계약명의신탁 부동산 — 실소유자가 못 찾는 경우 

믿을 만한 사람의 명의를 빌려 부동산을 사두었다가, 정작 그 부동산을 돌려받으려 할 때 법적으로 아무런 권리가 없다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다. 명의를 빌려준 사람이 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 직접 계약을 체결하는 '계약명의신탁' 구조에서는, 명의신탁약정이 무효라 해도 그 무효가 곧바로 부동산의 반환으로 이어지지 않기 때문입니다. 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐는지 알았는지에 따라 결과가 완전히 달라지고, 어느 쪽이든 실소유자가 부동산 자체를 돌려받는 경우는 오히려 드뭅니다. 이 글에서는 계약명의신탁에서 실소유자가 왜 부동산을 못 찾게 되는지, 그나마 남은 구제수단은 무엇인지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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계약명의신탁이란 — 세 가지 명의신탁 유형 중 왜 여기서만 이런 문제가 생기나

명의신탁은 실소유자와 등기명의자가 다른 상태로 부동산 등기를 해두는 것을 통칭하지만, 실무와 판례는 이를 크게 세 가지 유형으로 구분합니다. 2자간 명의신탁은 신탁자가 원래 자기 소유이던 부동산을 수탁자 명의로 돌려놓는 경우이고, 3자간 명의신탁(중간생략등기형)은 신탁자가 매도인과 직접 계약하면서 등기만 수탁자 앞으로 넘기는 경우입니다. 반면 계약명의신탁은 신탁자 대신 수탁자가 매도인과 매매계약의 당사자가 되어 자기 이름으로 계약을 체결하고 등기까지 마치는 경우를 말합니다. 앞의 두 유형은 신탁자가 매도인과 직접 계약관계를 맺고 있거나 한때 소유자였기 때문에, 명의신탁약정이 무효가 되어도 신탁자가 소유권을 주장하거나 등기를 되돌릴 근거가 남아 있는 경우가 많습니다.

반면 계약명의신탁에서는 매매계약의 당사자 자체가 수탁자이고 신탁자는 애초에 그 계약관계 밖에 있습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법) 제4조 제1항은 명의신탁약정을 원칙적으로 무효로 정하고 있는데, 문제는 이 '무효'가 자동으로 부동산을 신탁자에게 돌려주는 결과로 이어지지 않는다는 데 있습니다. 계약명의신탁에서는 무효의 효과가 신탁자와 수탁자 사이의 내부 약정에만 미칠 뿐, 수탁자와 매도인 사이의 매매계약이나 그에 따른 등기의 효력까지 항상 무효로 만들지는 않기 때문입니다. 이 지점에서 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 몰랐는지가 결과를 완전히 갈라놓습니다.

계약명의신탁은 매매계약의 당사자 자체가 명의수탁자이기 때문에, 명의신탁약정이 무효가 되어도 신탁자에게는 애초부터 기댈 계약상 지위가 없다.

매도인이 몰랐다면 — 명의수탁자가 완전한 소유권자가 되는 구조

부동산실명법 제4조 제2항은 명의신탁약정에 따른 물권변동, 즉 등기 자체도 무효로 규정하면서도 단서를 하나 붙여둡니다. "부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 그 상대방이 되는 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다"는 것입니다. 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면(선의), 이 단서에 따라 매매계약도 유효하고 그에 따른 명의수탁자 앞으로의 소유권이전등기도 유효합니다. 결과적으로 명의수탁자는 처음부터 자기 이름으로, 자기 권리로 그 부동산의 완전한 소유자가 됩니다.

여기서 실소유자가 겪는 함정이 시작됩니다. 매수자금을 실제로 낸 사람은 신탁자인데, 법적으로 그 부동산의 소유자는 수탁자입니다. 신탁자가 수탁자에게 "원래 내 돈으로 산 것이니 돌려달라"고 요구해도, 수탁자가 임의로 부동산을 제3자에게 팔거나 돌려주기를 거부하면 신탁자는 부동산 자체를 강제로 되찾을 소유권에 기한 권리를 갖고 있지 않습니다. 수탁자가 그 부동산을 담보로 대출을 받거나 처분해도 신탁자는 이를 막을 물권적 권리가 없습니다. 신탁자에게 남는 것은 뒤에서 설명할 매수자금 상당의 금전채권뿐입니다.

