[최신판례] 조합원 자격 잃으면, 분담금 언제 얼마나 받을까 

사건 개요

• 법원·선고일 : 수원지방법원 2026. 6. 10. 선고 (1심)

• 사건번호·사건명 : 2025가합11739 (분담금 반환 등)

• 결과 : 원고(자격 상실 조합원) 일부 승소 — 환불금 765,000원만 인정, 그것도 '아파트 입주시점 등이 도래하면' 지급(장래이행 판결) / 조합원 지위 확인 청구는 각하 / 소송비용 10분의 9는 원고 부담

지역주택조합에 가입해 분담금 7,500만 원을 낸 조합원이 전입신고로 세대주 지위를 잃어 조합원 자격이 자동 상실된 사건에서, 법원이 위약금 10%와 업무대행비를 공제하고 환불 시기를 입주시점으로 미루는 규약 조항을 모두 유효하다고 보아, 돌려받을 돈을 765,000원으로 계산한 사례입니다.

Q. 조합원 자격을 잃었는데, 낸 분담금 7,500만 원을 돌려받을 수 있나요?

지역주택조합에 가입해 분담금으로 7,500만 원을 냈습니다. 그런데 사정이 생겨 전입신고를 하면서 세대주 자격을 잃었고, 조합원 자격이 상실됐다고 합니다. 조합원이 아니게 됐으니 낸 돈을 바로 돌려받을 수 있는 것 아닌가요?

A. 돌려받을 권리는 생기지만, '얼마를 언제' 받는지는 규약이 정합니다

핵심은 "자격을 잃었느냐"가 아니라 규약과 계약의 환불조항이 유효한가입니다. 위약금·업무대행비 공제와 '입주시점 환불' 조항이 유효로 인정되면, 공제 후 잔액을 입주시점 등이 와야 받을 수 있습니다.

사실관계 — 전입신고 한 번에 조합원 자격이 사라지다

A씨는 2021년 8월 평택의 한 지역주택조합에 가입해 아파트 한 세대를 분양받기로 하고, 계약금 명목으로 다섯 차례에 걸쳐 분담금 7,500만 원을 냈습니다. 조합은 2022년 9월 설립인가를 받았고, 2024년 9월 총회에서 추가분담금을 의결한 뒤 같은 해 10월 A씨와 공급가액 약 4억 9,235만 원의 아파트 공급계약을 맺었습니다. 그런데 A씨가 2025년 3월 어머니가 세대주로 있는 집으로 전입신고를 하면서 자신의 세대주 지위를 잃었습니다. 지역주택조합 조합원은 입주할 때까지 무주택 또는 소형주택 1채 보유 세대주 요건을 유지해야 하므로, 그 요건이 깨지면서 조합원 자격이 자동으로 상실된 것입니다. A씨는 낸 돈을 돌려달라며 소송을 냈지만, 규약과 계약에는 개인 사유로 자격을 잃은 조합원에게 총 분담금의 10%(위약금)와 업무대행비 전액을 공제한 나머지를, 아파트 입주시점(또는 대체 조합원의 분담금 완납 시점)에 이자 없이 돌려준다는 환불조항이 있었습니다.

법적 포인트 — 환불 제한 조항, 불공정 약관이 아니라고 봤습니다

법원은 먼저 A씨가 세대주 지위를 잃는 순간 별도 절차 없이 조합원 자격이 자동 상실됐다고 봤습니다. 주택법령이 요구하는 무주택·세대주 요건은 당사자끼리 합의로 없앨 수 있는 것이 아니기 때문입니다.

다음으로 환불조항이 불공정 약관으로서 무효인지에 대해, 약관이 무효가 되려면 고객에게 다소 불리한 정도로는 부족하고 사업자가 거래상 우월한 지위를 남용해 형평을 깨뜨렸다는 점까지 인정돼야 한다고 전제했습니다. 지역주택조합은 조합원들이 낸 분담금으로 땅을 사고 사업을 진행하는 구조여서, 중도에 빠지는 사람에게 곧바로 전액을 돌려주면 남은 조합원들이 그 부담을 떠안게 됩니다. 환불 범위와 시기를 제한한 것은 조합원 사이의 형평을 지키기 위한 장치이지 불공정 약관이 아니라고 본 이유입니다.

위약금 감액 주장도 받아들여지지 않았습니다. 부동산 거래에서 대금의 10%를 위약금 기준으로 삼는 것이 확립된 관행이고, 위약금 없이 중도 이탈을 허용하면 사업 전체가 흔들릴 수 있다는 것입니다. 특히 위약금의 기준이 되는 '총 분담금'은 처음 가입계약의 3억 2,910만 원이 아니라 자격 상실 전 총회에서 의결된 추가분담금을 반영한 4억 9,235만 원이라고 판단했습니다. 조합원은 단순한 분양 계약자가 아니라 조합의 구성원으로서 총회 결정에 구속되기 때문입니다.

그 결과 환불금은 7,500만 원에서 위약금 4,923만 5,000원과 업무대행비 2,500만 원을 뺀 765,000원으로 계산됐고, 지급 시기도 아직 오지 않아 "입주시점 등이 도래하면 지급하라"는 조건부(장래이행) 판결이 내려졌습니다. 조합이 액수 자체를 다투고 있어 미리 판결받을 필요는 인정된 것입니다.

*적용 법조 - 주택법 시행령 제21조(조합원 자격) / 약관의 규제에 관한 법률 제6조·제8조(불공정 약관 판단) / 민법 제398조 제2항(손해배상액 예정의 감액) / 민사소송법 제251조(장래이행의 소)

꼭 기억하세요 — '탈퇴하면 낸 돈을 바로 돌려받는다'는 오해입니다

흔한 오해는 "조합원 자격을 잃으면 낸 분담금을 즉시 전액 돌려받는다"는 생각입니다. 그러나 법원은 지역주택조합의 환불 제한을 사업 특성에서 나온 타당한 장치로 보는 경향이 있어, 위약금·업무대행비 공제와 입주시점 환불 조항이 그대로 유효로 인정될 수 있습니다. 게다가 위약금의 기준이 되는 총 분담금에는 총회에서 의결된 추가분담금까지 포함될 수 있어, 공제액이 낸 돈에 육박하는 경우도 생깁니다. 가입 단계에서부터 환불·위약금 조항을 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요하고, 이미 분쟁이 시작됐다면 위약금의 과다 여부, 추가분담금 결의의 효력, '미리 청구할 필요'는 규약·계약서·총회 자료·납입 내역 같은 증거에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

*근거 법조 - 주택법 시행령 제21조(무주택·세대주 요건 유지) / 약관의 규제에 관한 법률상 불공정 약관 판단 법리 / 손해배상액 예정 감액에 관한 대법원 판례 법리

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• 지역주택조합에서 탈퇴했거나 자격을 잃어, 위약금·업무대행비 공제와 '입주시점 환불' 조항 때문에 얼마를 언제 돌려받을 수 있는지 확인하고 싶은 분

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• 조합·시행 주체로서 탈퇴·환불 규정의 위약금 수준과 환불 시기 제한이 법적으로 유지될 수 있는지 점검하려는 분

*본 답변은 수원지방법원 2026. 6. 10. 선고 2025가합11739 판결문에 근거한 일반적 정보 제공용 자료이며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 위 판결은 1심 판단으로 확정 여부는 별도 확인이 필요하며, 위약금 감액 여부·환불금 액수·지급 시기는 사안에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.