분양 청약철회권, 필수 체크포인트 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

“전화로 분양 권유를 받고 모델하우스에 갔다가 분위기에 휩쓸려 계약했습니다.”, “변호사 상담을 받고서야 청약철회권이 있다는 사실을 알았는데, 행사할 수 있을까요?” 최근 폭발적으로 늘고 있는 상담 유형입니다.

「방문판매 등에 관한 법률」(이하 “방문판매법”)은 방문판매·전화권유판매 방식으로 체결된 계약에 대해 소비자에게 14일 내 일방적 청약철회권을 부여합니다. 그리고 최근 상가·오피스텔·생활숙박시설 분양에서도 이 청약철회권의 적용이 폭넓게 인정되면서, 분양계약 해소의 가장 강력한 수단으로 자리 잡고 있습니다.

다만 청약철회권은 모든 분양계약에 무한정 인정되는 것이 아닙니다. ① 방문판매 또는 전화권유판매에 해당하는가, ② 수분양자가 ‘소비자’에 해당하는가, ③ 14일 기간을 도과하지 않았는가, ④ 신의칙에 반하지 않는가 등 여러 관문을 통과해야 합니다.

이 글에서는 청약철회권 행사 전 반드시 검토해야 할 4가지 핵심 포인트를 정리해 드립니다.

1. 본인의 분양계약 체결 경위가 ‘방문판매 또는 전화권유판매’에 해당하는지 확인하세요

청약철회권의 출발점은 본인의 계약이 방문판매법의 적용 대상이 되는 거래 유형인지 여부입니다.

방문판매 등에 관한 법률 제2조(정의)
1. “방문판매”란 재화 또는 용역(일정한 시설을 이용하거나 용역을 제공받을 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)의 판매(위탁 및 중개를 포함한다. 이하 같다)를 업(業)으로 하는 자(이하 “판매업자”라 한다)가 방문을 하는 방법으로 그의 영업소, 대리점, 그 밖에 총리령으로 정하는 영업장소(이하 “사업장”이라 한다) 외의 장소에서 소비자에게 권유하여 계약의 청약을 받거나 계약을 체결(사업장 외의 장소에서 권유 등 총리령으로 정하는 방법으로 소비자를 유인하여 사업장에서 계약의 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우를 포함한다)하여 재화 또는 용역(이하 “재화등”이라 한다)을 판매하는 것을 말한다.
3. “전화권유판매”란 전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화등을 판매하는 것을 말한다.

방문판매법 시행규칙 제3조(청약의 유인방법)
법 제2조제1호에서 “총리령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
1. 사업장 외의 장소에서 권유 등의 방법으로 소비자를 유인하여 함께 사업장으로 이동하는 것
2. 주된 재화등의 판매 목적을 숨기고 다른 재화등의 무료·염가 공급 또는 소득 기회 제공 등의 방법으로 유인하여 소비자가 사업장에 방문하게 하는 것
3. 다른 소비자에 비하여 현저하게 유리한 조건으로 재화등을 판매·공급한다고 권유하여 소비자를 사업장에 방문하도록 하는 것

판매자가 사업장 외에서 수분양자를 직접 방문하거나 함께 이동한 사실이 없는 한, 노상 홍보물 배포만으로는 “거래의 교섭이 개시되는 청약의 유인”에 해당하지 않습니다. 즉, 수분양자가 스스로 모델하우스를 찾아간 경우라면 방문판매로 인정되기 어렵습니다. 대법원은 전화권유판매의 범위를 넓게 인정합니다.

전화를 사용하여 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써 청약을 유인하여 어떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우도 전화권유판매에 포함된다”
대법원 2007. 10. 11. 선고 2007도4697 판결

긍정례

• 분양담당자가 전화로 청약을 권유하고, 수분양자가 모델하우스를 방문하여 동·호수 지정 등 사전 교섭을 거쳐 계약을 체결한 경우 (피고 측은 “장기간 대면 교섭 후 원고가 숙고 끝에 체결”이라고 주장)

• 분양대행사 직원이 불특정 다수에게 전화를 걸어 상품 설명·홍보관 방문 요청 → 수분양자가 전화를 받은 후 방문하여 계약 체결(수분양자가 먼저 연락하였거나 방문까지 일정 시간이 경과한 경우 포함)

• 전화통화 과정에서 호실 선점을 위해 계약금 입금을 수차례 안내받아 전화 중 계약금을 입금하고, 당일 모델하우스를 방문하여 계약을 체결한 경우

  
  부정례

• 전화로 단순히 홍보관 방문 안내를 하였을 뿐, 청약을 유인하였다고 볼 자료가 없는 경우

• 카카오톡으로 개략적 홍보·모델하우스 위치를 안내하고, 계약의 구체적인 내용은 모델하우스 방문 시 안내한 경우

본인이 분양담당자로부터 먼저 전화를 받았는지, 그 통화에서 호실·가격·평면도 등 청약을 유인하는 구체적 내용이 오갔는지가 핵심입니다. 통화 녹취·문자메시지·카카오톡 대화 내용 등 통화 경위를 입증할 자료를 확보해 두어야 합니다.