매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의수탁자는 처음부터 완전한 소유자이고, 신탁자는 그 부동산에 대해 아무런 물권적 권리를 갖지 못한다.

매도인이 알았다면 — 계약이 무효여도 소유권은 신탁자에게 오지 않는다

반대로 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었다면(악의) 이야기가 달라집니다. 이번에는 부동산실명법 제4조 제2항 단서가 적용되지 않아 명의수탁자 앞으로의 매매계약과 등기 모두 무효가 됩니다. 등기가 원인무효가 되었으므로 소유권은 다시 매도인에게 돌아가고, 매도인은 명의수탁자를 상대로 소유권에 기한 등기말소 내지 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

문제는 여기서도 신탁자에게 부동산이 돌아오지 않는다는 점입니다. 매매계약의 당사자는 어디까지나 매도인과 명의수탁자였고, 신탁자는 그 계약관계의 바깥에 있었습니다. 계약이 무효가 되어 소유권이 매도인에게 복귀하더라도, 신탁자는 매도인과 아무런 계약관계가 없었기 때문에 매도인을 상대로 직접 소유권이전을 청구할 근거가 없습니다. 결국 매도인이 명의신탁 사실을 알았든 몰랐든, 계약명의신탁에서는 어느 경우에도 신탁자가 부동산 자체를 직접 되찾는 길이 원칙적으로 막혀 있는 셈입니다.

매도인이 악의라 계약이 무효가 되어도 소유권은 매도인에게 돌아갈 뿐, 계약 당사자가 아닌 신탁자에게 곧바로 돌아오지 않는다.

실소유자에게 남는 건 매수자금뿐 — 부당이득반환청구권의 한계

판례는 계약명의신탁이 부동산실명법 시행 이후 이루어진 경우, 신탁자가 입은 손해를 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금으로 봅니다. 즉 신탁자가 수탁자를 상대로 행사할 수 있는 권리는 부동산의 소유권이전등기청구권이 아니라, 지급한 매수자금 상당액의 부당이득반환청구권입니다. 부동산 가격이 매수 시점보다 크게 오른 경우에도 신탁자가 돌려받을 수 있는 금액은 원칙적으로 당시 지급한 매수자금 상당액이지, 현재 시세에 따른 부동산 가액이 아니라는 점이 실무에서 가장 크게 체감되는 손해입니다.

시간 문제도 있습니다. 신탁자가 수탁자에게 갖는 이 매수자금 반환청구권은 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 명의신탁 관계를 맺어두고 오랫동안 별다른 조치 없이 방치하다가 뒤늦게 수탁자에게 반환을 요구하면, 이미 시효가 완성되어 그마저도 받을 수 없는 상황에 놓일 수 있습니다. 수탁자가 임의로 부동산을 처분한 뒤 잠적하거나 자금 능력이 없어지면, 서류상의 채권만 남고 실제로 회수할 방법이 없는 경우도 드물지 않습니다.

예를 들어 신탁자가 2016년에 수탁자 명의로 3억원을 들여 아파트를 매수해 두었는데, 그 아파트 시세가 현재 6억원까지 올랐다고 가정해 보겠습니다. 매도인이 선의였다면 신탁자가 수탁자에게 청구할 수 있는 금액은 원칙적으로 당시 지급한 매수자금 3억원 상당이지, 현재 시세인 6억원이 아닙니다. 시세 상승분 3억원은 고스란히 명의수탁자에게 귀속되는 결과가 될 수 있다는 뜻으로, 신탁자 입장에서는 매수자금만 겨우 돌려받고도 상당한 손해를 감수해야 하는 셈입니다.

• 매도인 선의 — 수탁자가 완전한 소유자, 신탁자는 매수자금 상당의 부당이득반환청구권만 보유.

• 매도인 악의 — 계약·등기 무효, 소유권은 매도인 복귀, 신탁자는 매도인에게 직접 청구 불가.

• 반환청구권의 대상 — 부동산 시가가 아니라 지급 당시 매수자금 상당액.

• 소멸시효 — 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년.

