분양광고 필수사항 및 계약 해제 팁 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사] 보유 유수완 변호사입니다.

“분양광고에 적혀 있던 내용과 실제 건물이 너무 다릅니다.”, “지구단위계획·교육환경보호구역에 관한 안내를 전혀 받지 못했습니다.” 상가·오피스텔 분양계약을 해제하고 싶다는 수분양자분들로부터 자주 듣는 이야기입니다.

「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”)은 분양광고에 반드시 들어가야 할 항목을 시행령에서 매우 구체적으로 정해 두고 있습니다. 분양사업자가 그중 하나라도 누락하면 허가권자의 시정명령 대상이 되고, 이 시정명령은 분양계약서상 약정해제권의 발동 요건이 될 수 있습니다.

즉, 분양광고를 꼼꼼히 들여다보면 계약 해제의 단서가 보입니다. 이 글에서는 분양광고 필수사항 누락을 무기로 활용할 때 반드시 확인해야 할 4가지 핵심 포인트를 정리해 드립니다.

1. 분양광고에 반드시 들어가야 할 필수 항목부터 점검하세요

건축물분양법은 분양광고에 포함될 사항을 대통령령에 위임하고 있고, 시행령은 16개 항목을 구체적으로 열거하고 있습니다.

건축물분양법 제6조(분양방법 등)
② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

건축물분양법 시행령 제8조(분양광고 등)
① 법 제6조제2항에 따라 분양 광고에 포함해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 두 번째 이후의 분양 광고로서 광고 문구에 제2호부터 제5호까지, 제5호의2, 제6호, 제10호의2 및 제16호의 사항은 분양사업장에서 게시한다는 것을 밝히고 이를 포함하지 않을 수 있다.
1. 분양신고번호 및 분양신고일
2. 대지의 지번(地番)
3. 건축물 연면적
4. 분양가격(면적별·용도별 또는 위치별로 구분할 수 있다)
5. 건축물의 층별 용도
5의2. 건축물의 내진(耐震)설계에 관한 다음 각 목의 사항
가. 「건축법」 제48조제3항에 따른 내진성능 확보 여부
나. 「건축법」 제48조의3제2항에 따라 산정한 내진능력
5의3. 건축물의 대지에 관한 다음 각 목의 사항
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역, 용도지구, 용도구역 현황 및 지구단위계획의 수립 여부
나. 「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조에 따른 교육환경보호구역 설정 여부
5의4. 건축물의 용도가 생활숙박시설인 경우 다음 각 목의 사항
가. 「공중위생관리법」 제3조제1항 전단에 따른 숙박업 신고 의무가 있다는 내용과 위반 시 제재처분에 관한 사항
나. 「건축법」 제19조 및 같은 법 시행령 제14조에 따라 단독주택, 공동주택 또는 오피스텔로 용도변경을 한 경우에만 주거용으로 사용할 수 있다는 내용과 위반 시 제재처분에 관한 사항
6. 분양사업자·분양대행사 및 시공업체의 명칭
7. 분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계
8. 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭
9. 연대보증을 한 둘 이상의 건설사업자의 명칭
10. 준공예정일 및 입주예정일
10의2. 분양받은 자의 사용승인 전 건축물 방문에 관한 사항(오피스텔인 경우로 한정)
11. 분양받을 자의 모집기간·모집방법 및 선정 일시
12. 구분소유권에 대하여 우선적으로 공개모집을 하는 경우 그 사항
13. 거주자 우선 분양에 관한 사항
14. 전매행위 제한에 관한 사항
15. 구분지상권의 설정에 관한 사항
16. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

건축물분양법 시행규칙 제6조(분양 광고)
영 제8조제1항 제16호에서 “국토교통부령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 분양대금의 납부시기
2. 청약신청금 납부금액, 납부방법 및 환불시기

본인이 받은 분양광고지·홈페이지 광고·인쇄물 등을 꺼내, 위 항목들을 체크리스트처럼 하나씩 대조해 보시기 바랍니다.

단 하나라도 빠져 있다면 시정명령 대상입니다.

2. 지구단위계획·교육환경보호구역이 ‘없을 때’도 분양광고에 기재해야 합니다

수분양자분들이 가장 자주 놓치는 포인트입니다. 분양광고에 “지구단위계획 수립 여부”, “교육환경보호구역 설정 여부”를 기재하라는 의미는 해당 사항이 없을 때에도 ‘없음’이라고 표시해야 한다는 뜻입니다.

건축물분양법 제9조(시정명령)
① 허가권자는 분양사업자의 분양 광고의 내용이 제5조제3항에 따라 수리된 분양신고의 내용과 다르거나 제6조제2항에 따른 사항을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 해당 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하여야 한다.

즉, 지구단위계획이 수립되어 있지 않은 경우 분양광고에 해당 항목 자체를 기재하지 않은 것은 시정명령 대상이 됩니다. 분양광고에 “지구단위계획 미수립”, “교육환경보호구역 미설정”이라는 문구가 들어 있지 않다면, 본인이 분양받은 건물이 실제로는 해당 구역에 속하지 않더라도 시정명령 사유에 해당합니다. 분양광고 점검 시 반드시 이 두 항목의 명시 여부를 확인하시기 바랍니다.