2. 본인이 방문판매법상 ‘소비자’에 해당하는지 점검하세요

청약철회권은 모든 매수인에게 인정되는 것이 아니라, 방문판매법상 ‘소비자‘에게만 부여됩니다. 오로지 임대수익 또는 전매수익을 위한 자본재로 사용할 목적이었다면 소비자가 아닙니다. 최근 판례는 다음과 같은 경우 소비자성을 부정하는 추세입니다.

방문판매법 제2조(정의)
12. “소비자”란 사업자가 제공하는 재화등을 소비생활을 위하여 사용하거나 이용하는 자 또는 대통령령으로 정하는 자를 말한다.

방문판매법 시행령 제4조(소비자의 범위)
법 제2조제12호에서 “대통령령으로 정하는 자”란 사업자가 제공하는 재화 또는 용역(이하 “재화등”이라 한다)을 소비생활 외의 목적으로 사용하거나 이용하는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 재화등을 최종적으로 사용하거나 이용하는 자. 다만, 재화등을 원재료(중간재를 포함한다) 및 자본재로 사용하는 자는 제외한다.

소비자성 인정

• 상가 건물을 분양 받았다는 사정만 있는 경우

• 계약 체결 후 비주거용 건물 임대업 사업자등록을 하고, 전매를 시도한 사실이 있는 경우

소비자성 부정

• 지식산업센터로서 산업집적법상 지식기반산업 등 업무시설 용도로만 사용할 수 있는 경우

• 수분양자 스스로 임대수익·전매수익 목적으로 분양받았다고 자인한 경우

• 오피스텔 투자가치가 높다는 말을 듣고 계약하였고, 사업자등록을 하였으며, 이미 5개 호실을 분양받은 상태에서 추가로 분양받은 경우

3. 분양계약 청약철회 기간과 기산점

(1) 기산점

방문판매법은 청약철회 기간을 14일로 정해 두고 있습니다. 그러나 통상의 분양계약서에는 청약철회에 관한 사항이 기재되어 있지 않은 경우가 많으므로, 기산점이 다른 조항에 의해 결정됩니다.

방문판매법 제8조(청약철회)
① 방문판매 또는 전화권유판매(이하 “방문판매등”이라 한다)의 방법으로 재화등의 구매에 관한 계약을 체결한 소비자는 다음 각 호의 기간(거래 당사자 사이에 다음 각 호의 기간보다 긴 기간으로 약정한 경우에는 그 기간) 이내에 그 계약에 관한 청약철회등을 할 수 있다.
1. 제7조제2항에 따른 계약서를 받은 날부터 14일. 다만, 그 계약서를 받은 날보다 재화등이 늦게 공급된 경우에는 재화등을 공급받거나 공급이 시작된 날부터 14일
2. 다음 각 목의 어느 하나의 경우에는 방문판매자등의 주소를 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일
가. 제7조제2항에 따른 계약서를 받지 아니한 경우
나. 방문판매자등의 주소 등이 적혀 있지 아니한 계약서를 받은 경우
다. 방문판매자등의 주소 변경 등의 사유로 제1호에 따른 기간 이내에 청약철회등을 할 수 없는 경우
3. 제7조제2항에 따른 계약서에 청약철회등에 관한 사항이 적혀 있지 아니한 경우에는 청약철회등을 할 수 있음을 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일
4. 방문판매업자등이 청약철회등을 방해한 경우에는 그 방해 행위가 종료한 날부터 14일

분양계약서에 청약철회에 관한 사항이 기재되어 있지 않은 경우가 대부분이므로, 통상의 분양계약의 경우 위 제3호가 적용되어 “청약철회등을 할 수 있음을 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일”이 기산점이 됩니다.

(2) 수분양자들의 항변과 법원의 판단

수분양자들은 “변호사 상담을 통해 비로소 청약철회권의 존재를 알게 되었고, 그로부터 14일 이내에 내용증명을 발송하였으므로 적법하게 청약철회권을 행사하였다.”는 취지로 주장하나, 최근 판례는 위와 같은 수분양자의 주장을 신의칙 위반으로 보아 배척하는 경향이 강합니다. 이 부분이 청약철회 분쟁의 가장 큰 변수입니다.