예외적으로 부동산 자체를 되찾은 경우 — 사후 양도특약

다만 계약명의신탁에서도 실소유자가 부동산 자체를 되찾은 사례가 없지는 않습니다. 명의수탁자가 스스로 매수자금 반환의무를 이행하는 대신, 신탁자와 별도로 "매수자금을 갚는 셈 치고 이 부동산을 그대로 넘겨주겠다"는 취지의 대물급부 약정을 맺고 실제로 신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주는 경우입니다. 판례는 이 경우의 소유권이전등기를 애초의 무효인 명의신탁약정에 근거한 것이 아니라, 그 이후에 새로 성립한 대물급부 약정이라는 별개의 원인에 기한 것으로 보아 유효하다고 판단합니다.

다만 이 방법은 어디까지나 명의수탁자가 자발적으로 협조해야만 가능합니다. 수탁자가 이미 부동산을 처분했거나, 협조를 거부하거나, 연락이 끊긴 상태라면 이 경로 자체가 성립하지 않습니다. 신탁자 입장에서는 소송으로 강제할 수 있는 권리가 매수자금 반환청구권에 그치는 이상, 수탁자와의 관계가 틀어지기 전에 미리 매수자금 지급 내역과 명의신탁 관계를 뒷받침할 자료(계좌이체 내역, 약정서, 문자메시지 등)를 확보해 두는 것이 실질적인 대비책이 됩니다.

형사처벌과 과징금 — 소유권을 못 찾는 것으로 끝나지 않는다

계약명의신탁은 민사상 소유권을 못 찾는 데서 끝나지 않습니다. 부동산실명법 제7조는 같은 법 제3조 제1항을 위반해 명의신탁약정을 한 명의신탁자에게 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금을, 명의수탁자에게는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 정하고 있습니다. 여기에 더해 제5조는 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위 내에서 과징금을 부과하도록 정하고 있어, 신탁자는 부동산을 못 찾는 손해에 형사처벌과 과징금이라는 부담까지 함께 떠안을 위험이 있습니다.

실무에서는 신탁자가 뒤늦게 이 구조의 위험성을 깨닫고 수탁자와의 관계를 정리하려다가, 오히려 명의신탁 사실이 드러나면서 형사 문제로 번지는 경우도 있습니다. 매수자금 반환을 둘러싼 다툼이 소송으로 진행되면 그 과정에서 명의신탁 관계의 존재 자체가 법정에서 확인되고, 이는 별도의 형사 절차나 과징금 부과로 이어질 수 있는 근거가 됩니다. 부동산을 되찾을 방법을 찾는 것 못지않게, 이 과정에서 자신에게 어떤 법적 부담이 함께 발생할 수 있는지도 미리 점검해야 하는 이유입니다.

가족·지인 간 명의신탁에서 흔히 하는 착각

계약명의신탁은 낯선 사람과의 거래보다 오히려 가족이나 가까운 지인 사이에서 더 흔하게 발생합니다. 대출 규제나 세금 문제를 피하려고 배우자나 형제자매, 지인의 이름을 빌려 매매계약을 맺는 경우가 대표적입니다. "가족이니까", "오래 알고 지낸 사이니까" 문제없을 것이라는 생각으로 별다른 서면 약정 없이 구두로만 명의를 빌리는 경우가 많은데, 관계가 틀어지거나 명의를 빌려준 쪽이 사망해 상속이 개시되면 상황이 완전히 달라집니다.

명의자가 사망하면 그 부동산은 상속재산으로 편입되어 상속인들에게 상속되고, 상속인들이 명의신탁 사실 자체를 모르거나 인정하지 않으면 신탁자는 매수자금을 돌려받는 것조차 상속인들을 상대로 다시 다투어야 하는 처지에 놓입니다. 명의를 빌려준 쪽이 이혼하거나 채무 문제로 그 부동산이 압류·경매에 넘어가는 경우도 마찬가지입니다. 배우자 명의로 계약명의신탁을 해둔 상태에서 부부관계가 파탄에 이르러 이혼에 이르는 경우도 흔한 사례인데, 매도인이 선의였다면 그 부동산은 일단 법적으로 명의자인 배우자 쪽의 재산으로 취급되어, 재산분할에서 신탁자의 실질적인 기여를 얼마나 인정받을 수 있는지가 관건이 될 뿐 소유권 자체를 곧바로 돌려받는 것은 별개의 문제로 남습니다. 명의신탁 자체가 법으로 금지된 구조인 이상, 애초에 이런 방식으로 부동산을 취득하지 않는 것이 최선이며, 이미 이런 상태에 있다면 매수자금 지급 자료부터 정리해 두는 것이 그나마 가장 현실적인 대비입니다.