3. 분양광고 시정명령은 기속행위입니다 – 행정청의 재량은 사실상 없습니다

분양광고 필수사항 누락이 확인되면, 허가권자는 반드시 시정명령을 발령해야 합니다. 분양사업자가 “수분양자 피해가 크다”는 사정을 들어 다투려 해도, 행정청이 이를 받아들이기는 어렵습니다. 대전고등법원은 “원고가 주장하는 수분양자들의 계약해제 요구 등으로 인한 피해는 이 사건 처분으로 인해 직접 입게 되는 불이익이 아니고 간접적, 부수적으로 발생하는 피해에 불과하다. 기속행위인 이 사건 처분을 하는 행정청에게 위와 같은 간접적, 부수적 불이익까지 고려할 것을 요구할 수는 없다”고 판시한 바 있습니다.

시정명령이 일단 발령되면 그 자체를 행정소송으로 뒤집기는 어렵다는 의미입니다. 거꾸로 말하면, 수분양자 입장에서는 일단 시정명령을 받아내면 그 효력을 기반으로 민사적 계약해제를 추진할 수 있다는 뜻입니다. 분양광고 누락 사실을 발견하면, 허가권자(시·군·구청)에 시정명령 신청서를 제출하여 행정청이 직권 발동하도록 유도하는 것이 효과적입니다.

4. 분양광고 자진시정과 시정명령 회피 시도 – 수분양자가 알아야 할 절차

분양사업자가 시정명령 사전통지를 받고 자진시정을 하면 시정명령이 발령되지 않을 수도 있습니다. 그러나 그 자진시정에는 까다로운 절차적 요건이 따릅니다. 이를 정확히 알아두면 수분양자가 시정명령의 효력을 다툴 수 있는 여지가 생깁니다.

건축물분양법 제9조(시정명령 등)
② 분양사업자는 제1항에 따른 시정명령을 받은 경우에는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 시정명령을 받은 내용과 정정할 사항을 대통령령으로 정하는 방법으로 공표하여야 한다.
③ 분양사업자는 제2항에 따른 시정명령을 이행하기 전에 제6조에 따라 분양받을 자를 선정하였거나 분양계약을 체결하였을 때에는 분양받을 자로 선정된 자 또는 분양받은 자에게 제2항에 따른 공표 내용을 알려야 한다.

건축물분양법 시행령 제12조(시정명령 등)
③ 시정명령을 받은 분양사업자는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 시정명령을 받은 내용과 정정사항 등을 위반 행위가 이루어진 해당 간행물·분양사업장 또는 전자매체에 공표하여야 한다.

“행정청으로서는 건축물분양법 제9조 제1항에서 규정하는 시정사항을 발견하는 즉시 시정명령을 발령할 의무를 부담하지만, 시정명령을 실제로 발령하기 전에 시정사항이 제거된 특별한 사정이 있다면 더 이상 시정을 명할 의무를 부담하지 않는다.”
서울고등법원 2025. 10. 15. 선고 (춘천)2025누227 판결

자진시정은 단순히 분양사업장에 종이를 붙이고 문자 한 통을 보내는 정도로는 부족합니다. 시정명령 공표 절차(광고가 이루어진 간행물·분양사업장·전자매체에 공표 + 수분양자 통지)에 준하는 형식·내용을 갖춰야 한다는 것이 판례의 태도입니다. 따라서 분양사업자가 자진시정을 했다고 주장하더라도, 그 형식과 매체가 광고 매체 전반에 미치지 않았다면 위법상태가 해소되지 않은 것이므로 시정명령은 유지될 수 있고, 수분양자는 이를 근거로 계약해제를 추진할 수 있습니다.

분양광고 시정명령을 이유로 한 분양계약 해제, 유수완 변호사에게 문의하세요

지금까지 ① 분양광고 필수 16개 항목 체크, ② 지구단위계획·교육환경보호구역 미설정 사실의 기재 의무, ③ 시정명령의 기속행위성, ④ 자진시정의 형식 요건이라는 4가지 포인트를 정리해 드렸습니다.

분양광고 누락 분쟁은 광고지 한 장의 문구를 어떻게 해석할 것인가에서 시작해, 시정명령 절차의 적법성, 분양계약서상 약정해제 사유의 해석까지 이어지는 매우 정교한 영역입니다. 광고 문구의 구체적 표현, 시정명령 발령 경위, 분양계약 약관의 문언을 종합적으로 검토해야 승소 가능성을 판단할 수 있습니다.

저는 서울시 집합건물분쟁조정위원으로 활동하며 다수의 집합건물 분쟁을 조정해 왔고, 대한변호사협회 등록 민사법(부동산) 전문변호사로서 부동산 분쟁 전반에 관한 전문성을 인정받았습니다. 또한 건축기사 자격증을 보유하고 있어 건축물의 내진설계·용도지역·교육환경보호구역 등 건축·도시계획상 쟁점을 정확히 분석할 수 있고, 다수의 분양·집합건물 관련 사건 수행 경험을 통해 실무 감각을 갖추고 있습니다.

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