판례에서 위와 같은 수분양자들의 주장을 배척하는 이유는 크게 5가지 입니다.

① 입법취지에 반함: 방문판매법이 14일이라는 단기 청약철회 기간을 정한 것은 청약철회로 인한 거래상 불안정이 장기간 지속되는 것을 방지하기 위함입니다. “청약철회를 알게 된 날”을 기산점으로 삼으면 기간이 무한히 연장되어 이 취지에 반합니다.

② 신뢰 침해: 계약 체결 후 수개월에서 수년간 계약금·중도금을 정상 납부하다가 잔금 이행기 도래 무렵에야 청약철회권을 행사하는 것은 상대방의 신뢰를 중대하게 침해합니다. 청약철회권 행사는 상대방의 귀책을 전제로 하지 않는다는 점에서 더욱 그러합니다.

③ 해약금 해제와의 형평: 통상의 매매에서는 중도금 납부 전까지 계약금 포기로 해제할 수 있으나(민법 제565조), 청약철회는 계약금 포기조차 요구되지 않습니다. 중도금 납부 이후에도 청약철회를 인정하는 것은 이와 형평에 맞지 않습니다.

④ 다른 수분양자 보호: 집합건물 분양에서 무제한적 청약철회를 인정하면 시행사의 자금 조달에 차질을 빚어 다른 선의의 수분양자에게 피해가 발생할 우려가 있습니다.

⑤ 법률의 부지: 청약철회 조항은 분양계약 체결 당시부터 이미 존재합니다. 변호사 상담을 통해 비로소 알게 되었다는 것은 단순한 법률의 부지에 불과합니다.

(3) 실무상 대응방안

이러한 신의칙 배척 흐름 속에서 수분양자가 청약철회권을 실효적으로 행사하려면 다음 사항이 중요합니다.

가능한 한 계약 체결 직후 빠른 시일 내에 내용증명을 발송해야 합니다. 시간이 지체될수록 신의칙 위반 항변에 노출될 위험이 커집니다. 또한 청약철회권의 존재를 알게 된 시점·경위(상담 일자, 상담 내용 등)를 명확히 기록해 두어야 하며, 계약 체결 이후 계약금·중도금을 의도적으로 보류하였거나 시행사에 이의를 제기한 사정이 있었다면 이를 적극적으로 주장해야 합니다.

반대로 분양사업자 측에서 신의칙 위반을 주장할 가능성이 높으므로, 계약금·중도금 납부 경위, 잔금 이행기와 청약철회 시점의 간격, 분양사업자에 대한 이의 제기 여부 등을 종합적으로 검토하여 행사 시점을 신중히 정해야 합니다.

분양 청약철회 분쟁, 유수완 변호사에게 문의하세요

지금까지 ① 방문판매·전화권유판매 해당 여부, ② 소비자성 충족 여부, ③ 청약철회 기간 14일의 기산점, ④ 신의칙 위반 항변 대응이라는 4가지 관점에서 분양계약 청약철회 쟁점을 정리해 드렸습니다.

청약철회 분쟁은 한 번의 통화, 한 통의 카카오톡, 사업자등록 한 줄이 결론을 가르는 매우 정교한 분야입니다. 분양사업자 측은 거의 예외 없이 ① 방문판매·전화권유판매가 아니라는 점, ② 수분양자가 소비자가 아니라는 점, ③ 14일을 도과하였거나 신의칙에 반한다는 점을 다투어 옵니다. 이 모든 관문을 통과하려면 계약 전·중·후의 모든 통신기록과 행위를 시간순으로 재구성하는 정밀한 작업이 필요합니다.

저는 서울시 집합건물분쟁조정위원으로 활동하며 다수의 집합건물 분쟁을 조정해 왔고, 대한변호사협회 등록 민사법, 부동산 전문변호사로서 부동산 분쟁 전반에 관한 전문성을 인정받았습니다. 또한 건축기사 자격증을 보유하고 있어 분양 대상 건축물의 용도·구조·법적 성격을 정확히 분석할 수 있고, 다수의 분양·집합건물 관련 사건 수행 경험을 통해 청약철회 분쟁의 실무 흐름을 숙지하고 있습니다.

상가·오피스텔·생활숙박시설 분양계약의 청약철회, 분양대금 반환, 손해배상 등 분양 분쟁이 있으시다면 언제든 유수완 변호사에게 문의해 주십시오. 사안의 본질을 정확히 진단하고, 가장 실효적인 해결방안을 함께 모색해 드리겠습니다.

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