자주 묻는 질문

Q. 매도인이 선의였는지 악의였는지는 누가 어떻게 증명하나요?

A. 원칙적으로 매도인이 명의신탁 사실을 알았다는 점, 즉 악의라는 사실은 그 사실을 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 매매계약서, 계약 체결 경위, 매도인과 신탁자·수탁자 사이의 대화 내역 등이 판단 자료가 되며, 명확한 증거가 없으면 매도인은 선의로 추정되는 경향이 있습니다.

Q. 이미 명의수탁자가 부동산을 팔아버렸다면 어떻게 되나요?

A. 매도인이 선의였던 경우라면 명의수탁자는 애초에 완전한 소유자였으므로 그 처분은 유효하고, 매수한 제3자는 정상적으로 소유권을 취득합니다. 신탁자는 수탁자를 상대로 매수자금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있을 뿐, 이미 팔린 부동산 자체를 제3자로부터 돌려받을 수는 없습니다.

Q. 매수자금을 돌려받으려면 부동산 시가로 계산해서 청구할 수 있나요?

A. 원칙적으로는 부동산의 현재 시가가 아니라 당시 실제로 지급한 매수자금 상당액을 기준으로 반환청구가 이루어집니다. 부동산 가격이 크게 오른 경우에도 그 상승분까지 돌려받기는 어렵다는 것이 실무의 일반적인 설명입니다.

Q. 배우자 명의로 부동산을 사둔 경우에도 똑같이 적용되나요?

A. 배우자 사이의 명의신탁이라도 원칙은 같지만, 부동산실명법은 종중·배우자·종교단체 등 일정한 관계에서 조세포탈·강제집행면탈·법령상 제한회피 목적이 없다면 명의신탁 규제의 특례를 인정하고 있습니다. 다만 이 특례가 인정되는지는 목적과 사정에 따라 달라지므로 개별적인 확인이 필요합니다.

Q. 명의신탁약정서를 작성해 두면 부동산을 되찾는 데 도움이 되나요?

A. 명의신탁약정 자체는 부동산실명법상 무효이므로 약정서가 있다고 해서 소유권을 직접 주장할 근거가 되지는 않습니다. 다만 매수자금을 실제로 신탁자가 지급했다는 사실과 그 경위를 증명하는 자료로는 여전히 의미가 있어, 매수자금 반환청구권을 행사할 때 유용하게 쓰일 수 있습니다.

Q. 지금이라도 실명등기로 바꾸면 처벌을 피할 수 있나요?

A. 법 시행 초기에는 일정 기간 안에 실명등기로 전환하면 과징금을 감면해주는 한시적 유예 규정이 있었지만, 지금 새로 성립하는 명의신탁 관계에는 그런 유예가 적용되지 않아 처벌·과징금 대상이 될 수 있습니다. 이미 명의신탁 상태에 있다면 개별 사안에 맞는 확인이 필요합니다.

맺음말

계약명의신탁은 매도인이 선의이든 악의이든, 실소유자가 부동산 자체를 직접 되찾기 어려운 구조라는 점에서 다른 유형의 명의신탁과 근본적으로 다릅니다. 매도인이 몰랐다면 수탁자가 완전한 소유자가 되어 버리고, 매도인이 알았다면 소유권은 신탁자가 아닌 매도인에게 돌아갑니다. 어느 쪽이든 신탁자에게 남는 것은 매수자금 상당의 금전채권뿐이고, 이마저도 소멸시효와 수탁자의 자력에 좌우됩니다.

이미 이런 구조로 부동산을 취득해 둔 상태라면, 매수자금 지급 사실을 뒷받침할 자료부터 정리해 두고 수탁자와의 관계가 틀어지기 전에 매수자금 반환이나 대물급부 방식의 정리를 검토해 보는 것이 현실적인 대응입니다. 처음부터 이런 구조를 피하는 것이 가장 안전하지만, 이미 상황에 놓여 있다면 자신이 어떤 권리를 갖고 있고 어떤 위험에 노출되어 있는지부터 정확히 파악하는 것이 먼저입니다.

광교·수지를 비롯한 경기남부 지역에서도 이런 형태의 명의신탁을 둘러싼 분쟁 상담이 꾸준히 있는 만큼, 계약명의신탁 관계에 놓여 있다면 지금이라도 매수자금 관련 자료부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.