이에만 적용되고, 땅을 나중에 취득한 특정승계인 사이의 통행 관계는 다시 민법 제219조에 따라 판단한다.

통행권의 소멸 — 다른 공로가 생기면 당연히 없어진다

주위토지통행권은 법정 요건이 충족되면 별도의 절차 없이 당연히 성립하고, 반대로 그 요건이 사라지면 역시 당연히 소멸하는 권리입니다. 앞서 본 대법원 2013다11669 판결은 포위된 토지가 사정변경으로 새롭게 공로에 접하게 되거나, 그 토지 소유자가 주위 토지를 취득함으로써 더 이상 통행권을 인정할 필요가 없어진 경우에는 기존 통행권이 소멸한다고 판시했습니다. 예를 들어 인근에 도로가 새로 개설되어 통행권자의 토지가 직접 공로와 맞닿게 됐다면, 기존에 이웃 토지를 통행하던 권리는 그 시점에 소멸합니다.

다만 새로운 통로가 생겼다는 사정만으로 곧바로 소멸을 단정할 수는 없습니다. 그 새 통로가 토지의 용도에 맞는 실질적 기능을 하지 못한다면, 즉 형식적으로만 공로에 접했을 뿐 실제 이용에는 부적합하다면 기존 통행권은 소멸하지 않습니다. 담장 철거·통행료 청구 소송이 진행되는 도중 상대방이 "이제 다른 길이 생겼으니 통행권이 없어졌다"고 항변하는 경우가 실무에서 종종 있는데, 이때 법원은 새 통로의 폭·경사·포장 여부·실제 접근 가능성까지 구체적으로 살펴 그 통로가 정말 대체 기능을 하는지를 따집니다. 단순히 지적도상 도로가 표시되어 있다는 사정만으로 통행권 소멸을 인정하지는 않습니다.

소송 실무에서 놓치기 쉬운 점 — 청구취지 특정과 병합 전략

주위토지통행권 관련 소송에서 가장 흔히 발목을 잡는 부분은 청구취지의 특정입니다. 통행로의 위치와 폭, 철거를 구하는 담장의 구간을 별지 도면 없이 말로만 서술하면, 법원이 어느 범위를 인용해야 할지 특정할 수 없어 심리 자체가 지연되거나 청구가 배척될 수 있습니다. 소 제기 전 지적측량감정을 통해 통행로 후보 구간을 도면화하고, 그 도면을 소장에 별지로 첨부해 청구취지의 특정성을 갖추는 것이 실무의 기본입니다.

확인청구·철거청구·통행료청구를 함께 구성할 때는 각 청구의 소송물과 요건사실을 구분해서 기재해야 합니다. 확인청구는 통행권 존부, 철거청구는 방해배제, 통행료청구는 손해보상이라는 서로 다른 청구원인에 기초하므로, 하나의 사실관계를 근거로 뭉뚱그려 쓰면 법원이 각 청구를 개별적으로 판단하기 어렵습니다. 또한 법원이 청구한 통로의 일부만 요건을 충족한다고 볼 가능성에 대비해, 전부 인용을 전제로 한 주위적 청구와 함께 일부 인용을 전제로 한 예비적 청구를 함께 준비해 두면 소송 결과의 변동에 유연하게 대응할 수 있습니다.

• 지적측량감정으로 통행로 후보 구간을 도면화해 청구취지에 반영.

• 확인·철거·통행료 각 청구의 요건사실을 구분해 별도로 기재.

• 일부 인용 가능성에 대비해 예비적 청구도 함께 준비.

• 상대방의 '대체 통로 존재' 항변에 대비해 기존 통로의 실질적 이용 상태 자료 확보.

자주 묻는 질문

Q. 주위토지통행권이 인정되면 통행료를 내지 않아도 되나요?

A. 아닙니다. 민법 제219조에 따른 주위토지통행권은 통행지 소유자의 손해를 보상해야 하는 유상 권리입니다. 보상 없이 통행할 수 있는 무상통행권은 민법 제220조에 따라 토지 분할이나 일부양도의 직접 당사자 사이에서만 인정되고, 그마저도 특정승계인에게는 이어지지 않습니다.

Q. 이웃이 이미 담장을 세워 길을 막았다면 확인소송부터 해야 하나요?

A. 방해가 이미 현실화됐다면 통행권 존부를 확인해달라는 청구보다, 담장 철거와 통행방해금지를 구하는 이행청구가 우선입니다. 이행청구로 목적을 달성할 수 있는데도 확인청구까지 별도로 구하면 확인의 이익이 없다는 이유로 그 부분이 각하될 수 있습니다.

Q. 통행로의 폭은 법으로 몇 미터라고 정해져 있나요?

A. 법령상 일률적으로 정해진 폭은 없습니다. 통행지 소유자의 손해가 가장 적은 방법과 해당 토지의 실제 용도에 필요한 범위를 기준으로 사안마다 다르게 정해지며, 차량 통행이 필요한 폭은 실질적 필요성이 인정될 때만 허용됩니다.

Q. 분할 당시 무상으로 길을 내주기로 했는데, 그 땅을 나중에 산 사람도 무상으로 다닐 수 있나요?

A. 아닙니다. 민법 제220조의 무상통행권은 분할이나 일부양도의 직접 당사자 사이에만 적용됩니다. 땅을 나중에 취득한 특정승계인 사이의 통행 관계는 민법 제219조로 돌아가 요건과 보상 문제를 다시 따지게 됩니다.

Q. 옆 땅에 새 도로가 생기면 통행권은 자동으로 없어지나요?

A. 새로운 공로가 생겨 그 토지가 실제로 공로와 접하게 됐다면 통행권은 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 새 통로가 형식적으로만 존재할 뿐 실제로는 이용하기 어려운 상태라면, 그 통로가 대체 기능을 하지 못한다고 보아 기존 통행권이 유지될 수 있습니다.

Q. 통행료는 소송이 끝나기 전에 미리 지급해야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 통행지 소유자의 손해에 대한 보상은 일시금이나 정기금 중 선택해 정할 수 있고, 통행을 시작하기 전에 미리 지급해야 할 의무는 없습니다. 다만 액수에 다툼이 있으면 임료감정 등을 통해 구체적인 금액을 확정하는 절차가 필요합니다.

맺음말

주위토지통행권을 둘러싼 분쟁은 확인·철거·통행료라는 서로 다른 성격의 청구가 얽혀 있어, 어느 하나만 생각하고 소송을 시작하면 필요한 구제를 온전히 받지 못할 수 있습니다. 이미 담장이 세워져 통행이 막혔다면 확인청구보다 철거·방해배제 이행청구가 우선이고, 통행로의 폭과 위치는 통행지 소유자의 손해를 최소화하는 방향으로, 통행료는 임료 상당액을 기준으로 여러 사정을 반영해 정해진다는 원칙을 먼저 이해하는 것이 중요합니다.

분할 당시의 무상통행권인지, 특정승계인 사이의 유상 통행권인지에 따라 결론이 달라지고, 새로운 도로가 생기면 통행권 자체가 소멸할 수도 있다는 점까지 감안하면, 소를 제기하기 전에 등기부와 분할 연혁, 현장의 통행 실태를 먼저 정리해 두는 편이 유리합니다. 용인 처인이나 양평처럼 필지 분할과 맹지 문제가 자주 얽히는 지역에서는 특히 통행로 확보와 담장 철거, 통행료 정산을 함께 다투는 사건이 적지 않은 만큼, 소장을 작성하기 전에 청구 구조부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.