건축물분양법 적용 여부 확인 방법 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

“상가를 분양받았는데 분양광고가 허술해서 계약을 해제하고 싶습니다.”, “오피스텔 분양계약을 무를 수 있을까요?” 분양 분쟁 상담을 받다 보면, 수분양자분들이 가장 자주 놓치시는 부분이 있습니다. 바로 본인의 분양계약이 「건축물의 분양에 관한 법률」(건축물분양법) 적용 대상인지 여부입니다.

건축물분양법은 분양사업자에게 분양신고, 분양광고 필수기재사항, 분양대금 관리 등 까다로운 의무를 부과하고, 위반 시 시정명령과 형사처벌은 물론 분양계약의 약정해제 사유로도 작용합니다. 그런데 이 법은 모든 건물에 적용되는 것이 아닙니다. 적용 대상이 아니라면, 시행사의 분양절차 위반을 근거로 한 계약해제 주장은 출발선에서 막혀 버립니다.

반대로 적용 대상이 분명하다면, 수분양자는 매우 강력한 무기를 손에 쥐는 셈입니다. 이 글에서는 본인의 분양계약이 건축물분양법의 보호를 받는지 4가지 기준으로 정확히 확인하는 방법을 알려드립니다. 자료를 차근차근 따라가시면 본인 사안의 좌표가 잡히실 것입니다.

1. 건축물분양법, 사용승인 전에 분양된 건물인지 확인하세요

건축물분양법은 건축법상 사용승인서 교부 전에 분양된 건축물에만 적용됩니다. 이는 가장 기본적인 진입 요건입니다.

건축물분양법 제3조(적용 범위)
① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.

즉, 핵심은 ‘분양계약 체결 시점’이 사용승인 전이었는가입니다. 사용승인이 난 뒤 잔여 호실을 매매한 형태라면 건축물분양법이 적용되지 않으므로, 일반 매매계약법리(민법)로 다투어야 합니다. 본인의 분양계약서 체결일과 해당 건물의 사용승인일(건축행정시스템 세움터에서 조회 가능)을 먼저 대조해 보시기 바랍니다.

2. 분양 부분의 바닥면적·실수가 건축물분양법 적용 기준을 충족하는지 확인하세요

건축물분양법은 일정 규모 이상의 건축물에만 적용됩니다. 본인이 분양받은 호실이 어떤 유형의 건물에 속하는지, 그 건물의 규모가 법정 기준을 넘는지 확인해야 합니다.

건축물분양법 제3조(적용 범위)
① ··· 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물
1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물

건축물분양법 시행령 제2조(적용 범위)
법 제3조제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 용도 및 규모”란 분양하려는 부분의 용도 및 규모가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 오피스텔로서 30실(室) 이상인 것
2. 생활숙박시설로서 30실 이상이거나 생활숙박시설 영업장의 면적이 해당 건축물 연면적의 3분의 1 이상인 것
3. 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 짓는 건축물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 것
4. 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환 시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함한다)

또한 바닥면적 산정 방식도 자주 다투어지는 쟁점입니다. 판례는 여러 동으로 나뉜 상가가 실질적으로 일체라는 이유로 합산할 수는 없고, 건축허가별로 각 건축물의 바닥면적을 기준으로 판단한다고 보고 있습니다(적용 ×). 즉, 같은 단지처럼 보이는 상가라도 건축허가가 따로 났다면 동별로 따로 따져야 합니다.

3. 1차 분양과 추가 분양을 합산할 수 있는지 검토하세요

분양사업자가 “1차에 2,000㎡, 2차에 1,500㎡”식으로 분할하여 분양하는 경우, 합산하면 3,000㎡를 넘지만 차수별로는 미달합니다. 이때 건축물분양법이 적용되는지가 종종 다투어집니다.

