준공이 1980년대인 아파트상가 동일업종 제한으로 번영회회장이 단전시켰습니다.

Question

7층 건물에 3층 구분 상가 구분소유자 입니다.  공실로 1년 가량 비워두고 있다가 겨우 공인중개사 사무실 임대했습니다.
상가관리단은 없고, 관리 인원은 상가번영회 회장과 경리 한명을 두고 관리하고 있는데 주변 다른 상가에 비해 관리비가 너무 많이 나와 고통받고 있었습니다. 음식관련 상가는 가능하고 하수도 공사도 가능하다고 해서 진행했는데, 공사를 막상 진행할려고 하니 하수도 공사가 불가능하다고 번영회회장이 말을 바꿔서 임대 못했습니다. 미용실로 임대할려고 했으나, 동일 업종 제한으로 안된다고 해서 거부도 당했습니다. 번영회회장이 사무실은 가능하다고 해서 겨우 공인중개사 사무실 계약을 완료하고 임대했습니다. 공인중개사 사무실이 원래 하나 있어서 진행했는데 계약하기 2주 전에 공인중개사 사무실이 하나 들어왔다고 안된다고 합니다. 이미 임차인이 인테리어 공사를 진행하고 있는데 단전까지 당했습니다.
현재 상가가 너무 오래되서 공실이 50% 넘어가는 아파트 상가입니다. 35년이 넘은 상가관리 규정으로 업종 제한을 하고 있습니다. 공인중개사 사무실이라도 임대하지 못하면 보유하는 동안에는 어떠한 임대도 할 수가 없을 것 같습니다.

상가분양계약서는 너무 오래되서 없습니다.
상가관리규약에 2개 이상의 동일 업종 제한 규정은 있는것 같습니다.
상가관리단은 없고 나이가 많은 번영회회장과 경리 한명이 관리하고 있습니다.

해결할 수 있는 방법이 있을까요?

윤동욱 변호사 · Answer

1. 의뢰인은 1980년대에 준공된 아파트 상가 7층 건물 중 3층의 소유자이다. 의뢰인은 2022. 7.경 상가건물 3층을 세입자 C에게 공인중개사사무소로 임대차를 놓았다. 그런데, 상대방 상가번영회 회장 B는 관리규약에 상가의 동종 업종 제한 규정이 있다는 이유로 상가건물 3층에 단전 조치를 취하고, C공인중개사사무소 인테리어 공사를 못하게 방해하였다.

2. 우선, 상가관리단은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제23조(관리단의 당연 설립 등) 제1항에 따라 "건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이" 당연 설립됩니다.

3. 그리고, 당해 아파트 상가의 동종 업종 제한이 적법 유효한 지에 관하여는 상가분양시 분양계약서, 상가 관리규약(정관) 등의 내용을 구체적으로 검토해 보아야 신뢰할 수 있는 답변을 드릴 수 있습니다. 다만, 상대방 상가관리단이 주장하는 관리규약(정관)이 집합건물법 제29조에서 정한 절차에 따라 제정되지 않았다면 부적법 무효가 될 가능성이  있습니다.

4. 판례는 "관리비 체납자에 대한 단전 · 단수조치가 사회상규에 위배되지 아니하는 정당행위에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 관리규약에 관리비 체납자에 대하여 단전조치를 할 수 있다는 내용이 명시되어 있고 그 요건을 충족하였는지, 단전 · 단수조치가 이사회 등 건물 관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인지, 계속 미납시 단전 · 단수조치를 취할 수 있다는 사실을 예고하였는지, 건물 관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전 · 단수조치를 취할 수밖에 없는 사정이 있었는지, 그 밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유가 있었는지, 단전 · 단수조치로 인하여 피해자가 입게 된 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 한다"고 판시하였습니다(서울북부지방법원 2019. 7. 17. 선고 2019고정332 판결).  답변이 도움이 되었기를 바랍니다.