분양계약서 작성 필수 체크 포인트 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

분양계약서에는 ‘써도 되는 사항’이 아니라 ‘반드시 써야 하는 사항’이 법률과 시행령에 빼곡히 규정되어 있습니다. 그 중 하나라도 빠뜨리면 건축물분양법 제10조 제2항에 따라 1년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

실무에서는 “해약 가능 조항(시정명령·벌금형·과태료)”을 모두 기재하지 않아 벌금형이 선고되는 사례가 가장 빈번합니다. 오늘 글에서는 분양계약서를 작성하기 전 반드시 체크해야 할 4가지 핵심 포인트를 정리해 드리겠습니다.

1. 분양계약서 필수 기재사항을 누락한 자에 대한 형사처벌 근거

건축물분양법 제6조 제4항
분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치·규모를 포함한다), 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

건축물분양법 제10조(벌칙)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처한다.
3. 제6조제4항 또는 제5항 후단을 위반하여 분양계약을 체결한 자

2. 분양계약서 필수 기재사항 전수 체크하기

건축물분양법 시행령 제9조(분양계약서)
①  법 제6조제4항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 
1. 분양사업자·분양대행사 및 시공업체의 명칭
2. 분양신고번호 및 신고확인증 발급일
3. 분양 건축물의 표시(전용면적·공용면적·계약면적 및 대지지분 포함). 오피스텔의 전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정하며, 공용면적은 (가) 복도·계단·현관 등 지상층 공용면적, (나) 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적으로 구분
3의2. 공용부분의 위치·규모가 표시된 건축 평면도(분양받은 부분이 위치한 층만 해당)
4. 분양대금 계좌번호 및 예금주, 분양대금의 관리자
5. 신탁계약 및 대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류와 신탁업자/분양보증기관의 명칭
7. 분양가격, 계약금·중도금·잔금 등의 납부시기 및 납부방법(회차별 중도금·잔금 납부일 및 납부 금융기관을 분명하게 밝혀야 함)
8. 분양계약 후 건축물의 내부구조 변경에 관한 사항
9. 준공예정일 또는 입주예정일
9의2. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의3 제2항에 따른 공정증서의 설명 및 확인에 관한 사항
9의3. 생활숙박시설의 경우 분양받은 자가 정해진 서식에 따라 사항을 확인했다는 내용
10. 분양계약증명서의 고유번호
10의2. 법 제6조의3에 따른 전매행위 제한에 관한 사항
11. 분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양받은 자가 분양계약을 해약(解約)할 수 있다는 사항
가. 법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우
나. 법 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우
다. 법 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우
12. 구분지상권의 설정에 관한 사항
13. 그 밖에 허가권자가 필요하다고 인정하는 사항

특히 제11호의 ‘가·나·다’ 세 가지가 실무에서 자주 누락되는 부분입니다.

3. 분양계약서 필수사항 누락 처벌 사례

사례 ①: 분양사업자가 벌금형 이상 선고 시 및 과태료 부과 시 해약 가능 조항을 누락한 사안에서 벌금 200만 원이 선고되었습니다.

사례 ②: 시정명령 시 해약 가능 조항을 누락한 사안에서 벌금 300만 원이 선고되었습니다.

일부 분양사업자는 “해약 조항을 빼두면 수분양자의 해약권을 막을 수 있지 않을까?”라고 생각하기도 합니다. 그러나 누락 자체가 형사처벌 대상이므로, 오히려 벌금형이 선고되면 그 자체가 수분양자의 해약사유가 되어 리스크가 더 커지는 구조입니다.

4. 포괄승계 분양계약서는 다르다 – 면책 사례

다만 모든 계약서가 시행령 제9조의 적용 대상은 아닙니다.

사실관계: 공개추첨·수의계약으로 분양받은 최초 수분양자로부터 권리·의무를 포괄승계한 자와 체결한 계약서(예: ‘권리의무 승계 계약서’)에 중도금 납부일 등이 기재되지 않은 경우.

법원의 결론: 건축물분양법 위반이 아닙니다.

판단 근거는 다음과 같습니다.

① 포괄승계 계약이지 수의계약으로 볼 수 없고, 제6조 제4, 5항 소정의 ‘분양받을 자와의 계약 체결’에 해당하지 않는다.

② 형벌법규의 해석은 엄격하여야 하고, 문언의 가능한 의미를 벗어나 피고인에게 불리한 방향으로 해석하는 것은 죄형법정주의의 내용인 확장해석금지에 따라 허용되지 않는다.

따라서 권리·의무 포괄승계 계약서는 ‘최초 수분양자’와의 분양계약서와 구분하여 관리할 수 있다는 점이 실무상 중요한 시사점입니다.

5. 분양계약서 작성 전 체크할 4가지

첫째, 시행령 제9조 각 호를 체크리스트로 전수 확인하시기 바랍니다. 단 하나의 누락이 벌금형으로 이어집니다.

둘째, 제11호 해약 가능 사유 3가지(가. 시정명령 / 나. 벌금형 이상 / 다. 과태료 부과)를 모두 빠짐없이 기재해야 합니다. 이 부분이 가장 빈번한 누락 항목입니다.

셋째, 분양 건축물의 표시는 ‘전용면적, 공용면적, 계약면적, 대지지분’을 모두 명시하고, 특히 오피스텔의 경우 외벽 내부선 기준 산정 방식과 공용면적 구분(지상층 공용 / 그 밖의 공용)을 정확히 적용해야 합니다.

넷째, 포괄승계 계약서는 분양계약서와 별도 양식으로 관리하시기 바랍니다. 두 계약서가 동일 양식이 되면 포괄승계 계약서까지 시행령 제9조 적용 대상으로 평가될 위험이 있습니다.

분양계약서 관련 분쟁이 있다면 유수완 변호사에게 문의하세요

분양계약서는 통상 회사 표준양식을 그대로 활용하는 경우가 많은데, 시행령 개정 사항이 반영되지 않은 양식을 그대로 쓰다가 형사처벌을 받는 경우가 의외로 많습니다. 계약서 한 줄의 누락이 1년 이하 징역으로 이어질 수 있다는 점을 늘 유념하시기 바랍니다.

저는 서울시 집합건물 분쟁조정위원으로 활동하며, 대한변호사협회 등록 민사법, 부동산 전문변호사로서 분양계약 관련 형사·민사 사건을 다수 수행해 왔습니다. 또한 건축기사 자격증을 보유하여 면적 산정·구조 표시 등 기술적 쟁점까지 통합 검토가 가능합니다.

분양계약서 양식 검토, 필수 기재사항 누락 형사사건, 수분양자 해약 분쟁이 있으시다면 유수완 변호사에게 문의주시기 바랍니다.

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