“건축물분양법은 단지 분양하는 부분의 바닥면적이 3,000㎡ 이상인 건축물에 건축물분양법이 적용된다고 규정하고 있을 뿐이지, 최초 분양 당시에는 3,000㎡ 미만 부분에 관하여만 분양을 하여 건축물분양법이 적용되지 않았더라도, 이후 추가 분양을 하면서 최초 분양분과 추가 분양분을 합하여 분양되는 부분의 바닥면적이 총 3,000㎡ 이상이 되면 추가 분양분에 대하여는 건축물분양법이 적용된다고 규정하고 있지 않다. 따라서 분양사업자가 애초부터 바닥면적 3,000㎡ 이상을 분양할 계획을 가지고 있었음에도 건축물분양법의 규제 적용을 회피할 목적으로 분양의 시기, 차수 등을 분할하여 분양한 것임이 증명되지 않는 한, 각자 시기 및 차수별로 바닥면적 3,000㎡ 미만의 분양을 한 경우에는 결과적으로 분양부분의 총 바닥면적이 3,000㎡ 이상이 되더라도 추가 분양분에 대하여 건축물분양법이 적용되어 이를 위반한 분양사업자를 형사처벌할 수는 없다.”
수원지방법원 2020. 12. 2. 선고 2020노2092 판결(대법원 상고기각)

“이후 2천 제곱미터를 분양하고, 건축물 사용승인 전에 추가로 분양하고자 한다면, 2천 제곱미터를 추가 분양하더라도 남은 면적을 합하여 분양하려는 건축물의 바닥면적 합계가 3천 제곱미터 이상이 된다면 추가분양 시점에서는 분양신고를 하고 허가권자가 수리한 후 분양을 하여야 할 것임.”
국토부 유권해석

판례와 유권해석의 입장이 미묘하게 다르지만, 형사처벌의 영역에서는 “회피 목적의 분할 분양”임이 증명되지 않으면 합산 적용을 부정*하는 것이 대법원의 태도입니다. 다만 민사적으로는 추가 분양분에 대한 분양신고 의무가 인정될 여지가 있으므로, 본인이 추가 분양분 수분양자라면 회피 목적 분할의 정황(처음부터 전체 분양 계획이 있었던 자료 등)을 확보해 다툴 수 있는지 검토해야 합니다.

4. 건축물분양법 적용 제외 대상에 해당하지 않는지 마지막으로 점검하세요

건축물분양법 제3조 제2항은 일정한 건축물을 적용 대상에서 제외합니다. 본인의 분양계약이 여기에 해당한다면 건축물분양법의 보호를 받지 못합니다.

건축물분양법 제3조(적용 범위)
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.
1. 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설
2. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터
3. 「관광진흥법」에 따른 관광숙박시설
4. 「노인복지법」에 따른 노인복지시설
5. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물
6. 「지방공기업법」에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

특히 ‘단지내상가’는 흔히 일반 상가와 같다고 오해되지만, 판례상 ‘근린생활시설’은 ‘주택법에 따른 복리시설’에 해당하므로 건축물분양법 적용에서 제외됩니다. 아파트 단지 내 상가를 분양받은 분이라면, 건축물분양법이 아닌 주택법령과 분양계약상 일반 약정에 따라 분쟁을 전개해야 합니다.

또한 공동주택(아파트·연립·다세대)은 「주택법」 및 「주택공급에 관한 규칙」이, 아파트형 공장(지식산업센터)은 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」이 각각 적용됩니다. 본인 건물의 용도가 어디에 속하는지 분양계약서·건축물대장상 용도를 정확히 확인하시기 바랍니다.

분양 분쟁 첫걸음, 유수완 변호사가 함께합니다.

지금까지 ① 사용승인 전 분양 여부, ② 바닥면적·실수 기준, ③ 추가 분양 합산 여부, ④ 적용 제외 대상 해당 여부라는 4가지 관점에서 건축물분양법 적용 대상 판단법을 정리해 드렸습니다. 분양 분쟁의 첫 단추는 ‘건축물분양법이 적용되는가’입니다. 이 출발점이 잘못 잡히면 이후 분양광고 누락, 사전 분양광고, 시정명령 등에 관한 모든 주장이 공허해질 수 있습니다.

저는 서울시 집합건물분쟁조정위원으로 활동하며 다수의 집합건물 분쟁을 조정해 왔고, 대한변호사협회 등록 민사법, 부동산 전문변호사로서 부동산 분쟁 전반에 관한 전문성을 인정받았습니다. 또한 건축기사 자격증을 보유하고 있어 건축물의 용도·구조·바닥면적 등 기술적 쟁점을 정확히 분석할 수 있고, 다수의 분양·집합건물 관련 사건 수행 경험을 통해 실무 감각을 갖추고 있습니다.

상가·오피스텔·생활숙박시설 등 분양 관련 분쟁이 있으시다면 언제든 유수완 변호사에게 문의해 주십시오. 사안의 본질을 정확히 진단하고, 가장 실효적인 해결방안을 함께 모색해 드리겠습니다.

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